CHAPITRE II

LA PROPRIÉTÉ AU MoYEN-AGE

Cette évolution que nous venons d'étudier à Rome, devait se continuer dans notre pays et, combinée à d'autres éléments, produire la propriété féodale qui est avant tout une propriété divisée ou plus exactement démembrée.

Qu’entend-on au juste par ce terme de démembrement de la propriété que nous venons d’employer ? Nous l’étudierons avant d'aborder (Sec. I) les causes historiques de la multiplication des démembrements de la propriété foncière en France avant 1789. Nous passerons ensuite (Sec. 2) à l’étude des plus importants de ces démembrements, le domaine direct : féodal, censuel, ou privé ; à l’étude (Sec. 3). de la rente foncière, démembrement issu du pur droit coutumier et (Sec. 4) de quelques tenures spéciales.

Définition du Démembrement de la Propriété

De tous les droits réels que l’on peut avoir sur une chose, de tous les jura in re, le plus complet, le

ne

plus absolu est le droit de propriété qui est un droit réel, le seul qu’on puisse avoir sur sa chose. Tout autre droit réel que nous pouvons avoir sur une chose sera nécessairement un droit sur une chose appartenant à autrui un « jus in re aliena ». Ce fait peut très bien se concevoir, quand on analyse la notion de propriété et que l’on remarque que ce droit n'est pas un droit simple, il est comme un faisceau étroitement soudé de droits accessoires. Les Romains l'avaient fort bien compris, qui divisaient le droit de propriété en jus fruendi, utendi et abutendi. Isolons chacun de ces droits, il formera à lui seul un droit réel portant sur la chose, alors que la propriété elle-même sera incomplète, diminuée, démembrése. En somme, comme l’a dit M. Girard, «les droits réels, jura in re aliena, diffèrent de la propriété en un point fondamental : tandis que la propriété, qui est le droit le plus absolu que l’on puisse avoir sur une chose atteint cette chose sous tous les rapports et à tous les points de vue, les droits réels portant sur la chose d'autrui seulement à un point de vue et dans un but déterminé, donnent droit sur elle, à leur titulaire, seulement à ce point de vue et dans ce but » (x).

Si tous les démembrements de la propriété sont des jura in re, on conçoit, de ce que nous venons de dire, que tout jus in re n’est pas un démembrement de la propriété. M. Chémon dit fort justement : «A vrai dire, l'hypothèque et les droits analogues tels que les privilèges et même le nantissement en-

() Girard, ap. cit., p. 264.

ER

iravent l'exercice de la propriété bien plus qu'ils ne divisent le droit lui-même entre le propriétaire de l'immeuble et les créanciers hypothécaires, privilégiés ou nantis. Ils ne se conçoivent pas isolés. Ce ne sont que des moyens de renforcer les droits de créance que la loï met à la disposition des parties en en réglant les effets d’une manière qui, pour n'être pas tout à fait arbitraire, n’en a pas moins été très variable, De ce caractère de sûretés attachées à des créances, il résulte une conséquence qui peut servir de critérium pour distinguer les démembrements de la propriété des autres droits réels : C’est que le jour où il plaît au débiteur de payer son créancier, celuici voit avec sa créance tomber son droit réel et cela, bon gré mal gré. Nul, au contraire, ne peut être privé, malgré lui, d’un droit d’usufruit ou d’une servitude prédiale, Pourquoi ? Parce que ces droits sont des fractions dde la propriété et qu'ils participent de son caractère d'incommutabilité, La partie jouit des mêmes privilèges que le tout (1). »

Cette définition, étant bien posée, étudions les causes et les formes multiples des démembrements de la propriété dans notre pays avant 1789.

SECTION Î Les Romains, et c'est la principale raison de la

facilité avec laquelle ils gardaïent leurs conquêtes,

__ (r) Chénon. Les démembrements de la Propriété Foncière avant et après la Révolution, p. 13.