V. Picot. Devoir social et logements d'ouvriers

On comprend que de pareils séjours soient funestes à la santé physique et morale de ceux qui les habitent, La tuberculose et toutes les maladies épidémiques trouvent là un foyer admirablement préparé ; les germes infectieux sont agolomérés dans toutes ces fentes, dans tous ces recoins, où le soleil, la lumière et l’eau n’ont jamais d'action. L’insalubrité de l’habitation est la grande pourvoyeuse de tous les vices. Que d'ouvriers pères de famille, ne seraient point devenus des alcooliques, s’ils avaient trouvé en rentrant de leur travail un home confortable,propre et gai, où la famille entière, pouvait vivre à l'aise. Adolphe Blanqui portait ce jugement : « Il n’est pas de réforme qui mérite à un plus haut degré l'attention et le dévouement des amis de l’humanité. » La France n’a pas oublié ces besoins si pressants de sa population. Après des tentatives privées plus ou moins heureuses, le Parlement vote en 1894 une première loi qu'on a appelée loi Siegfried du nom de son promoteur. La loi de 1894 n’a pas donné les résultats qu’on avait escomptés, elle a été amendée en 1906, et on a voté tout récemment la loi du 19 avril 1908.

La loi de 1906 s’est inspirée des principes de la loi de 1894. L'Etat dans ces deux lois s’est borné à susciter et à encourager l'initiative individuelle ; parmi les interventionnistes, les uns voulaient le pousser à construire lui-même les édifices, les autres ne réclamaient que des faveurs pour les constructeurs. La seconde opi-

Dussert 8

nion, celle qu'on pourrait appeler interventionnisme modéré a prévalu.

Nous n’étudierons des lois de 1894 (1), 1906 et 1908 que le mécanisme qu’elles ont introduit pour écarter les fâcheuses conséquences de nos lois successorales en matière de partage.

La loi de 1906 a décidé la création obligatoire dans tous les départements, de comités de patronage. La loi de 1894 avait attaché une grande importance à la formation de ces comités ; dans plusieurs départements ils n’avaient pas été créés, et là où ils existaient ils manilestaieut peu leur activité.

Les comités de l’article À ont pour mission d'encourager toutes les formes de la prévoyance sociale, notamment la construction de maisons salubres et à bon marché. C’est là pour l'instant leur seule attribution, souhaitons que leur compétence s’élende dans l’avenir.

La loi exige que les maisons appelées à bénéficier de ses dispositions soient salubres et à bon marché. Le comité est juge de la salubrité; quant au bon marché, c'est une expression générale, définie par la loi; les constructeurs des maisons sont des particuliers ou des sociétés. Il n’est pas douteux que les préférences de la loi vont à la maison individuelle, plus morale et plus agréable que la maison collective. L’ouvrier deviendra économe pour acquérir sa maison, et quand il sera posses-

1. V. Commentaire juridique de la loi du 12 avril 1906 et Guide pratique par Paul Strauss et Charles Baulez.

— 119 = seur de ce toit où il aura goûté toutes les joies les plus saines de l’existence, il renoncera aux vaines chimères qu'on fait miroiter devant ses yeux.

Les communes, les établissements de bienfaisance, les départements, la Caisse des dépôts et consignations sont autorisés à consentir des prêts à des taux favorables aux particuliers et aux sociétés de construction; ils peuvent faire apport à ces sociétés de terrains, pourvu que la valeur qu’on leur attribue ne soit pas inférieure à leur valeur réelle. Ils cèdent, s'ils veulent, des terrains de gré à gré et garantissent jusqu’à concurrence de 3 0/0 le dividende des actions ou l'intérêt des obligations, de ces sociétés.

L'expression très vague de maisons à bon marché a été précisée par la loi. On s’en tient à la valeur réelle locative de chaque logement quand il s’agit de maisons destinées à l'habitation collective. Tous les cinq ans une commission siégeant au chef-lieu de département et composée d’un juge au tribunal civil, d’un conseiller général, et d’un agent des contributions directes désigné par le préfet indique le maximum de cette valeur locative. Les maires sont admis à présenter leurs avis pour leurs communes respectives.

La commission n’a pas entière liberté, son estimation ne peut être supérieure au maximum établi par la loi ni inférieure de plus d'un quart à ce maximum.

La loi de 1906 a avantagé les constructions sises dans

les banlieues des villes, le maximun a été augmenté.

On applique les mêmes principes, dans l’estimation des maisons individuelles ; leur valeur locative bénéficie d’une élévation de taux d’un cinquième, rien n’est plus juste, les frais généraux du premier établissement sont supérieurs.

Les sociétés voulant diminuer leurs frais et le coût de leurs loyers,affectaient quelques-uns de leurs locaux à des usages commerciaux. La loi de 1906 a approuvé cette tactique, il suffit que la destination principale de l'immeuble soit de procurer des logements économiques.

Une maison sans jardin est une chose incomplète, il y manque ce qui fait l'agrément de la vie : la lumière, l'air, la verdure, les fleurs.

Le jardin est surtout utile aux maisons ouvrières, il contribue à l'amélioration de l'ordinaire par ses légumes savoureux ; les enfants y puisent la joie et la santé. Malheureusement les terrains sont chers à la ville, aussi la loi fixe-t-elle à5 ares leur contenance et à 10 ares pour la campagne.

L'amélioration incessante des moyens de transport, le transfert des usines extra-muros poussent de plus en plus les ouvriers à habiter la banlieue.

On connaît la valeur locative de ces maisons par le prix du loyer porté dans les baux, accru le cas échéant du montant des charges autres que celles de salubrité (eau, vidange, etc.). S'il n’y a pas de bail, on fixe à

5,56 0/0 du prix de revient réel de l'immeuble la va-

> Op D

leur locative, qu’on apprécie par voie de comparaison Jorsque les pièces justificatives font défaut ou sont insuflisantes. L’ouvrier ne dispose que rarement des capitaux indispensables pour la construction d'une maison ou son achat. S'il s'adresse à une de ces sociétés, créées conformément à la loi, elle lui construira sa chaumière, ou lui prêtera la somme dont ila besoin, Il remboursera par annuités, mais il peut mourir avant le payement complet. Il ne faut pas que sa famille impuissante à se libérer de ses dettes envers la société soit expulsée ; l’assurance va parer à ces risques : moyennant une légère indemnité, payable en une prime unique, ou en primes annuelles, elle jouira en sécurité de sa petite maison. Les compagnies se désintéresseraient sans doute de cette clientèle qui n'apporte pas de gros bénéfices ; l’article 7 de la loi du 12 juillet autorise la Caisse d'assurances en cas de décès, instituée par la loi du 11 juillet 1868 à passer des contrats temporaires ‘avec les acquéreurs ou les constructeurs de maisons à bon marché qui se libèrent du prix de leur habitation au moyen d’annuités. Ils ont pour but de garantir à la mort de l'assuré si elle survient dans la période d'années déterminée, le payement de tout ou partie des annuités restant à échoir.

. L'Etat ne s'estpas réservé un monopole et les compagnies ont la liberté de lui faire concurrence. Le prix de revient réel sert de base à l’assurance; la somme assu-

rée est quelquefois supérieure au prix de revient, c’est

ce qui arrive quand l'assurance est contractée au moyen d'une prime unique avancée par le prêteur bénéficiaire à l’'emprunteur ; le prix de revient est majoré de la valeur de la prime unique nécessaire à assurer à la fois ledit chiffre et cette dernière prime. En général la société qui prête ses capitaux au constructeur lui avance aussi la prime, elle la récupère dans les annuités qu'elle touche de l’emprunteur, la prime est garantie par l’assurance, la société ne court donc aucun risque.

Le législateur qui a consenti à faire des sacrifices n’a pas voulu que tant d’efforts soient dépensés en pure perte ; il a institué un régime successoral spécial. Les dispositions du Code ont subi deux importantes dérogations en matière de succession.

Cette double intervention a une portée économique, elle a aussi une conséquence morale.

Elle diminue les frais qui absorberaïent le plus clair de l'actif dans d’aussi petites successions (1) et elle empêche que cet hunble foyer bâti avec tant de peine ne disparaisse parce que l’un des héritiers peu soucieux du bien-être des siens réclame en argent sa part du petit héritage.

1. M. Siegfried indique dans scn rapport qu’en 1892 les frais occasionnés par la vente des biens quine sont pas partageables en nature

sont très coûteux el peuvent être estimés :

à 15 o/o pour une vente de 2.000 à 5.000 fr.

125 0/0 » au-dessous de 5oo

La loi de 1894 est restée lettre morte, c’est une constatation que M. Vallé faisait dans sa circulaire aux procureurs généraux (1),nous craignons qu’on ne puisse faire la même remarque sur la loi de 1906 (2).

« I faut malheureusement reconnaitre que les règles nouvelles sont rarement appliquées, leur existence même étant généralement ignorée de ceux qui pourraient en bénéficier. » L'article 8 de la loi de 1906 n’est pas impératif, Dès 1903 M. Vallé demandait dans sa circulaire qu'on fasse connaître le nouveau régime successoral, ses conseils sont encore utiles. Les juges de paix ont une bonne occasion pour instruire les familles soit au moment de l’apposition des scellés, soit à la réunion du conseil de famille. Les notaires qui ont la confiance des familles, les avoués qui connaissent des

instances en licitation relatives à l’application de la

1. Circulaire du garde des Sceaux, ministre de la Justice aux procureurs généraux, 3 mars 1903.

2. M. Auguste Tassin dans une brochure sur les habitations à bon marché et assurances en cas de décès (Paris, Chaix, 1904) constate que malgré des avantages importants les sociétés d’habitation à bon marché se sont peu développées en France.

Au 31 décembre 1908, 109 sociétés fonctionnaient avec un capital de 5.082.400 francs parmi lesquelles on tronve 36 coopératives dont le capital social s’élevait à 1.936.390 francs. |

M. Emile Cacheux, membre du Conseil supérieur des habitations à bon marché, a fait à cet égard la déclaration suivante :

« Pour ce qui nous concerne, si nous avions pu trouver à emprunter de l’argent au taux de 3 0/0 au lieu d’avoir eu à payer 5 et même 6 e/o d'intérêt pour les capitaux que nous avons empruntés nous aurions construit 3.000 maisons au lieu de 300. »

loi, ont la compétence requise pour renseigner les parties.

Les tribunaux qui ont plus d'indépendance et plus d'impartialité puisqu'ils ne retirent aucun émolument des licitations ou des partages devraient remettre leur décision jusqu’à ce queles parties aientété éelairées de leurs droits. Enfin M.le garde des Sceaux voudrait que les substituts se mettent en rapport avec les directeurs de l’enregistrement, afin que les receveurs signalent aux juges de paix les déclarations de succession où l'actif héréditaire ne comporte qu'une maison rentrant dans la catégorie visée par la loi. La Cour de Rouen a pris l’heureuse initiative de distribuer des notices qui contiennent les principales dispositions de la loi.

Il faut en résumé que la maison soit une habitation individuelle ;

Qu'elle soit salubre.

Que sa valeur locative avec ses dépendances n’excède pas un certain chiffre.

Qu'elle soit habitée au moment du décès par le constructeur, l’acquéreur, son conjoint ou ses enfants.

La première dérogation au Code civil est le maine tien de l'indivision. Sur la proposition de M. Fortier, le Sénat et la Chambre ont admis une modification importante à la loi de 1894. La maison est-elle occupée au moment du décès par le conjoint survivant ? s’il est co-

propriétaire pour moitié, l’indivision est possible et elle

fai

peut être prorogée de cinq ans en cinq ans jusqu’à son propre décès.

Il finira ainsi ses jours dans la maison qu’il a vu construire, et ne subira pas le douloureux affront d'abandonner ce domicile auquel l’attachent tant de souvenirs. Lorsque les dispositions qui précèdent ne sont point appliquées et que le défunt laisse des descendants, l’indivision réclamée par ses héritiers ne peut être maintenue que pour une période de cinq ans à compter du décès, les cinq ans ne courront que de la majorité de l’aîné des mineurs s’il y en a parmi les héritiers, sans que la durée totale, à moins d’un consentement unanime, puisse excéder dix ans. L’indivision n’est pas un droit absolu pour le demandeur, le soin d’agréer la demande a été réservé au juge de paix. Il prend préalablement l'avis du conseil de famille, s’il y a des mineurs ; cet avis ne l’oblige pas. Il n'’accède pas à la demande, dès que la famille souffre plus qu’elle ne bénéficie de cette solution. Le maintien de l’indivision est abandonné à l'arbitraire du juge, qui doit agir suivant sa conscience, par suite sa décision étant de juridiction gracieuse n’est pas susceptible d'appel. Pourtant les parties peuvent soutenir que l’on ne se trouve pas dans une des hypothèses prévues par la loi, lorsqu'il ordonne le maintien de l'indivision la sentence devient alors contentieuse et comme telle susceptible d’appel devant la juridiction supé-

rieure.

L’héritier attributaire de la jouissance de la maison est contraint de payer une soulte à ses cohéritiers ; les parties établissent elles-mêmes le montant de l’indemnité. Dès que l'accord existe entre les cohéritiers, le juge prononce l'indivision ; il la prononce. aussi à défaut d’entente, lorsque l'indemnité offerte par le requérant lui paraît équitable ; le propriétaire qui n'obtient pas l'indemnité réclamée se pourvoit devant la juridiction contentieuse.

L'article 8 de la loi de 1906 déroge encore à l’art. 826, en donnant à l'un des héritiers la faculté de réclamer pour lui seul l'attribution de l’immeuble. La demande doit être accompagnée de l’offre d’un prix ; les parties discutent l'offre : si elles ne l’acceptent pas, le Comité des habitations à bon marché fait l’estimation, qui doit être homologuée par le juge de paix. C’est le comité de la circonscription de lPimmeuble qui est compétent ; sa dissolution o1 son abstension entraîne la nomination par le juge de paix d’un expert chargé de l'estimation.

Le demandeur n’est pas tenu d’accepter l'estimation soit que ses ressources se trouvent insuffisantes, soit qu’il eût escompté une estimation moins élevée. (Voyez l'art. 46 du décret du 10 janvier 1907.) Les cohéritiers ne jouissent pas de la même prérogative, ils ont une entière liberté pour réclamer devant le juge de paix, mais ce dernier prononce l’attribution si le prix est con-

venable.

— 125 ne

Il était inacceptable que le mauvais vouloir d’un seul paralysât la loi. Le juge ne peut refuser l'attribution au demandeur qui remplit les conditions imposées son pouvoir se borne au contrôle des droits de l’impétrant ; il décide quel est l’attributaire qui doit être préféré s’il y a plusieurs solliciteurs.

L'attributaire désigné paye la part de chacur de ses héritiers. La plupart des lois étrangères lui accordent un délai pour s'acquitter. Nos lois sont muettes sur ce point ; s’il n’a pas les fonds pour désintéresser ses créanciers, il est indispensable qu’il obtienne des délais ou qu'il recoure à l'emprunt. Les cohéritiers sont d’ailleurs garantis par le privilège de l'article 2109 du Code pourvu que l'inscription soit faite dans les soixante jours de l'attribution.

Si les copartageants n’accordent pas de délais la Justice pourra y suppléer grâce, croyons-nous, à la disposition de droit commun de l’article 1244 du Code civil (1).

Les lois de 1894 et de 1906 étaient destinées à pousser les ouvriers urbains et ruraux à acquérir une demeure. On constata qu’elles ne cadraient pas parfaitement avec les habitudes des gens de la campagne. La possession du sol est l'accessoire pour le travailleur de l’usine, le jardin ne lui fournit que le calme reposant de la nature, ses produits, sans être à dédaigner, ne lui procurent qu'un supplément. Il en va autrement pour Île rural,

1. Challamel. Du nouveaurégime successoralinauguré par la loi du 30 novembre 1894, Paris 1896.

l'accessoire devient le principal ; il tire du sol ses moyens d'existence, la terre n’est pas pour lui un objet de luxe, elle est un capital dont les revenus sont d’autant plus forts qu’il l’a mieux cultivée et arrosée de ses sueurs. Il sait qu'elleest une mère nourricière, capricleuse, mais récompensant toujours ceux qui l’aiment,. Il n’a qu'un désir,avoir quelques arpents ; pour les obtenir, 1l u'est pas de sacrifices qu'il ne consente à faire, il économise, il se nourrira grossièrement, trop heureux s’il se rend acquéreur de la petite parcelle qui est en vente.

Le travailleur agricole gagne peu, ses salaires varient avec les saisons, il chôme pendant de longues semaines. Il aura de la peine à constituer un capital ; s’il a des charges de famille, trop souvent il se rebute devant les difficultés. On lui a dit qu’à la ville le travail ne manquait pas, qu’il était bien rémunéré ; confiant il quitte le village et va grossir le nombre des déracinés. C'est pour le faire rester au pays natal en l’attachant directement au sol qu’on a voté la loi de 1908. Dans la pensée de ses auteurs, cette loi n’est d’ailleurs qu’une étape : «a Il s’agit surtout du coin de terre, disait M. Strauss rapporteur au Sénat,non pas du coin de terre dévolu à la culture intensive etrémunératrice, mais du coin de terre sur lequel doit s'édifier la maison de famille, Eh bien, si nous pouvons obtenir ce premier résultat, ce serait une facilité, un acheminement sérieux

vers la seconde étape que nous avons l’intention comme

vous-même d'atteindre prochainement. » Lors de la discussion de la loi, plusieurs orateurs observèrent qu'elle était insuffisante, la contenance maxima était trop faible, trop minime son prix. On se mit d’accord : une discussion plus longue eût entrainé des retards, et on voulait aboutir immédiatement.

La loi de 1908 n'est que le complément de celle de 1906 : tous les avantages dela loi de 1906 sauf l’exemption temporaire d'impôts ont été octroyés aux jardins ou champs d’une contenance qui n’est pas supérieure à 4 hectare, ils jouissent de plus de bénéfices spéclaux.

Les conditions requises sont les suivantes :

10 Il faut que la valeur locative réelle du logement de l’acquéreur n’excède pas au moment de l’acquisition les deux tiers du chitfre fixé pour la commune par la commission instituée en vertu de l’article 3 de la loi de 1906, 2° que le prix d’acquisition y compris les charges ne dépasse pas 1.200 francs ; 3° que l’acquéreur s'engage, vis-à-vis de la société qui lui aura consenti un prêt hypothécaire dans les conditions indiquées à l’article 2 de la loi, à cultiver lui-même ce terrain ou à le faire cultiver par les membres de sa famille,

Aux avantages de la loi de 1906 ilfaut ajouter :

Des prêts au taux de 2 0/0 peuvent être consentis par l’Etat aux sociétés régionales de crédit immobilier qui ont pour objet : 1° d'accorder aux emprunteurs

remplissant les conditions obligatoires des prêts hypo-

thécaires individuels, destinés soit à l'acquisition de champs ou jardins, dans les termes de l’article 1 de la loi de 1908, soit à l’acquisition ou à la construction de maisons individuelles à bon marché :

2% De faire des avances aux sociétés d'habitation à bon marché constituées selon la loi du 12 avril 1906 pour leurs opérations exécutées en conformité du paragraphe précédent.

L'Etat ne prête pas directement aux intéressés mais aux sociétés régionales de crédit immobilier, qui serviront d’intermédiaire (1). Elles se garantiront contre l’insolvabilité de l’emprunteur par l’assu-

rance à prime unique. L’article 2 impose certaines

1. C’est la Caisse des retraites pour la vieillesse qui doit faire l'avance des fonds à l'Etat, la différence d'intérêts de 1 1/2 o/o sera compensée par l'Etat qui peut consentir des prêts jusqu'à concurrence de 100 millions.

M. Ribot a fait le calcul pour un petit champ d’une valeur de 1.200 francs :

Prétss e re eebe 960 fr.

ASSUrance ee ner rene 112, 80 (âge vingt-cinq ans) Hypothèque ............ 24. 70

Pour ces prêts de faible importance la Société du crédit immobilier du Pas-de-Calais ne prendra qu’un intérêt de 2, 1/2 0/0, l'annuité ne sera que de 99,47. C'est-à-dire environ 57 francs par mois. Si on étendait l'amortissement à trente ans el si on réduisait l'assurance, on raménerait le taux de l’annuité à 4,77 0/0 et l'annuité à payer ne serait plus que de 49,68 soit environ 5 0/0 de la somme prêètée, l’emprunteur ne paierait pas plus pour être propriétaire du champ que s’il était fermier, On loue les terres d'étendue moyenne 8 0/0, pour les petites parcelles on en tire 4 1/2 et 5 0/0.

obligations à l'emprunteur ; il doit au moment de l'emprunt posséder le cinquième du prix du terrain ou de la maison ; passer un contrat d'assurance à prime unique garantissant le paiement des annuités à échoir au moment de la mort, avec la Caisse nationale d’assurances en cas de décès. Le prèt hypothécaire peut englober le montant de la prime. Il doit enfin se munir d'un certificat administratif attestant qu'il a été satisfait aux conditions imposées par l’article 1 de la présente loi, ou par l’article 5 de la loi du 12 avril 1908.

C’est un premier jalon de placé, désormais l’habitant des campagnes, le petit journalier a le moyen d’être propriétaire. Il améliorera le sol par son travail, ce n’est plus en mercenaire, ce n’est par pour un autre mais pour lui qu'il plante, qu'il défonce, qu'il bâtit. Il doublera, il triplera la valeur de l'hectare de terrain qu'il a acheté. Ii peut constituer une petite exploitation, la maison et ses dépendances n’occupent qu'une faible superficie, il a le terrain qu'il lui faut pour planter de la vigne, créer une petite prairie pour faire paître la vache, enfin semer du froment et des légumes.

Le chômage lui est inconnu, et dans les mortes-saisons, 1l sait comment occuper ses loisirs. Sa terre est là qui l'appelle et réclame son labeur. Nous critiquons seulement ce maximum de 1.200 francs, inscrit dans la loi, Il n’y a pas beaucoup de régions où la terre ait une

valeur aussi réduite ; les terrains de qualité moyenne

situés à proximité d’un village trouvent en général des amateurs et se vendent un prix plus élevé (1).

Nous n'avons plus qu'à dire un mot des biens de famille, il n’est bruit depuis quelques années dans notre pays que de cette institution. Il n’y a pas très longtemps que l’on parle du Homestead, mais depuis quinze ou vingt ans toute une littérature a paru sur la question.

Un de nos sociologues de talent est allé l’étudier dans son pays d'origine (2). Avant 1878 (3) il est à peu près inconnu, même du monde intellectuel, M. Joliot en parle à cette date dans une communication à la Société de législation comparée. M. Fourdinières a été le parrain du bien de famille, il n’y voyait qu’un nouveau cas d’insaisissabilité. Les propriétaires exploitant eux-mêmes un domaine rural auraient seuls pu s’en prévaloir.

La Réforme sociale fit paraître en 1886 un second projet, attribué à M. Claudio Jannet ; il demande des privilèges fiscaux, et surtout les modifications du sys-

tèeme successoral en faveur du bien de famille, Pen-

1. Sur la loi de 1908. Cf. La petite propriété française et la loi de 1908 dans Réforme Sociale, 7 janvier 1909.— Cf. aussi les articles du D: Bertillon dans le journal Le Journal, numéro du 9 janvier 1908 et 17 janvier 1909. — Voy. aussi Lois nouvelles, 6 et 15 juin 1908, 1“ juillet