Freyssinaud, Le bornage cadastral

d'augmenter ; ses créances sont monopolisées pour la | priété urbaine par les sociétés de crédit et particulièrem le Crédit Foncier, pour la propriété rurale par les cap listes de province. En 1898, il y a eu 465 473 prêts hypot caires pour 2 milliards 7 millions de francs ^

L'Administration de TEnregistrement établit en ce momi pour la première fois, des statistiques hypothécaires si samment détaillées pour qu'on en puisse dégager la poi économique ; la question ne pourra être élucidée avec te son ampleur que lorsqu'elles auront été publiées. Mais sait déjà, de l'aveu des professionneb, que la propori des très petits prêts, dans la masse du passif hypothéca n'a jamais cessé d'ôtre dans une très forte mesure la [ considérable, et que l'écart, au lieu de diminuer, n*a fait < croître. La seule statistique officielle sur ce point a fournie par l'Enregistrement en 1841, à propos de Tenqi judiciaire sur l'urgence de la réforme hypothécaire; ell< résumait en quelques chiffres :

PRÊTS HYPOTHiCAIRKS

QUOTITE DBS PRÊTS Nombro Prôts orbaios

de rannée 1841 dos prfits et ruraux

De 400 fr. et au dessous 155 220 36 640 948'.

De400 à lOOOfr 89 803 62 421267

Au-dessus de 1 000 fr 84 533 302 513 625

De l'année 1841 à l'année 1898, le nombre des prêts a d( augmenté de 135 897 et leur valeur, fait inouï, de p de 1605 millions de francs ; elle a quintuplé. Ce fait maté est l'une des preuves de rénorme plus-value acquise dep cinquante ans par la propriété foncière.

En 1892, parmi les documents fournis au Congrès de

1. Dans son dernier compte-rendu (avril 1900) le Crédit Foncier doi en bloc le montant total de ses prêts en cours, pour les 3/4 sur imn blés urbains, et qui vont en croissant :

En million» de franci.

propriété foncières il a été expliqué qu'en Normandie, dans Tarrondissement du Havre, pays de moyenne propriété, où les cotes de 100 hectares sont de 15 p. 100 à peine de Tensemble, malgré l'appoint d'une des huit plus grandes villes de France, les prêts ruraux sont dans la proportion des trois cinquièmes. La répartition est à peu de chose près celle de 1841, sauf l'augmentation en nombre et en valeur. Le plus grand nombre des opérations de prêts porte sur de faibles capitaux mais le total des prêts dépassant 2 000 francs l'emporte sur celui des petits. Ceux au-dessous sont les trois quarts en nombre et un quart en capital; d'où l'impossibilité d'établir une moyenne pour le poids de l'intérêt et des frais, variant de 7 à 13 p. 100, sans diviser les prêts par catégories.

La terre ne rapportant net que 2 1/2 et rarement 3 p. 100, le propriétaire non exploitant est vite obéré, les intérêts qu'il paie le ruinent en cinq ou six ans, durée ordinaire des prêts. S'il exploite lui-même, il vit sur la terre, tout lui est profit, et il peut encore réussir, s'il est patient et s'il modère ses besoins, à se libérer. Mais, qu'une mauvaise année survienne, que la grêle emporte la récolte, qu'une épidémie décime le bétail, diminuant à la fois le cheptel, le travail et l'engrais, voilà l'emprunteur ruiné, s'il a épuisé son gage, et hors d'état de rétablir assez vite sa situation pour faire honneur à ses engagements. Le prêteur, de son côté, n'a pas de chances meilleures, et l'on ne s'explique que par la fâcheuse activité des officiers ministériels ce phénomène qui engage le créancier à saisir, alors qu'il sait que cette procédure déprécie le gage de 30 p. 100 et qu'il court le risque, neuf fois sur dix, de ruiner son débiteur sans rentrer dans l'intégralité de sa créance.

Ainsi que j'ai été amené plusieurs fois à le signaler au cours de cette étude, la cause la plus fréquente de la dette agraire est le non-paiement au comptant du prix d'achat, et,par suite, l'inscription de l'hypothèque jusqu'à concurrence

1. Statistique des prêts hypothécaires et des saisies dans f arrondissement du Bavre^ par M. de Saint-Genis, conseryatear des hypothèques.

du prixd*acquisiUon stipulé payable à tenne, qu'il s'agisse dt privilège du vendeur (Art. 2103 et 2100 du Code civil) ou de celui du co-partageant (Ibid., art. 2103, n^ 3, et 2109).

La différence est grande, sous le régime du Code civO, entre le privilège du vendeur et celui du co-partageant quoique le but final de la transaction soit, dans les deux cas, Tacquisition de la terre. Le privilège du vendeur se conserve par la seule transcription du titre de vente, cdai du co-partagêant exige une inscription. Cette différence s'explique, sans se justifier, par le fait qu'avec notre régime incomplet de publicité le partage n'est pas sujet à être transcrit. Il faut souhaiter que le futur Code foncier assimile les divers modes d'acquisition et les assujettisse à la môme large publicité, car il est illogique d'entraîner les tiers acquéreurs dans l'erreur sous le prétexte spécieux que l'acte de vente constitue, à l'égard des intéressés et du public, un état de choses nouveau, tandis que l'acte de partage consacre un état ancien qui date, en réalité, de l'ouverture de la succession ou de la dissolution de la communauté *.

Pour tout ce qui touche, de près ou de loin, à la division de la terre, le côté juridique reste en contact permanent avec le côté économique, celui-ci presque toujours contrarié et entravé par l'autre qui, au lieu de le tyranniser, ne devrait être que son très humble serviteur.

111. Le Partage. — Après rinsécurité du titre foncier, qui est la faute des lois fiscales et de la cherté des procédures, après l'hypothèque, qui est une plaie économique, vient le partage qui ôte atout petit propriétaire qui réfléchit lespoirde faire œuvre durable en constituant un patrimoine à sa famille.

Le partage est, après l'hypothèque, un des agents les plus actifs de la division du sol, agent indépendant de la volonté de rhomme, etdontl'incidence est d'une appréciation d'autant plus délicate que son application lui échappe et que le niveau brutal de la loi ne considère ni les conditions ni les nuances.

1. Commission extra-parlementaire du cadastre. — Rapport de M. Ghallamei sur les Privilèges et Hypothèques, 1897, p. 15.