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propriétaires fonciers roturiers, n'exploitant pas directement.

Cet ensemble de circonstances et de faits explique à la fois 1 extrême division du sol et son extrême mobilité par la multiplicité des transferts à une époque où il semble que la culture ne fût qu'un servage et la terre une valeur dépréciée.

Du milieu du xvi^ siècle à la fin du xvni* la grande propriété se reconstitue par l'acquisition de petites parcelles*; l'exemple est donné de haut, les parvenus ont tous à cœur de vieillir leurs fortunes récentes en s'installant dans de vastes domaines, Fouquet et Colbert ont rivalisé de luxe foncier *. Le progrès agricole se dessine, le lotissement de biens communaux, des défrichements, augmentent la surface productive, et ce peuple gêné de métayers et de fermiers qui a remplacé dans une forte proportion, surtout dans la plaine et près des villes, les anciens petits propriétaires dépossédés, cherche à modifier les procédés d'assolement et d'élevage pour rendre plus rémunératrice l'exploitation de ces terres de la bourgeoisie* dont le produit net lui échappe *.

1. Les grandes fermes de Beauce et de Brie datent du xvu* siècle; de même que les vastes herbages de la Normandie, du Berry, et les domaines répartis en petites métairies du Morvan. Les capitalistes de ce temps comprirent que le morcellement excessif du moyen Âge, nécessaire pour défricher et peupler, constituait une entrave au développement raisonné de la production agricole, et que le groupement pouvait faire de Fexploitation rurale une véritable industrie.

S. On sait les sommes folles (18 millions de livres) que dépensa Fouquet pour acheter le terrain et bâtir le château de Vaux-le-Vicomte, près de Melun. En 1670, Colbert achète au duc de Tresmes la baronnie de Sceaux avec 120 arpents; en 1682, le parc de Sceaux, entouré de murs, en englobait 709. (Gazette des Beaux-Arts, l*' novembre 1899.) Le domaine royal de Versailles, devenu résidence, ne s'agrandit point par Tadjonctien de grandes étendues de terrain mais par Tachât d'une infinité de menus lopins appartenant à de petites gens, fermiers, paysans, comme l'attestent les milliers de dossiers des Archives. En 1789, le domaine comptait près de 9 000 hectares. (Ph. Gille, Versailles et les deux Trianons, 1899.)

3. Expression typique d'un rapport de l'Intendant de la généralité d'Alencon, en 1700, et qui marque bien le déclassement qui s'était opéré, les cultures étendues éparses aux mains des paysans s'étant concentrées et agglomérées dans celles des bourgeois.

4. En 1789, les rédacteurs des cahiers de doléances des paroisses de la généralité de Toulouse déclarent qu'une des causes les plus générales

LA PROPRliré RURALB BM rHARCS. 7

A la veille de la Révolution, tandis que les voyageurs et les humoristes signalent, surtout dans la banlieue des villes et dans certaines régions à cultures intensives, un excessif morcellement, les administrateurs et les économistes remarquent que les fermes augmentent d*importance à mesure qu'on s'éloigne de Paris, de Lyon, de IBordeaux, de Toulouse, et que révolution s'est produite dans un double sens : diminution du nombre des propriétaires par le groupement de plusieurs petits héritages dans les mômes mains ^ ; diminution du nombre des parcelles par la transformation de minuscules cultures en labours ou en herbages d'un seul tenant ou la suppression de jardins de paysans englobés dans un parc *.

La grande propriété, telle qu'elle existait en 1789, toujours abstraction faite des biens ecclésiastiques et du Domaine du Roi, n'avait donc pas la féodalité pour origine ; elle était le produit de la réaction commencée à la fin du xv® siècle par la réfection générale de la plupart des terriers seigneuriaux ', l'œuvre lente et continue d'une concentration aux mains d'une nouvelle classe de propriétaires fonciers beaucoup plus que d'une reconstitution (ce fut la très rare exception) de l'étendue des fiefs et des héritages primitifs créés par le contrat de sauvegarde et l'évanouissement momentané de la petite propriété individuelle. Voilà le fait économique; le fait politique, c'est que la reconstitution de la grande propriété eut lieu, non pas au profit de la vieille aristocratie militaire

de la misère publique est Tabsence de propriétés personnelles entre les mains des cultivateurs, obligés de travailler pour un salaire modique insuffisant à Tentretien de leurs familles.

1. M. Tausserat cite la pièce des Vallées, de 30 hectares, proche le château de Chevilly (Cher), où Ton planta l'avenue de noyers qui conduit au ch&teau, qui était divisée entre 39 propriétaires, et que la famille de Courauld acquit par morceaux suivant des contrats échelonnés pendant quatre siècles.

2. M. d'Avenel cite le parc de Blaru (Seine-et-Oise) qui, de 3 hectares et demi en 1540, s'élargit en 28 hectares en 1677, sans que l'ensemble du domaine eût augmenté.

3. Lettres patentes du roi Louis XII, de février 1499, renouvelant et confirmant celles de Charles VIII.

el féodale, dont bien peu de représentants figuraient encore parmi la noblesse de cour, mais à Tavantage d'une aristocratie nouvelle, issue du tiers état, et qui, s'affublant des anciens titres, n'est plus reconnue dans Thistoire sous ses noms patronymiques que par les érudits ^

J'estime que, pour ne point exagérer certains éléments de cette étude au détriment des autres, quel que soit l'intérêt majeur du sujet, ces brèves indications suffisent pour fixer les grandes lignes des origines, en France, de la propriété étendue et de ses vicissitudes. Je laisse de côté, à dessein, la question des biens communaux. Tune des plus controversées de notre histoire ; le problème est différent *.

Ce qu'il importe de mettre en lumière, c'est le passage de la société gallo-romaine à la société barbare, ou plutôt la lente et continue pénétration de ces deux sociétés l'une par l'autre, aboutissant à un état économique nouveau, à un modus Vivendi paraissant équilibré par de mutuelles concessions et que viennent soudain bouleverser les invasions du IX* siècle. La ruine qui frappa les curiales gallo-romains a

i. Ck>lbert, fils d'un marchand de Troyes, fut fait marquis de Seignelay et laissa ce titre à son Ûls aîné ; il fit de son frère un marquis de Crôissy et de son second fils un archevêque de Rouen, de son petitfils un comte d'Estouteville et de son neveu un marquis de Torcy.

Le Tellier fut marquis de Louvois et pourvut de beaux titres ses sept filSy l'un évêque de Clermont, l'autre marquis de Barbesieux, l'autre marquis de Souvré, etc.

Fouquet maria ses filles au duc de Charost et au duc d'Uzès, ses fils furent comte de Vaux et marquis de Belle-Isle. V Armoriai de cPBozier n'est pUuqi^une savonnette à museaux de greffiers ^ disait Bussy-Rabutin.

2. L'Académie Ta posé en 1855. Jusque-là, au lieu d'étudier la question en elle-même, on en subordonnait la solution à l'idée qu'on se faisait delà féodalité et de son r61e. Tantôt on n'a reconnu aux communes qu'un simple droit d'usage, originairement concédé par la bienveillance du seigneur; tantôt, au contraire, on leur a attribué la propriété primitiTe et Ton n'a vu dans les seigneurs que des usurpateurs abusant de leur juridiction pour s'emparer de droits qui ne leur avaient jamais appartenu. La première opinion est visible dans la grande ordonnance des Baux et Forêts de 1669, qui reconnaît aux seigneurs le droit de triage, c'est-à-dire le droit de prendre en toute propriété le tiers des communaux; la seconde opinion est le principe de toute la législation domaniale de la Révolution. {Comptes rendus de l'Académie des sciences morales et politiques, 1855-1856.)

son équivalent dans la misère qui étreignit les paroisses rurales sous Louis XIV*. Mais, ce que les populations apeurées du moyen âge liquidèrent par Tabdication universelle, s'abaissant par leur libre volonté de Téchelon de propriétaire libre à celui de fermier perpétuel, la Nation de 1789 le liquida d'office par la Révolution.

Quelle a donc été la part de la Révolution dans la division et la répartition du sol; quelle influence immédiate a-t-elle exercée sur la condition des populations rurales en France et quel sort fit-elle à cette grande propriété qui a été si décriée et qui le mérite si peu?

La France est dans l'indivision, avaient répété les Encyclopédistes, et quiconque possède par indivis a le droit de demander le partage. C'était exagérer la thèse de ceux qui prétendaient que, sous la triple influence des droits féodaux, de l'arbitraire royal et de la surcharge d'impôts, la France n'était plus qu'un pays de main-morte. La preuve du contraire est faite. En attribuant à la Révolution de 1789 l'honneur et le mérite d'avoir créé le paysan-propriétaire, on a mis en circulation une légende que détruit l'examen impartial des faits, et une erreur historique aussi coupable que celle qui, au siècle précédent, voulait voir dans la nation deux classes ennemies, des vainqueurs et des vaincus.

Un spécialiste* a résumé, quant au régime économique de la propriété rurale sous l'ancien régime, dans une formule expressive et qu'on ne vulgarisera jamais trop, les résultats obtenus par l'érudition la plus consciencieuse. En voici le texte :

Mon enquête à travers les rôles des vingtièmes m'a fait toucher du doigt deux faits essentiels d*où découlent maintes conséquences : le premier, qu'il y avait, avant 1789, une multitude de propriétaires fonciers; le second, que ces propriétaires ne payaient que des cotes minimes, d'une exiguïté que je n'aurais jamais soupçonnée si je ne l'avais saisie sur les rôles mômes. L'impression qui reste de ces études, c'est que,

1. Les alleux des municipes, c'est-à-dire les biens communaux, furent à leur tour inféodés comme l'avaient été les biens libres des particuliers. (Le Berquier, Revue des Deux Mondes, 1859, i, 384.)

2. M. Gimel (Bulleiin du comité des travaux historiques^ 1890, 1, 114).

ENSEIGNEMENTS DE L HISTOIRE loi

sous l'ancien régime, ce qui dominait c'était la très petite propriété et la très grande, la première considérable par le nombre, la seconde par rétendue.

La liquidation foncière engagée par la Constituante et qui ne se termina que sous la Restauration, mit aux enchères, d'après les calculs les plus modérés, i/iO du territoire national; or, à notre époque, malgré l'activité du mouvement foncier, les acquisitions ne portent guère, année moyenne, que sur 1/50 du capital foncier; le brusque apport sur le marché de tant de valeurs à la fois amena pour la valeur vénale des immeubles une dépréciation de 30 p. 100, et la crise des assignats vint compliquer, ralentir et contrarier Topération.

L'incendie du ministère des Finances pendant la Commune de 1871 a fait disparaître les archives de l'administration des Domaines relatives au séquestre, à la restitution et à la vente des biens du clergé et des biens des émigrés. C'est une perte irréparable*, et ce point capital de notre histoire économique ne sera jamais éclairci. On peut toutefois, par les documents qui restent et les commentaires qu'on en fît, esquisser les caractéristiques de ce morcellement inattendu et qui n'a d'équivalent que dans le Days Book britannique.

Ce qui est hors de doute, c'est que la grande propriété de main-morte fut brisée, disloquée, morcelée; c'était le vœu de la loi. La vente des biens des émigrés se fit avec d'autres vues, plus étroitement fiscales; mais le résultat parut identique, et il ne pouvait guère en être autrement.

Les biens ecclésiastiques furent vendus en bloc et non en détail, c'est-à-dire tels qu'on les trouvait, tels que l'Église elle-même les avait reçus, a-t-on remarqué, l'un après l'autre, des pieux donateurs auxquels elle avait succédé, ici une ferme, là un moulin, ailleurs une prairie ou un bois.

1. Le regretté M. Paul Chalvet, chef alors de la section domaniale, y perdit le manuscrit de Thistoire de la liquidation des domaines nationaux. Les doubles de ces archives sont dispersés dans les directions de l'Enregistrement de chaque cheMieu et aussi dans les Archives départementales. Quelques rares statistiques partielles tirées des comptes de finances ont été publiées, mais elles restent incomplètes.

La Convention procéda autrement pour les biens des émigrés considérés comme la représentation effective de ces seigneuries féodales dont tant de récits avaient perpétué l'exécration. On ne voulut pas que, môme au jour de Tenchère, ces châteaux et ces terres eussent pu conserver un semblant de personnalité; on les fractionna. On les subdivisa en lots, non pas, comme on Ta supposé S en vue de faciliter les petites acquisitions et de créer une classe de propriétaires qui existait déjà, mais uniquement pour briser le prestige qu'on pouvait y attacher encore et pulvériser à tout jamais Tesprit féodal et aristocratique.

Le dépècement des. 30000 plus grands domaines de France, effectué dans un si court espace de temps d'abord par la spéculation, car le classement définitif ne s en acheva que bien des années plus tard, était l'atteinte la plus profonde que la grande propriété pût subir; on croyait qu'elle serait mortelle , mais , comme son rôle économique est une nécessité, elle ne tarda pas beaucoup à reparaître.

On évaluait les biens du clergé à 3 milliards en capital, dont un milliard en propriétés urbaines, un milliard en forêts, un milliard en terres; on ne vendit guère que ce dernier tiers, et à vil prix *. Les détails des ventes seraient fort difficiles à retrouver, la statistique ne peut en être qu'hypothétique.

Les documents sont plus précis pour les biens des émigrés dont on ne put vendre que tout au plus une moitié; l'Empire et la Restauration restituèrent en nature ce qui restait *.

1. Il suffit, pour s'en assurer, de lire les rapports peu connus du Comité de législation et du Comité des Domaines (Archives Nationales).

2. Comme on disait à Mirabeau : Vous ne trouverez pas d'acquéreurs pour tant de terres à la fois, il répondit : Mieux vaut les donner pour une apparence de prix que de les laisser stériles; dans un an elles produiront des fruits qui augmenteront la masse publique.

3. M. deFoville a résumé le débat avec infiniment de clarté, et je lui emprunte la plupart des chiffres qui suivent. {Le morcellement, chapitre v.)

ENSEIGNEMENTS DE L'IIISTOIUE 103

L'expropriation de la noblesse émigrée ou suspecte se fit en deux séries, avant et après le 12 prairial an III.

La 1'* série comprit 370 617 lots estimés 605 352 992 fr. La y — — 81455 — 692 407 615

Total 452 072 — 1 297 760 607 fr. i

La prophétie de Mirabeau s'était réalisée; Topération foncière sur les proGts de laquelle on avait gagé les émissions de papier-monnaie, c'est-à-dire le crédit public, avait avorté, mais les immeubles restaient entre les mains de détenteurs qui sauraient en tirer parti; en réalité, c'était un cadeau à la Nation, comme l'insinua M. de Martignac en présentant la loi d'indemnité.

La grande propriété était mise en miettes; à qui allèrent ces miettes? MM. Léonce de Lavergne, de Molinari, Marc de Haut, Taine, affirment qu'elles n'étaient pas à dédaigner, ces miettes, et qu'elles servirent à constituer cette catégorie intermédiaire, la moyenne propriété, dont nul ne parle avant 1789 et dont M. Gimel lui-môme n'a pas trouvé les traces.

CSelapeut être vrai pour les biens ecclésiastiques qui furent les premiers vendus et sous leur forme normale, ce qui les maintenait à l'état d'exploitation au lieu de les déprécier par une division mathématique et brutale. Vrai encore, peutêtre, pour les 81455 fonds aliénés postérieurement au 12 prairial an III, et dont le revenu moyen avant 1790 s'élevait, pour chacun, à environ 400 livres.

Mais, MM. Gimel, Paul Leroy-Beaulieu et de Foville ont certainement raison contre M. Taine lorsqu'ils soutiennent que ce n'est pas à la moyenne propriété mais à la petite, et

1. On 8*étoDnera peut-être de voir une valeur presque égale attribuée & des immeubles dont le nombre présentait un écart si considérable; mais les évaluations n*en furent faites qu'à titre approximatif lors de la discussion qui précéda la loi du 27 avril 1825 sur le milliard d'indemnité, et comme les prix avaient été stipulés payables en assignats et que ces papiers en Tan V perdaient le même jour 75 p. 100 & Bordeaux et 27 p. 100 & Mende (exécution de la loi du 5 messidor an V), le Trésor n'a jamais pu établir avec précision quel avait été le produit net de cette gigantesque opération.

même à la très petite, que sont allés les 370 617 lots vendus aux enchères avant le iâ prairial an III, et dont le prix d'acquisition varia de 700 à 2000 francs, c'est-à-dire en assignats, suivant la date, peut-être seulement de 50 à 120 francs.

En France, dit un économiste dont les opinions paraîtront sans doute bien vieillies *, les terres qui dépassent une certaine étendue perdent toute valeur vénale, faute d'acquéreurs; pour en trouver, il faut les diviser et solliciter ainsi les petits capitaux.

La période révolutionnaire, continue-t-il, n'a pas été autre chose que l'invasion, la conquête et le partage du territoire entre les vainqueurs. Le tiers état a fait main basse sur les biens du clergé, de la noblesse et des corporations ; les propriétés frappées de main-morte ou grevées de substitutions sont rentrées dans la circulation où elles ont versé un capital de plus de 2 milliards de francs; mais l'opération dura plus de trente ans. La passion connue du paysan pour la terre a donné lieu à de sauvages mais lucratives spéculations. Les premiers qui s'en avisèrent furent des artisans enrichis à qui l'instinct plébéien, instinct de destruction et de nivellement tant qu'il n'est pas éclairé, révéla promptercent cette source de profits. La première bande se composait de chaudronniers et de revendeurs de ferraille experts à calculer le prix des débris ; ils s'abattirent comme une volée de corbeaux sur les grands domaines et sur les vieux châteaux, achetant ces ruines à vil prix pour les débiter au poids de l'or. La terre fut disséquée par lots d'un ou de deux arpents, les châteaux furent démolis et les matériaux vendus, la pierre pour de la pierre, le bois pour du bois, le fer pour du fer. C'est ainsi que les derniers vestiges de l'art et du régime féodal disparurent de la France.

Après ces ravageurs de villages, apparut la bande noire, plus méthodique et plus rusée. Aujourd'hui qu'il n'y a plus de châteaux à détruire, la spéculation se porte sur les

1. Anonyme, dans la i?et;ue des Deux Mondes, 1836, lY, page 303.

moyennes propriétés; elle les décompose partout où elle peut les atteindre, et les distribue par petits lots.

Ce sont ces subdivisions successives de lots en d'autres lots de plus en plus petits qui ont permis à M. Gimel d'affirmer, au vu des cotes foncières, que la grande propriété vendue révolutionnairement en 452000 lots primitifs s'est émiettée après deux générations en 1 222000 parcelles, et à M. de Foville de dire que la Révolution a fait sortir de terre un demi-million de propriétaires nouveaux parmi lesquels, comme partout, les petits étaient certainement en majorité ^

La Révolution a délivré la terre de toutes les servitudes, sauf de celle de l'argent, ce qui n'était pas en son pouvoir; elle a simplifié, fortifié la propriété individuelle, et la réforme qu'elle accomplit servit puissamment les intérêts de l'agriculture et par suite ceux de tous les détenteurs du sol, qu'ils fussent petits, moyens ou grands.

La grande propriété se reconstitua vite, non seulement entre les mains des particuliers, par la restitution aux anciens propriétaires des biens mis sous séquestre et non aliénés, par la constitution des majorats, le rétablissement partiel des substitutions, les libéralités de la cour, l'emploi du milliard d'indemnité, et le jeu de la spéculation, mais encore sous la forme particulière de la main-morte après le Concordat. Cette grande propriété nouvelle avait perdu les défauts de l'ancienne; devenue désormais accessible à tous, elle n'est plus que le privilège de la fortune acquise et chacun peut y prétendre, en y mettant le prix.

L'histoire de la propriété nous en montre la mobilité continuelle; le passé tout entier nous offre le spectacle des forces économiques se jouant des combinaisons législatives qui ont pour but de maintenir ou d'empêcher certaines inégalités des conditions; le niveau, un instant dérangé, se réta-

1. M. de FoTiile a raconté Tamusante histoire des mutations successiTes d'un lot domanial, la Censelette d'Eringhem, près de Dunkerque, Tendue aux enchères en 1794, sur la mise à prix de 2000 livres, plus de 21 000, et rcTendue en 1795 plus de 65 000 livres, mais en assignats. (Journal de la Société de Statistique de Pans, juillet 1883.)

blit de lui-même, et ce niveau n'est pas celui d'une égalité chimérique mais l'équilibre incessamment variable d'inégalités qui se côtoient, se déplacent, se pénètrent et se combinent par la pratique de la liberté.