L'INVASION BOURGEOISE

évolution qui, renouvelant sous une autre forme et dans d'autres conditions révolution de la sauvegarde auix* siècle, refit du paysan-propriétaire un simple prolétaire rural, qu'il faut voir la cause économique sous Tinfluence de laquelle le bail à ferme se substitua au bail à cens.

C'est dans les coutumes, dans les livres des domanistes et des commentateurs qu'il faudrait avoir la patience de chercher les véritables et solides éléments de l'histoire de la propriété depuis le xv* siècle. Les formes variées de location, d'appropriation de la culture à la terre et du salaire qui la rémunère marquent les étapes de la division du sol et fixent l'époque où se constitua cette moyenne propriété qu'on pourrait appeler la propriété foraine.

Le bail à cens constituait l'abandon irrévocable de la terre à la condition qu'on la cultivât, puisque la rente n'était garantie que par le produit de la culture ; vint ensuite l'emphytéose, c'est-à-dire le bail à cens limité à cent ans; et le colonage antique vit sa durée se rétrécir de plus en plus, à mesure que la terre perdait un peu de sa fixité immuable pour devenir un objet d'échange dont la valeur vénale subissait des dépréciations ou des plus-values appréciables. Il faut étudier dans Estienne Pasquier, Dumoulin, Loyseau, d'Argentré, Fonmaur, Pothier, les formes intermédiaires de tenures qui s'intercalent entre les types extrêmes, le cens et le bail à court terme : le domaine congéable en Bretagne, le droit de marché en Picardie, le Waldrecht en Alsace, le métayage dans les provinces du Centre et du Midi, les dérivés de l'emphytéose, le bail à vie et même le bail à trois vies consenti à trois laboureurs qui héritent les uns des autres '.

Le propriétaire forain, obligé de déléguer sa surveillance, imagina mille moyens de contrôle et de gestion à distance;

1. La Lorraine avoisinait le Luxembourg avec ses Schilling-Gûter, les provinces rhénanes leurs Schafft et leurs Vogtegtiter^ biens affermés à titre quasi perpétuel, tandis que le Waldrecht d'Alsace permet le transfert du bail aux héritiers directs du preneur mais n*en autorise ni la cession ni la vente.

il y réussit d'autant mieux que ce nouvel ordre de propriétaires-fonciers, mâtiné de négoce et de judicature, excellait dans la chicane. Le contrat d'emphytéose fut du xv* au XVI* siècle Tune des sources de la constitution des souches de la moyenne propriété, car ce mode légal du bail à long terme s'appliquait généralement à des domaines complets, formant un corps d'exploitation, plutôt qu'à des parcelles isolées. En effet, à l'expiration des quatre-vingt-dix-neuf ans, le bail prenait JSn et un nouveau contrat devenait nécessaire. Il se présentait alors deux éventualités. Ou le maître du fonds y rentrait en indemnisant le détenteur de ses débours, ou celui-ci conservait le domaine à de nouvelles conditions ou par un autre mode de location. Mais il arrivait le plus souvent qu'au cours du siècle le tenancier s'était enrichi et le propriétaire appauvri ; ce dernier, sans attendre l'échéance, vendait son droit de rachat à l'usager qui devenait plein propriétaire.

La période du xv« siècle au xx® fut également favorable à la petite et à la moyenne propriété. Le bourgeois prit les gros morceaux, le paysan ne négligea pas les miettes.

Tandis que les nouveaux riches, de noblesse récente * ou d'extraction roturière, rachètent parcelle à parcelle tout ce qu'avaient aliéné les détenteurs du sol depuis saint Louis, une masse d'anciens châteaux, non habités pendant des demi-siècles, tombaient en ruines *.

Les laboureurs riverains mordent à belles dents sur leurs dépendances ; là où le maître ne réside pas, et c'est le cas de beaucoup de belles demeures vidées par l'absentéisme, le séjour aux armées ou à la cour, les lambris seigneuriaux n'abritent plus que les métayers, leur bétail et leurs fourrages. Faute de réparation, les fermes et les métairies se sont effondrées, et les familles paysannes se sont logées au plus

1. L'édit de 1696 autorisa qui le voulut à choisir et à porter des armoiries, sauf à les faire enregistrer en payant une taxe de 20 livres.

2. Une seigneurie de 800 hectares, en Dauphiné, ne rapportait plus en 1720 que 2 fr. 40 à Thectarc de droits féodaux (cité par M. d*Avenel, Ilist. économ.y I, 781).

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proche. On signale sans cesse, au xviii'' siècle, comme on le faisait déjà au xv* *, dans les terriers, les dénombrements, les enquêtes, ce qu'on appelle une masure de château^ une cour avec des tours où les paysans vont se fournir de pierre.

Nombre de villages, en Bourgogne, en Dauphiné, en Languedoc, ont été bâtis de neuf, de 1740 à 1850, avec des tailles et des moellons arrachés aux portes, aux cheminées, aux murailles des vieilles habitations seigneuriales du xvi® et du XVII' siècle.

La Révolution vint à son tour fournir, dans un très court espace de temps, un contingent considérable au groupe intermédiaire des propriétaires fonciers inauguré de 1600 à 1789 par la spéculation bourgeoise. Cest ce groupe d'opportunistes qui profita, ainsi qu'il résulte de Tensemble des documents, de la vente non morcelée des biens du clergé en ne prenant qu'une part limitée aux criées en petits lots des biens des émigrés.

Depuis cette seconde poussée de la petite bourgeoisie vers l'acquisition brusque de la terre, le groupe de la moyenne propriété est resté stationnaire.

S'il s'accroît d'un côté, il s'échancre de l'autre, pareil à ces rivages de l'Ouest de la France où les dunes gagnent insensiblement sur l'Océan tandis que les côtes de Normandie et les falaises du pays de Caux s'eiTritent sous le choc des flots.

Aujourd'hui qu'il n'y a plus de châteaux à détruire, la bande noire, avec des allures doucereuses, s'attaque à la moyenne propriété et la bat en brèche partout où elle peut pénétrer par les fissures de la dette hypothécaire. Les banquiers de petites villes, les escompteurs de villages, les huissiers, les notaires et les avoués sont venus, armés de leurs procédures et de leurs tarifs. La spéculation ne s'arrête que lorsque les bourses sont épuisées et qu'il n'y a plus profit pour les intermédiaires à émietter par la saisie la moyenne propriété pour en faire acheter les débris par la petite *.

1. Mémoire sur la propriété rurale en Bourgogne {loco citato).