M. Levasseur, L'agriculture aux États-Unis, 1894, p

temps et des lieux. Mais l'unité parcellaire de ces groupements, la cellule pour ainsi dire de ces corps organisés, a toujours été Théritage privé, la propriété individuelle, d'autant plus respectable qu'elle était plus petite et sans défense.

L'origine des communaux se rattache à toutes les transformations du régime primitif de la propriété rurale, et, lorsqu'on aborde cette question particulière si étroitement rattachée par la force des choses à celle de la petite propriété individuelle, il ne faut pas perdre de vue les efforts de notre ancienne législation française pour provoquer la constitution et les initiatives de la propriété individuelle tout en sauvegardant les intérêts communs du groupement rural, source des familles nouvelles, souche de rejetons sans nombre K

L'édit de juin 1769 sur le partage des terres communales en Lorraine, celui de 1774 sur le même objet pour la province de Bourgogne, et d'autres encore, sont particulièrement instructifs parce qu'ils affirment l'intention du gouvernement de favoriser les progrès de V agriculture en développant la propriété privée. Ils visent la mise en valeur de marais ou de terres incultes au moyen de partages de jouissance entre les habitants chefs de famille, à la condition expresse que les parts qui tomberont en ligne collatérale ou qui deviendront vacantes, de quelque manière que ce soit, feront retour à la communauté et seront adjugées aux ménages les plus anciens non encore pourvus-,

La petite propriété gallo-romaine disparut sous le coup des terreurs et des désastres que répandirent des Alpes à l'Océan et de la Meuse aux Pyrénées les invasions incessam-

1. M. Rarncnii, Lrs masures de la (jlèbe el les c/iarles de franchises {Bulletin du Comité, 1892, i, p. 95).

2. L'arrêt du Conseil du 25 février 1770 réglemente rntlriJjuUon des parts de marais dans la province d'Artois et montre quelle fui la portée économique de ces sages mesures. Les lois révolutionnaires substituèrent, pour un moment, le partage à titre de propriété au partage à titre de jouissance et la division par tête à la division par feu; l'arrêté des consuls du 9 fructidor an X remit en vigueur l'arrêt de 1779.

ment répétées des pirates du Nord, au cours du ix'' siècle.

L'histoire des Carolingiens, aussi bien que celle des Valois pendant la guerre de Cent Ans, racontent les crises les plus cruelles et les plus persistantes qu'ait subies le peuple français.

Puis la paix revenue, un calme relatif rétabli, il fallut réglementer le nouvel ordre économique, et les vastes domaines créés par la peur se démembrèrent de fait par un nouvel aspect de ce problème permanent de la lutte pour la vie qui, depuis l'origine des choses, domine l'humanité.

Depuis deux siècles, tout le monde était pauvre et vivait de misère; comme après toutes les grandes secousses, on se plut à respirer; comme après les rudes épreuves on voulut bien vivre; et les chefs militaires, les seigneurs, pour utiliser les vastes étendues dont le malheur des peuples les avait fait propriétaires, les restituèrent à leurs anciens possesseurs à la condition de participer au produit de leur culture et de leur élevage. Les chartes de franchise, du xii" au xiiP siècle, vinrent détruire l'édifice hâtivement construit, du IX® au XI" par les chartes de sauvegarde. La petite propriété couvrit de nouveau la France, et les procédés en usage à l'époque féodale la firent encore plus morcelée, plus menue qu'elle ne l'était avant la prodigieuse débâcle sociale dont Charlemagne mourant avait pressenti l'approche.

Le bail à cens * et la charte de franchises marchèrent de pair, quoiqu'on se préoccupât davantage de libérer la terre que l'homme, et la période des Croisades permit aux laboureurs d'accroître leur patrimoine récent par l'acquisition de parcelles détenues par les soldats, les pèlerins et même les seigneurs appauvris par les frais des expéditions lointaines.

L'histoire seule peut éclairer ces époques obscures dont l'étude des contrats privés et des terriers ecclésiastiques permet de deviner avec quelque certitude l'étonnant état économique.

1. L'analogue de VEnzel des pays musulmans, notamment en Tunisie. {Revue alf/érienne, 1899, décembre.)

Les villcV, les seigneuries, les paroisses et enfin les seigneuries se substituant aux paroisses, ne sont que les formes successives d'une même exploitation agricole oii le droit du propriétaire, le procédé de travail et le partage des produits de culture ont varié avec les temps. La démocratie rurale n'est point une invention moderne; elle a existé à toutes les époques et, depuis les origines les plus reculées, il y a eu lutte entre celui qui possède le sol et celui qui le met en valeur. Ce dernier Ta presque toujours emporté. Ne faut-il pas en conclure que si, dans les pays de petite culture tout au moins, la terre appartenait aux familles qui l'exploitent directement, tout antagonisme de classe y disparaîtrait?

La très petite propriété sortit triomphante de ces quatre siècles de désorganisation sociale pendant lesquels toute règle étant rompue, toute hiérarchie brisée, tout droit aboli sauf celui de la force, les individus sans ressources et sans défense se donnaient à merci à qui voulait ou pouvait les nourrir'. Pendant cette période confuse, où la diversité des situations se complique du manque d'unité dans les vues, l'isolement étant universel, les princes, les évêques, les paysans, les citadins, trouvent des expédients différents, des moyens variés de corriger les périls et la misère par la solidarité des intérêts. Jamais on ne pratiqua davantage la participation et la mutualité, car contrairement à ce qu'on a cru longtemps, du fait des erreurs propagées par les encyclopédistes du xviii' siècle, lorsque la féodalité mit de l'ordre dans ce chaos, ce ne fut pas aux dépens mais au profil de la liberté.

Le maître du sol, n'en tirant qu'un méchant parti par le travail servile, eut recours aux plus sûrs excitants de l'initiative et de l'effort, il mit l'homme aux enchères et le paya d'autant plus cher que son concours lui était plus indispensable ^.

1. Voir ci-dessus les faits analogues que rapporte la Genèse vers l'an 1840 avant l'ère chrétienne : Nil novi sub sole.

2. M. de Saint-Genis, Histoire économique cViine commune rurale en Bourgogne du XW au XIX" siècle (Réfo7'me sociale du 1" juillet 1896).

En effet, vers le xir siècle, Thomme est devenu plus précieux que la terre, plus précieux que l'or, car il représente le travail permanent et productif. Pour l'attirer, on lui offre la liberté; pour le retenir, on lui promet la sécurité; pour exciter son initiative, on lui concède le droit d'héritage. Aussi, quelle poussée d'énergies et de labeurs du xii" au xiV siècle I

Rien de plus ingénieux que les méthodes variées qui, suivant les régions, sur les bords de la Meuse et du Rhin, dans les vallées de la Seine, de la Loire, du Rhône, dans les Cévennes, les Alpes ou les Pyrénées, sur les coteaux arides du Languedoc et de la Provence comme dans les herbages de Normandie, les châtaigneraies du Limousin, les hauts plateaux de l'Auvergne et du Larzac, approprièrent la règle à la culture et l'homme à la règle. Peu à peu, la coutume se substitua à l'arbitraire et une idée se dégagea de ces compromis, de ces transactions, un principe surgit de ces calculs et de ces contrats : l'idée du droit de propriété dérivant du devoir de culture; le principe de Y abonnement équitable remplaçant le prélèvement capricieux sur les fruits du travail.

Le morcellement du sol, conséquence immédiate de V affranchissement et de Vaccensement^ a donc constitué définitivement la très petite propriété individuelle et, par là, formé le peuple laborieux des paysans de France; mais, ici encore, il y a des distinctions à faire et des faits à noter qui ne sont pas contradictoires mais se complètent, s'expliquant les uns par les autres '.

L'affranchissement des tenanciers serviles issus de la panique du ix" siècle n'a pas été le seul facteur de la création d'une classe très nombreuse de laboureurs, vignerons et forestiers libres; la constitution rurale dans ses assises inférieures a eu aussi une autre origine que la transformation graduelle du serf en tenancier féodal, puis en abonné

1. Mémoire sur la propriété rurale en Bourgogne [Bulletin du Comité des travaux historiques, année 1896).

174 LA PROPRIÉTÉ RURALE ExN FRANCE

libre. De même que certaines seigneuries sont demeurées tout entières serves jusqu'à la Révolution *, de même il y eut, au xi[i'= siècle, des paysans engagés libres.

Des familles, étrangères à la seigneurie ou au domaine primitif, attirées ou transplantées, y firent souche, à certaines époques, dans une plus forte proportion peut-être que les habitants d'origine. Le serf aifranchi pouvait se déplacer en faisant l'abandon de sa tenure ; quant au tenancier servile, s'il demeurait assujetti au droit de poursuite, il pouvait s'en dégager par la faculté de l'entrecours ou rompre le lien qui l'attachait à la glèbe en payant le droit de forfuyance, de même que le débiteur d'une rente foncière pouvait user du droit de déguerpissement en renonçant judiciairement à la propriété de l'immeuble grevé. Ces déracinés, quittant par accord ou par fraude une seigneurie pour s'installer dans une autre, ne le faisaient qu'à bon escient, sans abdiquer leur liberté civile, et devenaient tenanciers à prix débattu -.

Bref, du xii^ au xiV siècle, abstraction faite des différences qui séparent l'exploitation par le serf censitaire ^ de celle du paysan affranchi devenu propriétaire par le bail à cens, il se produisit un phénomène qui ne se verra plus ; l'abandon de la terre en toute propriété à quiconque voulut en prendre, moyennant un très faible intérêt annuel à payer aux anciens détenteurs. Le paysan, affranchi ou libre, acquiert le fonds sans rien débourser et profitera des plusvalues. 11 n'était pas de conditions plus favorables pour provoquer l'émiettement des grands domaines et pousser à la

1. Monographie de la commune de Chasseij-en-Auxois (Gôte-d'Or). {Bulletin de la Société des sciences historiques et naturelles de Semur, i897.)

2. On trouve peu de contrais relatifs à ces accords parce que la plupart des coutumes ratifiaient les conventions verbales par le fait de la résidence de l'an et jour, mais on y fait de fréquentes allusions dans les procès civils, et les archives des Parlements et des Cours des comptes abondent en indications sur celte pratique.

3. Le serf censitaire, qui n'est pas maître de son corps, ne peut l'être de sa tenure : il est taillable et corvéable à merci.

culture intensive dans la mesure où le permettait l'ignorance d'un temps où les biens ecclésiastiques seuls étaient exploités avec méthode et intelligence ^ La misère du xv'' siècle, les guerres du xvr et de la fin du xvii° siècle ralentirent ce mouvement, car dans toutes les crises les capitalistes ont profité de l'appauvrissement des miséreux, mais il n'en resta pas moins assez fort pour que la législation se soit efTorcée, jusqu'à la moi lié du xv!!!*" siècle, sans succès d'ailleurs, d'empêcher les terres nobles de passer aux mains des roturiers.

Parallèlement à la constitution de la très petite propriété par les censives, il se forma des héritages plus étendus par les groupements de parcelles au moyen d'acquisitions. L'émiettement eut pour contre-partie, dès le xiv^ siècle, la reconstitution d'exploitations moyennes. Une famille laborieuse et économe achetait peu à peu, accumulant ses ressources et attendant les occasions, des parcelles souvent fort éloignées les unes des autres et dont elle réussissait rarement, par voie d'échanges, à corriger la dispersion. On a cherché à expliquer pourquoi, dans certaines régions où la constitution cadastrale des domaines a peu changé, on rencontre des champs divisés en lanières ^ et enchevêtrés comme à plaisir dans d'autres propriétés. La cause en est, peutêtre, notamment en Lorraine et en Bourgogne, dans les traditions de l'ancienne science agronomique. Les terres cultivables étaient distribuées en trois saisons ou années alternativement consacrées au blé, à l'avoine, au repos (jachères) ; les contenances des parcelles devaient être également réparties entre les trois catégories de la rotation culturale, et il im-' portaitpeu que les pièces fussentréunies puisqu'elles n'étaient ni labourées, ni ensemencées, ni moissonnées simultanément. Cela peut expliquer le maintien de la division, mais la cause

1. C'est aux moines de Champagne, de Bourgogne et de Languedoc que la France doit la création de ses vignobles les plus renommés.

2. Voir les plans annexés au Mémoire de M. de Saint-Genis sur la propriété rurale en Bourgogne, documents XIV et XV {Bulletin du Comité des travaux historiques, 1896).

première doit en être cherchée dans le principe d'égalité qui présida au lotissement des tenures primitives '.

Vers la fin du xv^ siècle, dès que la sécurité relative de l'exploitation agricole eut été établie, on s'efforça de consolider les droits apparents dont les détenteurs du sol étaient en possession après une crise très longue pendant laquelle les familles avaient été dispersées, les fortunes compromises et les titres perdus. Les seigneurs et les particuliers s'y trouvaient également entraînés; ceux-ci, pour se défendre contre des revendications toujours possibles et se créer une protection avec le propre intérêt de celui dont ils se déclaraient débiteurs; ceux-là, pour rétablir leur crédit et recenser les hommes, cadastrer les propriétés, en vue des taxes futures. Les différents droits féodaux s'unifîant et s'absorbant dans le prix primitif de la terre, on trouvait déjà légitime de taxer le sol, dans ses produits et dans ses transferts, au profit dune entité nouvelle, le prince, c'est-à-dire l'État.

Le mouvement général d'enquêtes, qui passionna les populations rurales de France de 1492 à 1508, eul pour conséquence le renouvellement des terriers seigneuriaux et pour résultat le constat du droit des hommes libres ou des censitaires à posséder les héritages dont ils étaient possesseurs. Ce qui est caractéristique, ce qui prouve le nombre et la force sociale des paysans propriétaires, ce sont les termes par lesquels les édits justifient l'ordre d'enquêter.

Charles VIII prescrit la recherche des droits du prince, à cause de l'usurpation et violence des seigneurs voisins sur la franchise des hommes qui, en les molestant, les forçaient à déserter leurs héritages ou à retomber bénévolement dans la main-morte pour ne point délaisser leurs meix, familles et cultures. Louis XII ordonne de refaire le terrier de la chàtellenie de Semur, pour la défense des droits de nos hommes, villes et villages molestés par les usurpations des seigneurs voisins (Lettres patentes du 19 février 1499). Charles VIII et

1. Loco citalo, à propos du cadastre de la commune de Vic-de-Chassenay en Auxois.

Louis XII, à l'extrême limite du xv° siècle, renouvelaient pour les villages ce que Louis VI avait fait pour les communes au xir siècle. La royauté prenait la défense de la propriété paysanne comme trois cents ans plutôt elle avait soutenu les libertés bourgeoises contre l'arbitraire féodal.

Pour abréger, je m'en tiendrai à cette région de la Bourgogne; les conclusions qu'on peut tirer de l'examen des terriers et de leur comparaison avec les rôles des vingtièmes et de la taille, suivant les cas, ainsi que des archives du Parlement de Dijon, sont applicables, pour cette époque, avec de légères nuances, à la plupart des régions de la France, sauf dans l'Ile-de-France et l'Artois.

Cinq faits principaux ressortent de l'étude des textes : l'extrême division du sol, la mobilité de la propriété, la modicité des redevances censitaires, la quantité de villages et d'exploitations isolées ruinés par les Routiers et les Écorcheurs, la tendance des bourgeois à acheter des biens ruraux. En voici sommairement les conséquences au point de vue des conditions de la petite propriété.

A Forléans, où Bussy-Rabutin eut plus tard un rendezvous de chasse, Jean Pertuisot, bourgeois de Semur, possède une exploitation dont les 27 pièces, d'une contenance de 6 h. 75 d'aujourd'hui, soit 25 ares en moyenne à la parcelle, affermées à plusieurs cultivateurs, ne sont pas agglomérées mais éparses ou enclavées dans les héritages voisins ; il les a acquises dans le cours de trois années de sept propriétaires qui ont quitté le pays. (Titre de 1494.)

Le domaine de Jean Turreau, à Cernois, est un exemple de la façon dont s'évanouissait un héritage lorsque, par le malheur des temps, la culture y devenait impossible. Le domaine, acheté par un homme serf, à une époque indéterminée, au prix d'un boisseau d'argent^ est divisé, à la mort du premier propriétaire affranchi, entre ses héritiers dont le nombre et la qualité sont inconnus. Une -portion de cet héritage passe à deux frères communs en biens et, à leur mort, à leurs deux fils qui en firent entre eux le partage : cette portion du domaine primitif, un instant divisée du vivant des

deux copartageants, se réunit de nouveau par la mort de l'un qui fît tout passer sur la tête de l'autre. Celui-ci, le Jean Turreau du Terrier (rédigé de 1484 à 1504), dissipa l'héritage, qui fut vendu en justice '; en 1503, cette fraction du meix primitif se trouvait subdivisée entre les mains de 15 nouveaux acquéreurs -.

Le nombre considérable des mutations par vente, accensement ou partage est constaté dans les contrats du xv'' siècle et l'on en parle comme d'un fait habituel et normal, alï'ectant les fiefs aussi bien que les terres de roture. Pour la petite seigneurie de Chassey, je trouve dans les minutes notariales, pour une population de 36 feux, de 1529 à 1549, 44 contrats d'acquisition et 9 partages.

Dans la même paroisse, le produit du cens, qui était de 106 écus en 1566, était tombé à 4 livres en 1766; l'ensemble des droits seigneuriaux, estimés 600 livres au xvi" siècle, s'abaissait à 170 en 1780 et la taille s'était réduite de 55 livres à 5 (ceci, remarque un inventaire de 1782, à propos de la taille, parce que le seigneur a racheté plusieurs héritages qui en étaient ci-devant chargés, et surloul par la désuétude). M. d'Avenel cite nombre de faits analogues; seules, les redevances en nature conservaient une valeur relative; mais les droits féodaux, de conflits en transactions d'où la pari du seigneur sortit toujours atténuée, ne cessèrent d'aller en diminuant depuis le lendemain de l'abolition du servage jusqu'au jour de la Révolution; l'héritier du noble de vieille date perd tout ce que gagnent les héritiers du serf.

Les terriers abondent en indicalionsqui altestentl'ancienne richesse du pays de Bourgogne et l'état de détresse où il était tombé. Quantité de lenures désignées dans les anciens titres comme étant d'un bon revenu, sont cotées, au xvi'' siècle,

1. Comme de nos jours, les frais de procédure dévoraient l'héritage. Le domaine fut vendu 20 francs, qui passèrent aux frais du décret et à l'arriéré des 21 gros de cens dus au roi à la Saint-Ilemy.

2. L'un des adjudicataires, Jean Lambert, revendit son lot, l'année suivante, à Gérard Reuillon, homme libre et propriétaire à Cernois, (pii en accrut son propre bien; ce Reuillon figure comme principal Léinuin à l'enquête de 1488.

sous cette formule : un meix où il ij avait courtil aujourdlmi en désert...; un lieu où était château aujourdlmi en masure...; vu moulin où. ne sont plus que tas de pierres; etc. *.

La crise rurale du xv'' siècle fut fatale aux petits propriétaires de cette région. Tous furent pillés, beaucoup incendiés et égorgés -. Les terriers mentionnent des chaumes, des pàtis, de nouveaux bois avec des meix ruinés., indiquant d'anciens défrichements que la végétation forestière ressaisit après leur abandon, et d'anciens centres de culture d'où les habitants ont déguerpi.

La dépopulation, la perte du bétail et des semences réduisirent la population rurale au dénûment le plus complet et firent tomber la terre à vil prix. Les bourgeois des petites villes voisines en profitèrent pour acheter tout ce qu'on voulut vendre, et la plupart des anciens propriétaires, n'ayant assez de ressources ni pour cultiver ni pour émigrer, furent trop heureux de devenir les fermiers des acquéreurs de leurs biens; c'est à cette date, en effet, que le métayage et le fermage se substituent à la culture directe.

A partir du xvi^ siècle, le bourgeois fait donc concurrence aux gens d'Église et aux paysans, seuls véritables possesseurs de la terre depuis que les seigneurs s'étaient dessaisis du domaine utile pour quelques redevances, ne conservant que de médiocres réserves ^ Il se produit une évolution économique capitale, une transformation radicale dans la répartition de la propriété foncière; l'invasion du tiers état bour-

1. C'est à la période de 1438 (pestes et famines) à lii2 (passage des Routiers incendiaires) qu'il faut, semble-t-il, reporter le point culminant de cette crise rurale en Bourgogne.

2. Les possesseurs de fiefs préféraient la rente censive, si minime qu'elle fût (depuis un denier jusqu'à un sol par arpent) à l'exploitation directe qui leur était onéreuse et qu'ils dirigeaient sans goût ni aptitudes. {Bulletin du Comité des travaux historiques, 1892, i, p. 100 et 101.)

3. L'an 1442, les Écorcheurs mirent à sac les paroisses de l'Auxois; à Vic-de-Chassenay, le nombre des feux tomba de 70 à 23 dont 18 mendiants. {Monograpfiie de la commune de Vic-de-Cfiassenay par M. de Saint-Genis; — Journal de la Société de statistique de Paris, mai 1884 ; — Essai sur l'aisance du paysan lorrain à partir du XV siècle, par M. Guyot, Nancy, 1888.)

geois dépossède le tiers état rural. Ce ne sont pas seulement les magistrats, les financiers, les innombrables privilégiés titulaires de charges et d'offices qui achètent les seigneuries et les fiefs et s'affublent de la peau des nobles d'épée, selon le mot de Renauldon, ce sont aussi les procureurs, les notaires de village, les petits marchands, les artisans riches, qui veulent avoir un bien rural.

Dès 1503, sur les 15 acquéreurs d'une portion du domaine Turreau dont je viens de parler, 7 sont des habitants de Semur. De 1494 à 1504, en relevant le nom des censitaires du roi propriétaire, à Forléans, Cessey, Arnay (en Auxois), on trouve quantité de forains, marchands, magistrats et même seigneurs, devenus acquéreurs de parcelles qu'ils louent à des paysans.

L'envahissement des gens de robe, des bourgeois titulaires de charges et d'offices, ne se ralentit jamais. En 1789, les rôles d'impôt constatent que, sur les 30 propriétaires cotisés au terroir du village de Sauvigny-lès-Bourbilly (Auxois), on compte 12 forains, dont 3 nobles et 9 avocats, procureurs et magistrats.

Malgré la direction donnée par l'Académie des sciences morales, on n'a pas encore accordé au xvn*' siècle et surtout au xviii'^ la place considérable que cette époque de transition doit occuper dans l'histoire du régime foncier de la France avant 1789, et, à part les ouvrages de MM. L. Delisle, Levasscur et G. d'Avenel, c'est à des étrangers qu'il faut recourir pour se guider dans les grandes lignes du mouvement moderne qui pousse vers l'acquisition de la terre '.

Au xiv'' siècle, la division du sol était dans son plein épanouissement; elle avait commencé dès la fin du xi" siècle par la répartition des grandes propriétés féodales entre les mains des serfs, et, par l'incidence logique, elle suivit son cours

1. Parmi ceux qui nous ont apporté la contribution la plus précieuse, il faut mettre au premier rang M. Karéien, professeur d'histoire à l'Université de Saint-Pétersbourg, avec son livre sur Lespai/sans el la question paysanne en France dans le dernier i/uarl du XVIIl" siècle (1899).

dans la subdivision des petites propriétés censitaires entre les enfants des premiers affranchis, sauf les cas où Théritage demeura indivis; les familles, en effet, s'étant fort multipliées sous l'action bienfaisante des chartes de franchise \ après deux ou trois générations, l'unité primitive de la manse servile se trouva partagée de droit et souvent de fait entre 10 à 12 cohéritiers. La trop grande subdivision du sol provoqua des liquidations coûteuses et nombre d'héritiers, ayant leur part trop réduite pour bâtir une maison, acheter un cheptel et continuer dans d'étroites limites une exploitation sans avenir, la vendirent et émigrèrent dans les villes où ils peuplèrent les faubourgs -.

Les désastres du xv*^ siècle complétèrent l'œuvre de dislocation, et l'évolution économique qui suivit les guerres de religion du xvi'= siècle et les discordes civiles du commencement du xvii'^ acheva de déposséder le paysan au profit du bourgeois qui, se recrutant lui-même dans la population rurale, revenait d'instinct au sol natal, attiré par une sorte d'atavisme.

La reconstitution des seigneuries par le rachat des censives ^ est un fait acquis, mais moins fréquent que ne le fut la constitution, à partir du xvi'^ siècle surtout, non point de domaines agglomérés formant une ou plusieurs exploitations se suffisant à elles-mêmes, mais de fortunes territoriales bourgeoises composées d'une infinité de parcelles affermées, sans la moindre idée de concentration culturale, à de très nombreux cultivateurs.

1. Au moyen âge et dans quelques provinces le mot de franchise devint synonyme (ïalleu et désigna la terre ou le village qui, dégagé de toute servitude territoriale et de tout droit seigneurial, était libre comme son possesseur et ne dépendait que du roi, ajoutèrent les ingénieux légistes du xiv" siècle.

2. Il y aurait une étude curieuse à faire en rapprochant de la période de peuplement des villes et de la création des cultures maraîchères dans leurs faubourgs la revision des statuts des corporations de métiers cherchant à se défendre contre l'intrusion de nouveaux membres; ces deux ordres de faits sont concomitants de l'émigration des campagnes dans les villes et de l'acquisition, sur toute l'étendue du territoire, de milliers de parcelles rurales par des forains.

3. Tausserat, Chronique de la châtellenie de Lury, Bourges, 1878.

D'une part, la noblesse de robe et de finance reconstitue les anciens fiefs démembrés par le bail à cens et s'y substitue à la noblesse d'épée que dévorent les dettes de cour, au témoignage de Mme de Sévigné, de Bussy-Rabutin, de Saint-Simon; d'autre part, la bourgeoisie prend possession du sol rural au moyen d'acquisitions incessantes et l'exploite par le métayage et le fermage '.

Le morcellement et la mobilité du sol, qui remontent aux temps les plus reculés, ont pu se ralentir quelquefois sous l'influence de circonstances accidentelles et déprimantes, mais ces reculs n'ont pas duré et les mômes tendances se sont perpétuées avec une intensité croissante jusqu'à la veille de 1789; les villes elles-mêmes se laissaient entraîner par le courant et achetaient des biens ruraux'. La jurisprudence avait vainement essayé de protéger l'intégrité des fiefs et des héritages^; tant il est vrai que les lois ne peuvent arrêter le progrès économique et que les mœurs sont plus fortes que la fiction des règlements. L'histoire de la propriété nous la montre mobile et fuyante comme l'onde malgré l'apparente fixité de ses droits. De même qu'elle ne vaut que par l'homme qui l'exploite, ainsi il sera toujours impossible, en essayant de la retenir dans les mains de tel ou tel groupe, d'empêcher les riches de se ruiner, les pauvres de s'enrichir, et les pauvres qui se sont à moitié enrichis de retomber dans ledénuement plus vite qu'ils n'en étaient sortis.

1. On a quelquefois expliqué par le désir de rétablir la suprématie territoriale des anciennes seigneuries le mouvement de concentration des mutations foncières du xV au xviu" siècle. {Bulletin du Comité des travaux historiques, 1884 et 1892, i, 102.) Je crois qu'il faut surtout faire la part très large aux placements des capitaux bourgeois en biens fonds pendant la mrme période; c'est un aper(;.u neuf sur la question.

2. L'arrêt du Conseil du 22 avril d673 permet aux villes, paroisses, communautés et gens de main-morte d'acquérir de petits domaines ruraux pour les posséder au même titre que les autres acquéreurs. (Bosquet, Dictionnaire des domaines et droits domaniaur, 1775, i, 290 )

3. Tous fiefs nobles sont imi)arlables es individus, sauf s'il n'y a que des fdles héritières; — nul ne peut disposer de son héritage en biens immeubles par testament pas plus que leur usufruit, sauf pour la valeur dans ce cas d'une année de revenu et en vue de legs pitoyables. (Articles 336 et 427-428 de la Coutume de Normandie.)