LOCATIONS EN MEUBLE

La prorogation instituée par l’article 56 de la loi du 9 mars 1918 doit-elle être étendue aux logements en garni ?

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Le seul article de la loi concernant les locataires en garni est l’article 26 qui porte, dans son premier paragraphe, que les règles établies par les dispositions des articles 23 à 25 leur sont applicables. Faut-il en concluré que tous les autres articles, et notamment les articles 14à 17 sur les exonérations ou réductions du prix de la location, et l’article 56 sur la prorogation des baux ne doivent pas leur être appliqués ?

Il est à noter tout d'abord que les articles 23 et 24 concernent la restriction du privilège accordé au bailleur par l’article 2.102 du Code Civil, et l'insaisissabilité de certains meubles ; or, normalement, ces dispositions ne peuvent pas s'appliquer au locataire en garni, qui n'est pas propriétaire des meubles garnissant les lieux loués. La loi a-t-elle voulu prévoir le cas exceptionnel où le locataire aurait lui-même complété l’'ameublement de ses appartements en y apportant des meubles personnels, et spécifier que dans cé cas-là il bénéficierait des article 23 et 24 ? Cette hypothèse paraît peu vraisemblable, mais elle expliquerait cependant pourquoi ces deux articles ont été spécialement visés comme s'appliquant aux locataires en garni et pourquoi il ne faut pas interpréter le silence de la loi comme une preuve que les autres articles ne leur sont pas applicables. ÉUe

Cette solution est d'ailleurs conforme à l'intention du législateur. Le second alinéa de l’article 26 prouve bien, en effet, que ce dernier a voulu faire bénéficier les locataires en garni de la faculté de demander des réductions ou exonérations sur le montant du prix de leur loyer, puisqu'il oblige les Commissions arbitrales à faire une ventilation dans le chiffre du loyer pour la fraction représentative

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des fournitures qui demeureront à la charge du locataire. Bien souvent le montant global de la location comprend le prix du loyer proprement dit et ce que l’article 26 appelle des fournitures : blanchissage, éclairage, chauffage, petit déjeuner même. Il était juste que le locataire ne soit pas exonéré de la partie du prix afférente à ces fournitures, mais en l'indiquant expressément. dans l'article 26, le législateur a montré nettement que les Commissions arbitrales pouvaient accorder des réductions ou exonérations aux locataires d'appartements meublés. Il est certain, par conséquent, que les articles 14 à 17 $ ‘appliquent à ces derniers, malgré l'apparence de restriction de l'articie 26 alinéa 1.

Et alors, pourquoi ne leur appliquerait-on pas aussi l’ar- Licle 36 ? Il est intéressant de rechercher à ce sujet le décret moratoire originaire relatif à la prorogation des délais en matière de loyer. L'article 3 du décret du 1° septembre 1914 dit expressément : « La prorogation de 90 jours francs résultant du présent décret s'applique dans les mêmes conditions aux locataires en garni ». Et si l’on se souvient que la loi du 9 mars 1918 n'est intervenue que pour réglementer par un texte législatif unique et définitif le régime moratoire précédemment établi par toute une série de décrets constamment renouvelés sur le même modèle, on a le droit d'aller puiser dans ces décrets les éléments nécessaires pour combler une lacune de la loi, qui en modifie sans doute les détails, mais dans son ensemble ne-fait, en définitive, que . les consacrer. :

La loi elle-même, d’ailleurs, nous fournit par son texte la même solution : « Les baux et locations verbales en cours au 1* août 1914 seront prorogés.. », dit l’article 56. « La jocation d’un appartement meublé n'est ni un bail, ni une

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location verbale », disent les partisans de l'opinion contraire de celle que nous essayons de soutenir ici. Et, pour renforcer cet argument, ils ajoutent que le montant du loyer des appartements meublés se payant tous les mois, on ne saurait appeler bail ces locations de mois à mois. Or, Parcle 1711 du Code Civil définit le bail à loyer « le louage des maisons et celui des meubles », en ayant bien soin de réunir les deux mots par la conjonction « et » et non pas

« où », pouf bien montrer, que si on loue à la fois la

maison et les meubles, il n’y aura pas moins bail à loyer. Quant au louage, l'article 1709 du Code Civil le définit «un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix ». Nulle part, il n'est indiqué que la location, parce qu'elle sera mensuelle au lieu d'être annuelle, cessera pour cela d'être un bail à loyer.

Le recueil des usages locaux des Bouches-du-Rhône (1) emploie d'ailleurs bien l'expression de bail : « Dans tout le département, les baux d'appartements meublés sont censés faits au mois.

De plus, un nu en garni a parfaitement le droit de passer un bail d’une durée supérieure à un mois, et, dans ce cas, nous ne pensons pas que, sous prétexte qu'il s’agit d'appartements meublés, quelqu'un songerait à lui refuser le droit à la prorogation de son bail. Pourquoi lui refuserait-on alors ce même droit, parce qu'au lieu d’être régi par la convention écrite, ce bail, conformément à l’article 1758 du Code Civil, est régi suivant l'usage des lieux. Sans doule, l'Administration de l'Enregistrement fait bien

(1) Estier et Vidal Naquet édition 1897, p. 57,

une différence entre l'appartement meublé et celui non meublé, puisqu ‘elle n’exige pas pour le preneur en meublé la déclaration de location verbale imposée au locataire ordi- : naire. Mais on reconnaît que cette solution, dictée par des nécessités d'ordre pratique, est impossible à justifier en droit (1). |

En revanche, le locataire en garni, tout comme le locataire d'appartement non meublé, élait astreint, lorsqu'elle existait, à la cote personnelle et mobilière, et aujourd’ hui encore et à la cote mobilière des communes basée sur le chiffre de son loyer (2) et c'est là, à notre sens, le critérium de la distinction.

Le voyageur qui descend quelques jours dans un hôtel, celui même qui reste plusieurs mois dans un appartement meublé qu'il a loué pour passer l'été, par exemple, ou pour faire une saison d'eau, ne peut être. considéré comme un locataire proprement dit ; il n’a pas fait une déclaration de résidence, 1l ne paye pas la cote mobilière afférente au loyer qu'il occupe dans cette commune, où il n'est que de passage. Il ne pourra certainement pas invoquer la prorogation. Ni

‘Tout autre est la situation de celui qui a fixé son domicile dans une maison qui, quoique meublée, est sa résidence habituelle. Celui-là est certainement locataire, il paye la cote mobilière si, bien entendu, le chiffre du loyer est suffisant pour en justifier la perception ; celui-là certai-

(1) Garnier rep. Gen. de l'Enreg. V° Bail n° 58 et dans le même &ens Maguèro T. 4., V° Bail. à

(2) C. d'Etat, 88 LE 1858, 7 décembre 1859 et 18 janvier 1862 et sur le voyageur de passage, C. d'Etat, 14 Rte 1780. Block, V° Contrib. directes n° 155.

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nement bénéficie de tous les avantages accordés aux loca-

taires par la loi du 9 mars 1918.

C'est, d’ailleurs, hors cette dernière distinction qu'ils ne font pas, l'avis des très rares commentateurs de la loi, qui se sont posé la question (1). |

La jurisprudence elle aussi paraît être complètement fixée en ce sens.

Pendant longtemps, la question est restée sans être tranchée par la Cour et si nous n'avons pu trouver aucune décision de Commission Arbitrale refusant la prorogation à des locataires en meublé, nous pourrions, en revanche, citer bon nombre d'ordonnances d'expulsion, rendues contre certains d'entre eux par M. le Président du Tribunal Civil de Marseille, siégeant en référé et basées sur ce que la locaion en meublé n'étant ni un bail ni une location, verbale, ne pouvait bénéficier de la prorogation, décisions d’ailleurs pour lesquelles, à notre avis, ce magistrat n'avait absolu-

ment aucune compétence. L'absence de publicité donnée en

général aux ordonnances de référés ne nous a pas permis de savoir si d’autres Présidents ont jugé dans le même sens ; mais nous voyons par ce fait'que le droit à proro- gation pour les meublés pouvait être contesté avec succès.

La Cour de Cassation, par un arrêt du 9 février 1920 (2) a tranché la question en accordant la prorogation et, depuis, elle n'a plus eu à statuer sur cette hypothèse, de sorte que l'on peut considérer comme certain que les locatairs en garni bénéficient des dispositions de l'article 56.

(1) Defrénois, les baux à loyer pendant la guérre, n° 284, Laurent Journ. not. 1918, art. 31.897, n°927.

(2) Cass. Civ., 9 février 1920. R. L. 1920, p. 180. D. P, 1920-1-61.