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Si l'on accorde la prorogation, la clause de résiliation est nulle. |

Et, alors, si l’on admet ce principe, on est obligé de se débattre sans espoir d'en sortir dans le cercle vicieux des articles 2 et 28 de la loi du 9 mars.

L'article 2 dit « les baux... seront, sans préjudice des causes de résiliation résultant du droit commun ou des conventions, résiliables.… » et il énumère des causes exceptionnelles de résiliation. Celte incidente « sans préjudice. elc... » prouve, d'une manière absolue, que,les conventions de résiliation sont valables, que non seulement la loi du 9 mars ne les annule pas, mais qu'au contraire elle les maintient. Et aussitôt de dire qu'en vertu de cet article deux, la clause contenue dans un bail, d'après laquelle, en cas de vente de l'immeuble loué, le baïl sera résilié, est pleinement valable. Or, si la clause est valable, pas de droit à prorogation possible. |

Mais alors un Conseiller à la Cour invoque l'article 28 : « Toutes clauses el conventions contraires à la présente loi seront considérées ‘comme nulles et non avenues ». Voici une clause de résiliation qui a pour but de priver un locataire d'exercer le droit à prorogation que lui confère mdubitablement l’article 56 ; comme il faut nécessairement accorder la prorogation à ce locataire, la clause dont s’agit doit, en vertu de l'article 28, être considérée comme nulle et non avenue. D'où le deuxième principe que nous posions plus haut : si l'on accorde la prorogation, on consacre la nullité de la clause de résiliation — conclusion absolument contraire à l’article 2 qui, nous l’avons vu, consacre la validité d’une telle clause.

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Et la Cour s'est débattue dans ce dilemme, donnant ouverture à des critiques parfois spirituelles (1)’ par sa jurisprudence modifiée à plusieurs reprises dans le même mois quelquefois (2) | Le premier arrêt de la Cour sur la question adoptait la vahdité de la clause de résiliation en vertu de l’article 8, et, par suite, refusait la prorogation (3). Elle ne tardait pas à voir les conséquences anti-légales de cette solution et, dès le 25 juin 1919, constatant que la clause de résiliation du bail en cas de vente mettait obstacle à l'exercice du droit à prorogation, elle déclarait cette clause nulle et non avenue, en vertu de l’article 28 de la loi du 9 mars. Puis les arrêts se succédèrent, tantôt refusant, plus souvent accordant le droit à prorogation (4). Parmi ces derniers, nous ne citons pas tous ceux rendus, car, contrairément à quelques revues et, notamment, à deux d’entre celles qui ont publié le plus grand nombre d’arrêts sur la matière

(1) G..P. mars 1920, dans les Galeries du Palais, article intitulé « la lutte continue ».

(2) 5 janvier 1920, accordant la prorogation, /9 février 1920 la refusant ; 18 février 1980 l’accordant ; changements inouïs par leur rapidité et qui ont pu faire dire « telle est la division de la Chambre unique s'occupant des loyers. Lorsqu'il y aura plusieurs commissions supérieures, qu'est-ce que nous allons entendre » par un de nos plus célèbres commentateurs sur la matière. (R. L. 1920, n° 17, p. 187, note sous l'arrêt du 9 février 1920).

(3) Cass. 2? mai 1919. Jurisprudence des baux à loyer par Henri Meunier, 1e année, p. 37.

(4) Refus de la prorogation : Arrêt ci-dessus, Cass. Civ. 9 février. RE-L 14980); n° +7; p'A186!: d

Droit à prorogation : Cass. Civ. 85 juin 1919. Cass. Civ. 1er décembre 1919. Jurisprudence des baux à loyer par Henri Meunier, 2e année, page 43. C’est ce dernier arrêt qui a renvoyé devant une Commis- Sion Arbitrale dont la résistance a motivé l'arrêt de renvoi du 13 décembre 1920 devant les Chambres réunies, dont nous avons parlé plus haut. Voir note 1, page 61. Toujours dans le même sens : Cass. 26 avril 1920. R. L. 1920, p. 478.

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des loyers : la Revue des Loyers et la Gazette du Palais,

nous classons en trois séries les décisions rendues sur cette question. Les publications en général parlent des

arrêts accordant et de ceux refusant la prorogation, et nous leur reprochons de n'avoir pas fait une distinction dans le grand nombre qui accordaient la prorogation, entre ceux qui déclaraient nulle la clause de résiliation et ceux qui la laissaient valable. Ce sont ces derniers que nous avons volontairement tus dans notre note 4 de la page précédente pour les retrouver plus loin.

En dehors des quelques plaisanteries dont nous parlions tout à l'heure, des commentateurs ont risqué leur opinion au milieu du chaos créé par la Cour de Cassation.

M. Laurent, dans un intéressant résumé de jurisprudence (1) traite très brièvement la question. Après avoir constaté la contradiction manifeste entre les divers arrêts de la Cour, il estime qu’ « il est difficile de dire quelle solution triomphera à la suite de ce qu'on a pu appeler le match entre les articles 2 et 28 de la loi ». Puis il se demande si la solution de la question ne devrait pas être recherchée dans la raison d'être de la prorogation. Cette dernière était-elle destinée à assurer au locataire une durée de Jouissance égale à celle que lui promettait son bail ? Il ne devrait pas être question alors de prorogation dans un bail qui, par la présence d’une clause de résiliation, n'avait jamais assuré à son bénéficiaire une durée quelconque de jouissance. La prorogation, au contraire, ne devait pas être refusée, si elle avait pour but de ne pas contraindre un locataire. à quitter les locaux loués à une période où il était

‘(1) Journ. Not. année 1920, 7° cahier, art. 32485, n° 43, à 46.

difficile d'en trouver d'autres, tout au moins à des prix raisonnables.

La double question que se pose M. LAURENT nous paraît faite pour les besoins de la controverse ; car, personne n’a jamais songé à dire que la prorogation avait en vue d’assurer au locataire une durée de jouissance égale à celle que lui promettait son bail. Nous savons, en effet, et nous le verrons plus en détail dans notre second ütre, que la prorogation est tantôt de deux ans, tantôt de cinq ans, tantôt de la durée de la mobilisation du locataire, mais jamais de la durée du bail. De sorte que, poser la question comme l'a fait M. LauRENT, c'est la résoudre à peu près d'office par la deuxième solution, sans élucider la difficulté des articles 2 et 28 comparés.

M. Henri MEUNIER discute cette question plus longuement (1) et il arrive à justifier d’une manière d'apparence suifisante les arrêts de la Cour de Cassation qui avaient accordé la prorogation en annulant la clause de résiliation d’après l’article 28. Somme toute, ce qui gênait celte théorie célait la présence de l'article 2 et Henri MEUNIER l'élucide en disant tout simplement : l’article 2 consacre bien la validité des clauses de résiliation résultant du droit commun ou des conventions ; mais il a une portée relative et on doit sous-entendre : à condition que cette clause ne soit pas contraire à la loi du 9 mars. Et, pour justifier son sysième, M. MEUNIER cite des cas de résiliations non contraires à la loi. Et ce qui nous paraît extraordinaire, c’est qu'il ait été chercher dans les articles 1722 et suivants du Code Civil des exemples et qu'il n'ait pas cité comme cas de rési- .

(4) De la clause de résiliation du bail en cas de vente de l’immeuble. Article paru dans la Revue des Loyers 1920, n° 20, p. 337.

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liations non contraires à la loi précisément la clause de résilialion en cas de vente de l'immeuble.

N'est-ce pas là, en effet, le point de départ faux qui a été la cause d'une controverse qui n'aurait jamais dû exister ?

Dès son premier arrêt du 2 mai 1919, la Cour a jugé que la clause de résiliation élant valable en vertu de l'article 2, le locataire n'avait pas droit à la prorogation. Et pour quel motif la validité de cette clause fait-elle obstacle a l'exercice du droit à prorogation ?

Dans son premier revirement, la Cour a maintenu son opinion sur ce point : la validité de la clause de résiliation faisant obstacle à l'exercice du droit à prorogation, elle doit être déclarée nulle. Mais elle ne donne toujours pas le motif pour lequel la clause fait obstacle à la prorogation.

Que dit exactement l’article 56 : « les baux... seront prorogés à compter de la cessation des hostilités » ; phrase qu'il faul lire d'après la jurisprudence bien définitivement fixée aujourd! hui (1) : les baux... seront prorogés à compter dé la date de leur expiration sans que, cependant, cette date puisse être antérieure à celle du décret fixant la cessation des hostilités.

Quand un bail est résilié par l'effet d'une clause quel: conque de résiliation, il expire et l’article 56, à partir de celte expiration, accorde au locataire une prorogation de deux ou cinq ans, selon le cas ; nous ne voyons pas en quoi la clause de résiliation fait obstacle à l'exercice du droit à prorogation ; elle modifie cet exercice, mais elle ne l'empêche pas, et son seul effet est, en avançant l'expiration du bail, d'avancer le point de départ de la prorogation.

(1) Voir infra, titre II, chap. I. Du point de départ de la prorogation.

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Et, ainsi, l'article 2 n’a pas bésoïn d’être élucidé par un sous-entendu qu'il ne comporte pas ; bien au contraire, on l'applique et le bail conventionnel est parfaitement résilié en vertu du jeu de la convention : l’article 28, par ailleurs, n'est pas violé, puisque le locataire bénéficiant de la prorogation, la clause de résiliation n'a rien de contraire à la loi : si le bail conventionnel est résilié, il n ‘empêche pas la formation du baïl légal qu'est la prorogation.

“N'y à- -t-1l pas lieu de s'étonner qu'une pareille controverse ait pu être suscitée par une quéstion aussi simple ? Elle né peut s'expliquer que par l'erreur initiale dé la Cour. Cette erreur lui à ouvert l opposition entre les deux textes et elle

n'a plus vu pendant longtemps que cette opposition inso-:

luble. Ce n’est que le 5 janvier 1920: que la Cour entrait dans la bonne voie (1), en jugeant que la prorogation visait tous les baux, quelles que soient lés clauses de résiliations qui aient pu y être imsérées. Elle ne donnait pas tout à fait là Solution : mais élle admettait le droit à prorogalion, sans pour cela spécifier expressément comme dans les arrêts précédents la nullité de la clause ; elle touchait le ‘but.

-Et c’est le 18 février 1920 (2), que la Coùr arrivait à ce

que nous prétendons êtré le vrai systäme : la clause de résilation est valablé, mais son seul effet est d'avancer le point dé départ dela prorogation, laquelle doit s'appliquer aussi bien « aux baux qui prennént fin par l'échéance d’une condition stipulée comme cause de résiliation, telle que la vente de l'immeuble loué, qu'aux baux et locations vérbales dont l'expiration arrive à date fixe ou après notification

CANPERL; 10 TOM D 185:

(2) Arrêt de rejet. R. L.1920, n° 18, page 228.

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d'un congé ». Le même arrêt était rendu avec des attendus mot à mot identiques sur le point de droit, quelque temps après (1).

La Cour est actuellement saisie, toutes Chambres réunies. Nous souhaitons qu’elle résolve avec netteté la question, car son dernier arrêt sur la matière (2) n'est pas aussi nét que ceux du 18 février et du 7 juin. Elle parle encore de nullité de la clause de résiliation ; seulement il ne faut pas s'y tromper, elle n'édicte cette nullité que pour deux ans, la durée de la prorogation en l'espèce. II faut dire que le cas était un peu différent : il s'agissait d’une clause de résiliation facultative moyennant congé préalable. La Cour a rejeté le pourvoi contre la décision qui avait annulé Île congé et validé la demande de prorogation. Cependant, la nullité du congé est motivée sur la nullité de la clause de résiliation. Et, si l'on veut prendre à la lettre cet arrêt, il aboutit à une anomalie : la prorogation ne court que du jour de l'expiration du bail. Or, si l’on annule la clause de résiliation et, par suite, le préavis donné par le propriétaire, le bail n’est pas résilié et le délai de prorogation n’a pas couru. Il est donc inexact de dire que la clause de résiliation est nulle et nous pensons que les Chambres réunies reviendront au texte des arrêts du 18 février et du 7 juin, et tout en accordant la prorogation, déclareront valable la clause de résiliation en lui reconnaissant pour effet de modifier le point de départ de cette prorogation.

(1) Cass. Civ. 7 juin 1920. R. L. 1920, p. 482. Et dans le même sens Cass. 22 juin 1920 et 29 juin 1920. Jurisprudence d'Henri Meunier 8e année, page 315.

(2) Cass. 15 juillet 1920. R. L. 1920, n° 25, p. 625.

CPE