PAR CAEN

loi ; et dans chaque période, nous suivrons la Cour dans ses distinctions, pour la première, entre la cession et la souslocation et, pour la deuxième, entre les locaux à usage d’ha-

bitation et ceux à usage commercial.

Avant la loi du 23 octobre 1919, la Cour avait imaginé un système assez original distinguant entre les cessions &u sous-locations antérieures à la loi du 9 mars 1918 et celles . postérieures à cette même loi. D'ores et déjà, par cette seule distinction, on peut dire que la Cour entrait dans l'erreur. Il n'est, en effet, aucune disposition de la loi, autre que celles relatives à des délais de procédure, qui fasse de cette loi soit un point de départ, soit un terme, soit, en un mot, une date de démarcation. Loi de guerre, loi faite à cause de la guerre, la loi du 9 mars 1918 avait cela de caractéristique qu'elle rétroagissait en quelque sorte comme si elle avait été votée le 1* août 1914.

La Cour n'a pas admis cette. idée chaque fois qu'il s’est

agi d'interpréter une clause d’un contrat dans laquelle la

connaissance ou non du droit à prorogation aurait pu modifier l'intention des paîties. C’est 4insi que le congé donné par le locataire avant la loi du 9 mars 1918 n’était pas considéré par la Cour comme privatif du droit de prorogation que le locataire ignorait lors de l'envoi du congé ; tandis qu’elle décida qu'un congé postérieur à la loi constituait de la part du locataire une renonciation tacite à la prorogation.

Par application de la même théorie, la Cour décidait, sous l'empire de la loi du 9 mars, que le locataire qui avait cédé son bail avant la loi, ne connaissant pas le droit à prorogation qui n’était pas encore institué, n'avait pu céder un droit dont il n'était pas encore titulaire. Et la Cour ne dis-

tinguait même pas si la cession était antérieure ou postérieure au 1* aout 1914 (1).

Au contraire, pour les cessions postérieures à la loi, la Cour admit que le titulaire primitif du bail avait parfaitement pu céder son droit à prorogation en même temps que son bail (2). RES Ft

Pour les sous-locations, au contraire, la Cour admit plus volontiers l'existence du droit à prorogation, mais en faveur | du locataire principal seulement (3). F

Il y a, en effet, une différence essentielle entre la cession et la sous-location. Dans la cession le cédant. reste sans doute responsable en principe, vis-à-vis de son bailleur, mais il n’est plus locataire. Dans la sous-location, au contraire, le locataire principal doit être considéré comme | occupant les lieux par le sous-locataire qu'il s'est substitué et, par suite, 1l est en droit de réclamer le bénéfice de la hé rogation malgré cette sous-location.

Cette distinction est très bien posée par l'arrêt du 21 juin et, par là, ce dernier affirme une fois de plus sa thèse quant à la cession.

Les arrêts des 2 et 7 mai 1919 soulevèrent la critique générale de tous les commentateurs, qui avaient jusque-là admis sans en douter que le cessionnaire élant aux droits du cédant bénéficiait des droits que la loi eût conféré à ce der-

nier s'il avait conservé son bail (4). Tout, d’ailleurs, était à

(1) Cass. 7 mai 1919. R. L. 1919, n°9, p..383 et. 2 maï 1919, is p. 386. Dans le même sens Rejet 28 mai 1919. G. P. 22 juin.

(2) Cass. 22 juillet 1919. R. L. 1919, n°12, p. 608.

(3) Cass. 21 juin 1919, R. L. 1919, n° 12, p. 601.

(4) Note dans la Gazette du Palais, 24 mai 1919, sous les arrêts du 8 et ? mai. Article de M. Meunier dans la Revue des Loyers, n° 9, page 337. Voir aussi Gaz. Trib. du 25 juillet 1919.

Me re

critiquer dans ces solutions : la distinction entre les ces-

- sions antérieures et celles postérieures à la loi du 9 mars, comme la thèse qu'il était impossible de céder une prorogation qui n'existait pas. En cédant un droit, le cédant transmet à son cessionnairé tous les droits éventuels attachés au droit principal cédé et il n'était pas utile, pour le locataire, de prévoir l'institution de la prorogation pour la céder avec le bail, comme étant un droit qui devait être attaché à ce bail par une législation postérieure.

Au moment même où s'élevaient ces critiques, M. Henri Meunier les rendait en quelque sorte plus vivantes par une décision extrêmement motivée de la Commission qu'il préside à Paris (1).

Cette controverse préoccupa le législateur, et la Chambre, dans sa séance du 27 juin 1919, vota, dans la loi relative aux baux renouvelés, un article précisant que les cessionnaires et sous-locataires de baux auraient. droit à la prorogation dans les mêmes conditions que le locataire.

Lorsque, le 4 septembre, le projet fut soumis à l’approbation du Sénat, cette dernière assemblée eut la malencontreuse idée de restreindre pour les logements d'habitation, aux locataires dont la cession ou sous-location serait antérieure à la loi, l'effet de la disposition votée par la Chambre.

Le motif de cette restriction était facile à comprendre. La Chambre avait adopté le principe qu'il fallait étendre aux cessionnaires ét sous-locataires le bénéfice de la prorogation accordée au cédant ou au locataire principal. Le Sénat voulant limiter aux contrats antérieurs à la loi cette extension, on fit remarquer avec assez Juste raison qu'une

(1) 2 Comm. Afb. Paris IX° 28 mai 1919, R. L. 1919, n° 9, p. 365.

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loi alors en discussion, celle de la propriété commerciale, serait beaucoup mieux indiquée pour fixer quant'aux baux commerciaux, cette date limite, à partir de laquelle les ces- sions et sous-locations cesseraient, de bénéficier de l’extension édictée par la loi qui devait devenir celle du 23 octobre 1919. Et c'est ainsi qu'au texte proposé : « les cessionnaires et sous-localaires…. ont droit à la prorogation... pourvu que la cession ou sous-location soit antérieure à la promulgalion de la présente loi », le Sénat votait adjonction « s'il s'agit de locaux à usage d'habitation ».

C'était une catastrophe, et pour guérir un mal, le légis- | lateur tombait dans un mal peut-être plus grand.

Le 5 janvier 1920 la Cour de Cassation interprétait ainsi l'article 4 de la loi du 23 octobre 1919 : les cessionnaires ont droit à la prorogation pourvu que la cession soit antérieure . à la loi, mais seulément s'il s'agit de locaux à usage d'habitation. Elle s'appuyait pour motiver celte interprétation sur une partie du débat au Sénat.

Mais, à notre avis, c'est l'ensemble des débats qu’il fallait envisager et le très court exposé que nous en avons donné plus haut montre suffisamment que « sil s’agit de locaux à usage d'habitation » est une restriction qui s'applique uniquement à « pourvu que la cession soit antérieure à la loi » et non pas à l’ensemble de l’article 4 « les cessionnaires ont droit à la prorogation » (1).

Malgré les nouvelles critiques, la Cour maintint son opinion, accordant la prorogation aux cessions des locaux d'habitation, et la refusant à celle des baux commerciaux,

(1) Voir la discussion de la loi très longuement commentée par Henri Meunier dans son article critique de l'arrêt du 5 janvier. R. L. 1920, n° 16, p. 68. L'arrêt lui-même ibid. P. 121:

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cependant que les Commissions arbitrales résistaient, sans se soumettre à la distinction de la Cour: (1).

Le garde des sceaux, très gèné par les questions des députés qui auraient voulu lui faire condamner une Jurisprudence qu'ils estimaient contraire à la loi, essayait de la justifier par un axiome qui n'est pas toujours juste : « L'arrêt de la Cour de Cassation du 5 janvier 1920 s' appuie sur les ter- -mes mêmes de l'article 4 de la loi du 23 octobre 1919, on ne peut donc dire qu'il soit en contradiction avec la volonté du législateur. » (2). Que de lois interprétatives évitées, si les. termes mêmes des lois exprimaient toujours la volonté du législateur !

Néanmoins, si le ministre approuvait cette Jurisprudence comme conforme à la volonté du législateur, la majorité de la Chambre ne fut pas de son avis et par une proposition de loi qu'elle votait lé 27 avril 1920, la Chambre accordait la prorogation aux cessionnaires el sous-locataires de baux, même à usage commercial. Le projet est actuellement soumis au Sénat qui semble vouloir attendre, pour le voter, que tous les cessionnaires de baux commerciaux aient eu le temps, en vertu de la jurisprudence actuelle, d'être expulsés des locaux servant à l'exploitation de leur commerce.

En toute dernière heure, la Cour, par revirement de Jurisprudence, semblerait s’être laissée impressionner par

(1)- Cass. 2? mars 1920. Jurisprud. H. Meunier 2e année, p. 335 ; Cass. 5 juin 19%0. (R. L. 1920, n° 16, P. 121). C. A. le Havre 15 mai 1PO GET..13 juillet. Contra C. A. Poitiers, 16 février 1920. (RL; 1920, p. 290). C.' A; Paris 1° et aussi X', 7 mai 1920. (G.T. 16 juin 1920). C. A. Paris XVII, 2 juin 1920. (R. L. 1920, p. 537) 2. C. 4. Nantes 5 déc. 1919.

(2) J. O. du 3 février 1920. Réponse à question de M. Dignac du 23 janvier 1920, no 595.

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les critiques dont elle a été l'objet. C'est, du moins, l'avis de quelques-uns, et notamment du ministre de la justice (1). Ce n’est pas le nôtre.

Le principe de la Cour est resté le même et si une solution a changé c'est, comme nous le disions plus haut, à l'occasion d'une espèce particulière. Dans l'arrêt du l1* décembre (2) la Cour a soin de dire en accordant la prorogation :

« Mais attendu que dans l'espèce le cessionnaire n'était pas en cause, que la question soumise à la Commission était celle du droit du locataire principal à la prorogation. ù

« Que la sentence attaquée déclare que la cession de bail ne saurait détruire le droit à la prorogation antérieuremeni acquis par le locataire principal...

« Par ces motifs... Rejette... »

La Cour a si peu changé à notre avis Sa jurisprudence qu'elle à appelé l'attention, dans celte solution contraire à celles de ses précédents arrêts, sur le point que, dans cette espèce, il y avait un molif particulier pour justifier cette solution contraire : avant la cession le cédant avait déjà acquis, par la notification d'un contre-congé, le droit à prorogation et l'instance mettait en présence le propriétaire et le cédant. $ ,

Nous ne pensons pas que dans des espèces semblables à celles des arrêts du » janvier, du 2? mars, du 5 juin 1920, la Cour jugerait autrement à présent qu'à cette époque-là, et le seul moyen d'obtenir de la Cour la véritable solution est d'attendre ce que M. Henri Meunier a pu appeler « une nouvelle loi interprétative de la jurisprudence interprétant la

(4) Réponse à M. Pouzin. J. O. 13 janvier 191. Annexe Chambre, Dal" : É (2) Cass.Civ. 1er déc. 1920. R: L. 1981, n° 28, p. 90:

DR

loi interprétative de la jurisprudence ayant interprété la loi des loyers ».