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d'appréciation laissé aux Commissions Arbitrales, le nouveau texte édictait une prorogation de plein droit en faveur des mobilisés, quel que soit le prix de leur loyer, et des non mobilisés payant un loyer inférieur à un chiffre variant suivant les communes et d’après le nombre d'enfants du locataire (Catégorie des petits loyers.)

Au contraire pour les logements ne rentrant pas dans la catégorie des petits loyers et dont le locataire n'avait pas été mobilisé, le Sénat maintenait la prorogation facultative laissée à l'appréciation de la Commission Arbitrale.

Ce texte transactionnel ne devait pas avoir plus de succès devant la Chambre qui ne voulut pas suivre le Sénat dans la distinction qu'il établissait entre les mobilisés et les non mobilisés.

Dans son rapport, M. IaNace donnait de sérieux motifs pour repousser cette distinction. Il s’appuyait sur le. but

.- de la prorogation. Nous croyons utile de reproduire ce passage du rapport qui servit, plus tard, de fondement à la cour de Cassation pour motiver son fameux arrêt Belvalette du 25 mars 1919, le premier qui ait donné lieu à un arrêt de la cour suprême toutes Chambres réunies. | « Il importe de remarquer — dit le rapporteur — que s'agissant de la prorogation des baux, il n'apparaît pas qu'une règle qui s'appuie sur la distinction entre les locations des mobilisés et célle des non mobilisés, soit parfaitement juste et équitable. Quelle est, en effet, la raison de cette mesure ? C'est dé permettre au locataire qui, presque toujours, a été troublé par la guerre, de retrouver, à l’aide de la prorogation, une durée utile égale à celle prévue au contrat. La question est d'importance pour les commerçants, les industriels, qui le plus souvent se sont

imposés de grands frais d'installations destinés, dans la

prévision commune des parties contractantes, à être

amortis pendant la durée du bail. Or, cel amortissement a été arrêté pendant la période de guerre et ce résultat atteint le locataire, qu'il soit ou non mobilisé. La présence sous les drapeaux ne peut done servir de crilérrum. D'autre part, subordonner le droit à la prorogalion, à l'apprécialion des Commissions Arbitrales, c'est exposer, notamment les commerçants et les industriels à des différences de traitement qui ne seraient pas exemples d’inconvénients. + Si l'on considère, en effet, que la durée du bail constitue un élément important de la valeur du fonds de commerce, on est amené à conclure qu'il est préférable que la loi règle uniformément toutes les situations » (1). | Ainsi, la Commission de la Chambre insistait pour que tous:les locataires, quels qu'ils soient, bénéficient, sur leur simple demande, du droit de prorogation. Cependant, dans un but de conciliation avec le Sénat, elle acceptait de faire une distinction, quant à la durée de la prorogation, entre les locaux à usage d'habitation et à usage commercial ou industriel, et c'est ainsi qu’elle présenta à la Chambre le texte suivant : - « Art. 56. -— Les baux et locations verbales en cours au ler août 1914, seront prorogés à la demande du lècataire, aux conditions fixées au bail et à compter du décret fixant la cessation des hostilités, savoir :

1° Ceux afférents à des locaux à usage commercial, industriel ou professionnel d'une durée égale au temps

(4). Rapport de M. Ignace, du 19 octobre 1917, annexe n° 3865, (TJ. O., 1er décembre, p. 1.562). ù

écoulé entre le décret de mobilisation et le décret fixant la cessation des hostilités.

2° Ceux afférents à des locaux à usage d'habitation d’une durée de deux années.

Toutefois, en ce qui concerne les locaux d'habitation rentrant dans la catégorie des petits logements prévus à l'art. 15 et dont le locataire mobilisé sera resté plus de deux années sous les drapeaux, la durée de la prorogation sera égale au temps pendant lequel ce locataire aura été mobilisé. » |

Ce texte, ainsi que déux amendements proposés respectivement par M. Lauche et M. Jean Bon, fut l'objet d’une très longue discussion, à la suite de laquelle la Chambre rejeta les deux amendements et compléta l’art. 56 par l’adjonction de deux paragraphes ainsi conçus :

« Seront également prorogés, dans les mêmes conditions au profit des locataires maintenus dans la vie civile par le décret de. mobilisation, mais postérieurement mobilisés en vertu d'ordres individuels, les baux et locations verbales, par eux contractés entre le ler août 1914 et la date de leur

mobilisation. | « Dans le silence du bail, la Commission Arbitrale aura

compétence pour juger si le bailleur peut se prévaloir du fait d’une modification survenue dans la nature du

commerce ou de l'industrie, pour se refuser à la prorogation du bail. »

Ainsi complété, l’article 56 fut voté par la Chambre, dans sa séance du 21 février 1918.

Certainement il ne réalisait point le désir du Sénat qui aurait voulu maintenir le principe de la distinction entre les mobilisés et les non mobilisés. Mais les moratoires

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duraient toujours et le Sénat avait hâte d'y mettre un terme.

M. Chéron déplora le vote de la Chambre, mais, dans un esprit de conciliation, il demanda au nom de la Commission Sénaloriale, la ratification pure et simple du texte adopté par la première Assemblée, et l’article 56 fut voté sans discussion dans la séance du 28 février 1918.

L'article 57, exceptant du droit à prorogation les locataires ayant fait des bénéfices de guerre, ne fut qu’un correctif ajouté par la Chambre, lors du second retour devant elle du projet, pour réaliser le vœu du Sénat qui ne voulait pas qu’en accordant une prorogation de plein droit, elle puisse profiter à des locataires qui avaient tiré de la guerre un bénéfice considérable. Pour ces derniers seulement, la prorogation devrait faire l'objet d'une demande devant la Commission Arbitrale (1).

Lié d'abord à l’article 56, l’art. 57 actuel fut disjoint pour former un article spécial et adopté par la Chambre dans sa séance du 21 février 1918. l EE A

L'art. 58 réglait la procédure à suivre par le locataire,

pour faire connaître au bailleur son désir de bénéficier de

Il ne se prêta pas à de bien longues discussions, encore que sa rédaction ait été, plusieurs. fois modifiée au cours des débats. Mais ces modifications suivaient naturellement

celles de l'art. 56, auquel l’art. 58 était subordonné, et

c'est ce qui explique qu'il ait peu retenu par lui-même l'attention des législateurs.

Enfin, l'art. 59 n'est qu'un restant de l'adjonction à

(1) Rapport de M. Ignace du 19 octobre 1917, annexe n° 3865. (J., O4, 47 décembre, p. 1562). 4

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Fart. 51. proposé par la Commission de la Chambre dans là Séance du 22 avril 1916 et dont nous avons parlé plus haut. Il permet au locataire verbal de quitter les lieux loués, suivant l usage local, malgré son droit à prorogation faculté qui parait assez naturelle, puisque la prorogation est un droit donné par la loi au locataire, droit auquel il semble pouvoir toujours renoncer. Le législateur a craint qu'un propriélaire considère comme engagé vis-à-vis de lui le locataire qui aurait manifesté son intention d’user de la prorogation, et il a voulu, par l'art. 59, préciser que cette

prorogation était un droit donné exclusivement au locataire, et auquel ce dernier pouvait renoncer même après en avoir partiellement bénéficié.

Nous n'aurons plus à revenir sur cet article qui, malheureusement, n'a pas eu, à notre connaissance, d’ application pratique ayant donné lieu à discussion en justice.

Telles sont les grandes lignes des articles 56 à 09, de la loi du 9 mars 1918, instituant, en faveur des locataires, un droit à une prorogation de la durée normale de leurs baux et précisant les conditions d'ouverture et d'exercice de ce droit exceptionnel.

Les difficultés soulevées dans la discussion de ces articles, la facon hâtive avec laquelle ils avaient fini par être adoptés dans un simple but de conciliation et malgré le dissentiment des deux Assemblées à leur sujet, furent la cause de bien des oublis et le législateur ne tarda pas à s’apercevoir, lorsque son œuvre fut livrée à l'interprétation des tribunaux, qu'elle était incomplète et que souvent même son but n'était pas atteint.

C’est ainsi que plusieurs lois complémentaires ou interprétatives durent être votées.

Nous dirons quelques mots de chacune d'elles, pour les retrouver ensuite avec plus de détails dans le cours de notre étude.

La loi du 4 janvier 1919 one l'article 58. Ce dernier prévoyait que le locataire devrait prévenir le bailleur de son intention de proroger son bail, au plus tard trois Mois avant Pexpiration de ce bail.La disposition était d'une application difficile pour les-locations verbales qui ne prennent fin que par la notification d’un congé dont le locataire ne pouvait prévoir la date. La loi du 4 janvier 1919 accorde aux locataires verbaux un délai de 20 jours, à compter du congé, pour notifier un acte que la pratique a appelé un. contre-congé.

Interprétant très strictement l’article 56, dans son expression « bail en cours au ler août 1914 », ainsi que l'article 1738 du code civil dans sa phrase « il s’opère un nouveau bail », la Cour de Cassation refusa la prorogation aussi bien pour les baux écrits expirés pendant la guerre et renouvelés par tacite reconduction (1), que pour les baux ayant fait l'objet d'une cession ou d’une sous-location (2).

La loi du 23 octobre 1919 vint remédier à cette jurisprudence par ses articles premier et quatrième.

Enfin, toujours par son interprétation très stricte des textes, la Cour de Cassation refusa le droit à prorogation à tout locataire ayant contracté pendant la guerre; même pouvant invoquer un fait nouveau aux termes de l’article

(1) Voir infra, page 33 note 1.

(2) Voir infra, T. I. Ch. II le $ 2 de la 1° section.

Loi —

28 de la loi du 9 mars; à moins qu'il n'ait été mobilisé postérieurement à la location (1) La Cour avait raison d’après les textes, mais ce n'était peut-être pas là l'idée du législateur, et, par une loi du 4 mai 1920, le bénéfice : de la prorogation fut étendu à une certaine catégorie de locataires de guerre particulièremnt digne d'intérêt. ‘ Sans qu'on sache trop pourquoi, dans la fin de son article 4, cette loi édicte une mesure générale, s'étendant à la prorogation prévue par elle, aussi bien qu'à celle prévue par toutes les lois antérieures et relative aux locations de plaisance. Cette disposition n'est intervenue que pour combattre une jurisprudence d’après laquelle ces locations bénéficiaient de la prorogation. Devant la .crise du logement, elle devenait inadmissible et il fallait qu'une loi y remédiât. Le législateur a profité de celle du 4 mai pour y introduire un article dans ce but.

L'application pratique de cette législation d'apparence simple a donné et donne encore lieu à des difficultés et à des controverses souvent délicates.

Ce droit nouveau, qui porte très sérieusement atteinte à la liberté de la propriété, occupe presque exclusivement aujourd'hui nos Commissions arbitrales. Les questions d'exonération ou de réduction sont généralement réglées et celles de prorogations se posent au contraire tous les Jours. Elles se poseront peut-être encore pendant assez longtemps et nous avons pensé que leur étude n'aurait pas un simple intérêt rétrospectif à nne époque où, loin de se résoudre, le problème de la crise du logement semble devoir se poser avec plus d'acuité encore qu'au lendemain de l'armistice.

(1) Voir infra, page 29 note I.

Après avoir ainsi sommairement examiné les dispo-

sitions de la loi du 9 mars 1918, relatives au droit de proro- Fa galion et les différentes lois intervenues depuis, nous

étudierons les conditions que doivent remplir, soit le bail,

soit le locataire, pour que ce dernier puisse prétendre à la

prorogation ; nous préciserons ensuite quelle est, selon les cas, la durée de cette prorogation, ainsi que les formalités à à accomplir pour en réclamer le bénéfice.

En appendice, nous dirons quelques mots de. la loi du

; de guerre et de la loi transitoire et possagére du ler mars 1921. US

25 octobre 1919, relative aux immeubles détruits par faits

on.