CHAPITRE PREMIER

Droit à prorogation quant au bail luimême ; conditions d'application de la loi

SECTION I Bail en cours

$ I. Prncrre. — Les baux et locations verbales en cours au ler août 1914 seront prorogés… dit l’article 56.

Tel est le principe : Seuls ont droit à la prorogation, les locataires titulaires d’un bail en cours au ler août 1914, d'un bail « d’avant-guerre », ainsi qu'on a l'habitude de le dire. Une seule exception à ce principe est faite par le

même article 56.en faveur des locataires maintenus dans

la vie civile, mais postérieurement mobilisés.

D'autres exceptions, plus nombreuses, ont été instituées par la loi du 4 mai 1920, au profit de certaines catégories de locataires. Mais le principe général n'est pas modifié. Une difficulté s’est posée pour l'interprétation du terme « bail en cours », dans le cas où un bail avait été fait avant le ler août 1914, pour ne commencer qu'après celte date. Le cas était fréquent ; les échéances, fin septembre, dans la presque généralité de la France, étaient proches lors de la déclaration de la guerre, et beaucoup. de locataires s'étaient déjà assurés un logement nouveau en passant un bail dès le mois de mai ou de juin. Par une série d'arrêts

la guerre était en cours, même si l'entrée en jouissance était postérieure au ler août 1914 (1).

Cette solution constante se justifie tant au point de vue juridique, qu'en équité ; le bail ainsi conclu est, en effet, une obligation à terme ; or « l'obligation existe malgré le terme en cours ; elle produit donc, sans retard, tous les effets qu'elle entraîne, sauf la possibilité immédiate d'une exécution forcée » (2).

(1) Cass. 25 juin 1919, consorts Ferrencq. G. P., 8 août. Cass. 29 mars 1920. Ravel, Cass. è mars 1920. Le Béon, même date, arrêt Henseling ci-dessous : £

« Attendu que la’sentence attaquée constate qu ‘Henseling a pris, à Ja date du 4 mai 1914, l'engagement de louer à Fermus, pour septembre de la même année, un appartement sis à Toulon, et que cette promesse de location a été ultérieurement acceptée par Fermus, qui a pris possession des lieux loués le 29 septembre 1914 ; qu’elle déclare nul le congé signifié le 18 avril 1919 à la veuve Fermus, et accorde à celle-ci la prorogation de sa location.

° « Attendu qu'en statuant ainsi, elle n’a pas violé l'article 56 de la loi du 9 mars 1918 ».

(2) Planiol. Cours de Droit, Civil. 8e Edition T. IT, p. 186, n° 356.

De plus l’idée de la loi est de refuser la prorogation à tous ceux qui, lorsqu'ils ont contracté, connaissaient la situation particulière créée par la guerre. Or, dans notre hypothèse, sans doute en prenant possession des locaux loués, le locataire n'ignorait pas l’état de guerre, mais il ne faisait qu'exécuter un contrat déjà signé et os à une époque où l’état de guerre n'existait pas encore.

Par assimilation, la prorogation doit être également accordée au locataire qui avait versé avant le ler août 1914 des arrhes, sans passer aucun bail, en vue d'une location

verbale devant commencer après le ler août. Nous n'avons pas trouvé de décisions sur cette espèce particulière, mais à notre avis, elle ne peut faire aucun doute, le paiement d'arrhes équivalant pour une location verbale à la signature d'un bail pour une location écrite, mise à part bien entendu la différence quant à la faculté de dédit. :

La question inverse s’est posée également : un congé a été donné avant le ler août 1914, pour sortir à effet après cette date ; et le locataire, advenant la guerre, n’a pas quitté les lieux à l'époque fixée. Il a été décidé qu'un tel bail était encore en cours au ler août 1914 et que, par suite, son bénéficiaire avait droit à la prorogation (1). Cette solution ne peut être contestée. Cependant, dans une espèce semblable, la Cour de Cassation a jugé d'une manière qui, à première vue, peut sembler différente : lx cour a, en eflet, décidé qu'un bail de 1905 expirant le 2 octobre 1914 et

(1) Le locataire qui à accepté en juin 1914 congé pour le 31 décembre 1914, et qui, depuis, est resté en possession des lieux loués a droit à la, prorogation, puisque son bail, ne devant expirer que le 31 décembre 1914, était encore en cours au 1* août 1914. Commission Arbitrale, Paris IXe arr., 28 mai 1919, R.-L. N° 9, p. 25e et arrêt visé par cette décision de Cass. 8 janvier 1919.

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renouvelé par convention du 15 novembre 1918, prévoyant à partir du 2 octobre 1914 un prix nouveau, ne pouvait pas être prorogé comme n'existant plus au jour de la prorogation (1). Cette solution ne contredit pas la précédente. Si, en effet, à l'échéance du bail, le 2 octobre 1914, le locataire.était resté en possession au prix de l’ancien bail, celui de 1913 ne serait jamais entré en vigueur et le bail aurait pu être prorogé aux prix et conditions en cours au ler août 1914. Mais là, n'était pas le cas : le locataire, la demoiselle Fayart, dans l'espèce, abandonnant Îe bail de 1905, avait bénéficié du bail de 1913 à partir du 2 octobre 1914, en payant le prix stipulé dans ce dernier bail. Sans doute le bail précédent était en cours au ler août 1914, mais plus le 11 septembre 1918 lorsqu'elle avait demandé le bénéfice de la prorogation. Le bail n’existant plus depuis 4 ans, ne pouvait être prorogé. Ainsi, cette solution ne contredit pas directement celle relatée plus haut. Cependant le locataire ne devait pas perdre pour cela tout droit à

(1) « Attendu, en fait, que, par acte du à octobre 1905, le sieur Grand,aux droits duquel se trouve actuellement le sieur Cuel, a donné en location à la demoiselle Fayart, un immeuble destiné à un usage commercial pour une durée de trois, six ou neuf ans, et moyennant un loyer annuel de 3.000 francs ; que, par un second acte passé entre le sieur Cuel et la demoiselle Fayart, le 15 novembre 1913, il a été convenu que ce bail serait remplacé, à partir du 1er octobre 1914, par une location nouvelle d’une durée de trois, six neuf, douze ou quinze ans, et que le loyer serait de 6.000 francs, pendant la première période de trois ans et de 6.500 francs, pendant les périodes suivantes :

« Attendu .que, par exploit du 11 septembre 1918, la demoiselle Fayart a fait connaître au sieur Cuel son intention de proroger le bail du 2 octobre 1905, qui n'existait plus à cette date ; et que, malgré. Xopposition de Cuel, la décision attaquék a lordonné £ette prorogation ; $

«' Attendu qu’en statuant ainsi elle a violé les textes sus-visés. ». (Cass. 10 mai 1920. Cuel).

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prorogation, mais le bail à proroger était celui de 1913 et non celui de 1905 comme l'avait demandé la demoiselle - Fayart. Nous discuterons mieux d’ailleurs ce point-là, un peu plus loin et nous retrouverons là ce même arrêt.

Tel est, bien précisé, le principe posé par l'article 56 : pour pouvoir être prorogé le bail devait être en cours au ler août 1914.

$ IT. TEMPÉRAMENTS. — I. BAUX POSTÉRIEURS au 1* AOÛT 1914. — Une première exception au principe que seuls les baux d'avant-guerre donnent droit à la prorogation est faite par l'art. 56 lui-même, dans son cinquième alinéa. Ce paragraphe accorde la prorogation aux locataires qui,ayant contracté après le ler août 1914, alors qu'ils étaient encore dans la vie civile, ont été, postérieurement à la location, mobilisés en vertu d'ordres individuels.

Au début, certaines commissions arbitrales, appliquant l'art. 28 de la loi du 9 mars 1918 (1) à l'ensemble de cette loi, décidèrent que les baux d'après-guerre donnaient droit à la prorogation dans tous les cas, où le locataire pouvait justifier d’un fait nouveau, né de la guerre, ayant modifié sa situation. Et ces faits nouveaux étaient, d’après l’interprétation jurisprudentielle assez nombreux (2).

(t) C. À. Colombes ci-dessous notes 21. Dans le même sens, arrêt Cass., note 22. 5?

2) Le fait notamment d'être réfugié a été considéré par la Cour de Cassation comme. constituant par lui-même un fait nouveau. Cass. Civ., 8 février 1919. R. L. VII, p.247}. De même, en cas de restriction dans un commerce par suite de mesures administratives. (C. 4., Dijon (1°), 21 août 1918). Constitue encore un fait nouveau, la raréfaction des loyers, due à l’affluence des réfugiés (sent. Arbit.’prés. C. A. Poitiers, 25 juin 1918). Enfin, la Cour a été jusqu’à considérer comme fait nouveau, le fait pour une sage-femme « de la diminution des naissances, aggravée depuis la conclusion du bail, en raison de la prolongation des hostilités, ayant dépassé toutes les prévisions humaines ».

(Cass. civ., 8 janvier 1919. G. P., 14 février).

Cette solution résultait par a contrario, d'une décision de la commission arbitrale de Colombes (Seine) du 13 décembre 1918 (1) ,qui posait en prmcipe que le locataire en vertu d’un bail contracté après le 4 août 1914, n'a pas droit de bénéficier d'une prorogation de bail par application de l'article 56, à moins qu'il ne justifie d’un fait nouveau né de là guerre modifiant sa situation.

La Cour de Cassation l'avait affirmé plus nettement encore dans un arrêt un peu antérieur (2). Cette solution n'était peut-être pas très conforme au texte de la loi.

L'art. 28, en effet, pose un principe : nullité des clauses et conventions contraires à la loi. À ce principe il y a une exception ;: toutefois demeurent valables, les clauses et conventions librement consenties.. et la restriction + à moins qu'un fait nouvau né de la guerre n'ait modifié la situation du locataire.

Mais cet.article n’a visé, au moins dans son texte sinon dans sa pensée, que les clauses du bail et par suite, l'excepion et sa restriction ne pouvaient viser que ces mêmes clauses. Or, le droit de prorogation institué par Part. 56 n'a rien de commun avec les clauses qui peuvent être contenues dans un bail et le fait nouveau, qui peut servir de base à la Commission Arbitrale pour savoir s’il y a lieu ou non d'appliquer la clause d’un bail ou le bail lui-même, ne peut en rien intervenir pour donner ou non ouverture à un droit de prorogation.

(DESCENTE 21 janvier.

(2) Le locafaire, en vertu re bail postérieur au 4 août 1914, peut réclamer le bénéfice des exonérations ou réductions de loyer, ainsi que la prorogation du bail, s’il excipe de faits nouveaux, nés de la guerre, et modificatifs de sa situation : Cass. Civ., 2 décembre 1918: : ré

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Et si l'on prend alors le texte de l’art. 56, on y lit un

principe très précis : « Les baux et locations verbales en

cours.. seront prorogés » ; puis l'exception : « seront également prorogés. au profit des locataires maintenus dans la vie civile... mais postérieurement mobilisés. les baux

et locations verbales par eux contractés entre le ler août

1914 et la date de leur mobilisation. »

Très certainement ce paragraphe eût été inutile si l’article 28 avait dû s'appliquer à la prorogation. En effet, personne n'aurait jamais hésité à reconnaître que la mobilisation postérieure à la conclusion du bail était le fait nouveau par excellence, sans qu’il soit besoin de le préciser

- par un texte spécial qui faisait alors double emploi. Il est

plus exact, au contraire, de dire que l'exception apportée par ce paragraphe au principe de l’article 56, exclut toutes

autres exceptions, exclut par suite l'application de l'ar-

ticle 28, l'application de la théorie du fait nouveau. La Cour suprême n'a pas tardé à s’en apercevoir et dès

le 4 novembre 1919, dans larrêt Desouches, elle revenait

sur sa Jurisprudence antérieure en refusant la prorogation à tout locataire de « pendant guerre », même s’il justifiait d'un fait nouveau né de la guerre, ayant modifié sa situation, autre que sa propre mobilisation (1).

(4) Le droit de prorogation du bail résultant de l’article 56, complété et interprété par l'article 1* de la loi du 23 octobre 1919, ne s'applique pas aux baux et aux locations verbales qui n’ont été contractés que postérieurement au 1% août 1914, alors même que la situation du locataire aurait été modifiée par un fait nouveau : la

disposition du paragraphe ? et de l’article 28, ne soumet à révision,

dans l'intérêt du locataire et en cas de survenance d'un fait nouveau modificatif de sa situation, que les conventions mêmes du bail ; mais elle est étrangère au droit de prorogation qui dérive d’une disposition de la loi et qui ne peut être acquis et exercé que dans les conditions qu’elle prévoit : Cass. Civ. 4 novembre 1919. G. P.,

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Cependant il fallait interpréter largement les termes « maintenus dans la vie civile, mais postérieurement mobilisés en vertu d'ordres individuels », ‘et par divers arrêts la Cour a considéré comme remplissant les conditions de l’article 56, alinéa D, les appelés ou récupérés (1) les hommes en sursis d'appel et les exemptés (2).

Le bénéfice de la prorogation établie par cet alinéa s'applique-t-il aux engagés volontaires comme à ceux qui sont mobilisés individuellement ? À cette question posée

12 décembre D. P. 1920-1-14. Voir, par contre, Cass. Civ., 83 décembre 1919, G. P., 10 janvier 1920, qui laisse croire que la Cour avait oublié avant de le rendre, de revoir le paragraphe 5 de l'article 56. Elle dit textuellement que le droit de prorogation n’est applicable qu'aux baux antérieurs au 1er août 1914 « qu'aucune disposition légale ne soustrait à cette, règle les baux conclus pour la première fois après l’ouverture des hostilités par des locataires alors ou depuis (?) mobilisés. »

1) Cass. Civ. 4 novembre 1919. G. P., 12 décembre :

Le bénéfice de l'art. 56, alinéa 5, appartient aux individus qui, pour quelque cause que ce soit, n’ont pas été appelés sous les drapeaux lors de la mobilisation générale, mais qui, restant soumis aux obligations militaires, ont été par la suite appelés ou récupérés. Cass. 4 novembre 1919. Fadeuille. D. P. 1920-1-15.

(2) Attendu que, suivant le paragraphe 5 de l’article 56, les locataixes maintenus dans la vie civile par le décret de mobilisation, mais postérieurèment mobilisés en vertu d'ordres individuels bénéficient de la prorogration des baux et locations verbales contractés par eux entre Le 1 août 1914 et la date de mobilisation ; que cette disposition, qui déroge en faveur de cette catégorie de mobilisés à la règle générale de la validité des conventions de bail postérieures à la guerre, a eu pour but de leur permettre de récupérer dans une certaine mesure la jouissance normale des lieux loués dont ils avaient été privés, par l'effet de leur appel sous les drapeaux, et de les lettre à l'abri, pendant un certain temps après leur libération, des demandes d'augmentation de loyer ; que, par ces raisons, elle s'applique aussi bien aux hommes mobilisés après leur mise en sursis d'appel qu’aux exemptés, ;

RE que la sentence attaquée constate que Patary, mis en sursis d'appel à contracté sa location le 29 juillet 1916, et qu'il a été mobilisé dans le courant. de 1917 ; que, néanmoins, elle lui refuse la prorogation par le seul motif qu'il n'ignorait pas qu'il pouvait être appelé sous les drapeaux, en quoi elle a violé le texte ci-dessus visé. Cass. 17 GSREUre 1919. Patary. D. P. 1920-1-60.

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par M. Ernest Lamy, député, à M. le Ministre de la Justice, celui-ci a répondu’ : « La question posée appartient à l'interprétation judiciaire. L'administration, en ce qui la concerne, considère les engagés volontaires comme des militaires présents sous les drapeaux, au même titre que les appelés. L'engagé volontaire qui-se trouve lié au service par l'acte qu'il a souscrit, est, par voie de conséquence, dirigé sur son corps par ordre individuel ou feuille de route spéciale » (1).

On sent que le Ministre a été embarrassé par le texte de la loi qui ne prévoit la prorogation que pour les locataires « mobilisés en vertu d'ordres individuels ». L'engagé se mobilise volontairement. Rien ne l'empêchait de rester chez lui. Aussi estimons-nous qu'il n'y a pas là, le fait nouveau donnant droit à la prorogation. Il en serait autrement si l'engagement ne constituait qu’un devaneement d'appel.

Allant encore plus loin que la Cour de Cassation et même trop loin à notre avis, une commission arbitrale (2) a appliqué l'article 56, alinéa 5, aux mobilisés en usine postérieurement rappelés dans les armées combattantes.

Dans un arrêt du 9 février 1920 (Flisseau c. Raïister de Sagher), la Cour affirmait encore sa solution du 4 novembre 1919, mais cet arrêt est surtout intéressant en ce qu'il accorde. la prorogation aux locations d'appartements meublés, et c'est sous cet article que nous l’examinerons.

Une deuxième exception au principe posé dans son début par l’article 56 à été instituée par la loi du 4 mai 1920. Mais

(1) Réponse du Ministre de la Justice. (J. O., 10 novembre 1918, p. 2990).

(2) C. A. Paris XVI, 27 mai 1919, Schall. R. L. n° 13, p. 642 et la note sur le deuxième point, p. 645.

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cette exception vise uniquement la personnalité du locataire d’après la catégorie plus intéressante à laquelle 1l apparlient. Aussi nous l'étudierons dans le deuxième chapitre du

présent litre.

IT. BAUX RENOUVELÉS. — Une interprétation peut-être un. peu stricte de l'expression « bail en cours au ler août 1914». a “été faite par la Cour de Cassation, dans le cas fréquent d'un bail écrit expiré et renouvelé pendant la guerre.

Quelquefois le bail écrit expiré a été renouvelé par un nouveau bail écrit. La Cour avait, dans cette hypothèse, refusé la prorogation, même si le nouveau bail reproduisait les termes du premier (1). Cette solution était encore soutenable. On pouvait dire qu'en contractant un nouveau bail, le locataire connaissait l’état de guerre, il savait que des décrets l’autorisaient à se maintenir dans les locaux loués, sans craindre Pexpulsion.. Il a préféré, plutôt que de courir les risques des lois à venir, s'assurer un bail pour une durée déterminée. N’a-t-il pas, en signant ce bail, tacitement renoncé à se prévaloir des décrets moratoires et par suite, un peu aussi de la loi future qui devait consacrer en quelque sorte ces décrets. RES

Mais la Cour a adopté la même solution dans le cas de baux écrits expirés pendant la guerre et renouvelés par tacite reconduction. Ici, son raisonnement est peut-être par trop spécieux. L'art. 1738 du code civil dit que dans ce cas, : il s’opère un « nouveau bail », dont l'effet est réglé par

(1) Le droit à prorogation du bail en vertu de l’article 56 ne S’applique pas aux baux postérieurs au der août 1914, alors même qu'ils sont consentis en renouvellement des baux antérieurs et qu ’ils en reproduisent les termes : Cass. Civ. 15 avril 1919. R. L. n° 9, p. 369.

PES à PATES

l'articke relatif aux locations faites sans écrit ; et s’'ap-

puyant sur le mot « nouveau », là Cour a décidé qu’un

pareil bail ne donnait pas droit à prorogation (1). Des Commissions Arbitrales avaient peut-être mieux jugé en décidant du contraire (2). Que pouvait, en effet, faire le locataire dont le bail écrit expirait en cours de guerre ? Le renouveler par un autre bail, c'était encore plus un nouveau bail ! La solution de la Cour revenait à dire que tous les baux expirés pendant la guerre allaient être privés du droit à prorogation, inégalité absolument inexplicable. Une espèce cependant nous montre une solution : un bail étant arrivé à expiration pendant la guerre, le preneur signa avec son propriétaire un nouveau bail de quatre ans, à un prix supérieur même, mais sous réserve que la loi sur les loyers, alors en préparation, permit cette augmentation. La Commission Arbitrale de Poiliers (3) décida que le locataire était en droit, tout en se prévalant de cette prorogation conventionnelle de quatre années pour le cas où elle excéderait le délai de l’article 56, de demander que le loyer ne soit augmenté qu'à l'expiration de ce délai. Mais un pareil bail demandait des parties contractantes, une pré-

0) Lorsque le bail est arrivé à expiration durant la guerre et qu'il a été conclu un bail nouveau en renouvellement du bail expiré le locataire n’est pas en droit de réclamer une prorogation de bail

en vertu de l’article 56. Cass. Civ. 23 décembre 1918, G. P. 10 janvier 1919. [1 en serait ainsi, alors même que le bail aurait été prorogé purement et simplement pour une année. Cass. Civ. 24 décembre 1918. G. P., 10 janvier 1919.

(2) Lorsqu'un bail à pris fin durant la ‘guerre, mais qu'il a été continué purement et simplement pour une nouvelle durée, cette pro: rogation du bail ne constitue pas un bail nouveau et le locataire «est

en droit de se prévaloir des dispositions de l’article 56 pour demander :

une prorogation du bail. Comm. Arb. Nogent-le-Rotrou, 18 novembre 1918. G. P., 22 décembre.

(3) 18 octobre 1918.-G. P., 12 janvier 1919,

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voyance de l'avenir et une connaissance des lois en prépa-

ration que la pratique ne pouvait exiger de tous les locataires, et pour la plupart des cas, nous maintenons que la solution par la Cour de Cassation de cette question de baux expirés pendant la guerre était pour leurs titulaires la privation à peu près obligatoire du droit à prorogalion. Le législateur s'en émut à juste titre et le 23 octobre 1919,

l'article 56 de la loi du 9 mars 1918 était complété notam-

ment par les dispositions suivantes :

« Seront assimilés aux baux et locations verbales en cours au ler août 1914, les. baux et locations verbales renouvelés entre les mêmes parties contractantes ou leurs ayants droit et pour les mêmes locaux, à la condition que le prix du nouveau bail ne soit pas inférieur à celui du bail

primitif.

On entend ie bail primitif, celui qui était en cours au

ler août 1914. |

Deux conditions sont exigées par la loi du 23 Dabie dans son article premier pour qu un bail renouvelé puisse être assimilé à un bail en cours. | “ |

. . \ . A Il faut que le nouveau bail ait eu lieu entre les mêmes

parties contractantes ou leurs ayants droit et pour les mêmes locaux.

L'application de la première condition a soulevé quelques

difficultés en raison de l'article 4 de la même loi du 23 octo-

bre 1919, accordant aussi la prorogation aux cessionnaires

et sous-locataires.

C’est ainsi que la Cour de Cassation a jugé que la prorogation du bail n’était applicable au renouvellement du bail

qu'autant que ce renouvellement avait eu lieu entre les mêmes parties contractantes ou leurs ayants droit.

Par suite le bail consenti depuis la guerre par le proprié-

tare au profit de locataires qui occupaient les eux dès

avant le ler août 1914 en vertu d’une sous-location à eux

consentie par le locataire principal, devait être considéré

comme un bail nouveau et non comme un bail renouvelé,

ces locataires n'ayant pas été parties au bail primitif et n'étant pas non plus les ayants droit du locataire principal qui leur avait sous-loué les lieux litigieux, sans leur céder ses droits ; ils ne sauraient donc se prévaloir du droit de prorogation (1).

Voilà donc un sous-locataire qui, en vertu de l’article 4 de la loi du 23 octobre, aurait eu droit à la prorogation, s'il avait continué à payer les loyers au locataire principal, lequel les payait au propriéatire et qui perd ce droit parce qu'il paye directement ses termes au bailleur, parce qu'il devient directement locataire de ce dernier au lieu de l'être indirectement par l'intermédiaire du locataire principal. Là

encore, la Cour a peut- -être été un peu trop loin.

D’autres espèces ont également donné lieu à des solutions criliquables parce que trop rigoristes : deux époux habitaient avant la guerre, ce qui était normal, le même logement. Le mari mobilisé ‘est frappé mortellement par une balle allemande. Il était en location verbale. La femme devenue veuve fait faire les reçus, jusque là au nom du mari, en son nom de veuve. Bail nouveau, non entre les mêmes parties contractantes, pas de droit à prorogation. Ce serait, si nous osons dire, monstrueux. Et pourtant l'arrêt Kouvalska du 16 mars 1920 (2) refuse la prorogation

(1) Cass. Civ. 16 mars 1920. G. P., 18 avril. D 00 1 c. Gerbaud. CG Pr; 18 ANT

du bail passé au profit de deux époux avant le ler août 1914 et remplacé depuis par un bail au profit de la femme agissant en son nom personnel, parce qu'il ny à pas identité de parties contractantes.

Empressons-nous cependant d'ajouter qu'en l'espèce, la femme n’était pas veuve de guerre et aussi qu'il y avait également non identité de local. Sans doute, la Cour a bien donné les deux motifs, mais il ne faut peut-être pas de cet arrêt tirer une conclusion de principe, car il n'est pas sûr que la seule absence d'identité dés parties contractantes dans le cas de deux époux aurait suffi à déterminer une décision dans le même sens.

Et nous voyons, en effet, la Cour proue plus hésitañte lorsque ce seul motif est invoqué dans un arrêt Guiot du 2 février 1920, où un bail, consenti à deux époux preneurs solidaires, est renouvelé par le mari seul, la Cour se contente de dire que la Commission Arbitrale doit rechercher « si le second bail avait été renouvelé entre les mêmes parties. » Ainsi elle en fait une question d'espèces du ressort souverain de la Commission Arbitrale. k

A la même date que l'arrêt ci-dessus Jubineau et Gergaud (note 1, page 35), la Cour rendait aussi un arrêt analogue pour le cessionnaire ayant renouvelé avec le propriétaire le bail cédé venu à expiration.

Le bail étant renouvelé par écrit la solution est Juridique quoique dure. Mais à notre avissi le cessionnaire à l'expiration du bail cédé était resté à titre de locataire verbal, la pror ogation devait lui être accordée. Le locataire initial lilulaire d’un bail avait, en effet, le droit, sous le régime des moraloires, de demeurer dans les lieux à l'expiration du bail et de contracter ainsi une tacite reconduction. S'il l'eût

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fait, lors de la loi du 9 mars, puis du 23 octobre, il aurait eu droit à la prorogation. Ce droit de demeurer dans les lieux étant la conséquence du bail, il l'a cédé avec lui et l'art. 4 de la loi du 23 octobre accordant au cessionnaire le droit à la prorogation qu'avait le cédant, le cessionnaire de notre hypothèse n'avait aucun motif pour se voir refuser la prorogation. Si, au contraire, il a conclu un nouveau bail directement avec le propriétaire, il a évidemment usé d'un droit qu'il ne tenait pas de son cédant et l'élimination de l’article 4 se justifie mieux. |

Si le renouvellement écrit par le cessionnaire de son bail cédé expiré, a donné lieu à décision, il n’en est pas de même du renouvellement par tacite reconduction ; cette dernière question n'a pas, à notre connaissance, été portée devant un tribunal, ou tout au moins devant la Cour suprême. |

Il faut ensuite, pour que le locataire puisse bénéficier de la loi du 23 octobre, qu'il y ait identité de local.

Cette condition ne peut faire l’objet d'aucune difficulté, Des plaideurs ont bien essayé de soutenir qu'un simple changement d'appartement dans la même maison n'était pas un changement de local. Une pareille thèse n'était soutenable ni en fait ni en droit et devait être unanimement condamnée (1).

Certains commentateurs parlent d’une troisième condilion exigée par la loi du 23 octobre 1919 et relative au prix du loyer. L'article premier dit, en effet, « à la condition que le prix du nouveau bail ne soit pas inférieur à celui du bail primitif ». Cette restriction semble exclure du droit à pro-

(1) Arrêt Kouvalska, 16 mars 1920 ci-dessus cité (note % D) RL CASS 10 février 1920. Fyère Cass. 23 mars 1920, G. P., 13 avril.