SECTION I

L'association syndica!e.

Le mécanisme général ainsi que le fonctionnement de la loi repose essentiellement sur les associat'ons syndicales de propriétaires.

Il n'était pas possible en effet d'envisager les lotis pris individuellement. Chacun d'eux avait bien un droit proportionnel à l'importance du terrain occupé par lui dans le lotissement défectueux, droit à bénéficier des disposi ions prévues par la loi; mais à quelles difficultés ne se serait-on pas heurté si chacun avait revendiqué le privilège de recevoir séparément ce qui lui était dü.

En outre, la plupart des travaux envisagés étant essentiellement d'ordre collectif, se rapporta:ent à la communauté qui était appelée

’ ainsi, indivisément, à recueillir le bénéfice de la loi.

Enfin les recours éventuels à exercer contre le lotisseur, et les diverses actions possibles contre tei adjudicataire défaillant ou tel entrepreneur coupable de malfaçons n'auraient pu être entrepris sur la

simple initiative d'une personne plus ou moins intéressée.

I1 fallait donc grouper les lotis en associations pour leur permettre

de tirer de la loi tout le bénéfice utile.

La loi du 15 mars 1928 y est parvenue, en se servant fort heureusement d’ailleurs d’un organisme prévu par différents textes législatifs ou réglementaires antérieurs, relatifs aux Associations syndicales de propriétaires (Lois des 21 juin 1865 et 22 décembre 1888, modifiées par le décret du 2 décembre 1926 qui en a simplifié la constitution), les conditions nouvelles d'application de la loi étant contenues dans je règlement d'administration publique du 18 décembre 1927. Elle a fait appel également à la loi du 22 juillet 1912 sur l’assainissement des voies privées.

Mais si le législateur utilisait ainsi au mieux les possibilités que lui offrait la législation antérieure, il n’en modifiait pas moins certaines dispositions qui auraient pu être gênantes en raison de l'ampleur de

Si en effet, les lois e 1865-1888 ont institué en faveur de l’Administration un droit de regard assez strict sur les associations syndicales autorisées, en raison de leur capacité très étendue, cette tutelle administrative a encore été renforcée par la loi du 15 mars 1928 en ce qui concerne les associations appelées à bénéficier du concours

financier de l'Etat et du Département.

Les finances publiques étant engagées dans cette opération, l’Administration était en droit d'y revendiquer un droit de regard plus effectif que lorsque la sauvegarde du droit respectif des divers intéressés est seule en cause.

Cette idée est d'ailleurs confirmée par l'exposé des motifs du pro-

SAONE

jet de loi. Lee projet tend à grouper les habitants des lotissements défectueux en association syndicale autorisée. Il s’agit d'amener les intéressés à passer des marchés, à contracter des emprunts, à acquitter des cotisations et nulle autre forme d'association n’a paru mieux appropriée à ce soin, Mais la tutelle administrative sur les syndicats ainsi constitués doit être renforcée, en vue d'assurer sans délai la

continuation de la vie sociale

L'exercice de cette tutelle renforcée et son bon fonctionnement ont d’ailleurs été assurés par le règlement d'administration publique du 11 avril 1928, prévoyant que le secrétariat administratif des associa-

tions pourrait être effectué par les soins de la mairie.

En fait, en Seine-et-Oise notamment, le règlement de la Caisse départementale en a fait une obligation pour bénéficier des prêts

et avances.

Cette situation donne donc aux pouvoirs publics la possibilité d’assurer la surveillance la plus stricte sur les opérations de constitution et le fonctionnement des associations syndicales, fondement de l'organisme.

Mais s’il état bon de renforcer ainsi la tutelle administrative, il importait également de modifier sur certains points la loi de 1805-1888.

On se trouvait en présence en effet d’une question d'ordre public où des intérêts généraux nombreux étaient en jeu. On aurait donc pu s'étonner, que certaines dispositions des lois antérieures puissent venir en gêner le libre jeu. La loi du 15 mars 1928 a, dans son art. 12,

prévu les dérogat'ons nécessaires.

Les plus importantes de ces dérogations sont contenues dans les

textes suivants :

$ 1°. — « Les participants des sociétés d'épargne et les locataires

avec promesse de vente des terrains situés dans des lotissements,

pourront adhérer aux associations syndicales constituées en vue d’assurer l'aménagement de ces lotissements. »

Cette indication était logique étant donné que dans certains lotissements, les propriétaires actuels, au sens juridique du mot, sont assez rares, la plupart des lotis n'ayant qu’un droit futur, représenté soit par leur promesse de vente, soit par leur adhésion à la société d'épargne.

Etant donc propriétaires de fait, leur adhésion à l'association syn-

dicale était nécessaire. ‘

$ 2. — « Le préfet pourra autoriser l'Association, après adhésion du tiers au moins des intéressés, représentant plus du tiers de ja superficie des terrains dont l'aménagement est envisagé. »

Les exigences de la loi de 1865 étaient beaucoup plus strictes, puisqu'elles prévoyaient l’adhésion des trois quarts au moins des intéressés, représentant plus des deux tiers de la superficie. Cette dérogation se justifie également d’elle-même.

Alors que la loi de 1865, tout en donnant aux intéressés le moyen de remédier à certairis inconvénients en se groupant entre eux, les laisse libres cependant, et tient à sauvegarder dans la mesure du possible les droits de tous en ne reconnaissant l'association que si elle rencontre la quasi-unanimité des intéressés, la loi du 15 mars 1928 décidée à porter remède à un certain état de choses préjudiciables à l'intérêt général, ne doit pas se laisser arrêter par la conception plus ou moins raisonnable que les individus peuvent avoir de leurs intérêts.

l'association pour se créer, n’aura donc besoin que d’un nombre relativement faible de lotis, ce qui évitera dans la plupart des cas le recours malgré tout possible du préfet, tendant à la nomination d'un comité syndical lorsque cette minorité n’aura pas même été

atteinte.

ire

$ 3. — « Les statuts de l'Association syndicale pourront stipuler qu’à l'expiration du délai de cinq ans après la date de l'arrêté autorisant ladite association, les propriétaires de terrains non bâtis qui ne justiferaient pas que leurs ressources ne leur ont pas permis de construire, seront assujettis à des taxes syndicales représentant au minimum deux fois la valeur de celles imposées aux propriétaires, de terrains bâtis. »

Cette disposition rompt l'égalité qui, en principe, devrait exister entre tous les adhérents de l'Association syndicale. Mais elle se trouve justifiée, en fait, par la nécessité d'empêcher les manœuvres spéculatives qui n'auraient pas manqué de se produire et d'éviter ainsi que les subventions de l'Etat, destinées à venir en aide à un certain nombre de citoyens défavorisés, ne profitent à d’autres qui n'auraient acquis des terrains qu’en vue de les revendre après coup, avec bénéfice.

$ 4. — « Les lotisseurs ne pourront pas user, en ce qui concerne les terrains dont ils seraient encore propriétaires, de la faculté de délaissement prévue par l’article 14 de la loi du 21 juin 1865, modifiée par les lois subséquentes. »

En inscrivant cette dérogation, le législateur a cherché à éviter les délaissements certains qui se seraient produits inévitablement, entrainant ainsi des retards dans l’application de la loi, et risquant de porter préjudice aux « mal lotis » qui n'avaient déjà que trop attendu.

La loi ayant en effet prévu par ailleurs que le lotisseur encore propriétaire de terrains, ne bénéficierait pas de la subvention de 50 %, il en résultait que, dans la plupart des cas, il y aurait eu intérêt pour lui à abandonner les parcelles de terrain non vendues pouvant encore lui rester, plutôt que de supporter la totalité des frais d'aménagement correspondant à ces parcelles. La chose est fort simple à comprendre.

Le prix d’achat initial du terrain avait été la plupart du temps

très minime, la perte résultant de ce délaissement n'aurait donc pas été très importante mais le lotisseur se serait évité par contre un décaissement plus ou moins onéreux représentant sa participation aux frais de mise en état.

Les délaissements étaient donc.certains ; c’est pourquoi le législateur a jugé préférable de les interdire purement et simplement, afin de ne pas surcharger la part incombant aux petits propriétaires.

Les diverses autres dérogations concernent la vie intérieure de l'Association, et tendent pour la plupart à faciliter les diverses opérations de convocation de l'assemblée, désignation des syndics. approbation du budget, de façon à éviter le retard certain résultant des lenteurs inévitables dues aux formalités requises par la loi de 1865,

et le préjudice qui en serait découlé.