LA SPÉCULATION

A propos de spéculation, nous trouvons dans le rapport de M. Schnetzler la phrase suivante : « La spéculation sur le logement, voilà donc un des faits essentiels qui ressortent de l’enquête de 1894 ».

Cela ne doit pas surprendre. Le rôle de la spéculation dans le renchérissement des loyers est si évident qu’une constatation comme celle de M. le rapporteur pouvait se faire sans une enquête coûteuse. La déclaration de M. Schnetzler n’en est pas moins extrêmement précieuse, car les vérités, même les plus élémentaires, n’ont de valeur pour beaucoup de gens que dès qu’elles ont été constatées officiellement.

Si la spéculation était déjà en 1894 une cause essentielle de cherté des loyers à Lausanne, il est certain que la spéculation effrénée de ces dernières années n’a pas amélioré la situation.

La spéculation sur l’habitation a un caractère particulièrement anti-social parce qu’elle entrave chez un grand nombre la satisfaction d'un besoin vital. Mais elle est tellement fructueuse pour ceux qui ont le moyen de s’y livrer qu’il faudrait des mesures légales très rigoureuses si on voudrait l’empêcher, et ces mesures n’existent sans doute nulle part.

Une ville, pour se développer, a forcément besoin de territoire, à moins qu’on y mette les maisons les unes sur les autres, comme en Amérique où l’on construit des bâtiments de 50 étages, et cela même ne suffit pas.

Ce territoire, dont une ville qui se développe a besoin, elle ne peut le choisir où elle veut. Nécessairement, ce sera le territoire qui se trouve à sa périphérie ou dans les environs immédiats. Les propriétaires de ce territoire, comme du reste ceux de l’agglomération urbaine, sont donc les maîtres de la situation. Les habitants doivent passer par eux, et naturellement cette situation privilégiée leur permet d’élever leurs prix.

S’il prenait fantaisie aux marchands de souliers de Lausanne de doubler, tripler ou même décupler le prix de leur marchandise afin de réaliser de plus gros bénéfices, les consommateurs auraient bientôt fait de se pourvoir de souliers dans une autre ville, et ces négociants seraient promptement victimes de leur spéculation. Mais il n’y a pas moyen de faire venir du dehors des maisons et des terrains, si les propriétaires de la place, pour gagner gros, augmentent leurs prix. Dans ce cas, la concurrence ne fonctionne plus. Les propriétaires urbains jouissent donc d’un monopole de fait qui leur permet de retirer, en grande partie, les bénéfices de la prospérité générale.

Une ville comme Lausanne doit son développement entre autres à son trafic ferroviaire, à ses écoles, à son climat, à ses fonctions de chef-lieu d’un grand canton ; tout autant de causes générales et que personne ne saurait revendiquer comme étant son fait particulier. Ces causes devraient donc profiter à tous et surtout à ceux qui par leur travail entretiennent la vie économique de la cité.

Le propriétaire immobilier, lui, n’a pas même besoin d’habiter le pays pour tirer profit de cette prospérité. Il sait que la population croissante ne peut se passer de son immeuble, il n’a qu’à attendre que ce besoin devienne assez pressant pour qu’il puisse vendre ou louer avec cent, deux cents, trois cents pour cent de bénéfice.

De tels bénéfices sont d’autant moins justifiés qu'en augmentant le coût de la vie, ils entravent le développement d'une ville.