QUELQUES CHIFFRES

Le terrain, envisagé uniquement comme terrain de culture, vaut dans notre contrée environ 50 centimes le mètre carré, parfois un peu plus, souvent moins.

Mais le terrain qui devient sol à bâtir, ou qui a seulement quelques chances de le devenir, acquiert aussitôt un prix infiniment supérieur, précisément en vertu de son caractère de monopole ainsi que nous l’avons exposé au chapitre précédent.

A Lausanne, au centre de la ville et des affaires, des terrains se sont vendus jusqu’à 2000 francs le mètre carré ; ce qui du reste est encore loin des prix payés dans de grandes cités, où le mètre carré atteint jusqu’à 200.000 francs et plus.

Il est facile de calculer l’effet de cette plus-value sur le loyer.

Une maison de quatre étages, avec deux logements par étage, soit de dix logements au total, en comptant le rez-de-chaussée, absorbera sans cour ni jardin environ 240 mètres carrés (12X20). A deux mille francs le mètre, cela donne une somme de 480.000 francs. L’intérêt de cette somme à 5 pour cent égale 22.000 francs. Pour payer seulement la rente du sol nécessaire à cette maison, il faut donc tirer 22.000 francs des loyers, soit 2.200 francs par appartement.

On peut prétendre que généralement, dans de telles situations, on ne construit pas pour l'habitation, mais pour des bureaux et des magasins. C'est juste, mais la population n’en subit pas moins les effets de la spéculation. Cette énorme rente du sol, chacun en verse sa part en payant sa consultation chez le médecin, chez l'homme d'affaires, ou en se servant chez le négociant.

Du centre de la ville à la périphérie, les prix vont en diminuant. Aux abords immédiats de la ville, ils atteignent encore vingt, trente et même cinquante francs le mètre carré. C'est une charge considérable, surtout si l'on tient compte que bien des maisons, fort heureusement, se construisent avec cour ou jardin ou avec tous les deux. Avec une petite cour, il faut au bas mot cinq cents mètres carrés pour une maison moyenne. A cinquante francs le mètre carré, la rente du sol représente alors une charge de 125 francs par logement, si la maison en contient dix, de 155 francs si elle en contient huit, et de 200 francs, si elle n'ent contient que six.

Mais ce n’est pas seulement le sol qui subit une plusvalue du fait de la prospérité générale exploitée par les spéculateurs. Le même phénomène se produit pour les constructions et lorsqu’un bâtiment n'est pas acheté pour être démoli, il n'est guère possible de distinguer

la plus-value afférente au sol de celle afférente à la construction.

La plus-value de la construction se traduit comme celle du sol par une augmentation des loyers. Par exemple, dans une rue du centre, il y a quelques années, une maison de dimensions modestes était achetée 130.000 francs et en 1911, sans avoir subi de transformations, elle était revendue 210.000 francs. Il est évident que le nouveau propriétaire, pour ne pas faire un mauvais marché, était obligé de retirer un loyer plus élevé que le propriétaire précédent. Et cette augmentation a dû correspondre à l’intérêt, au 5 pour cent au moins, de 80,000 francs (différence entre 210.000 et 130.000 francs), soit quatre mille francs au minimum.

Autre exemple : Dans le voisinage de la place de la Riponne, une maison, en 30 ans, a changé six fois de propriétaire. A chaque changement, le prix de vente s’est élevé sans que l’immeuble lui-même ait subi de changement. Voici dans quelle proportion: en 1882, le prix était de 30.000 francs, en 1888 de 30.500 francs, en 1898 de 52.000 francs, en 1910 de 65.000 francs, en 1911 de 75.000 francs et en 1912 de 105,000 francs. Ici également, les propriétaires successifs de l’immeuble ont dû successivement en tirer un revenu double, triple et presque quadruple.

Dans de pareilles conditions, il est certain que nombreuses sont les maisons dont les locataires ont amorti le prix de construction trois fois, quatre fois ou plus, ce qui ne les empêchera pas de continuer à l’amortir indéfiniment. Ce n’est évidemment pas toujours le dernier propriétaire qui en profite et il se peut parfaitement qu’il soit, lui aussi, une victime de la spéculation. Il suffit pour cela qu’il ait acheté à un prix assez élevé. Mais au point de vue général, il importe peu de savoir si les énormes bénéfices dus à la plus-value entrent dans la poche de Jean ou dans celle de Pierre. Il suffit de constater qu’ils produisent un renchérissement considérable des loyers, renchérissement qui pèse lourdement sur le commerce, sur l’industrie, et surtout sur le budget des classes moyennes et de la classe pauvre.