SECTION III

Conditions exigées pour bénéficier de la loi Ribot

À quelles conditions les Sociétés de crédit immobilier peuvent-elles consentir des prêts aux particuliers qui désirent acquérir un terrain à la campagne ? Il ne faut pas perdre de vue que ces Sociétés, étant de simples intermédiaires entre l'Etat et l'individu, servent pour ainsi dire de caution à ces derniers au regard de l'Etat ; elles sont donc tenues d'observer avec soin l'application dé la loi de 1908, car, si leur perspicacité ou leur vigilance sont mises en défaut, si elles commettent l’imprudence de prêter à des individus qui ne sont pas solvables,

elles répondent sur leurs fonds personnels des sommes

imprudemment avancées. Par là s'expliquent les règles

assez rigoureuses auxquelles est subordonné le prêt.

Première condilion : maximum de valeur et de superficie. — Les avances consenties par la Société de crédit immobilier ne peuvent faciliter que l'acquisition de lopins de terre (jardins ou champs) qui n'excèdent pas un hectare ni une valeur de 1.200 francs au maximum. Dans leur proposition, MM. Ribot et Siegfried avaient même limité d'abord à 25 ares la superficie des terrains qui pourraient être admis à bénéficier des avantages de la loi. Le Sénat trouva cette superficie insuffisante ; en effet, dans certaines contrées, dans le Morvan, par exemple, 25 ares ne valent pas plus dé 250 francs. Puis, une pelile exploitation agricole doit comporter l'emplacement nécessaire pour les services qu'elle implique : 1l faut une étable, un poulailler, et un emplacement pour les fagots et le fumier, indépendamment de la maison d'habitation. Aussi, au Sénat, la limite de 25 ares, reconnue trop étroite, fut portée à un hectare (Sénat, Séance du 17 mars 1908, J. O., 1908, p. 268 et s.), et la Haute-Assemblée obtint du Gouvernement son adhésion. Plus tard, la Chambre se rallia à cette opinion. La loi irançaise est donc moins généreuse que les lois danoise et anglaise : la loi danoise de 1899 autorise les emprunts en vue d'acquisition d'une superficie de quatre hectares et demi et d'une valeur vénale de 5.600 francs. Les acts

anglais de 1892 et de 1907 permettent à l'Etat de donner

son concours financier pour la constitution de propriétés rurales dont la superficie peut aller jusqu'à 50 acres (24 hectares environ) : et atteindre 1250 francs en revenus, tandis qu'en France la limite maxima de 1200 franes s'applique à la valeur vénale.

Ces chiffres ont déjà été critiqués (M. Ribot : « La petite propriété française et la loi du 10 avril 1908 », La Réjorme sociale, 1* janvier 1909, p, 60). M. Ribot. remarque qu'il est bien difficile à un petit ouvrier de se procurer un hectare pour 1200 francs dans des régions comme le Nord ou le Pas-de-Calais où ia terre est excessivement fertile, et il estime qu'il serait nécessaire d'arriver à une superficie de deux hectares et à une valeur vénale de 2500 francs. Lors de la discussion au Sénat, M. Rey avait même proposé d'atteimdre 6.000 francs (J. O., ibid. p. 369). Et, en ellet, il parait bien illusoire de travailler à l'accroissement de la petite propriété rurale si on ne la constitue pas de manière sulfisante pour nourrir un ménage, par la plantation d'arbres fruitiers, la culture maraichère et l'élevage de quelques animaux domestiques. La plupart des pays étrangers se sont montrés moins restrictiis que le législateur irançais.

Mais le Ministre des Finances déclara qu’on s’exposait à de graves embarras financiers si la somme de 1.200 francs était dépassée, car l'Etat serait grevé d’une charge trop lourde ; en outre, le Directeur de la Caisse

des dépôts et consignations, M, Delatour, observa que le

but poursuivi par le législateur de 1908 n'était pas absolument de donner à l’ouvrier agricole les moyens d'acquérir par la voie de l'emprunt une petite exploitation agricole suffisante à assurer son existence, mais qu'il s'agissait simplement de mettre à sa disposition un champ d'une étendue suffisante pour y construire intérleurement une maison entourée d'un espace assez large. pour y cultiver quelques légumes. Mais c'était là ‘une opinion personnelle à M. Delatour. Et M. Rey répondit très justement que l'intention des auteurs du projet, clairement manilestée par le litre même, était incontestablement de créer de petites exploitations. Donc si le chiffre de 1.200 francs ne fut pas dépassé, ce fut uniquement

dans un but d'économie financière.

Deuxième condition. — L'emprunteur doit être muni d'un certificat administratif constatant qu'il a été satisfait aux conditions imposées soit par l’article premier de la loi au 10 avril 1908, s'il s'agit de l'acquisition d’un champ . où d’un jardin, soit par l’article 5 de la loi du 12 avril 1906, S'il s'agit de l'acquisition ou de la construction d’une maison individuelle ; autrement dit, pour obtenir un prêt, l'emprunteur doit justifier qu'il est de très modeste : condition. La valeur locative réelle du logement de l’acquéreur, du champ ou du jardin ne doit pas excéder aumoment de l'acquisition les 2/3 du chiffre fixé pour la commune par la Commission constituée en vertu de l'article 5 de la loi de 1906 (art. 1, 1° de la loi de 1908).

DE LA PETITE PROPRIÉTÉ RURALE mi;

Si l’on se reporte à l'article 5 de la loi de 1906, on voit que l'appréciation de la Commission est limitée par un maximum et un minimum qu'il y a leu d'observer pour

l'application de la loi Ribot.

Troisième condition. — L'emprunteur doit, lorsqu'il s’agit d’un champ à acquérir, établir sa condition de cultivateur et.s'engager à cultiver lui-même le terrain acquis ou à le faire cultiver par un membre de sa famille. La loi française a suivi ici l'exemple donné par la Roumanie, le Danemark et l'Angleterre. Le législateur a voulu mettre obstacle à la possibilité, pour l'acquéreur, de spéculer sur son acquisition en donnant le terrain à bail. De cette manière, la loi a paré à un danger qui aurait été de nature à compromettre le développement de la petite propriété. C'est ainsi qu'en Roumanie, avant les lois de 1907 et de 1908, la faculté laissée à l'acquéreur de donner son terrain à bail avait permis à des Sociétés financières d’accaparer ces terrains et de prendre en location plusieurs lots en les réunissant. De même, en Angleterre, le small-holder ne peut donner en location sans le consentement du conseil de Comté. Il peut arriver toutefois que l'emprunteur soit empêché par maladie ou par accident d'exploiter lui-même ; il appartient alors à la Société prêteuse d'apprécier s’il convient de passer outre, ou s'il ne faut pas lui retirer les avantages des lois de 1906 et de 1908.

Quatrième condilion. — Comme dans les législations

FUSTIER x

anglaise et danoise, l'emprunteur doit justifier de ressources actuelles ; il doit avoir fait preuve déjà d'un esprit d'épargne et d'économie : d'où la nécessité pour le cultivateur ou l’ouvrier de posséder comme le smallholder anglais le cinquième au moins du prix de la terre ou de la maison au lieu du dixième en Danemark ; de celte manière, il offre les garanties voulues pour devenir propriétaire. On ne veut pas qu'il succombe sous le poids d'une dette initiale trop lourde, ce qui ne manquerait pas de se produire s'il devait emprunter l'intégralité de la somme nécessaire à l'acquisition : « L'intéressé ne peut pas se sauver seul, mais il est nécessairement de moitié dans son salut ; on ne le sauve pas malgré lui ni sans lui ; on ne lui fait pas l’aumône ; on met à sa disposition un mécanisme de mutualité où l'effort individuel est secondé par l'effort collectif, où l'homme est incité à faire son devoir par une Société qui fait le sien (Rapport Biisson, J."0.,"2"juillet 1907, p. 503} "On n'exige pas, d’ailleurs, que l'intéressé établisse l'origine des deniers qu'il possède ; les personnes qui s'intéressent à lui, ses patrons notamment, lui fourniront quelquefois l'argent nécessaire au versement du cinquième de l’emprunt (Réjorme sociale, 1” janvier 1909, p. 56).

Cinquième condition. — L'emprunteur doit, pour garantir le remboursement du prêt échelonné sur une période de 25 ans, consentir une hypothèque. Cette

sûreté est exigée dans l'intérêt de la Société de crédit

immobilier qui est responsable vis-à-vis de l'Etat du remboursement du prêt ; lhypothèque est prise pour garantie des 4/5 du prix que l'acquéreur doit rembourser à la Société dans un délai maximum de 25 ans. Pour éviter des frais inutiles, M. Ribot conseille à la Société, lorsque le candidat à la propriété fait l’acquisition d'un petit domaine, de se faire subroger au privilège du vendeur. Par à sera évité le paiement de doubles honorares au notaire, (Réforme sociale, 1* janvier 1909, p- 97).

Qu'arriverait-il, si l'acquéreur ayant trop présumé de ses forces, ne pouvait plus à partir d'un certain moment, se libérer des annuités échues ? Il est certain que, strictement, la Société de crédit immobilier aurait, en raison de son hypothèque, la faculté de faire revendre l'immeuble, et de se payer par préférence sur le prix. Mais il en résulterait une situation lamentable pour l’emprunteur. Et vraisemblablement la pratique s’introduira d'accorder des délais quand il sera en retard. La Société est à peu près certaine, en effet, de ne rien perdre, et elle pourra tenir compte de la bonne volonté manifestée

par le débiteur.

Sixième condition. — L'emprunteur est tenu de contracter avec la caisse nationale en cas de décès un contrat à prime unique garantissant le paiement des annuités qui pourraient rester à échoir au moment de

sa mort (art. 3, 2°). Cette assurance tend, en définitive,

aussi bien à assurer à la famille la conservation de son loyer qu'à garantir le remboursement du prêt ; la perspective qu'auraient eue la femme et les enfants, en cas de mort de lemprunteur avant sa hbération, d’une exproprialion suspendue sur leur tête eut arrêté bien des personnes dans leur désir de bénéficier des avantages de la loi nouvelle. Avec l'assurance, le décès du chef de famille n’a d'autre résultat que de mettre à la charge de la caisse nationale le paiement des annuités non encore remboursées. Puis la Société de crédit immobilier y trouve une sécurité qui bénéficie aux emprunteurs eux-mêmes : responsable vis-à-vis de l'Etat, elle doit avoir et elle acquiert ainsi la certitude de recouvrer toutes les annuités non encore échues au décès de l'emprunteur.

Quant au mode de paiement des primes, le législateur a préléré le versement d’une prime unique ; de cette manière l'assuré est libéré en une seule fois du paiement des primes et 1l évite le risque de perdre les bénéfices de sa police, pour le cas où ils ne s’acquitterait pas réguhèrement de sa dette : « Il n’est pas douteux, a déclaré M. Strauss au Sénat, que le versement d’une prime unique ne soit un système meilleur, car il n'entraîne point une clause de déchéance et il permet de niveler, en quelque sorte, la charge annuelle supportée par l'emprunteur, alors que les autres combinaisons (le paiement de plusieurs primes) ont l'inconvénient d'imposer les

plus fortes charges dans les premières années (Rapport

de M. Strauss au Sénat, J. O., 31 mars 1908, annexe 326, p. 24).

Cependant ne serait-il pas plus avantageux pour l’emprunteur de fractionner le paiement de la prime sur plusieurs termes ; le paiement intégral n'est-il pas de nature à peser lourdement sur son budget? Le législateur à prévu cette objection, et il autorise l'assuré à incorporer le montant de la prime dans le prêt hypothécaire (art. 3, 2° de la loi de 1908). De cette manière, la prime est remboursé par annuités en même temps que l'emprunt. Des tableaux ont été dressés pour calculer le prix des assurances. (Voir Réjorme sociale, 1” janvier 1909, p. 58). Si l'on suppose un prêt de mille francs, remboursable en 25 ans, avec un intérêt de 3 %, la prime fixe à verser pour translérer à la caisse d’assurance la charge de payer les annuités restant dues, en cas de mort de l'emprunteur, sera, si ce dernier est âgé de 25 à 26 ans, de 117 fr. 50, ce qui représente 11,75 % du montant du prêt. L'annuité que cet emprunteur aura à verser pendant 25 ans ne sera augmentée du chef de l'assurance que d'environ 0 fr. 67 %.

Le décret du 24 août 1908, titre IIT, énonce les formalités que l'intéressé devra observer pour contracter l'assurance (rappr. l'art. 9 de la loi du 10 avril 1908). L'intéressé doit adresser sa demande au Directeur général de la Caisse des dépôts par l'entremise de la Société qui est appelée à consentir le prêt. Cette demande con-

tient le nom, l'adresse et la date de naissance du deman-

EU

deur, ainsi que l'engagement par celui-ci de répondre aux questions qui lui seront posées par le médecin, de se soumettre à son examen et d’acquitter les frais de cet examen (art, 6et 7 du Décret). La caisse est évidemment intéressée à se rendre compte du risque qu'elle accepte ; elle fera donc vérifier si le proposant ne porte pas en lui les germes d'une maladie grave qui pourrait l'exposer à une mort prochaine. Le médecin adresse un rapport contenant le résultat de l'examen médical au Directeur général de la Caisse des dépôts, qui décide sl y a lieu d'accepter ou de refuser l'assurance. L'avis d'acceptation est valable trois mois ; en cas de refus, il en informe le proposant, mais les motifs de ce refus ne sont Jamais portés à la connaissance de l'intéressé (art. 8).

La visite médicale peut être évitée par le versement à la caisse nationale d'assurance d'une somme égale à un pour cent du capital à garantir, deux ans au moins avant l'acquisition de la maison, du champ ou du Jardin, sans que la somme versée puisse être inférieure à dix francs ; les deux années précédant le contrat d'assurances sont une garantie, pour la Société de la santé de l’emprun-

teur.

Seplième condilion. — Enfin, spécialement pour les maisons à bon marché, si l’'emprunteur veut user des facilités offertes par les lois de 1906 et 1908, pour se faire construire une maison, la valeur locative de cette

maison ne devra pas dépasser de plus d’un cinquième

le chiffre déterminé par la Commission en vertu d’un tableau contenu dans l’article 5 de la loi du 12 avril 1906, et d'après l'importance de la population de la commune. Ce chiffre n'est pas le même que celui de la valeur localive de la maison possédée par l'emprunteur qui veut acquérir un champ ou un jardin au moment de son acquisition, et il ressort de là qu'un ouvrier ou un paysan qui aurait commencé par l'achat ou la construction d’une maison en se conformant aux règles légales, ne pourrait plus acquérir ultérieurement un champ ou un jardin en vertu de ces mêmes lois, parce que la valeur locative de son logement serait trop élevée. Par suite, pour bénéficier des lois précitées dans toute leur latitude, l'emprunteur agira sagemment en commençant par l'acquisition du champ ou du Jardin. | Ajoutons que, relativement aux maisons à bon marché, l’article 3, 3°, in fine, de la loi de 1908, impose aux acquéreurs de ces maisons, comme condition du prêt hypothécaire à obtenir de la Société de crédit, la production d'un certificat de salubrité, délivré après constatation, par le comité de patronage, que la maison est suffisamment hygiénique. Mais s'il s'agit d'un emprunt destiné à l'acquisition d’un terrain sur lequel l'emprunteur se propose d'élever une maison de cette catégorie, quelle sera la garantie qui pourra résulter du cerbificat de salubrité, dont la délivrance est exigée avant le commencement de toute exécution ? Si la construction

n'est pas conforme aux plans primitifs, le certificat

pourra assurément être retiré, mais le prêt déjà consenti ne sera pas restitué. Il appartiendra dès lors à ces Sociétés, qui sont responsables vis-à-vis de l'Etat, de surveiller la construction et de prendre toutes les précaulions nécessaires pour éviter le moindre changement au plan qu'elles ont agréé. Elles pourraient aussi procéder comme le sous-comptoir des entrepreneurs, c'est-àdire ne verser le montant des prêts que par fractions, en contrôlant avant chaque versement la conformité des plans et des travaux. (Rapport Strauss au Sénat, J. O., & mars 1908, p. 19).