TITI. —— L'EFFORT A FAIRE PAR LES PARTICULIERS

. La législation actuelle, moins généreuse dans ses principes que celle de 1919, a soulevé bien des critiques et est apparue à certains comme un retour en arrière. as

Nous ne jugerons pas les raisons de circonstance (que nous avons essayé d'exposer au chapitre précédent) qui ont pu obliger l'Etat à

Éoagre

Jimiter le montant de sa participation (1). Nous ferons seulement remar-

quer à ce sujet que, pour les immeubles sans luxe extraordinaire, l'Etat verse au Sinistré, dans tous les cas, plus que la valeur vénale de son immeuble au 1* septembre 1939. La participation de l'Etat sera même très généralement supérieure à la valeur assurée.

Si le sinistré ne peut pas toujours, avec la seule subvention de Etat, reconstituer un immeuble identique, c’est par suite de la déprécation de la monnaie (2), phénomène dont il n’est pas le seul à souffrir mais qui touche, à des titres divers, de nombreuses catégories de citoyens : rentiers, retraités, fonctionnaires et généralement tous les détenteurs de francs 1939 ainsi que les salariés dont les revenus n’ont pas été réajustés au coût de la vie.

| La guerre, entre antres misères, entraine des déclassements et des inégalités, auxquelles l'Etat ne peut malheureusement pas toujours porter remède d’une façon parfaite.

Remarquons d’ailleurs qu’à l’issue de la Reconstruction, le sinistré immoblier sera propriétaire d’un immeuble neuf dont la valeur sera bien supérieure à celle de l'immeuble détruit : la plus-value dont bénéficiera le propriétaire peut être considérée comme correspondant à son apport personnel.

Mais le législateur ayant souligné la nécessité économique et sociale de la Reconstruction et déclaré qu'il ferait tout pour la favoriser, nous pouvons examiner si, sur ce point, il semble que les mesures prises

doivent aboutir à un résultat certain.

Nous avons vu, en effet, que l'Etat, sentant, après l’armistice de Juin 1940, ses possibilités financières réduites, n’a pas pris à sa charge la totalité des frais de reconstruction. Mais le sinistré se trouve luimême, après la catastrophe, ruiné ou très appauvri. Parfois tout son avoir, toutes les patientes économies d’une vie de labeur, qui devaient lui permettre d’attendre avec tranquillité les mauvais jours de la vieillesse, avaient été accumulés dans sa maison. L’incendie ou le bombor-. dement ont tout englouti : il ne lui reste plus que le contenu des quelques bagages à main qu’il a pu emporter au moment de l’exode. Il a

. dépensé l’argent qu’il a sauvé pour se réinstaller d’une façon sommaire

et pour vivre au jour le jour en attendant de pouvoir retrouver son foyer. Quand la période de reconstruction s'ouvrira, il n’aura absolument aucun avoir personnel qui lui permette de faire face aux dépenses restant à sa charge.

Or, celles-ci seront importantes dans le cas où l’immeuble a été

‘totalement détruit. En effet, la participation de l'Etat est de 80 à 90 %

des frais de reconstruction. Mais le taux de 90 % n’est accordé qu'aux pères de trois enfants au moins et lorsque le coût normal de reconstruction, évalué au 12 juillet 1941, est inférieur à 300.000 francs. Or, un coût normal de reconstruction de 300.000 francs ne correspond qu’à

un immeuble de cent mètres carrés de surface utilisable avec Cave,

(1) Le souvenir de certaines « largesses >» au cours de la reconstruction de

1919 avait fait une très mauvaise impression dans les régions dévastées : des propriétaires de maisonnettes avaient reçu gratuitement de solides et spacieux immeubles, s’enrichissant ainsi d’une façon particulièrement odieuse. Les contribuables s'étaient plaints, à juste titre, de pareils gaspillages des deniers de l'Etat.

(2) L'Etat a d’ailleurs cherché à limiter, dans toute la mesure du possible,

“en faveur des sinistrés, l'effet d'éventuelles dépréciations ultérieures de la mon-

naie sur le montant de sa participation. Celle-ci est, en effet, calculée d’après le coût normal de reconstruction à lPépoque où cette dernière sera effective : elle peut donc être considérée comme une « valeur-or ».

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rez-de-chaussée et comble perdu. Ce type d'immeuble est courant dans les faubourgs, mais rare dans le centre des villes. Nous avons vu, d’après le devis-type ci-dessus, que les dépenses de reconstruction d’une maison familiale urbaine à rez-de-chaussée, un étage et comble aménagé étaient évaluées, en mars 1942, à 500.000 francs. Le taux de 90 % environ trouvera donc peu d'application dans les agglomérations urbaines; celui de 80 % s’appliquera dans la majorité des cas.

Cette participation subira, par ailleurs, des abattements pour vétusté, insalubrité, médiocrité des matériaux ou absence d’agencements modernes dans l’immeuble détruit. Dans les quartiers centraux de nos vieilles villes qui ont eu le plus à souffrir, le taux maximum d’abattement sera généralement appliqué en raison, tant de l’ancienneté de l'immeuble, que de l’absence de tout confort, Il en sera très souvent de même dans les campagnes. La participation financière de lP'Etat sera donc à peine égale à 65 % du coût normal de reconstruction. En sorte qu’en moyenne, il restera, à la charge du sinistré, 35 à 40 % des dépenses de reconstruction.

= Sans doute, le cas où les sinistrés n’ont pas de fonds personnels pour faire face à la part de dépenses qui leur incombe a été prévu par la loi n° 3092 du 12 juillet 1941.

En exécution de ce texte, l'Etat a passé des conventions avec le Crédit Foncier de France et le Sous-Comptoir des Entrepreneurs, organismes auprès desquels les sinistrés peuvent contracter des emprunts pour payer la différence entre la participation de l'Etat et le montant de la dépense de réparation, de reconstruction ou de reconstitution ayant servi de base à la fixation de ladite participation.

Les prêts à court terme sont consentis pour trois années au plus à un taux d'intérêt égal au taux d’escompte de la Banque de France en vigueur à la date du prêt, majoré de 75 centimes. Les prêts à long terme, d’une durée maximum de trente années et d’un taux d’intérêt qui, frais et charges compris, ne doit pas excéder 4,50 % l’an, peuvent être amortis par annuités (1).

En raison du caractère de ces prêts, la créance en principal, intérêts et accessoires du prêteur, est garantie par un privilège spécial qui s’étend en principe à l’ensemble du fonds immobilier de l’emprunteur. Ce privilège s’exerce par préférence à tous autres privilèges ou hypothèques, inscrits ou non inscrits, à la seule exception du privilège des frais de justice. :

Ce privilège, dont il est inutile de souligner l’importance, joue en faveur de tous les « prêts à la reconstruction », à condition que l'acte: de prêt se réfère expressément aux dispositions de la loi précitée.

Les facilités de crédit ainsi accordées aux sinistrés sont une excel-

Le]

(1) D’après une clause formelle des statuts du Crédit Foncier, cet établissement ne peut pas prêter plus de la moitié de la valeur vénale du gage qui lui est offert en garantie. La valeur vénale est déterminée en supposant l’immeuble remis en état ; elle est calculée pratiquement, à l’heure actuelle, en multipliant par un certain coefficient le revenu net de l’immeuble, supposé loué, sous déduction d’abattements. Or, le prix des loyers étant bloqué depuis 1939, c’est en fait la valeur vénale à cette date qui est déterminée. Mais le coût de construction est actuellement parfois hors de comparaison avec cette valeur vénale, en sorte qu’il arrive que le sinistré ne peut pas toujours obtenir, auprès du Crédit Foncier, le prêt de la totalité de la somme dont il a besoin.

Il est à présumer que des mesures seront prises, dès que la Reconstruction démarrera, pour pallier cet inconvénient. Mais je