L — LES IMMEUBLES

Si dans une hérédité se trouvaient des biens immobiliers, le bénéficiaire peut-il les cacher au fisc ? Théoriquement oui, mais pratiquement, nous le verrons, non. Car l’organisation de la surveillance des fortunes immobilières est si bien faite, en France, de même qu’en Angleterre que l'héritier a très peu de chances de réussir.

D'ailleurs la nature des immeubles les rend très peu accomodables à la dissimulation. Mais supposons toutefois qu'un héritier soit, malgré tout, disposé à frauder le fisc. Il pourrait tenter de le faire soit en omettant dans sa « déclaration détaillée >» l’immeuble ou les immeubles qu’il vient d’hériter, soit en diminuant la valeur de ces biens tout en les déclarant.

Dans le premier cas, l'Administration française s’est protégée en surveillant de très près les mutations des biens immobiliers.

Nous savons que pour obtenir la transcription au bureau des hypothèques, tous les actes de transmission immobilière doivent être préalablement enregistrés auprès de l'Administration de l’Enregistrement dans un délai fixé par la loi. À ce moment, tous les renseignements utiles sont soigneusement notés dans des registres qui

se trouvent dans tous les bureaux d’enregistrement. Ces registres sont divisés en comptes ouverts au nom de chaque contribuable, concernant sa propriété immobilière.

Par ce système, qui est nommé le Répertoire Général des enregistrements, l'Administration est toujours au courant de la situation du contribuable.

En conséquence, il est très facile au Receveur de vérifier Ia déclaration de lhéritier en la comparant simplement avec le compte ouvert au Répertoire au nom du de cujus.

En Angleterre, le contrôle de la transmission des immeubles est aussi très serré. Au Bureau des Hypothèques français correspond l'institution anglaise nommée His Majesty’ s Land Registry, qui dans ses registres tient inscrits tous les actes portant sur les transmissions des immeubles. D’autre part, les commissaires tiennent, eux aussi, des registres alphabétiques au nom des contribuabies, dans lesquels sont successivement inscrites les transmissions des biens immeubles et les droits dus à.titre de transmission.

Un échange périodique d’informations entre les deux Administrations est prévu par la loi (6), ce qui leur permet d’éviter des erreurs possibles.

A noter ici que les biens immobiliers, en Angleterre, sont très souvent settled, c’est-à-dire qu’ils font l’objet d'un trust. Par ce fait, ils ne sont pas assujettis à l’estate duty lors du décès de leur propriétaire. Mais cela à condition que le de cujus ait été le {rustee ou que le settle-

(6) V. supra, p. 52.

ment (l'institution du trust) ait été fait plus de trois ans avant le décès du de cujus (article 2, N° 3 du Finance Act 1894 modifié par l’article 59 du Finance (1909-10) Act - loi du 29 avril 1910). Nous aurons encore l’occasion d'étudier avec plus de détails les trusts anglais (7).

La fraude par omission en matière de biens immeubles est donc quasi impossible.

Quid, quant à l’insuffisance de la valeur déclarée ?

En France, jusqu’en 1918, le fisc était « protégé » contre les fraudes de cette espèce par le système d’évaluation forfaitaire institué depuis la loi de frimaire qui avait établi en matière d'immeubles une présomption de valeur sur la base de la valeur locative. Un bien immeuble était évalué à « vingt fois les produits des biens ou le prix des baux courants sans distraction de charge » (art. 15, N° 7 de la loi de frimaire). Cet état de choses fut aggravé pour les biens ruraux par la loi du 21 juin 1875 (art. 2), qui a élevé à 25 leur coefficient de capitalisation.

La situation des contribuables était claire lorsque l’immeuble hérité se trouvait loué. Mais dans les cas pareils c’est le fisc qui presque toujours était le grand bénéficiaire, parce que le chiffre obtenu par la capitalisation de la valeur locative est généralement supérieur à la valeur réelle.

Si l’immeuble n’était pas loué, le fisc se trouvait dans une situation moins avantageuse. Par contre, le contribuable avait de très grandes possibilités de se faire dimi-

(7) V. infra, p. 85 ets.

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nuer l’impôt successoral, par le seul fait que c’est à lui qu’appartenait le droit (et le devoir d’ailleurs) de déclarer la valeur locative du bien immobilier. Il est vrai que Administration était toujours appelée à contrôler cette déclaration. Mais elle n’avait pas grandes chances de réussir à une modification, à moins de recourir à une expertise — procédé coûteux et lent qui était pour cela évité.

Avec la loi du 25 février 1901 (art. 12) le législateur a fondé le principe de la valeur vénale pour « les immeubles dont la destination actuelle n’est pas de procurer un revenu ». Mais avant d'adopter ce principe pour tous les immeubles, il a encore pris des dispositions relatives aux immeubles bâtis, non loués, autres que les usines, en substituant à la déclaration des parties la valeur locative réelle telle qu’elle est établie pour l'assiette de la contribution foncière (loi du 26 décembre 1908, art. 7). Et enfin, l’article 26 de la loi du 15 juillet 1914 a institué une nouvelle base d'évaluation ; pour les immeubles vendus par adjudication publique avant l'expiration des délais fixés pour les déclarations prévues par la loi de frimaire ou six mois après, la base d’évaluation sera le prix d’adjudication. :

La réforme fiscale effectuée par la loi du 27 maï 1918 a modifié également le système d'évaluation des biens immobiliers assujettis aux droits de succession. L’article 1° de la loi, tout en supprimant la présomption légale en cette matière, a institué le principe de la valeur vénale réelle fixée librement et déclarée par les parties.

L'article 2 de la même loi prévoit un cas de présomp-

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tion légale en prenant pour base d'évaluation le prix de l’adjudication si l’immeuble en question a fait l’objet d’une adjudication publique un an avant l’acte de transmission ou un an après (ce délai fut prolongé à deux ans par l’article 21 de la loi du 30 juin 1923). Par là réforme de 1918, on s’est bien approché de la réalité. Il est vrai que le fisc aura toujours à craindre la mauvaise foi des parties lors de leurs déclarations. Mais la possibilité pour le fisc de contrôler les valeurs déclarées est beaucoup plus grande maintenant, puisqu'il s’agit de trouver la valeur vénale des immeubles à la date de leur transmission. C’est donc une notion moins abstraite que la notion de la valeur existant avant cette réforme.

Quant au contribuable anglais, lui aussi n’a pas de grandes possibilités de réussir s’il voulait tromper le fisc en évaluant dans sa déclaration beaucoup au-dessous de sa valeur réelle l'immeuble acquis. La loi fondamentale de 1894, dans son article 7, N° 5, pose, à cet effet, le principe de la valeur vénale pour tous les biens, donc pour les immeubles aussi, en édictant que la valeur d’un bien (meuble ou immeuble) transmis par décès, sera égale au prix que, d’après l’opinion des commissaires, ce bien atteindrait s’il était vendu (the price which such property would fech if sod in the open market) le jour du décès du de cujus.

Le contribuable, ou plus précisément l’exécuteur d’une succession est donc tenu de donner dans sa déclaration (affidavit) une évaluation du bien en question. Si lés commissaires trouvent que le chiffre ainsi déclaré est

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au-dessous du prix que l’immeuble aurait pu atteindre s’il avait été vendu le jour du décès du de cujus, ils peuvent, conformément à l’article 7, N° 8, ordonner une expertise (they autorise a person to inspect any property and report to them the value therof).

Il est intéressant de noter que la loi fixe, pour la perception des droits de mutation par décès, le maximum possible de la valeur des biens agricoles. Ce maximum est égal à vingt-cinq fois la valeur locative du bien, telle qu'elle est établie pour l'assiette de l’Income tax sous la cédule A.