VENTE D'IMMEUBLES

M. Josserand (1) que derrière le privilège est tapie l’action en résolution qui marche dans son sillage ».

Tel est le procédé employé par le législateur pour assurer la protection des tiers. Son mécanisme est fort simple. Dès lors que le vendeur perd son privilège, (par exemple, il n’a pas été pris d'inscription, ou celle-ci n’a pas été renouvelée, ou bien encore le vendeur n’a pas produit à un ordre ouvert sur le prix de l’immeuble), il est du même coup déchu de son action résolutoire (2).

Aïnsi, la loi de 1855 crée une condition spéciale pour l'exercice de l’action résolutoire : la conservation du privilège.

Mais quel est exactement le domaine d’application de cette réforme ? Pour bien le délimiter, il est nécessaire de préciser à quels contrats elle s'applique, quelles actions elle prévoit, quels tiers elle protège. Les deux premières questions ne soulèvent aucune difficulté : l’article 7 de la loi de 1855, visant expressément l’action résolutoire de l’article 1654, ne s'applique qu’au contrat de vente (3), et qu’à l’action en résolution du vendeur pour défaut de paiement du prix. Toute action fondée sur l’inexécution d’une autre obligation survit à l'extinction du privilège (4). Bien plus, la revente sur folle enchère peut être demandée, malgré la perte du privilège ; si elle est la sanction du défaut de paiement du prix, elle est indépendante cependant de l’action de Particle 1654 (5).

(1) JOSSERAND, II, n° 1148.

(2) Pour le défaut d'inscription : Riom, 11 novembre 1886, D. 87. 2. 85. Pour le non renouvellement d’une inscription : Paris, 30 novembre 1860 ; D. 61. 2. 75, S. 61. 2. 29. Pour la non-production à un ordre : Req. 10 juin 1879, D. 80. 1. 409, S. 81. 1. 419.

(3) Ainsi il ne s'applique pas à la donation : LAROMBIÈRE, IIL, art. 1184, n°5 16 et 64 ; — COLMET DE SANTERRE, V, 105 bis, VI ; — DE- MOLOMBE, n° 503 ; — AUBRY ET RAU, $ 356, note 47.

(4) Paris 18 juin 1877, D. 78. 2. 119 ; — GUILLOUARD, II, n° 608.

(5) GUILLOUARD, II, n° 509 ; — AUBRY ET RAU, V, $ 356, p. 158 ; — BAUDRY-LACANTINERIE ET SAIGNAT, n° 582 ; — PLANIOL RIPERT HA- MEL, X, n° 259 ; — Besançon, 30 juillet 1859, D. 60. 2. 29 ; Bordeaux, 2 août 1860, D. 61. 2. 66, S. 61. 2. 158.

Plus délicate est la détermination des tiers protégés par la loi de 1855. L'article 7, en effet, reproduisant la formule employée à l’article 3, limite son application aux « tiers qui ont acquis des droits sur l’immeuble du chef de l'acquéreur et qui se sont conformés aux lois pour les conserver ». Il en résulte certainement que, malgré la perte du privilège, le vendeur peut exercer l’action résolutoire non seulement contre son acquéreur, mais encore contre les créanciers chirographaires de celui-ci (1). Il est incontestable, à l’inverse, que l'article 7 protège les sous-acquéreurs de l'immeuble vendu et les acquéreurs de servitudes qui ont fait transcrire leur titre, les créanciers hypothécaires qui ont pris inscription : les uns et les autres se sont « conformés aux lois » pour conserver leurs droits. Mais, entre ces cas extrêmes et qui ne sauraient soulever de difficulté, il y a place pour des hypothèses sujettes à controverse. Deux seulement nous retiendront quelques instants. Nous avons déjà eu l’occasion de mentionner la première, en étudiant les conséquences de la faillite sur l’action résolutoire. Les créanciers chirographaires du failli ne peuvent individuellement se prévaloir de l’article 7 de la loi de 1855 ; mais, à eux tous, ils forment la masse qui a une hypothèque légale sujette à inscription : l'inscription prise, la masse, a-t-on dit, répond bien à la formule de Particle 7. Nous avons signalé que cette solution était admise par la jurisprudence (2) et qu’en l’absence d’un texte général fixant le sort des actes translatifs de propriété après faillite de lPacquéreur, on ne pouvait qu’approuver les conséquences pratiques auxquelles on aboutit. Mais nous croyons qu’en outre cette solution est très Juridique : car la masse a bien acquis un droit réel sur les biens du failli, du fait de son hypothèque légale et elle a conservé ce droit conformément,

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(4) LYON, 6 avril 1865, D. 66. 5. 487, S. 66. 2. 196 ; Bordeaux, 4 mai 1892, D. 94. 2. 276.

(2) Cf. supra, p. 253 : Civ. 24 mars 1891, S. 91. 1. 209, note LYON- CAEN, D. 91. 1. 145 ; Req. 7 février 1898, D. 98. 1. 459, S. 99. 1. 307.