II. — Aèglement de compte entre les parties

133. — Les restitutions dont nous venons de parler ne suffiraient pas à rétablir les parties dans la situation où elles se trouvaient avant le contrat. Les biens soumis à restitution sont restés, pendant un intervalle de temps plus ou moins long, en la possession de celui qui doit les restituer : au cours de cette période, ils ont pu subir des détériorations ou, au contraire, bénéficier d'améliorations, ou bien encore, sans que leur valeur en soit pour cela modifiée, le possesseur s’est peutêtre trouvé dans l'obligation d'engager des dépenses pour les entretenir ou les conserver. Il n’y aura véritablement rétablissement de la situation antérieure au contrat que s’il est tenu compte dans les rapports entre les parties, de ces détériorations, de ces améliorations, de ces réparations. L’hypothèse dans laquelle la nécessité d’un tel règlement de compte se fait le plus souvent sentir est, sans conteste, celle où la résolution d’une vente est prononcée pour défaut de paiement du prix, après délivrance par le vendeur de la chose vendue. C’est celle sur laquelle nous raisonnerons. Mais il convient de faire remarquer, avant d’en commencer l'étude, que ce règlement de compte doit ou, du moins, peut avoir lieu, toutes les fois que le contrat dont la résolution est prononcée

ment peut présenter une incontestable utilité ; la transcription de la vente pourrait, en effet, être effectuée après la résolution, sans qu'il soit possible de découvrir la fraude. C’est seulement le relevé des inscriptions et transcriptions sur l'immeuble qui permettrait de la découvrir puisqu'il mentionnerait à la fois la transcription de la vente et du jugement de résolution.

a été partiellement exécuté et que cette exécution partielle a entraîné un transfert de propriété.

Si la chose soumise à restitution a été détériorée pendant qu’elle était aux mains de l’acheteur, celui-ci n’est pas toujours responsable des détériorations, et une distinction essentielle s'impose. Si la détérioration est imputable à la faute ou même simplement au fait de l’acheteur, il est tenu de réparer le préjudice que subit le vendeur ; peu importe qu’il ait tiré profit de cette dégradation, c’est ce qui a lieu, par exemple, s’il coupe des arbres de haute futaie —, ou qu’elle ne lui ait procuré aucun bénéfice. Par contre, il n’est pas responsable d’une diminution de valeur de la chose qui se serait produite également si elle était restée en la possession de l’acheteur : il ne devrait aucune indemnité par exemple, si une partie du fonds avait été emportée par les eaux, si le vignoble avait été détruit par le phylloxera, ou bien encore si une crise économique avait entraîné une baisse générale des prix... Ce sont là des solutions équitables.

L'acheteur, pendant l'intervalle de temps durant lequel il à eu la possession du bien vendu, a pu engager des dépenses pour la conservation, l’entretien ou l'amélioration de ce bien. Les règles générales relatives aux impenses s’appliquent sans difficulté.

S'agit-il d’impenses voluptuaires, l’acheteur ne peut en demander le remboursement au vendeur ; mais il aurait la faculté d'enlever les objets de fantaisie ou d'agrément qu'il avait placés, à condition de ne pas détériorer la chose vendue. Les impenses nécessaires, au contraire, sont toujours remboursées intégralement. Une distinction s'impose pour les impenses utiles. Pour celles qui ne consistent ni en constructions, ni en plantations, l’acheteur a droit à une indemnité égale, en principe, à ses déboursés, mais limitée à la plus-value donnée à la chose. On admet généralement que le vendeur, ne pourrait s’y soustraire en exigeant la suppression des améliorations réalisées, c’est l’application du droit commun de l’en-

richissement sans cause : (art. 1381 C. Civ..) (1).

Le sort des constructions et plantations faites sur le fonds soumis à restitution est réglé par l’article 555 du Code Civil. Ce texte fait une distinction selon que les constructions ou plantations ont été faites par un possesseur de bonne ou de mauvaise foi. Les explications que nous avons fournies à propos de la restitution des fruits conservent ici toute leur valeur. Les solutions consacrées pour le cas d’un possesseur de mauvaise foi doivent être appliquées au débiteur défaillant, pratiquement à l’acheteur qui ne paie pas le prix, il nous suffit de les indiquer. Le vendeur peut ou bien conserver les plantations et les constructions, à charge de rembourser intégralement à l’acheteur le prix des matériaux et de la maind'œuvre, « sans égard à la plus ou moins grande augmentation de valeur que le fonds a pu recevoir » ou bien contraindre l’acheteur à les supprimer sans aucune indemnité (2). Cette solution généralement admise par les auteurs et la jurisprudence a cependant été critiquée : il est difficile, fait-on remarquer notamment, de reconnaître la qualité de tiers, prévue par l’article 555, à un acheteur qui avait la qualité de propriétaire au moment où il faisait les constructions ou les plantations. Les conséquences auxquelles conduit l’application de l’article 555 et qui peuvent aller jusqu’à la remise des lieux dans leur état primitif sans aucune indemnité, sont vraiment sévères pour l’acheteur.

Laurent (3), consacre la solution que nous venons d’indiquer ; mais il ne fait pas intervenir l’article 555 et raisonne uniquement sur l’article 1183. Constatant que les parties doivent être remises dans le même état que si la vente n’avait pas eu lieu, il en conclut que le vendeur peut obliger l’ache-

(1) AUBRY et RAU, V, $ 356, note 31 bis ; — BAUDRY-LACANTINE- RIE et SAIGNAT, n° 559 ; — PLANIOL RIPERT HAMEL, X, n° 166, 4° in fine ; — Civ. 22 juin 1887, D. 87. 1. 305, S. 87. 1. 244.

(2) BAUDRY-LACANTINERIE et SAIGNAT, n° 559 ; — GUILLOUARD, Vente, II, n° 617 ; — Reg. 8 mars 1886, D. 87. 1. 298, S. 87. 1. 373,

(3) LAURENT, XXIV, n° 358. —

teur à enlever sans indemnité les constructions qui n’existaient pas au jour de la vente et que, s’il les garde, l’acheteur peut exiger le remboursement de tout ce qu'il a dépensé afin de se trouver replacé dans la situation antérieure au contrat.

Si le vendeur doit indemniser l’acheteur pour les améliorations dont il est l’auteur, 1l ne lui doit rien, par contre, pour les améliorations dues à une cause purement fortuite : 1l en serait ainsi, par exemple, si la terre avait été fertilisée à la suite d’une inondation, si elle avait bénéficié d’un accroissement naturel, tel que l’alluvion (1), ou bien encore si une hausse générale des prix venait à se produire. Aucune indemnité ne serait due également si les améliorations étaient le fait des tiers. Cette solution a été consacrée par la Chambre des Requêtes dans une espèce où une église avait été édifiée sur le fonds donné, avec des deniers fournis par les tiers (2).

Nous venons de rappeler les idées essentielles qui permettent de préciser quelles indemnités peuvent se devoir réciproquement les parties en plus de la restitution de l’objet même du contrat, pour rétablir aussi complètement que possible le statu quo ante. Elles ne sont nullement spéciales à la résolution Judiciaire, mais elles s'appliquent, au contraire, toutes les fois qu’une restitution de propriété se produit.