PARAGRAPHE II EFFETS DE LA RÉSOLUTION A L'ÉGARD DES TIERS

134. — Les effets de la résolution seraient souvent illusoires, s'ils étaient limités aux parties contractantes. Les restitutions qu’elle entraîne et qui normalement doivent être effectuées en nature seraient impossibles toutes les fois que le bien aliéné se trouverait aux mains d’un sous acquéreur ; la

(1) HUC, VII, n° 277.

(2) Req. 25 juin 1884, D. 85. 1. 85, S. 86. 1. 458 ; Req. 9 février 1914, D. 1916. 1. 220.

valeur des biens restitués risquerait d’être considérablement diminuée, s’il fallait respecter les hypothèques et servitudes consenties par le propriétaire intérimaire.

Aussi le droit français reconnaît-1il à la résolution un effet absolu, à l'égard des tiers, application spéciale du principe général que consacre l’adage : « resoluto jure dantis, resolvitur Jus accipientis ». Cette solution n’est d’ailleurs pas sans présenter de sérieux inconvénients. Un conflit incontestable s'élève entre le propriétaire originaire et les tiers sous-acquéreurs. Peut-être est-ce une solution critiquable en législation que de sacrifier complètement ceux-ci à celui-là. Sans doute ce dernier a-t-1l mis le bien sur lequel le conflit s'élève dans le patrimoine de l'acquéreur et cela est un argument sérieux pour le faire préférer au sous-acquéreur. C’est cette même considération qui a conduit le législateur à accorder certains privilèges spéciaux, notamment celui du vendeur. Mais les tiers luttent pour ne pas s’appauvrir sans équivalent tout aussi bien que le vendeur qui agit en résolution et au moment où ils ont acquis leur droit ils ont traité, non sans quelque imprudence, il est vrai, avec le propriétaire véritable quoique sous condition. Nous avons montré-déjà que le législateur était intervenu à plusieurs reprises pour pallier les dangers que la résolution constitue pour les tiers, en la soumettant à une publicité spéciale afin qu'ils soient avertis de la menace qui pèse sur eux. Nous n'avons pas à y revenir (1). Il nous suffit d'étudier ici dans quelle mesure la résolution peut modifier la situation des différentes catégories de tiers ayant acquis des droits sur le bien soumis à restitution : sous-acquéreurs, créanciers à sûreté spéciale, locataires.

I. — Effets à l'égard des sous-acquéreurs 135. — Le vendeur ou le donateur qui ont obtenu la réso-

(1) Cf. supra, n°‘ 107 à 109.

lution de la vente ou la révocation de la donation et qui ont, par conséquent recouvré la propriété des biens qu’ils avaient vendus ou donnés, peuvent les revendiquer contre les tiers acquéreurs. Nous avons indiqué déjà qu’en fait le vendeur ou le donateur mettront à la fois en cause l’acquéreur et le sousacquéreur et qu’un seul jugement statuera sur l’action en résolution et l’action en revendication. Il convient, toutefois, de rappeler que, dans quelques hypothèses spéciales, le vendeur ou le donateur peut triompher dans l’instance en résolution et échouer dans celle en revendication intentée contre le tiers acquéreur. Il en est ainsi notamment lorsque ce dernier est protégé par la règle de l’article 2279 (1) ou qu’il a usucapé le bien par la possession de dix à vingt ans et — ces trois dernières hypothèses étant spéciales à la vente et ne s'appliquant pas à la donation —, lorsque le vendeur d'immeubles et le vendeur d’un fonds de commerce ont perdu leur privilège, ou enfin lorsqu'il y a eu vente sur saisie. Dans tous ces cas, la résolution reste sans effet à l’égard des tiers et le vendeur ou le donateur ne pouvant obtenir une restitution en nature, doit se contenter d’une restitution par équivalent, sous forme d’une indemnité compensatrice.

Mais, dans l'hypothèse normale, le vendeur ou le donateur peut reprendre son bien aux mains des sous-acquéreurs. Nous retrouvons 1c1 la même question qu’au cas où l’acquéreur direct doit restituer lui-même le bien qu'il avait acquis : que doit comporter la restitution ? Elle se présente, d’ailleurs, sous un aspect quelque peu différent : tandis que celle des parties qui n'avait pas exécuté ses obligations était toujours de mauvaise foi, il n’en est plus nécessairement de même du sous-acquéreur, son ayant-cause. Il doit, au contraire, être

(1) Si le sous-acquéreur n’a pas pris livraison de la chose, il n’est pas protégé par l’article 2279 ; en le mettant en cause, le vendeur le constitue de mauvaise foi et se garantit ainsi contre les consé-

quences d’une livraison ultérieure. Cf. : PLANIOL RIPERT HAMEL, X n° 61, p. 178,

présumé de bonne foi. Il semble même que le fait qu’il savait que son vendeur n'avait pas encore payé le vendeur originaire ne suffit pas à établir sa mauvaise foi ; il faudrait, en plus, qu'il connût l’état d’insolvabilité de son vendeur et qu’il sût qu’en conséquence une action en résolution était probable ou du moins possible (1).

Si la mauvaise foi du sous-acquéreur est établie, il est traité comme l'acheteur lui-même ; il doit restituer les fruits et il est responsable de toutes les détériorations ; il peut être contraint à supprimer sans indemnité les plantations et constructions qu'il a faites sur l'immeuble.

Par contre, s’il est de bonne foi, le sous-acquéreur n’est pas tenu à restituer les fruits qu’il a perçus régulièrement (art. 549, C. Civ.), si se n’est du jour de la demande. 11 ne doit d’indemnité pour les détériorations subies par le bien vendu que si elles lui ont profité. Enfin, le vendeur originaire ne peut demander la suppression des constructions ou plantations faites par lui et 1l doit, de ce chef, payer au sous-acquéreur, une indemnité correspondant soit à la valeur de la plus-value, soit à celle des dépenses effectuées. Le règlement des autres impenses est fait conformément au droit commun, les impenses nécessaires étant intégralement remboursées alors qu'aucune indemnité n’est due pour les impenses voluptuaires.

Il est à peine besoin d’ajouter que le sous-acquéreur, fût-il de mauvaise foi, ne peut jamais être condamné à verser au vendeur originaire des dommages-intérêts du fait de l’inexécution ; car il n’en est pas responsable.

Telles sont les effets de l’action en résolution, ou, plus exactement, de l’action en revendication qui la complète, à l'égard

des sous-acquéreurs.

(1) BAUDRY-LACANTINERIE et SAIGNAT, n° 564 ; — PLANIOL RIPERT HAMEL, X, n° 168. Nana

II. — Æffets à l'égard des tiers titulaires de droits réels sur le bien vendu

136. — L’'acquéreur dont le droit se trouve résolu à pu affecter le bien qui cesse de lui appartenir à la garantie d’une créance, ou constituer sur lui un usufruit ou encore le grever d’une servitude. Si la résolution laissait subsister ce droit d’hypothèque, d’usufruit, de servitude, le vendeur originaire recouvrerait la propriété d’un bien dont la valeur est diminuée, puisqu'il serait tenu de respecter ces différents droits réels. Mais le créancier hypothécaire ou gagiste, l’usufruitier, le bénéficiaire de la servitude, comme le sous-acquéreur, sont sacrifiés au propriétaire originaire. Cette solution est consacrée expressément par l’article 954, pour la donation avec charges : « les biens rentreront dans les mains du donateur libre de toutes charges et hypothèques du chef du donataire ». Elle est la conséquence normale, d’ailleurs, du caractère rétroactif de la résolution et, s’il était besoin, on pourrait la déduire à contrario des dispositions de l’article 7 de la loi de 1855 pour la vente. Le vendeur qui a perdu son privilège, et lui seul, est tenu de respecter les droits réels consentis aux tiers qui se sont conformés aux lois pour les conserver.

En principe done, les droits réels consentis par l’acquéreur ou nés de son chef sont mis à néant à la suite de la résolution (1). Cette règle souffre toutefois quelques exceptions qu’il suffit de rappeler, car, nous avons eu déjà l’occasion de les indiquer. Tout d’abord, le vendeur d’un immeuble ou d’un fonds de commerce ne peut pas faire tomber les charges ou hypothèques, consenties par l'acquéreur s’il a lui-même perdu son privilège. Le créancier de bonne foi à qui un meuble corporel à été remis en gage peut invoquer l’article 2279 à l’en-

G) Cf. pour les hypothèques consenties par l’acheteur : Req. 12 décembre 1881, D. 82. 1. 407 ; Riom, 11 décembre 1865, D. 66. 2. 179.

contre du vendeur aui a obtenu la résolution. Enfin, nous avons admis que, si le meuble vendu avait 6t6 immobilisé par destination, le créancier qui à une hypothèque sur l'immeuble auquel ce meuble est incorporé prime le vendeur.

IL — Z'fets à l'égard des locataires

157. — A la différence des sous-acquéreurs et des créanciers hypothécaires ou gagistes, des usufruitiers ou des bénéficiaires d’une servitude, tous titulaires de droits réels sur le bien vendu, le locataire — (ou le fermier) — n’acquiert qu’un droit personnel. Le droit du preneur est-il opposable au vendeur originaire ou, au contraire, disparaît-il à la suite de la résolution ? Le problème se présente dans des conditions quelque peu différentes de celles qui existaient dans les hypothèses que nous avons étudiées jusqu'ici et cela n’est pas dû surtout à ce fait que le tiers est titulaire dans un cas d’un droit réel et dans l’autre d’un droit personnel, mais plutôt à cette circonstance que dans l’un l’acquéreur avait accompli un acte de disposition et dans l’autre un acte d'administration.

La question, remarquons-le, se pose seulement pour les baux ayant acquis date certaine au jour du jugement prononçant la résolution, car il n’est pas douteux que les autres ne sauraient en aucun cas être opposables à ceux qui n’y ont pas été parties.

La logique conduirait à décider que la résolution du droit de propriété du bailleur entraîne la disparition du bail par lui consenti. C’est la solution qu'adopte Laurent (1) aussi bien dans l’hypothèse de l’article 1184 que dans celle d’une condition résolutoire expresse. Supposant le cas où un contrat de vente est soumis à une condition résolutoire, il écrit « L’acheteur est propriétaire ; comme tel, 1l fait des actes d’administration. Si la condition s’accomplit ces actes resteront-ils valables, et le vendeur sera-t-il tenu de les respecter ? Non, car

(1) LAURENT, XVII, n° 83 et XXIV, n° 358, —

par l'effet de la rétroactivité, l'acheteur n’a jamais été propriétaire.... Donc ce n’est pas l'acheteur qui a eu le droit d’administrer ; le vendeur, serait-il lié par des actes que fait l'acheteur alors que celui-ci n’a pas le droit d’administrer.. » Cette opinion, malgré sa logique rigoureuse, est cependant restée isolée et les solutions généralement admises sont dans un sens opposé.

Tout d’abord, l’on admet que le preneur a valablement payé à son bailleur les loyers échus jusqu’à la résolution et que le vendeur qui recouvre la propriété du bien qu’il avait aliéné ne saurait rien lui réclamer de ce chef. L'article 1240 impose, croyons-nous, cette solution. Il y a seulement une question de restitution des fruits perçus qui n’intéresse que les rapports du vendeur et de l’acheteur, parties au contrat résolu. En second lieu, on reconnaît (1) que le vendeur doit respecter pour l’avenir le bail consenti par l’acquéreur. C’est la solution consacrée par l’article 1673 au cas de vente à réméré : elle constitue un argument d’analogie très sérieux en faveur du maintien des baux consentis par le propriétaire intérimaire ; dans un cas comme dans l’autre, le bailleur n'avait sur la chose louée qu’un droit de propriété conditionnel (2). D'ailleurs, 1l est utile dans l’intérêt même du vendeur originaire, que le bien soit administré pendant l'intervalle de temps qui s'écoule entre la vente et la résolution. Ne serait-il pas possible de dire que le propriétaire intérimaire a géré la chose de son vendeur et de valider les baux consentis par l’acquéreur (3) ? Ce serait donc le caractère d’acte d'administration du bail qui justifierait son opposabilité au vendeur.

() DEMOLOMBE, XXV, n° 538 ; — GUILLOUARD, Vente, II, n° 622 : Louage, TI, n° 49 ; — BAUDRY-LACANTINERIE et BARDE, II, n° 938 ; — BAUDRY-LACANTINERIE et SAIGNAT, n° 565 ; — PLANIOL RIPERT HA- MEL, X, n° 170.

(2) Cf. la disposition de l’art. 595. C. Civ. sur le droit de l’usufruitier de « donner à ferme à un autre ».

(3) GUILLOUARD (loc. cit.) parle expressément d'une présomption générale de mandat,

Mais tous les baux peuvent-ils être considérés comme étant des actes d'administration ? Pour M. Hamel (1), il y aurait là une question de fait qu'apprécieraient souverainement les juges du fonds selon les circonstances : c’est ainsi, par exemple, que « le bail d’un local d'habitation devra être consenti pour un temps plus court que le bail d’un local commercial ou industriel ».

Cette solution nous paraît laisser une place trop grande à l’arbitraire du juge. Quelle sera la durée d’un acte d’administration ? Il semble difficile d'étendre à l'hypothèse de la résolution les solutions rigoureuses admises pour les baux passés par les représentants des incapables (art. 1429 et 14380 C. Civ.). Etant donné que c’est le caractère d’acte d’administration qui permet de justifier l’opposabilité du baïl au vendeur originaire, 11 nous semble que les baux de plus de dix-huit ans, soumis à la nécessité de la transcription (loi du 23 mars 1855, article 2, 4°) doivent être considérés comme des actes de dispositions et partant sont inopposables au vendeur.

Il convient d’ajouter que celui-ci n’est tenu de respecter les baux consentis par son cocontractant dont le droit est résolu que s’il s’agit de baux véritables : une simple permission de jouissance accordée par l’acheteur ne lui serait pas opposa-

ble (2).

138. — Nous avons insisté assez longuement sur les effets qu’entraîne la résolution d’un contrat translatif de propriété. C’est que, s’ils ne soulèvent pas de difficultés aussi importantes que celles que nous avons rencontrées en d’autres parties de notre étude, ils posent cependant un assez grand nombre de problèmes qui, pour être communs à la résolution judiciaire et à la condition résolutoire, n’en méritent pas moins un examen attentif. Une synthèse de ces questions dont certaines

(1) PLANIOL RIPERT HAMEL, X, n° 170.

(2) Paris 17 juin 1931, Semaine Juridique, 1931, p. 648.

avaient dû être analysées à d’autres endroits de notre étude s’imposait à cette place. Qu'il nous suffise d’insister encore en terminant sur la portée de la résolution : celle-ci produit des effets aussi complets qu’il est possible dans le temps, puisqu’elle est rétroactive et — si l’on peut ainsi s’exprimer — dans l’espace, puisqu'elle atteint même les tiers. Rétroactivité et opposabilité aux tiers ne doivent pas d’ailleurs être confondues et peuvent très bien exister l’une sans l’autre ; il y a rétroactivité et inopposabilité aux tiers lorsque le vendeur d'immeuble à perdu son privilège par exemple ; à l’inverse nous verrons que, dans le contrat de louage, il y a opposabilité aux tiers sans rétroactivité.