PARAGRAPHE TT LOUAGE DE CHOSES

140. — Résolution ou résiliation du louage — ces mots étant pris dans le sens technique que nous avons précisé —, tels sont les deux termes de l’alternative en présence de laquelle nous nous trouvons. Certains auteurs ont adopté le premier alors que d’autres ont donné leur préférence au sesond.

Guillouard (1) et Baudry-Lacantinerie et Wahl (2) optent pour la résolution et posent en principe que les effets du jugement prononçant la dissolution du contrat pour inexécution sont ceux qui sont écrits dans l’article 1183. Les choses doivent être remises dans le même état que si le contrat n’avait pas existé. C’est la solution consacrée plusieurs fois par la Chambre des Requêtes (3) et tout récemment encore par la Chambre Civile (4). Mais ces auteurs et ces arrêts, après avoir affirmé que le caractère successif du contrat n'exclut pas la rétroactivité, doivent reconnaître cependant que souvent ce caractère successif les oblige à écarter les conséquences normales qu’elle devait entraîner. Pour qu’il y ait vraiment rétablissement de la situation antérieure au contrat, le baïlleur devrait restituer au preneur les loyers échus qu’il aurait perçus et le preneur serait tenu, non pas de restituer au bailleur

(1) GUILLOUARD, Louage, I, n° 445.

(2) BAUDRY-LACANTINERIE et WAHL, Louage, I, n° 1386.

(8) Req. 25 mai 1869, S. 69. 1. 13. ; Req. 23 juin 1873, D. 74. 1. 218 ; Req. 8 novembre 1882, D. 83. 1. 305, S. 84. 1. 333 ; Req. 4 mai 1898, S. 98. 1. 281.

(4) Civ. 16 février 1932, G. P. 1932. 1. 866.

la jouissance de la chose louée, puisqu’une telle restitution en nature est ici impossible, mais de lui verser une indemnité compensatrice, constituant une restitution par équivalent. C’est là une situation fréquente lorsque le contrat résolu a entraîné l’exécution d'obligations de faire qui ne peuvent être matériellement effacées. Mais une solution beaucoup plus simple consiste à permettre au bailleur de conserver les loyers échus : ils constituent, en effet, l’indemnité la plus adéquate que l’on puisse allouer au bailleur en compensation de la jouissance de la chose qu’on ne peut lui redonner en nature. Pratiquement la nature particulière du contrat de louage et plus particulièrement de l’obligation imposée au bailleur de procurer au preneur la jouissance de la chose fait que les effets essentiels que le contrat avait produits sont maintenus. Mais, théoriquement, il y a rétroactivité de la résolution, la conservation par le bailleur des loyers échus s’expliquant par ce fait qu'il y a compensation entre l’obligation de les restituer qui lui incombe et celle imposée au preneur de lui verser une indemnité d’une égale valeur pour avoir joui sans cause des lieux loués. C’est donc l’impossibilité matérielle de faire disparaître la jouissance du preneur, et elle seule, qui explique que le bailleur puisse conserver les loyers échus ; mais les effets de la dissolution ne sont pas limités aux faits qui lui sont postérieurs.

Les solutions auxquelles on est ainsi conduit sont exactement les mêmes que celles auxquelles on serait amené si l’on adoptait le second des termes de l’alternative : la résiliation du contrat. Aussi un certain nombre d’auteurs (1) se rangentils à ce second parti et admettent-ils qu’ « il y a alors à proprement parler résiliation et non résolution ». Est-il fondé

(1) AUBRY et RAU, V, $ 369, note 9 bis : — PLANIOL RIPERT PER- REAU, X, n° 634 ; —— A. COLIN et CAPITANT, II, n° 148 ; — JOSSE- RAND, II, n° 1238 ; — CAPITANT, Cause, n° 157,

en droit ? On peut invoquer tout d’abord, en faveur de cette interprétation, un argument de texte tiré de l'emploi, dans les articles 1729 et 1766, du verbe « résilier » qui paraît bien écarter l’effet rétroactif ; mais il est possible, il est vrai, de répondre que l’article 1741 emploie le verbe « résoudre » et l’article 1816 le mot résolution. On ne peut donc trouver dans la rédaction même des textes un argument décisif. C’est dans l'analyse de la nature juridique du contrat de louage qu'il faut chercher la solution du problème.

Sans doute est-il inexact de voir dans un contrat de louage une série de contrats distincts et indépendants, valables chacun pour une période de jouissance constituant le terme ; 1l n’y a qu'un contrat unique, un seul accord de volontés pour toute la durée du bail. On ne peut donc pas expliquer la nonrétroactivité de la résolution en disant que les contrats qui avaient été déjà exécutés sont inattaquables et que seuls les contrats à venir seraient dissous par le jugement prononçant la résolution. Mais, si le contrat de louage est un contrat unique, il est bien certain, par ailleurs, que le « caractère successif des obligations des parties lui donne une physionomie propre ». L'équilibre entre les prestations des parties existe sans doute, entre l'obligation pour le baïlleur de faire jouir le preneur pendant les neuf années du bail, par exemple et l'obligation du preneur de payer les loyers pendant la même période. Mais cet équilibre global n’est que la résultante, l’addition d’équilibres partiels et fragmentaires qui s’établissent pour chaque terme entre l’obligation du bailleur et celle du preneur. C’est pour chaque terme, que cette équivalence doit être assurée : quelle que soit leur périodicité, le bailleur a pensé qu’un terme de loyer d’un prix déterminé lui fournissait une prestation suffisante pour qu’il s’engageât de son côté à accorder la jouissance des lieux loués pendant cette période, et d’autre part, le preneur a consenti à payer le loyer parce qu’il voyait une équivalence entre son montant et la jouissance des lieux pendant un laps de temps déterminé. Le

CONTRATS A EXÉCUTION SUCCOESSIVE 345

bailleur et le preneur, d’accord sur ce point essentiel, se sont engagés, par le même contrat, à répéter un certain nombre de fois ces prestations réciproques, mais l’équivalence s’établit, avant tout, entre un terme de loyer ou de fermage et la jouissance de la chose pendant la période correspondante. Ainsi, le caractère successif du contrat de louage, loin de faire disparaître l’étroite connexité qui unit les obligations nées d’un même contrat synallagmatique, lui donne cependant un aspect en quelque sorte fragmentaire et divisé. Cette analyse faite, il est facile de se prononcer sur la question de savoir si la résolution du contrat pour inexécution d’une des obligations doit produire un effet rétroactif ou être limitée à l’avenir.

La rupture d'équilibre entre les prestations réciproques des parties, l’absence d’équivalent, voilà la raison d’être de la résolution. Tant que le contrat de louage a été exécuté régulièrement, cet équivalent a bien existé. Chacune des parties a obtenu entièrement les prestations sur lesquelles elle pouvait compter et qui l’avaient décidée à contracter. L’inexécution ultérieure du contrat ne vient pas détruire cet équilibre : le bailleur qui cesse d’être payé, n’a plus de contre-partie à l’obligation de laisser jouir le preneur qu’il continue de remplir : aussi peut-il se faire lui-même décharger de sa propre obligation. Mais l’inexécution d’une des obligations synallagmatiques ne rompt l'équilibre qui existe entre elles qu'à partir de l’instant où elle se produit. Elle n’affecte pas les équilibres antérieurs : pour eux, chacune des obligations à bien eu une contre prestation qui lui servait d’équivalent. La conclusion s'impose alors d’elle-même ; puisque l’inexécution d’une des obligations n’a rompu l'équilibre du contrat que pour l'avenir, jusqu’au jugement prononçant la résolution — disons plus exactement la résiliation — le contrat a produit ses effets normaux auxquels 1l ne doit pas être porté

atteinte,

141. — Ces solutions qui nous paraissent découler logiquement de la nature du contrat de louage (et qui d’ailleurs, nous l'avons vu ne diffèrent pas de celles que doivent admettre, pour des raisons de fait, ceux qui estiment que la dissolution du contrat de louage produit un effet rétroactif), sont faciles à préciser. Quelques brèves observations suffiront à cet égard.

Le contrat produisant ses effets normaux jusqu’au jour du jugement, le bailleur garde les loyers où fermages échus qui lui avaient été payés et il peut agir en exécution pour les loyers échus qui ne lui auraient pas été versés.

Mais, à l’inverse, s’il avait touché les loyers par avance, il devrait les restituer au preneur (1) ; Guillouard remarque (2), que « si le bailleur avait touché un pot de vin, comme ce pot de vin n’est en réalité qu’une partie du prix payé par avance, qui doit s’imputer sur toutes les années du bail, 1l devra rendre au preneur une part proportionnelle du pot de vin ».

La non-rétroactivité de la résiliation du bail n’a d’ailleurs pas pour conséquence son inopposabilité aux tiers. Les deux questions sont absolument indépendantes. La résiliation du bail entraîne la suppression pour l’avenir des droits que les tiers auraient pu acquérir soit sur la chose louée, soit sur le prix des loyers et fermages. Le cessionnaire des loyers ne peut réclamer au locataire les loyers échus après la résiliation par exemple. La question est particulièrement importante pour déterminer la situation du sous-locataire. On admet (3) que la résiliation du baïl principal entraîne celle du sous-bail, l’une et l’autre ne se produisant évidemment que pour l’avenir — et cela sans qu’il y ait à distinguer selon que la sous-location porte sur la totalité ou seulement sur une partie de la chose

(1) Cas. 19 janvier 1863, D. 63. 1. 248. - (2) GUILLOUARD, I, n° 445 ; — Cf. LAURENT, XXV, n° 378 ; Douai, 7 novembre 1845, S. 46. 2. 64, D. 46. 4. 357.

(3) Req. 27 mars 1872, S. 73. 1. 544 ; LYON, 22 mars 1902, D. 1908, 2. 375, S. 1908, 2. 76.

louée. Sans doute, une solution contraire est-elle admise au cas de bail consenti par un acquéreur dont le droit de propriété est résolu, mais cette différence se justifie fort bien, puisque un propriétaire a le droit et le devoir d’administrer l’immeuble qui lui appartient, et qu’on ne peut en dire autant du preneur. Il va de soi, par contre, que, si le bailleur avait expressément approuvé la sous-location, celle-ci survivrait au bail principal. Un arrêt récent de la Cour de Paris (1) a même admis que le seul fait pour le bailleur de reconnaître dans le bail principal, la faculté de sous-location du preneur, vaut approbation des sous-locations qu’il consentira.

Telles sont les solutions pratiques consacrées au cas de résiliation du contrat de louage. Elles ne soulèvent pas de difficultés spéciales. Seule, la question théorique de savoir sil y a résolution ou résiliation était l’objet de controverses... ; nous avons cru que l’analyse de la nature juridique du louage devait faire admettre la seconde solution ; mais, répétons-le, eussions-nous admis l’opinion contraire que nous aurions cependant été amenés au même résultat pratique, étant donné l'impossibilité matérielle d’effacer rétroactivement la jouissance du preneur.