XXVIII. — Valeur des immeubles

Pour se faire une idée plus ou moins exacte de la valeur des imm.eubles en Serbie, il faut les diviser :

A, En propriétés sises en ville : terrains, jardins, bâtiments, etc.

B. En propriétés rurales : forêts, champs cultivés et pâturages.

A. — Propriétés sises en ville. — Il est presque impossible de tenter une appréciation môme approximative de la valeur des terrains dans chaque ville de l'intérieur. Les détails spéciaux que nous pouvons donner ne peuvent se rapporter qu'à Belgrade. Pour les autres villes, on peut, en prenant pour base les données officielles qui datent de 1863 et estiment à 48,531,844 francs la valeur des immeubles dans les villes, assurer que cette valeur a augmenté partout, au moins dQ la moitié.

A Belgrade, la valeur immobilière des terrains et maisons a certainement triplé depuis vingt ans, dans tous les quartiers de la ville, relativement à leur situation plus ou moins rapprochée du centre de la ville c'est-à-dire de la rue Terasia et de la rue du Prince-Michel. Ces deux rues, qui se font suite et occupent à peu près en ligne droite le sommet du plateau sur lequel est assise la capitale de la Serbie, en sont Tartère vitale, à laquelle viennent se rattacher comme autant de petites veines les différentes rues, les unes sur le versant du Danube, les autres sur le versant de la Save.

Aujourd'hui, la valeur à front de rue de la Terasia ou de la rue du Prince-Michel est, par mètre carré, de 60 à 100 francs; aux alentours du théâtre, de 50 à 80 francs ; vers le Danube, de 20 à 30 francs, et vers la Save, de 25 à 40 francs.

Les maisons sont construites partie en pierres, partie en briques.

Le prix du klafter cube (18 mètres cubes) est de 20 francs pour les pierres; pour le granit, de 60 francs; les mille briques valent de 35 à 40 francs; prix exorbitant! Restent la boiserie et la charpente, dont le prix relativement peu élevé se fixe degré à gré.

Le salaire d'un ouvrier maçon est, par jour, de 5 à 6 francs. Les maçons sont souvent aidés par des femmes, qui gâchent le mortier et portent des briques; le salaire de ces dernières est de 1 fr. 50 c. à 3 francs pendant la saison.

La maison une fois construite, sa valeur locative est au maximum de 8 p. c. de la valeur du terrain, de la bâtisse et autres frais de propriétaire. Ces données peuvent guider dans l'appréciation de la valeur locative des maisons de Belgrade, quoique souvent le loyer dépasse de beaucoup les 8 p. c. Il est tels propriétaires qui retirent del5àl8p. c. de leurs maisons.

Il est à prévoir que la valeur des terrains, qui deviennent plus chers de jour en jour, augmentera encore, quoique jusqu'ici la spéculation ne s'en soit guère préoccupée.

Les anciennes maisons n'ont presque toutes qu'un rez-dechaussée. Les nouvelles ont un étage, et ne sont en général occupées que par une seule famille, ce qui rend naturellement le prix du terrain élevé par rapport au prix de la bâtisse. En outre, la plupart des maisons ont un jardin assez étendu ; de là la grande superficie de Belgrade.

B. — Propriétés rurales. — Les données officielles de 1863, auxquelles je me suis déjà référé, assignent aux propriétés, rurales une valeur de 196,097,000 francs. Il n'est pas douteux que cette valeur n'ait intrinsèquement beaucoup augmenté depuis cette époque, et il faut encore y ajouter celle des quatre départements annexés.

Afin d'arriver à apprécier d'une façon pliis ou moins exacte la valeur générale des immeubles en Serbie, je me suis adressé à la direction des fonds publics [Ouprava Fondovd)^ qui a bien voulu me donner le renseignement suivant en le basant sur l'ingénieux calcul suivant, que je ne suis pas à même de vérifier :

€ La population de la Serbie compte environ 360,000 contribuables.

« VOuprava Foniova^ qui prête sur hypothèque, a parmi eux 12,000 débiteurs, soit environ 1 par 30; ces 12,000 débiteur» doivent ensemble une somme de 36 millions de francs.

« Sur cette somme, 12 millions sont dus à Belgrade même et 24 millions à l'intérieur du pays.

« VOuprava Fondova ne donnant sur hypothèque que le tiers de la valeur hypothéquée, il faut multiplier les 36 millions par 3 pour obtenir la valeur intégrale des biens-fonds hypothéqués, ce qui donne 108 millions; et puisque la proportion des débiteurs et des contribuables est d'environ 1/30, il faudra multiplier par 30 ces 108 millions, ce qui donnera pour tout le pays une valeur de 3;240,000,000 de francs.

« Mais comme les contribuables de Belgrade entrent pour un tiers dans les 36 millions prêtés, il faut retrancher ce tiers du total.

3,240,000,000 1,080,000,000 pour Belgrade.

€ Cette dernière somme représente apprpximativement la valeur des immeubles hors Belgrade. »

UOuprava Fondova ajoute que ses débiteurs ne sont pas les plus riches propriétaires du sol, et que la somme de 3,240,000,000 de francs doit plutôt être considérée comme inférieure que comme supérieure à la valeur réelle de la totalité des immeubles en Serbie.