Revue critique, 1876, p. 571 et S

Vie lA|M*opriétoire a action directe contre le cessionnaire ; parle oeiktrat passé avec son cédant, il s'est obligé envers let^aillenr. La cession de dette a dès lors conféré an bail* leur une action personnelle, qui n'a jamais passé par le patrimoine da prenenr primitif. L'article 1131 ne laissait place ni à un doate ni à une hésitation. Contre le sons-locataire au contraire, on ne pouvait faire sortir l'action directe que des articles 1753, Gode civil et 820 pr., dont le sens est beaucoup moins clair. La jurisprudence parait «'être définitivement fixée sur l'article 1753, dans le sens le plus favorable au propriétaire. Nous ne nous insurgerons pas contre une jurisprudence actuellement acquise. Nous faisons seulement remarquer que l'intervention de la théorie de la cession de dette eût pu justifier, à ce point de vue, une solution différente pour la cession du droit au bail et pour la sous^Iocation.

§ 234. — Cette différence de solution s'imposera tout au moins, lorsqu'on sortira de l'hypothèse prévue par Tartide 1753. Or, le texte même de l'article 1753 ne permet pas de le faire intervenir dans la question tranchée par les articles 1733 et 1734. Ces articles édictent contrôle locataire, db cas d'incendie, une responsabilité qui, avant la loi du 5 janvier 1883, était généralement regardée comme fondée sur une présomption de faute délictuelle. Depuis la loi du 5 janvier 1883, la majorité des auteurs est d'avis qu*il s'agit plutôt là d'une application de la tbéorie de la faute contractuelle. M. Guillouard (1) admet qu*en vertu de l'article 1753, il fallait, au moins sous Tem-

i. Guillouard, Traité du louage^ tome 1, § 312.

pire de l'ancien article 1734, étendre aux sous-locataires la responsabilité, édictée contre les locataires principaux. M. Guillouard reproche à M. Labbé, dans ce même passage, d'admettre des privilèges sans texte ; il ne fait pourtant pas lai -même autre chose, en étendant l'article l*]^ à une hypothèse qu'il ne vise aucunement Cette question a été l'objet de nombreuses controverses (1).

§ 285. — Faute délictuelle ou faute contractuelle^ peu importe. Une présomption de faute ne peut pas s'appliquer à d'autres personnes que celles qu'elle vise formelle-* ment. Quant à la responsabilité contracture, elle ne saurait peser sur le sous-locataire au profit du bailleur, envers lequel il n'a pris aucun engagement. Le sous-locataire n'encourra la responsabilité de l'article 1738 qu'envers le preneur; c'est en eflEet le preneur qui joue vis-à-vis de lui le rôle de bailleur. Le propriétaire de la maison loué« pourra bien agir contre le sous-locataire, en exerçant l'action de son débiteur, le preneur. Mais, comme il agit seulement en vertu de l'article 1166, il s'expose à se voir opposer toutes les exceptions opposables au preneur. Sous l'empire de Tarticle 1734, il était désarmé si le preneur habitait lui-même la maison louée. Il en est toujours de même pour ceux qui continuent à voir une présomption de faute délictuelle dans le nouvel article 1784. On s'accorde d'ordinaire à le considérer comme une application de la responsabilité contractuelle ; dès lors cet inconvénient de l'exercice de Taiiiîcle 1166 a disparu* Mais ce

1. Cf. note de M. Esmein au Sirey, 1884, 2, 121. Note non-signée auSirey, 92, 1, 89.

que la loi du 5 janvier 1883 a laissé subsister, c*est la nécessité, pour le bailleur agissant par l'article 1166, de subir le concours des créanciers du preneur.

§ 236. — Toute autre est la situation du cessionnaire du droit au bail. Ce lien d'obligation, que nous ne trouvons point en matière de sous-location, l'application de Tarticle 11211e met ici en lumière. En cas d'incendie, sous l'empire de Tancien article 1734, le bailleur eût pu agir contre le cessionnaire, alors même que le cédant eût habité la maison louée. Aujourd'hui encore, il pourra poursuivre directement le cessionnaire, sans avoir à craindre le concours des créanciers du cédant.

§ 237. — Cette distinction est toute naturelle ; elle s'enplique par la diJBférence essentielle qui sépare les deux situations. Le locataire principal peut exercer d'ordinaire une surveillance effective sur ses sous-locataires; il est légitime que lui seul réponde de l'incendie, sauf recours contre eux. L'industriel, qui cède à la fois son fonds de commerce et son bail^ ne peut pas songer à exercer une surveillance continue sur son successeur, qui d'ailleurs ne le supporterait pas ; pour se dégager dans la mesure du possible, il stipule que son cessionnaire indemnisera luimême le propriétaire du préjudice que peuvent causer ses fautes ou ses négligences. Cette diflférence, très légitime, est imposée par la nature juridique des deux contrats de souslocation et de cession de bail. Les tribunaux l'ont parfois très nettement aperçue. La Cour de Lyon Ta marquée dans son arrêt du 26 décembre 1882 (1) « puisque les sous-loca-

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taires n'ont pas traité avec le propriétaire lui-même, et que celui-ci ne les ayant jamais, sauf l'exception prévue par Tai-ticle 1753, pour obligés personnels et directs, ne peut invoquer contre eux les dispositions de Tarticle 1734. » Des motifs de cette décision, il résulterait par a contrario une responsabilité à la charge du cessionnaire, puisqu'il est directement obligé en vertu de l'article 1121. Cette idée est plus nettement exprimée par l'arrêt de la Cour de Toulouse du 7 février 1888 (l)/€ attendu, qu'à la différence de la cession de baU^ la sous-location constitue une location nouvelle, qui ne crée aucun rapport direct du sous-locataire au bailleur originaire; qu'en effet le sous-locataire n*a contracté envers le propriétaire bailleur aucune obligation. » Et comme conclusion, la' Cour de Toulouse écarte l'article 1733 au profit des sous-locataires. Voilà bien, formulée en termes excellents, la différence essentielle qui sépare la sous-location et la cession de bail. Malheureusement la jurisprudence n'a pas toujours analysé, avec la même exactitude, les deux situations prévues par l'article

5 238. — On trouvera un exemple de cette confusion entre deux théories pourtant bien distinctes, dans un jnge^ ment du tribunal civil de Villefranche du 7 avril 1881 (2). La Cour de Cassation elle-même, dans un arrêt récent du 13 janvier 1892 (3), a voulu imposer au sous-locataire les mêmes obligations qu'au cessionnaire. Cet arrêt est intéressant : il nous montre à quelles difficultés juridiques on

CB68I0N DK DBTTE

96 heurte, lorsqu'on veut faiie rentrer, à toute foree^ chuis W même moule deux iDstitutious dont l'esprit et le but diffèrent profondément.

La Cour de Cassation est amenée à fonder concurremment la responsabilité de Tarticle 1738 sur une présomption de faute eonti actuelle et sur une présomption de faute déHctuelle. Noua comprenons jusqu'à un certain point qu'on puisse hésiter entre ces deux conceptions ; nous ne conceyons guère qu'on songe. à les adopter cumulative* ment, c Yu l'article 1783, attendu que l^ dispositions de cet article sont fondées sur la présomption que l'incendie, qui a éclaté dans une maison, est aarrivé par la faute 4e teux qui Phabitent^ et auxquels incombe Vobligalùm de veUler à la eonêervatùm en leur qualité de preneurs; que dans la généralité de ses termes, cet article com^ rend aussi bien ceux ^1 demeurent dans la maison  Uire de sous^locataires que les locataires principaux eux-mêmes. > La Cour de Cassation est également conduite à étendre en dehors de ses termes rartide 1753, qui pourtant déroge au principe général de l'égalité des créanciers^ et dès lors ne doit pas être étendu par voie d'analogie, c Que, d'autre part, il résulte des termes de l'article 1753 que les sous-locataires sont vis-à-vis du propriétaire, bailleur originaire, dans la situation d'obligés personnels. > Que le cessionnaire soit obligé personnel, oui ; l'article 1121 le dit.

Mais, le sous-locataire, noni pour lui donner cette qualité, il faut transformer complètement l'article 1763. Les rédacteurs de l'arrêt du 13 janvier 1893 l'ont si bien senti, qu'ils ont cherché à appuyer leur solution sur d'autres arguments : c Qu'il (le bailleur) puise dans le contrat de

CSSSrOK DS BAlt 9ffl

baU, et dans le fait de rhabitatian, }e droit de les poarsni*. yre directement, pour faire yaloir l'article 1733. » U noas paraît difficile de voir qn quasi contrat dans le feit de niabitation, et d'en faire sortir la responsabilité de Tar- (ide 1733. Mais ce que nous ne saisissons pas du tout, io'est ceci : comment peut-il se faire, que le sous-locataire se trouve tenu envers le bailleur en vertu du contrat de bail? De quel contrat de bail s'agit-il ici? Du contrat initial ; mais ce contrat est intervenu uniquement entre le propriétaire et le preneur primitif; qu'un contrat puisse conférer un droit à un tiers, c'eàt certain ; Tarticle 1121 le permet ; mais qu'un contrat puisse conférer un droit con* tre un tiers ; voilà ce qui est inadmissible. H s'agirait donc du contrat de bail^ intervenu entre le preneur et le sous-k)cataire. Assurément les parties ont pu, si elles ront voulu, acquérir une action directe au propriétaire; c'est ce qui se présente en matière de cession de bail: Mais dans rbypothèse à laquelle on se réfère, quand on emploie £9 terme de sous^location, le sous-locataire a entendu jouer le r61e d'un preneur, et non d'un cessionnaire ; il n'y a pas trace d'une stipulation pour autrui. Le contrat ne peut alors avoir d'effets qu'entre les parties. L*article 1131 per^ met aux coH^ontractants de déroger, d'un commun accord, au principe de la personnalité des effets du contrat ; il n'autorise pas les tribunaux à user de la même faculté. La singularité des motifs, par lesquels on la justifie, suffirait à réfuter la tbèse admise dans cet arrôt. On se condamne à d'inévitables incobérences, quand on veut asnmiler àenx situations qui ne sont point assimilables, n y a en effet entre elles une différence irréduetible ; l'existence dans

l'une d'une cession de dette, qu'on ne rencontre pas dans l'autre.

§ 239. — C'est encore par une distinction entre la cession de bail et la sous-location qu'on devrait, à notre avis, trancher une seconde question, très controversée également. Fréquemment, surtout quand la cession de bail a lieu accessoirement à la cession d'un fonds de commerce, le droit au bail passera successivement en un très grand nombire de mains. Quels sont les droits du bailleur vis-àvis des cessionnaires ou sous-locataires qui se succèdent ainsi. La jurisprudence semble aujourd'hui se fixer en ce sens que le bailleur n'a d'action direc'e que contre le preneur primitif et le dernier occupant des lieux loués. Cette solution est approuvée par M. Guilloiiard (l)qui d'ailleurs avoue que la question est embarrassante. M. Guillouard a pourtant eu soin de dégager cette idée que la cession de bail, à la différence de la sous-location, contient une stipulation pour autrui ; mais il a négligé de déduire les conséquences de cette constatation. M. Guillouard expose les deux opinions en présence. Première opinion : il faut reconnaître au bailleur le droit d'actionner directement tous les cessionnaires intermédiaires. € En effet, peut-on dire à l'appui de cette théorie, de même que le premier cessionnaire est lié vis-à-vis du bailleur par Tacceptation qu'il a faite du bail avec toutes ses obligations, de même chaque cessionnaire ultérieur devient par le fait de la cession, créancier et débiteur direct du bailleur. Or, le lien de droit ne peut être rompu par une seule volonté, celle du

i . Traité du louage, tome 1, i 347.

cessionnaire (1) ». Voilà un argument qui est décisif pour peu qu'on l'oppose à des cessionnaires du droit au bail : en vertu de Tarticle 1121, ils se sont obligés directement envers le propriétaire. On ne peut pas sérieusement l'invoquer contre des sous-locataires.

En admettant qu'ils soient sous le coup d'une action directe, ce n'est qu'en vertu de l'article 1753, à raison de leur possession; ils se mettront à l'abri en cessant d'habiter les lieux loués, car ils ne se sont point engagésenvers le propriétaire. Pour écarter cette première opinion, M. Guillouard recourt à des arguments qui ne sont décisifs qu'en matière de sous-location, c Le cessionnaire n'a contracté d'obligations vis-à-vis du bailleur qu'à raison des droits qu'il acquiérait contre lui et pour la durée de ces droits. Du moment, où pour un motif ou pour un autre, le cessionnaire n'a plus de droits contre le bailleur, il n'a plus d'obligations (2). » Oui, s'il s'agit d'un sous-locataire. Le souslocataire n'est tenu par l'article 1753 qu'à raison de sa jouissance; mais ce raisonnement pèche par la base, quand on l'oppose à un cessionnaire du droit au bail. Le cédant a stipulé au profit du bailleur, et lui a par là conféré contre le cessionnaire un droit que ce cessionnaire ne peut pas faire évanouir par sa seule volonté, en renonçant lui-même aux bénéfices du contrat passé avec son cédant. Les arguments présentés par M. Guillouard contre les cessionnaires intermédiaires sont décisifs en matière de cession de bail ; les arguments qu'il invoque en faveur des cession-