I.IOO

De même qu'il préfère plusieurs taxes de remplacement, de même M. Fontaine voudrait procéder à rèvaluation de la valeur vénale des

propriétés bâties, en se servant de plusieurs éléments d'appréciation se corrigeant les uns les autres, c'est-à-dire à la fois de la valeur locative ou revenu, du prix de revient de l'ensemble, du prix du terrain et des constructions, des actes de vente authentiques, et aussi de la dépréciation que subit un immeuble au fur et à mesure qu'on s'éloigne de l'époque de sa construction.

Pour élucider la question, et pour éviter les confusions et les interprétations différentes, nous pensons qu'il serait bon de substituer à cette expression de « valeur vénale » des propriétés bâties, l'expression plus appropriée en l'espèce, de valeur immobilière de la propriété bâtie, et d'entendre par là une valeur normale^ proportionnelle, qui ne résulterait pas d'un prix de revient, des hasards favorables ou défavorables d'une vente, d'une valeur locative trop faible ou trop élevée, mais qui serait constituée par les divers éléments qui peuvent influer sur elle et qui auraient été l'objet d'un judicieux examen.

Nous nous expliquons :

Il faudrait, suivant nous, pour évaluer la valeur immobilière des propriétés bâties :

10 Déterminer d'une façon bien précise la superficie totale de chaque immeuble et distinguer cette superficie en terrain bâti et terrain non bâti ;

20 Procéder à une évaluation distincte du terrain et de la construction dans Tétat où elle se trouve;

50 Déterminer sa valeur locative brute au moyen du dépouillement des baux et des locations verbales, ou bien, à défaut de ces éléments, par voie de comparaison ;

40 Relever les actes de vente concernant la propriété à évaluer ainsi que les actes authentiques concernant les immeubles voisins, afin de savoir à quel taux de placement ressortent, en moyenne, les propriétés situées dans la zone où se trouve l'immeuble dont il s'agit de déterminer la valeur immobilière.

Ces travaux pourraient être centralisés à la commission des contributions directes où seraient rapprochés les résultats donnés par ces trois opérations : évaluation directe par le fonds, évaluation par le revenu et évaluation par les actes de vente.

Et l'on arriverait à déterminer, à l'aide de ces éléments, une valeur immobilière normale et modérée qui permettrait de maintenir pour dix années les bases de la taxe nouvelle, quelles que soient les fluctuations des prix de la propriété bâtie durant cet intervalle. Les agents tout naturellement désignés pour effectuer ces travaux seraient les géomètres et les commissaires-voyers de la ville de Paris, d'une part, et les commissaires répartiteurs assistés des contrôleurs des contributions directes, d'autre part.

Ces divers services, appelés déjà actuellement à faire des évaluations analogues, soit à l'occasion des expropriations d'immeubles, soit à l'occasion de la détermination des bases d'imposition des constructions nouvelles à la contribution foncière et à la contribution des portes et fenêtres, auraient toute

Texpérience et toute la compétence désirables pour procéder à cette opération délicate.

D'autre part, il ne faut pas perdre de vue qu'un grand nombre de propriétés bâties sont grevées d'hypothèques, et qu'aucun impôt ne pèse sur les créances hypothécaires et les créances privilégiées visées par l'article 2103 du Code civil. — En même temps qu'on frapperait la propriété bâtie, il serait donc indispensable de réclamer l'établissement d'un impôt municipal sur le capital des créances hypothécaires, qui serait égal à l'impôt établi sur la valeur vénale des immeubles. — Sur la demande et d'après les indications du propriétaire, une quittance spéciale lui serait délivrée pour la portion d'impôt constituée par le montant de la' créance hypothécaire, et le créancier serait tenu d'accepter cette quittance jusqu'à due concurrence, en paiement des intérêts de sa créance.

A côté d'une taxe sur le propriétaire, une taxe sur le locataire, — M. Fontaine conçoit l'impôt locatif sur les loyers sous forme d'impôt sur le revenu net foncier du sol. — Parce que, comme pour l'établissement et le recouvrement de la contribution des portes et fenêtres, le rôle comprendrait seulement 85,000 articles (au lieu de 700,000 si la taxe due par chaque locataire était inscrite en son nom), la taxe sur les locataires serait exigible des propriétaires. Au taux de 5.04 % par exemple sur le revenu net imposable, elleserait établie au nom du propriétaire et récupérée par lui sur ses locataires, à un taux moindre du loyer réel, car le revenu net imposable des maisons ne représente que les trois quarts de la valeur locative réelle et le revenu net imposable des usines comprend les deux tiers seulement de leur revenu brut. Le propriétaire ne devra exiger au prorata le remboursement de cette taxe de ses locataires que d'après le taux correspondant de 3.78 °/o du loyer réel pour les maisons et de 3.36 °/o de la valeur locative réelle pour les usines.

Le montant total des valeurs locatives réelles des locaux occupés ou loués ressortant pour les maisons à 778 millions et pour les usines à 22 millions, les locataires auraient à rembourser aux propriétaires :

10 778.000.000 X 0,0378 zrz 29.408.400 francs. 20 22.000.000X0,03581=3 739.200 —

Total 30 . 1 47 . 600 francs .

LA dUESTION DE L OCTROI A PARIS

En envisageant une famille composée de quatre personnes, voici quel serait l'effet de la taxe sur les loyers :

Dégrèvement résultant

Montant des

de la suppression des droits

Taxe locative

loyers

sur les boissons

nouvelle

(Ménage de 4 personnes)

hygiéniques (22 fr. 30 par tète)

sur les loyers 3,78 7„ du loyer

Diminution d'impôt

Augmentation d'impôt

fr.

fr. c.

fr. c.

fr. c.

fr. 'c.

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