CONSIDÉRATIONS GÉNÉRALES

Après ce qui a été dit des tendances de la Commission sénatoriale et du but auquel elle s’est spé: cialement attachée, il parait simplement logique qu’elle ait étendu les règles de la publicité aux trans: missions à cause de mort. Il n’est pas, en effet, de catégories de mutations dont la clandestinité laisse de plus nombreux vides dans cette généalogie des immeubles qu'on se propose d'établir sur les regis: tres hypothécaires. Ces lacunes sont parfois tres difficiles à combler ; l'on ne doit pas s'arrêter une minute à l'opinion selon laquelle l'événement du décès se trouve toujours entouré d’une notoriété qui équivaut à une publicité véritable, dont les actes

de l’état civil gardent d’ailleurs l'empreinte. Cette notoriété ne dépasse pas, dans l'espace ni dans le temps, un cercle fort restreint; l'oubli vient vite, et, quant aux actes de l’état civil, ils apprennent au tiers le fait matériel de l'ouverture d’une suécession, mais ils ne lui enseignent pas Île nom et la qualité des successeurs qu'il veut par dessus tout connaître, non plus que la consistance des immeubles successoraux. M. Besson se laisse aller à quelque exagération lorsqu'il prétend qu'aucun document ayant force probante ne garantit au tiers acquéreur d'un de ces immeubles « que la personne avec laquelle il se propose de traiter ne sera pas, ultérieurement, évincée de l’hérédité par un héritier préférable » (1). Ces documents peuvent exister ; ils existent même le plus souvent et la publicité, à moins de constituer, comme dans certains pays, une investiture nécessaire, n'y ajouterait rien; mai ce qui rest: vrai, c’est que ces documents ne se trouvent point « rassemblés » en un lieu où les tiers les puissent facilement trouver ; nous l’avons dit, la publicité telle que l'entend la loi française doit tourner ses efforts non pas à remplacer lestitres de propriété, mais à en conserver la trace en un classement méthodique qui permette aux tiers, en toutes circonstances, de connaître exactement et rapidement la situation d’un immeuble.

Au surplus, les titres héréditaires ne font pas tou-

(1) Besson : op. cit, p. 129

jours figure de titres de propriété complets: un acte de notoriété, par exemple, qui suffit à établir les qualités d’un héritier unique, ne renferme aucun éclaircissement sur la composition de l'hérédité etles immeubles qui en dépendent. Une simple indication des registres hypothécaires permettrait néanmoins de mettre la main sur une pareille pièce et de l’utiliscer, tandis que l'on se voit très souvent arrêté en cherchant à reconstituer la filiation d’une propriété, ou, si l’on veut, son état civil, dont ces mêmes registres devraient présenter l'image.

La pratique notariale apporte, nous l'avons vu, un palliatif important à ce grave défaut de nos Livres immobiliers : ce sont les « origines de propriété » dont les notaires ont coutume de faire précéder les transmissions entre vifs; cet historique du droit aliéné remonte à plus de trente ans en arrière et si, dans la série des mutations opérées pendant ce laps detemps,une transmission à cause de mort se rencontre, les détails s'en trouvent consignés sur le registre hypothécaire avec le reste de l'acte transcrit. Mais ces « origines de propriété » sont omises par écomie dans les contrats de peu d'importance et négligées à la capmagne, par ce que la suite des propriétaires y est connue de tous. Aussi bien cette publicité pär contre-coup ne saurait convenir à des mutations aussi importantes et aussi fréquentes ; tous les immeubles, d’après la statistique, passent par la filière des successions trois ou quatre fois au moins en un siècle, s'ils ne font pas l’objet d'un partage d’ascendant. On ne saurait donc tenir les successions à

l'écart de la publicité, si l’on veut établir sur les registres des Conservateurs une généalogie des immeubles.

È # 1x LR:

La clandestinité des mutations par décès nuit-elle aux tiers? Trouverons-nous là un second motif de les publier ? C’est une délicate question.

La seule embüche qu’aient à redouter les tiers, est l'usurpation, consciente ou non, de la qualité héréditaire. Que l'héritier prétendu soit un habile escroc ou qu'il vienne à être évincé par la découverte d’un testament postérieur, son droit disparait dans Île passé comme dans le présent, lorsque se manifeste le titre du véritable propriétaire. Toute aliénation faite par lui doit tomber, par application de cet adage fondamental : « Nul ne peut transmettre plus de droit qu'il n’en a ». Mais la rigueur de cette conséquence suffirait à bouleverser le crédit public; l'incertitude au droit des héritiers, la menace constante suspendue sur leurs ayants-cause feraient la propriété foncière si instable, que la jurisprudence a dü prendre sur elle de lui assurer un peu de sécurité. Elle valide toute aliénation ou constitution de droits immobiliers consentie à titre onéreux par l'héritier apparent — sauf à l'héritier véritable à se retourner contre lui — pourvu que le tiers acquéreur soit de bonne foi, c'est-à-dire qu'il ait ignoré la précarité du titre de son auteur. Cette interprétation, renouvelée de la jurisprudence des anciens

Parlements de Normandie, de Paris et de Tou, louse (1), est si invariable depuis un arrêt d a Cour de Cassation du 16 janvier 1843 (2) qu'elle « fait loi » suivant l'expression communément employée, mais elle s'appuie sur des arguments d’analogie qui ne sauraient prévaloir contre les principes; elle repose, en réalité, sur des considérations d'équité et des raisons d'ordre public; elle ne trouve enfin son fondement dans aucun texte : une loi bien faite sur la publicité eût pu sans aucun doute le lui fournir.

Il importe de noter à ce propos que l’on doit se garder de porter atteinte à la saisine; on ne peut la faire dépendre d'une formalité. La transcription, à supposer qu’elle consolide le titre de l'héritier, n’en tiendra jamais lieu; ce n’est pas elle qui opérera mutation; ce ne peut être et ce ne sera toujours que

la loi (3).

Mais alors quel titre transcrire ?

Cette question suffit, en 1855, à écarter toute dis-

(1) V. Merlin, questions de droit, $ 3, p. 325. — Besson, Op. Cit., P. 129.

(3) Cette question de la saisine est la seule objection sérieuse contre la publicité des mutations par décès qu’on rencontre dans les réponses à l'enquête de 1841; on ne concevait pas alors qu’il pût y avoir transcription sans que cette formalité servît à rendre le droit opposable aux tiers.

LA

cussion (1). Elle avait arrêté la plupart des Facultés et des Cours consultées en 1841 ; ainsi la Faculté de Dijon (2) qui demande la transcription dans les six mois des seules dispositions testamentaires, ou celle de Caen (3) qui souhaite la « réalisation » du testament parce qu'il constitue un titre, mais non de la succession légitime qui n’en comporte aucun, ou encore la Cour de Metz (4). Seules la Cour de Riom et la Faculté de Paris (5) eatrevoient une solution.

Il faut avouer que les précédents n abondaient pas dans notre législation ; les lois de Messidor et de Brumaire étaient muettes sur le sujet qui nous occupe.

(1) Cependant, la Commission chargéeen 1849, de préparer la réforme avait proposè un système exactement pareil à celui de M. Thézard. « Nous avons voulu, disait alors M. Persil, commencer à ouvrir la voie d’une universelle publicité, en imposant aux receveurs de l’enregistrement à qui les déclarations ab intestat doivent être faites dans les six mois du décès, l'obligation de donner immédiatement connaissance aux Conservateurs de la mutation qui venait de s’opérer, afin qu’il en pût être fait mention sur les registres des transcriptions. Ce ne sera sans doute qu’un renseignement auquel ne pourraient pas s'attacher, à l’égard des tiers, les effets légaux de la transcription, mais ce renseignement pourra leur être utile et cela suffit pour que nous vous proposions d’en exiger la mention tant sur les registres des Conservateurs que sur les états qui seront demandés à ces derniers » (Reproduit dans le rapport déposé par M. Violette à la Chambre des Députés le 19 janvier 1900, Journal officiel. Documents n° 2256).

(2) V. Martin du Nord, p. 414.

(3) V. Martin du Nord, p. 404.

(4) V. Martin du Nord, p. 255.

(5) V. Martin du Nord, p. 391 et 434.

Les mutations par décès échappaient à toute publicité, selon la très grande majorité des coutumes, on pourrait presque dire l'unanimité, puisque les seules coutumes de Valenciennes et de Monssoumettaient au nantissement les successions collatérales ; en outre, la coutume de Douai organisait pour le testament une manière de « réalisation » qui se rapproche de l'enregistrement auquel nous soumettons cet acte et de l'envoi en possession par justice, plutôt qu'il ne donne l'idée d’une publicité véritable (1).

La revue des législations étrangères est certes plus encourageante.

Des lois, qui se rapprochent beaucoup de la nôtre, comme la loi belge de 1851 et le Code néerlandais du rer août 1838, ne soumettent à la transcription que les mutations opérées par conventions écrites et en excluent par là même les successions.

Mais leur publicité fonctionne depuis longtemps dans d’autres pays; malgré la différence des conceptions qui servent de point de départ à leur organisation de la publicité, il ne sera pas inutile d'y jeter un rapide coup d’œil.

Le système espagnol ressemble au nôtre en ce que

(1) Coutume de Douai, Ch. 2, art. 3,citée par Besson, p. 59: « Auparavant qu’un testament puisse sortir effet et qu’autrui en puisse profiter, ou en vertu d’icelui acquérir aucun droit ès-biens et héritages du testateur, situés en ladite ville et échevinage de Douai, il convient et est nécessairement requis que, par devant échevins, tel testament soit juré empris et promis entretenir par les exécuteurs, veuves, héritiers ou légataires universels des testateurs ».

l'inscription des mutations, quelles qu'elles soient, n'y est pas obligatoire; elle n'influe pas d’ailleurs sur les rapports des parties entre elles et n'a d'autre effet, comme chez nous, que de rendre Île droit réel opposable aux tiers. Ainsi faite, la loi de publicité embrasse, non seulement toutes Les transactions immobilières éntre vifs, mais encore toutes Îes mutations par décès et même certaines modifications de la capacité des parties (1). Régime uniforme et très complet.

Notons encore que la loi espagnole admet le principe de légalité et que ses registres ne sont ouverts « qu'aux actes publics, aux jugements exécutoires ou à tels autres documents authentiques émanant de l'autorité judiciaire ou du gouvernement et de ses agents » (Art. 3).

Dans le système de la loi prussienne de 1872, repris par le nouveau Code civil, la publicité des transmissions à cause de mort est organisée de la manière suivante : en principe général, l'inscription au Livre foncier est nécessaire à l'acquisition même de la propriétéet,après un contrôle minutieux du Grundbuchrichter, elle consacre à la fois la dessaisine du propriétaire cédant et l'investiture de l'acquéreur. Cette méthode ne peut pas s'appliquer aux mutations par décès. La dévolution successorale s'opère de plein droit.« La succession passe, ditle nouvel article 1942,

(1) Loi du 8 février 1861 et lois additionnelles. V. Besson Op. cit., p. 322 et Magnin op. cit., p. 137.

à l'héritier appelé, sous réserve de son droit de la répudier ». Mais, pour obliger indirectement l'héritier à inscrire, la loi décide qu’il ne peut ni constituer de droits réels ni consentir d’investiture avant de s'être fait inscrire au Livre foncier ; il doit alors produire la justification de son droit : attestation de l’autorité judiciaire pour les héritiers légitimes, extrait certifié par le juge du testament ou de la donation, pour les héritiers testamentaires, consentement authentique des héritiers ou délivrance judiciaire pour les légataires (1).

D'autres dispositions viennent encore fortifier l'obligation de l'inscription : l'héritier peut y être contraint par l'autorité compétente et aussi par toute personne ayant sur l'immeuble un droit réel.

La Saxe, par la loi du 6 novembre 1843, établissait une organisation du même genre et infligeait une amende de 5 à 100 thalers aux héritiers qui ne se faisaient point inscrire dans l’année du décès.

En Pologne (2), le Conservateur des hypothèques ouvre, au décès d’un propriétaire foncier « une procédure successorale » qui, annoncée de trois en trois mois par les journaux, se prolonge une année entière,

(1) La preuve de la qualité héréditaire résulte du « cercat d’héritier » ou Erbschein (art. 2253 et ss. du nouveau Code civil). Ce certificat doit revêtir la forme authentique (art. 2256). Lorsque la vocation résulte d’une disposition par acte authentique, on produit la disposition et le procèsverbal d'ouverture (art. 2260). Le bureau foncier peut toujours exiger en outre l'Erbschein.

(2) Loi du 26 avril 1818, art. 125.

ni

au cours de laquelle tous les héritiers, légataires ou créanciers qui prétendent un droit sur la succession, doivent produire leurs titres et demander leur inscription au sommaire du Livre foncier.

L'Act Torrens oblige de même le successeur à présenter requête au « Registrar general » qui examine ses justifications, publie sa demande dans les journaux et l’inscrit si aucune opposition n'est formée dans le délai d’un mois.

Enfin, aux termes de la loi du rer juillet 1885, qui introduit en Tunisie un régime à la fois inspiré de la loi française et du « Real Property Act », tous les faits et tous les actes concernant les droits immobiliers sont publiés et parmi eux, notamment, les transmissions par décès : l’héritier ab intestat chtiendra son inscription en présentant l'acte de décès de son auteur et un certificat authentique à lui délivré par le juge de paix ou l’agent consulaire s'il est Européen, par le cadi s'il est musulman; le légataire ajoutera à ces pièces le testament ou son expédition.

Tous ces systèmes, on le remarquera, exigent de l'héritier ou du légataire la production de titres justificatifs de son droit. Mais tous, il est vrai, adoptent le principe de légalité; la force probante des livres, la foi publique due à leurs mentions, cela ne peut aller sans un contrôle et, par conséquent, sans des titres complets et dûment vérifiés. Nous avons dit que l’on ne pouvait songer encore en France à une transformation aussi radicale de notre système de publicité. Mais, quand cette publicité devrait rester purement « documentaire », nous estimons que les

mire

indications qui ia constituent doivent être fondées sur des documents sérieux. La Cour de Metz repoussait, en 1841,la transcription des successions comme celle de l’incorporation, de la prescription, de l’accession, parce que, disait-elle, «on ne pourrait transcrire que la déclaration d’un propriétaire, ce qui est sans intérêt pour les tiers, et qu'ainsi on consoliderait souvent les droits d’un propriétaire apparent au détriment d’un légitime » (1). Parole extrêmement sage et qu il n’est pas inutile de citer avant d’aborder, dans le détail, l'examen du système adopté par le Sénat. Ce système est double ; et nous devons considérer séparément les successions ab intestat et les successions testamentaires.

(de)

$ 2. — SUCCESSIONS AB INTESTAT L'article 5 du projet institue, pour les successions ab intestat, une méthode nouvelle que nous ne saurions mieux décrire qu'en reproduisant les termes mêmes du texte . « Il sera fait mention sur le registre des dépôts de toute déclaration de succession ab intestat relative à des biens ou droits immobiliers et non basée sur un partage antérieur. Cette mention sera établie d'office par le conservateur, sans taxe hypotécaire au profit du Trésor, sur la vue de l'extrait sur papier libre qui devra lui être adressé

(1) Martin du Nord, p.255etss.

par le receveur de l'enregistrement, dans le délai de deux mois ».

On remarquera d'abord que les déclarations de succession « basées sur un partage antérieur » sont exceptées de la règle. Leur publicité eût été inutile et très encombrante et à ce double point de vue cette exception, introduite dans le texte en deuxième délibération (1) sur la proposition de M. le Rapporteur, nous paraît pleinement justifiée.

Les transmissions d'immeubles à cause de mort sont extrêmement nombreuses, et c'est même une des raisons mises en avant par les Cours et Facultés en 1841 pour les écarter de la loi de publicité (2). Mais une succession immobilière, lorsqu'elle échoit à plusieurs héritiers, fait presque toujours l’objet d'un partage : si ce partage suit de près l'ouverture de la succession et s'il est lui-même transcrit, comme il doit l'être dans la pensée du législateur. il devient inutile de faire figurer aux registres publics la naissance d'une indivision qui a si peu duré et qui s'est trouvée rétroactivement anéantie par le partage.

S'agit-il de déterminer le délai au-delà duquel cette indivision vaut la peine d’être publiée? La Commission ne pouvait hésiter : le procédé même qu'elle adoptait pour réaliser la publicité des successions ab intestat lui dictait une réponse : elle ordonne de

(1) Sénat, séance du rer décembre 1008, Journal Officiel du 2 décemwre 1908,p: A101.

(2) Voir Martin du Nord, p. LXXX.

transcrire la déclaration souscrite à l’enregistrement pour le paiement des droits de mutation. Les parties ont six mois pour les acquitter; si elles sont dans l'intention de faire immédiatement le partage, elles attendent d'y avoir procédé pour baser leur déclaration sur cet acte même; si au contraire elles commencent par payer les droits, c'est sans douté que par suite d'une minorité, d'une absence, d'un désaccord ou d’une entente, le partage est repoussé à une date qui peut alors être assez éloignée. Quoi qu’il en soit, l’indivision ne se prolongera jamais plus de huit mois (1) sans être portée à la connaissance des tiers par voie de transcription (2). Sur ce point, l’article 5 nous donne satisfaction (3). Nous aurons trop de critiques à formuler à son sujet pour ne pas lui décerner ce brevet.

(1) Il faut ajouter au délai de la déclaration qui ést de 6 mois, les 2 mois accordés au receveur de l’enregistrement pour communiquer l'extrait au conservateur (art. 5).

(2) L’indivision peut aussi se rencontrer en cas de succession testamentaire, si le testament institue plusieurs Jégataires universels où plusieurs légataires particuliers d'un même immeuble. Mais alors la transcription du testament lui-même fera connaître cette indivision. Voir à ce sujet le paragraphe suivant.

(3) L’avant projet sur la publicité des droits réels préparé par la Commission du cadastre contient une disposition analogue : l'inscription des droits indivis avant le partage est facultative, à moins que les communistes ne veuillent aliénier tout ou partie de leurs droits. Cf. rapport de M. Massigliys fase. Il, p: 555 et le tefte de l'art. 35, fasc, IX;

= li

C'est qu'e: effet, le procédé de l’article 5 nous paraît présenter, à côté d'avantages certains, des inconvénients considérables. Il est, à la fois, très ingénieux et par trop simple.

Ou ne peut nier qu'il assurera d’une façon pour ainsi dire automatique la publicité des successions ab intestat. Cette publicité, confiée à la machine administrative, participera de la régularité de son fonctionnement. Une succession immobilière ne saurait échapper à la surveillance du fisc et commeil y aura toujours perception des droits de mutation, il y aura toujours aussi déclaration de mutation par décès et transmission de cette déclaration au conservateur des hypothèques dans le ressort de qui se trouve situé l’immeuble (1). Ce renvoi de bureau à bureau est simple, quoique administratif, et 1l est,en outre, fort peu coûteux. On relie ainsi deux services qui ont tout à gagner à ce rapprochement: en ce qui nous intéresse spécialement, l'idée de faire contrôler la publicité par le fisc peut être extrêmement féconde:

(1) [ne peut s'agir, en effet, quoique l’article 5 ne le dise pas expressément, que du Conservateur dulieu de la situation de l'immeuble. Ce détail est d'autant plus à remarquer que le projet de loi, en ce qui concerne les successions testamentaires, semblent se préoccuper seulement de les publier au lieu de l’ouverture de la succession, ainsi que nous le verrons plus loin,

la transcription des ventes elles-mêmes serait mieux assurée si l’on continuait à faire payer l'impôt foncier à l’ancien propriétaire, tant que le nom du nouveau ne figure pas au registre public avec l’acte de mutation. Enfin, les parties n'ont à fournir, selon l’article 5, aucun concours même pécuniaire.La Commission sénatoriale est allée au devant de l’objection qu'elle prévoyait ici, comme en matière de partage, et, sous prétexte de ne pas grever la propriété foncière de nouvelles charges, elle a, d'ores et déjà, déclaré que la formalité n’entraïnerait la perception d'aucun droit, laissant à un règlement d'administration publique le soin de fixer les salaires des conservateurs et des receveurs (1).

Il se pourrait que le public n’en eût que pour son argent, et que la publicité ainsi comprise lui réservàt des déceptions. En effet, restant bien entendu que l'on ne songe point à faire ici de la transcription un titre de propriété ni même un moyen de consolider le droit, encore faudrait-il que le « document » fourni présentàt quelque sécurité.On ne peut, d’autre part, espérer établir un régime de publicité complet sans y intéresser le public ; il faut qu'il en voit l'utilité, qu'ilapprenne à s’en servir etqu’il s’habitue lui-même à y pourvoir. Pour toutes ces raisons, 1l nous paraît désirable que les successeurs soient pour quelque chose dans la publicité des successions et qu’on nese contente pas de transcrire à leur insu une simple

(1) Voir le rapportde M. Girard. Sénat.Séance du 8 octobre 1908. Journal Officiel, Documents, p. 1026.

déclaration faite par eux dans un tout autre but.

La forme dans laquelle doiventêtre faites les déclarations de succession est réglée par les lois du 22 Frimaire an VIT, 6 décembre 1897, 25 février rgor et 30 mars 1902. Ces déclarations doivent être établies sur des feuilles timbrées à deux centimes et demi, fournies par l'enregistrement, èt signées par les héritiers, donataires ou légataires, leurs tuteurs ou curateurs (1). Elles seront écrites par le receveur si les. parties le requièrent (2).

En fait les receveurs n'écrivent jamais eux: mêmes. les déclarations ; ils n en auraient guère le loisir ; on les leur apporte donc toutes prêtes (3) et ils Îles examinent parfois très hâtivement parce que le délai de six mois expire.Le contrôle minutieuxdes inspecteurs

(1) Article 2 de la loi du 6 décembre 1807.

(2) Même article.

(3) Lorsque le notaire est chargé de faire la déclaration de succession, il y met généralement tout le soin désirable. Mais souvent les parties, sous prétexte d'économie, s’en remettent à des agents d’affaires, qui se font d'autant mieux payer, qu'aucun tarif ne les gêne, et qui s'arrêtent d'autant moins aux détails que leur science juridique est courte et nulle leur responsabilité. [ls ne s’embarrassent pas ordinairement de consulter l'état-civil ni le cadastre pour vérifier les noms des parties ou la désignatio n des terrains. Quant au Code civil, ils en connaissent souvent mieux les marges que le contenu. — Lereceveur, au surplus,n’a qu’à recevoir la déclaration qu'on lui fournit. Il s'inquiète de savoir si l'on ne dissimule rien au fisc, mais ne se préoccupe nullement de vérifier l'exactitude des noms, prénoms des personnes, pas plus que la description «et la situation des biens.

declarés.

n'empêche pas que ces déclarations ne contiennent souvent des inexactitudes dans Îles noms et prénoms des parties. dans la désignation et la situation des immeubles ; des erreurs se rencontrent même dans l'indication des qualités héréditaires. Ces erreurs peuvent être volontaires et l'enregistrement n’a souvent aucun moyen de les découvrir ; les receveurs consignent les déclarations de ceux qui se disent habiles à succéder ; ils peuvent leur demander d’établir par les actes de l’état civil le degré de parenté qu'ils prétendent avoir avec le défunt, parce que là est la base de l'impôt, mais ils n’ont pas le droit d'exiger la justification de leur vocation héréditaire. M. Thézard le dit fort justement : « Le titre de l'héritier est dans le fait et non dans les écrits ».(r) Il n'empêche que les faits sont généralement constatés par des écrits susceptibles d'en faire preuve : ainsi vont les choses toutes les fois que la succession présente un peu d'importance et tel est généralement le cas d’une succession qui comprend un immeuble ou une parcelle d'immeuble. En ce sens on peut bien dire que les, héritiers ont. un:titre : C’est Pacte de notoriété, ou l'intitulé de l'inventaire dressé par le notaire pour les successeurs ab intestat ordinaires, c'est le jugement d'envoi en possession pour les suc” cesseurs irréguliers (2). Voila des documents sérieux

(1) Rapport de M. Thézard. — Ed. du Sénat:p. 55. Journal Officiel documents 1904 n° rr1.

(2) Art. 770 Code civil. Il est à noter que ces jugements d'envoi en possession si importants, ne reçoivent aucune