PUBLICITÉ DES CAUSES D'ÉVICTION

Il ne saurait être question d'étudier successivement, ni même d'énumérer toutes les causes de dépossession. On essaiera cependant d'en faire une revue rapide, afin de les classer d’après leur nature et leurs effets. Ces distinctions ne seront pas inutiles à la clarté du débat.

Quelques précisions d’abord : nous traitons des causes d’éviction, nous n’entendons donc pas parler de simples rétrocessions qui reposeraient uniquement sur la volonté des parties ; l’acheteur revend ce qu'il a acquis, le vendeur rachète ce qu'il a aliéné, c’est une no1vell: rencontre des consentements, une nou-

velle mutation (1) qui doit être transcrite suivant les règles ordinaires. Nous ne nous occupons ici que de l'anéantissement d'une transmission de propriété ou d'une constitution de droit réel proverant d’un vice ou d'une modalité qui lui sont inhérents. Et, parmi les causes de résolution ainsi définies, nous mettons à part la prescription qui fera l’objet d'une étude spéciale.

Le champ reste assez vaste.

Plaçons au premier rang les causes de nullité ou d’annulabilité.

Elles diffèrent de ce que nous appellerons, d'un terme général, les causes de résolution par le caractère suivant: la cause de nullité entache la validité de l'acte juridique lui-même; au contraire l'acte juridique étant valable, les causes de résolution portent atteinte à son efficacité; le vendeur sous condition résolutoire peut exiger son prix, l'acheteur peut légitimement se considérer comme propriétaire, mais la condition s'étant accomplie, son droit se trouvera comme inexistant.

Dans l’un et l’autre cas les choses se passeront, à moins d'untexte spécial, comme si la transmission n'avait jamais eu lieu. La rétroactivité est ici la tôale,

Les causes de nullité peuvent elles-mèmes se diviser en trois catégories. Les unes résultent de l'incapacité des personnes; ce sont les plus dangereuses et celles

(1) À condition qu'il n'y ait pas exercice d'un droit de réméré.

qui offrent le moins de prise à la transcription,par la difficulté de concilier la protection des incapables et la défense des tiers ; d'autres résident dans l'indisponibilité des immeubles qui sont compris dans une faillite, frappés de saisie, grevés d’une substitution ou de dotalité; restent enfin celles qu'engendrent les vices du consentement ou les vices de forme.

Il est plus malaisé de sérier les causes de résolution d’après leur origine; Île mieux est de s’en tenir aux appellations consacrées par l'usage et l'on distingue alors : la résolution proprement dite, fondée sur l'accomplissement d'une condition résolutoire expresse, telle que le réméré et le retour conventionnel, ou tacite,comme le non-paiement du prix; puis la rescision pour vilité du prix ou lésion dépassant une certaine quotité; enfin la révocation des libéralités dont les principaux motifs sont l’ingratitude, l’inexécution des charges ou la survenance d'enfants, à quoi il faut ajouter la révocation des dons entre époux et, en lui faisant une place spéciale, la réduction pour atteinte à la réserve.

En dehors de Ja survenance d’un enfant du donateur et de certaines conditions résolutoires peu fréquentes qui opèrent « de plano », toutes ces causes doivent être invoquées en justice.

On pourrait compter aussi celles qui n’ont pas d'effet rétroactif ou, comne on dit, qui agissent seulément « ex nunc ». Nous en donnerons quelques exemples : les uns trouvent leur raison d'être dans le caractère personnel de la peine : ainsi l’ingratitude du donataire, l'abus de jouissance de l’usufruitier, la

déchéance de l'héritier ; les autres dans la nécessité de sauvegarder l'intérêt des tiers compromis par des événements qu’ils ne peuvent prévoir ; tel est le cas de la dissolution de communauté par le divorce, du retour de l’absent, de la réconciliation des époux séparés (1). s

Peu importe aux tiers de connaître au moment de leur naissance ces dernières causes de résolution, qui ne peuvent leur nuire,tant qu'iln’y a pas jugement ou au moins demande en justice. Elles ne nous arrèêteront pas dans cette première partie de notre étude.

Mais qui ne voit qu'on augmenterait considérablement la sécurité des transactions immobilières, si toutes les causes de résolution rétroactives pouvaient être publiées dès leur naissance, qu’elles soient ou non contemporaines de l’acte translatif ou constitutif du droit dont elles entraïneront un jour l’anéantissement ? Une pareille mesure équivaudrait à supprimer tous les vices cachés des titres et, par conséquent, toutes les surprises.

Il y a loin,malheureusement, de l'hypothèse à l'application. Dans le seul champ des nullités que nous essaierons de déblayer d'abord, nous allons nous trouver en face de difficultés insurmontables.

Le législateur a fait plus d’une tentative pour porter à la connaissance du public les incapacités; il y

CONVIENT 0 GTS, 25223 Pa ONG

était logiquement entraîné par le double souci de défendreles tiers contre les menaces d’éviction et les incapableseux-mêmes contre des entrainements dont les suites ne sont pas toujours réparables.

Rien, il est vrai, ne dévoile la minorité, si ce n'est l'acte de naissance.

Depuis la loi du 17 août 1897, ce même acte contient mention du mariage de la femme, qui se trouvera ainsi révélé si elle dissimule son nom patronymique. Pour ce qui est de l'incapacité spéciale résultant des stipulations contenues dans son contrat de mariage, elle est inopposable aux tiers, en vertu de la loi du 10 juillet 1850 (1), si l'acte civil de mariage ne contient pas mention de l'existence du contrat, à moins que la femme ne déclare en avoir fait un dans l'acte qui contient son engagement.

L'article 501 du Code Civil et la Loi du 16 mars 1893 ordonnent la publicité des interdictions et nominations de Conseil Judiciaire, par voie d'affiches apposées dans l’auditoire du Tribunal et dans les études de notaires de l'arrondissement et par l’inscription de la sentence au greffe civil du lieu de naissance (2).

On exagèrerait en disant que l'efficacité de ces mesure est tout à fait illusoire ; les placards affichés au Palais de Justice ne sont guère lus, mais les listes

(MAO GEI:

(2) Rappelons en passant, après tant d'autres, que la cana= cité des aliénés non intérdits, mais enfermés dans des maisons de santé, reste à organiser entièrement.

communiquées aux notaires sont connues d'eux au moins et leur rendent parfois service. Le résultat néanmoins est minime. Ces « publications » ne répondent que de trés loin à l’idée qu’on se fait de la « publicité » en matière hypothécaire.

Les mesures qui concernent la minorité et le mariage constituent l'embryon d'un système spécial de publicité qui a depuis nombre d'années des partisans; son objet est de rassembler au lieu de naissance de chaque individu toutes les pièces relatives à sa capacité personnelle et de constituer ainsi son casier civil. I! ne s’agit plus d'une publicité hypothécaire faite à propos d'un immeuble et au lieu de sa situation, mais d'une mesure générale s'appliquant à toutes les « personnes », propriétaires ou non. Elle aurait incontestablement son utilité, puisqu'elle concentrerait les renseignements et faciliterait ainsi les recherches. Mais, au point de vue spécial du crédit immobilier, elle ne péut apporter qu'un secours bien faible. Voiton un acquéreur se livrer à une enquête au lieu de la naissance de tous les anciens propriétaires de l'immeublé ? Et qui donc le garantira contre les erreurs du casier civil ? Elles ne feront pas que l'incapacité n'existe.

Nous appelons cependant de tous nos vœux la création du casier civil. Ce sera beaucoup mieux que rien ou que le peu dont nous avons parlé, et parmi les autres systèmes de publicité qu’on propose, aucun ne nous parait possible (1).

(1) La proposition Dupuy-Dutemps, Brisson et Leygues

Les partisans du Livre foncier ne peuvent se résigner à laisser les tièérs sous la menace d’une nullité dont la cause n'apparaîtrait point à la seule lecture du feuillet. La clandestinité des incapacités leur est intolérable. La Sous-Cominission juridique du cadastre, malgré la résistance énergique de M. Massigli rapporteur (1), adopta, le 9 juin 1892, une proposition selon laquelle les actions en nullité pour incapacité ne doivent point rejaillir contre les tiers acquéreurs à titre onéreux et de bonne foi.

Deux voies seulemert s'ouvrent aux réformateurs : il faut, ou bien contrôler la capacité des parties à propos de toutes opérations qui intéressent un immeuble, ou bien organiser pour les incapacités une publicité hypothécaire spéciale.

Dans le premier cas,les contractants devront faire mention dans l'acte de eur propre capacité et le conservateur vérifiera leurs déclarations. L'inscription de ce chef fera foi au regard de tous. Le principe de légalité s'applique ; mais, comme on he peut pas faire peser sur les seules épaules du Conservateur une charge aussi lourde, il faudra réserver à d’autres, aux officiers ministériels par exemple, une part de cette responsabilité, et l’on aboutit à cette conclusion que le système est impraticable, à moins de n'admettre à la transcription que les actes authentiques. L'idée a été plus d’une fois émise en France

contenait un essai d'organisation du casier civil. Chambre. Session de 1894, Doc. 344.

(1) Procès-verbaux, fascicule II, p. 547.(Art. 18 de l'avant projet).

et le Comité des Notaires des départements en fait un article de son projet : sont seuls susceptibles de transcription les actes authentiques et les actes sous seings privés reconnus en Justice ou devant notaire (1). Ainsi fait-on en Alsace-Lorraine (2).

Sous l'empire de la loi de 1855, nous avons vu que tout acte écrit est admis à la transcription, et que le conservateur n’exerce aucun contrôle sur la capacité des contractants.

Le projet de loi voté au Sénat contient à ce sujet une innovation fort curieuse: L'article 14, qui reproduit l’article 9 de la loi de 1855 avec les additions de loi du 13 février 1889, renferme en outre un alinéa nouveau : « La capacité de la femme sera établie par le contrat de mariage qui sera produit au Conservateur, lequel en fera mention en marge de la transcription de l'acte d'aliénation ». Il s’agit de la « renonciation par la femme à son hypothèque légale au profir de l’acquéreur d'immeubles grevés de cette hypothèque » (3). M. Violette, dans son volumineux rapport, ne trouve rien de plus à dire sur cette innovation que ces quelques mots: « Ce paragraphe est fort clair et n'appelle aucun commentaire » (4). La

(1) Article 2. Voir à ce sujet le chapitre cinquième.

(2) Loi du 24 juillet 1880, art. r.

(3) Loi de 1855 art. 9, (3° alinéa). La production du contrat ne peut se rapporter qu’à la renonciation, non à la cession ou à la subrogation réglementées par le même art., puisqu'il est question d'acte d’aliénation.

(4) Rapport déposé à la Chambre le 19 janvier 1000, n° 2256, p. 69

chose en vérité ne nous paraît pas aussi simple, puisqu'il ne s'agit de rien moins que de l'introduction dans notre loi du principe de la force probante. Ce petit paragraphe peut donc être très gros de conséquences.

Que dit, en effet, notre article : cette renonciation de la femme à son hypothèque légale « en emporte l'extinction et vaut purge à partir, soit de la transcription de l’acte d’aliénation, si la renonciation y est contenue. soit de la mention faite en marge de la transcription de l'acte d’aliénation, si la renonciation a été consentie par acte authentique distinct ». Le projet de loi reprend ce texte et, lorsqu'il vient en discussion, M. le Sénateur Guillier déclare que cette purge de l'hypothèque légale n'est jamais réalisée par le Conservateur des hypothèques. « Ce fonctionnaire, dit-il, ne peut pas savoir si son contrat de mariage donne à la femme pleine capacité pour faire cette renonciation, en sorte que, au mépris de la renonciation portant sur un immeuble déterminé, quand plus tard ce même immeuble fait l’objet d'une ou de plusieurs autres aliénations, le Conservateur est dans la nécessité de faire figurer sur les états qu'il délivre, toutes les subrogations qui ont été opérées depuis la première vente dans le bénéfice de l'hypothèque légale de la femme du vendeur primitif, hypothèque qui est censée avoir été purgée ».. Sur quoi, M. le Rapporteur ayant observé que le Conservateur a coutume, au contraire, de demander la représentation du contrat, même lorsqu'elle est inutile, l'honorable M. Guillier riposte: « C’est une

grosse erreur, on ne l'exige pas... On ne lui produit l'expédition du contrat de mariage que quand on requiert là radiation d'une inscription prise et profitant à une femme Mariée. Dans ce Cas il exige la justification de la capacité de la femme ». Bref l’ad: jonction, dont on a lu le texte, fat votée (1).

Nous nous sommes permis d’insister sur cette discussion, parce qu’elle constitue un indice grave au point de vue législatif. En pratique, les Conservateurs sont, en effet, très sévères et exigent la production du contrat pour la radiation d’une inscription profitant à la femme et pour la subrogation d’un tiers à cette inscription. Les radiations, notamment, ne sont pas obtenues sans les plus grandes difficultés, parce que les Conservateurs ont une tendance, fort raisonnable d’ailleurs et fort prudente, à exagérer leur propre responsabilité, laquelle ne repose que sur une interprétation jurisprudentielle (2).

Mais, tandis que les Conservateurs n'ont à contrôler la capacité de la femme que dans ces deux cas: radiation d’une inscription prise à son profit, subrogation dans le bénéfice de son hypothèque, le nouveau texte étend leur devoir de contrôle et aussi leur responsabilité au cas d'une simple renonciation à l’'hypothèque légale non inscrite, contenue dans une vente.

Le simple concours dé la femme à l'acte d’aliéna-

(1) Voir Journal Offleiel, Sénat, séances du 1°r et du 3 décémbré 1908, p. 1104, 1105, 1114.

(2) Voir plus loin, chap. V, $ 3.

tion, comme covenderesseou caution, emporte cette renonciation et la simple transcription de l'acte vaut purge de cette hypothèque non inscrite, aux termes de Ja loi du 13 février 1889. M. Guillier a parfaitement raison de dire que, pour opérer cette transcription, le Conservateur ne demande pas à voir le contrat de mariage. Et comme il ne s’est point fait juge de la validité du contratet de l'efficacité de la purge, il continue, dans les états qu'il délivre, à faire figurer les subrogations dañs le bénéfice de cette hypothèque, comme si elle n'était pas purgée. Voilà ce qu'on veut éviter dans l'avenir. Pour que la purge soit effectivement réalisée, on met en jeu la responsabilité des Conservateurs ; afin de la dégager, ils dévront vérifier la capacité de la femme, comme la Jurisprudence les oblige à le faire avant de radier ou de subroger. Mais c’est la première fois qu'un texte législatif les charge de cette vérification. On le voit, c'est là une nouveauté grave. C'est bien Île principe de force probante et de légalité officiellement introduit dans la loi.

Pour en finir, avec ce premier système de publicité des incapacités, qui repose sur le contrôle dés Conse:vateurs, nous devons encore signaler la forme spéciale qu'il revêt dans ia Régence de Tunisie. Les incapacités personnelles doivent être mentionnées sur le titre de propriété et sont l’objet d'une inscription, mais sans force probante (1). Néanmoins, le

(1) Articles 48 et 49 de la loi du rer juillet 1885, modifiée par la loi du 15 mars 1802.

Conservateur doit les vérifier ; s'il trouve les justifications fournies insuffisantes, il accorde un délai de quinzaine, pour en présenter de nouvelles ; si cellesci ne le satisfont point, l'inscription ne pourra plus avoir lieu que par ordre de justice (1).

Quel que,soit le procédé, cette Conception présente plus d’un inconvénient. La Commission du cadastre lui a préféré une publicité générale des incapacités basée sur les règles suivantes (2) : tout nom de propriétaire inscrit au livre, doit être accompagné de l'indication de la date et du lieu de sa naissance. Mention sera faite à la suite, le cas échéant, de la date du mariage, de l'interdiction, de la nomination d'un Conseil judiciaire, et ce, dans un délai de trente jours, à la requête des parties ou du notaire. Cette inscription constitue le tiers de mauvaise foi et vaut prénotation de l'action en nullité. Certaines incapacités échapperont encore à cette publicité, celles des étrangers, par exemple. Mais,de plus, que devient la protection due aux tiers, aux mineurs, à [a femme, s'ils peuvent, par une simple omission, s'y dérober, et s'ils sont présumés capables,à défaut d'inscription ? Ne verra-t-on pas, enfin, les mêmes propriétaires, figurer dans divers arrondissements avec des capacités différentes ? Que de complications pour arriver au désordre !

C’est d’une idée analogue que procède l'amende-

(1) Article 343, modifié par la loi du 15 mars 1802. (2) Propositions votées le 13 juillet 1893. — Voir aussi le rapport de M. Massigli, fasc, If, p. 541.

ment présenté au Sénat par M. Gourju et retiré par lui après un échange de vues avec la Commission. Il proposait d'ajouter à l’article premier, un alinéa ainsi conçu : € 50 Tout acte civil de mariage qui contiendra la mention que les époux ont fait un contrat de mariage. La transcription en devra être effectuée dans l'arrondissement où ce mariage aura été célébré et dans tous les arrondissements où, d’après les mentions des contrats, le mari possèdera des immeubles » (1). Cette théorie, qu'elle s'applique à l'incapacité de la femme ou à toute autre incapacité, n’est évidemment pas pratique.

Les incapacités sont donc rebelles à la publicité hypothécaire. Le casier civil seul peut donner quelque satisfaction. L'exemple des pays étrangers est d’ailleurs concluant. La législation prussienne pose en principe que les restrictions de la faculté de disposer ne sont opposables que si elles sont inscrites, mais l'inscription des incapacités personnelles n'a aucune force probante ; elle constitue un simple renseignement que l'acquéreur a le devoir de contrôler (2).

Ajoutons que, si l’on assurait seulement, comme tout le monde le réclame, la publicité et la spécialité des hypothèques légales, il deviendrait moins urgent

(1) Sénat. Séance du 1er décembre 1908. Journal Offictel, Probebscancendur3 Up: LT:

(2) 1e loi de 1872, art. 11. — L’acquéreur -n’est obligé à ce contrôle qu’envers la personne de son auteur. Si l’immeuble de l’incapable lui arrive de seconde main, la foi publique de l’inscriptionle couvre (Cf. Magnin, op. cit., 164).

de se préoccuper de la publicité des incapacités personnelles.

La publicité des vices du consentement et des vices de forme se heurte au même genre de difficultés ; la victime de l'erreur, du dol, de la violence, mérite protection; elle-même ne découvre souvent qu'après coup la cause de nullité qu’elle a le droit d'invoquer ; aussi doit-elle parfois se retourner contre des tiers, l'immeuble ayant déjà changé de propriétaire. On léserait gravement ses intérêts en supprimant la rétroactivité de la sentence; mais aussi bien cette rétroactivité offre les plus graves inconvénients au regard des tiers.

Le Comité des Notaires des Départements prend parti pour ces derniers. L'art. 1 1 de son projet porte que « les actions en rescision et en nullité dirigées, soit contre un acte, soit contre un contrat translatif ou déclaratif de droits réels immobiliers, à moins qu'elles ne résultent de l'incapacité d'une des parties ou du défaut absolu d’acte notarié, lorsqu'il est exigé par la loi, sont sans effet à l'égard des tiers qui ont acquis à titre onéreux des droits sur l'immeuble dans l’ignorance des causes de rescision ou de nullité qui viciaient les titres de leurs auteurs »'(1).

L'article 18 de l’avant-projet de la Commission du Cadastre applique le même principe (2). La réforme

(1) Circulaire n° 225 du Comité, p. 697.

(2) Procès-verbaux, fase, IX, p. 847.

entreprise par cette Commission comportait fatalement cette disposition. La nécessité de protéger les incapables, le caractère très apparent du défaut absolu d'acte notarié permettent un premier adoucissement de la règle. Elle reste fort rigoureuse.

Il ne faut pas cependant s'en tenir aux apparences. L'action en nullité réfléchira toujours contre Îles acquéreurs à titre gratuit et les ayants-cause de mauvaise foi. Pour bénéficier du principe nouveau, la bonne foi est indispensable. D'autre part, la victime conserve un moyen de restreindre beaucoup la portée de la règle ; elle a le droit, dès qu’elle découvre la cause de nullité, de faire au feuillet matricule du Livre une « prénotation », qui constituera de mauvaise foi les acquéreurs à venir et lui permettra de méconnaître tous les droits inscrits dans la suite. La prénotation, au dire de M. Besson, n'empêcherait pas le propriétaire de disposer de son immeuble, mais les droits ainsi conférés ne résisteraient pas à l'effet révocatoire du jugement d’annulation (1).

Ce droit de prénotation, avec ses conséquences, devra être conservé dans tout système tendant à supprimer ou à restreindre la portée rétroactive des actions en nullité. Mais le défaut de capacité et le vice du consentement sur quoi reposent ces actions ne sont pas près d’être publiés chez nous. On ne voit pas le moyen, tant que la transcription restera ce qu'elle est, de prendre des mesures aussi radi-

(1) Besson, op. cit., p. 444.

cales que celles dont nous venons de parler. Elles entraînent à des injustices criantes que l'érection de la force probante en principe peut seule rendre nécessaires.

Lorsque l’action se fonde au contraire sur le fait que l’immeuble était indisponible, rien ne s'oppose à ce qu'on oblige le demandeur à publier la cause d’éviction dès sa naissance. La législation française contient à ce sujet deux précédents remarquables. La substitution et la saisie doivent être transcrites à peine d'inopposabilité, en vertu des articles 1069 du Code Civil et 678 du Code de procédure. Inutile d'entrer dans le détail de ces prescriptions connues. L'action en nullité basée sur ces rectrictions du droit de disposer ne rejaillira que contre les tiers qui l’'auront bien voulu ou contre ceux qui n’auront pas eu la prévoyance élémentaire de consulter les registres fonciers. On cherche en vain la raison qui empêche d'étendre cette règle à la faillite et à la dotalité. Ces deux causes d’indisponibilité, très fréquentes, Sont précisément de celles que toutes les législations étrangères s'efforcent de ne pas laisser clandestines.

L'article 490 du Code de Commerce charge Îles syndics de prendre une inscription collective au nom des créanciers sur les immeubles du failli. Pour quoi ne les obligerait-on pas à transcrire le juge ment déclaratif de faillite qui emporte dessaisis-

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sement. Cette mesure ne ferait pas obstacle à l’application de l’article 448, qui permet d'annuler les inscriptions prises depuis la cessation des paiements, mais elle constituerait pour les acquéreurs futurs une garantie de tout premier ordre. La jurisprudence, on le sait, fait survivre le dessaisissement à la clôture pour insuffisance d’actif, si bien que le failli a beau s'éloigner du lieu de son désastre,reconquérir une fortune, acheter et revendre des immeubles, la main de la justice peut toujours s'appesantir sur ses biens et les appréhender même en la possession des tiers détenteurs ; les syndics continuent donc de surveiller le failli ; ne peuvent-ils pas transcrire le jugement de dépossession au fur et à mesure de ses acquisitions ? (1).

Le notaire jouera le même rôle en ce qui concerne la dotalité. Rien ne lui sera plus facile pour les immeubles désignés au contrat. Lorsque la clause de dotalité englobera « les biens présents et à venir »,

(1) L'article 9 du drojet des notaires déclare les actions en nullité fondées sur les articles 446 et 447 du C. Com. sans effet au regard des tiers qui ont acquis à titre onéreux des droits sur les immeubles du failli et les ont conservés avant la mention faite en vertu de la demande en nullité, à moins qu'ils n'aient connu cette demande.

Même disposition dans l’article 19 de l’avant-projet de la Commission du Cadastre.

Ajoutons que tout le monde réclame un remaniement des règles du Code de Commerce relatives au dessaisissement : ce sera J’occasion d'organiser une publicité sérieuse. Mais une loi générale de la publicité sera toujours préférable à cet émiettement.

hi

les parties devront pourvoir à la transcription chaque: fois qu'un immeuble entrera dans leur patrimoine.

Sans charger le notaire de la formalité, on peut compter qu'il veillera, toutes les fois qu'il lui sera

possible à son accomplissement.La femme elle-même

et ceux qui l'entourent ont tout intérêt à ne point l& négliger. Et la loi n'a pas mission, en définitive, de: protéger les parties malgré elles.

Venons-en aux causes de résolution proprement dite. Ni la loi de 1855, ni le projet voté au Sénat ne se préoccupent de les publier au moment où elles naissent à l’état de droit virtuel. Le projet Darlan, au contraire, spécifiait que « l’action en résolution de tout acte soumis à la transcription ne produit d'effet à l'écard des tiers qui si la cause de résolution a été mentionnée dans l'extrait de l’acte transcrit au bureau des hypothèques » (1). Il faut bien remarquer que M. Darlan remplace la transcription par une simple inscription, en sorte que les conditions résolutoires expresses pourraient elles-mêmes ne pas figurer au registre hypothécaire. M. Thézard a omis de considérer cette circonstance avant de déclarer cette disposition absolument supertlue. D'ailleurs elle revêt une certaine utilité en ce qui concerne les conditions résolutoires expresses dans le régime de la transcription, en ce sens, que, si l’on

(1) Art. 7 du projet Darlan.

s'en tient à la loi de 1855, ces conditions produisent leur effet contre des tiers dans le cas même où par extraordinaire elles ne se trouvent pas transcrites avec l’acte qui les contient ; un texte formel éviterait cet inconvénient.

Notre nouvel article 6 ne contient pas ce texte. Mais les quelques lignes introduites dans cet article par un amendement de M. Dufoussat (1) et qui concernent le réméré conduisent à une première application de la règle ; elles laissent entendre en effet que la clause de réméré doit être transcrite, puisque’elles ordonnent de transcrire « la renonciation au droit de réméré ou la cession dudit droit» (2). On ne s'explique pas cette obligation, si la clause de réméré peut elle-même rester clandestine.

Puisque la haute Assemblée, grâce à cet amendement proposé en secunde délibération, est entrée dans cette voie, que n'est-elle allée plus loin? Sans doute le réméré est l’une des plus importantes parmi les conditions résolutoires expresses; mais: on en pourrait citer d'autres, comme le retour conventionnel, qui sont plus fréquentes encore. Il serait bon qu'un texte défendit d'invoquer ces droits. de résolution s'ils ne sont point expressément transcrits

Nous ne verrions même pas d'inconvénients à ce que la règle fût étendue aux conditions résolutoires

(1) Sénat : Séance au 1°" décembre 1908. Journal officiel, P- row.

(2) Voir à ce sujet le rapport de M. Violette. Chambre. Documents n° 2256, p. 45.

tacites, ce qui reviendrait à les supprimer; très peu de gens s’en plaindraient.

L'on ne serait point obligé, remarquons-le bien, de rayer l’article 1184. La condition résolutoire resterait sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, mais, lorsqu'il s'agirait d'un immeuble, son effet seraitinopposable aux tiers qui auraient acquis des droits et les auraient conservés avant que ce droit de résolution tacite ait fait l’objet d'une inscription, ou, si l’on préfère un terme emprunté au vocabulaire des Livres Fonciers, d’une prénotation (1).

(1) Nous avons employé déjà ce mot sans le définir. Il est assez clair par lui-même. On entend par prénotation une inscription préventive ou mention conservatrice au moyen de laquelle le droit éventuel du demandeur en réso- ‘lution devient opposable à tous, au propriétaire comme à ses ayants-cause. La résolution. si elle produit un jour son effet, réfléchira contre les tiers à compter de la date de la prénotation qui les a avertis.

L'usage de la prénotation peut n'être pas restreint aux droits de révocation. Le nouveau Code civil suisse de 1907, par exemple, en fixe les règles de la manière suivante dans son article 061 :

« Des inscriptions provisoires peuvent être prises :

€ 1° Par celui qui allègue un droit réel;

« 2° Par celui que la loi autorise à compléter sa légitimation. (La légitimation est la double justification de l'identité du requérant et de la validité de son droit exigée avant toute inscription par l’article 965).

« Elles ont lieu du consentement des intéressés ou en vertu d'une décision judiciaire; elles ont pour effet que le droit, s’il est constaté plus tard, devient opposable aux tiers dès la date de l'inscription provisoire », etc.

La prénotation évite donc les injustices et les lenteurs qui

L’avant-projet de Ia Commission du Cadastre, par exemple, n exige point que les conditions résolutoires d'ordre privé soit stipulées expressément au contrat, mais elle leur dénie toute valeur à l'encontre du droit des tiers, si elles ne sont pas 2nscrites{art.6)(1). Il en coûtera peu à l'aliénateur de prendre cette

peuvent résulter de l'application du principe de la force probante absolue et des justifications sévères qu'elle entraîne.

Le Code civii allemand du 1°" janvier 1900 lui confie la même mission : inscription préventive d'un droit réel, mention conservatrice d'un droit de résolution qui n’a point encore produit son effet, tel est le double rôle que lui assigne l’article 883. L'institution est fort ancienne en Allemagne. La loi prussienne du 20 décembre 1783 reconnaissait déjà l'inscription provisoire des droits hypothécaires non encore liquides. En Bavière la loi hypothécaire du 1°" juin 1822 adopta ce système sous le nom de prénotation. La loi prussienne du 5 mai 1872 reprit et développa l'institution (Cf. Code civil allemand, traduit et annoté par le Comité de législation étrangère. Paris 1904, t. II. p. 462).

La prénotation est indispensable dans un système où la foi publique est due aux énonciations des iivres. Mais, dans notre publicité personnelle, en ce qui concerne notamment les causes d’éviction, elle pourrait rendre aussi les plus éminents services. Notre Code civil, d’ailleurs, n’a point attendu l'exemple des législations étrangères. L'inscription de l'extrait de la demande en révocation d’une fibéralité pour cause d’ingratitude, prescrite par l’article 958, n'est pas autre chose qu’une prénotation. Il ne s’agirait que d'élargir la formule. |

(1) Cet article englobe toutes les actions résolutoires de l’article 1184 et en outre le réméré, le retour conventionnel et le retrait d’indivision de l’article 1408. L'article 5 de la loi d’Alsace-Lorraine exige, pour l'inexécution des conditions et le droit de retour, une stipulation formelle au contrat et une inscription.

précaution s’il estime que les voies ordinaires d’exécution peuvent être insuffisantes (1).

I] serait malséant de trop récriminer, car le projet sénatorial marque un immense progrès sur ce point. Mais il procède ici, de même qu'en matière de partage ou de mutation successorale, par des demimesures et des réglementations de détail, comme s'il était impuissant à aller jusqu'au bout de son effort.

Parmi les conditions résolutoires tacites, une seule avait jusqu'à présent les honneurs de la publicité : le non-paiement du prix de vente. Il y en aura trois désormais; la liste s'enrichit du droit de résolution de l’échangiste et du droit de révocation du donateur.

Publicité toute spéciale et très relative, d’ailleurs. Aux termes de l’article 7 de la loi de 18355 (2), « l’action résolutoire établie par l’article 1654 du Code Napoléon ne peut être exercée après l'extinction du privilège du vendeur, au préjudice des tiers qui ont acquis des droits sur l’immeuble du chef de l’acquéreur et qui se sont conformés aux lois pour les conserver ». Ainsi, l’action résolutoire devient solidaire du privilège et se trouve soumise aux mêmes règles

(1) La Faculté de Grenoble demandait en 1841 la transcription des causes de résolution expresses ou tacites dans le mois du contrat. V. Martin du Nord, p. LXVII. —— Une règle de ce genre comprendrait la cause de résolution de l'article 1167 qui permet aux créanciers de faire révoquer les actes faits par leur débiteur en fraude de leurs droits.

(2) Voté sur la proposition de M. Rouher.

de publicité que lui. L'article 12 du projet dit en termes plus simples et plus nets: « L'action résolutoire du vendeur et de l’échangiste et l’action en révocation pour Cause d'inexécution des charges appartenant au donateur ne peuvent être exercées au préjudice des tiers contre lesquels le privilège ne pourtait avoir d'effet » (1).

Nous sommes contraints ici de faire une courte incursion dans le chapitre IT du projet, bien qu'il soit en dehors de notre étude. Les privilèges de l’échangiste et du donateur sont, en effet, créés de toutes pièces par la loi en discussion (2). Le nouveau texte

(1) À noter que l'article 12 est reproduit avec une très légère variante par l’article 2109 nouveau englobé dans l’article 18 du projet. M. Legrand ayant demandé au Sénat de supprimer l’un des deux, M. le Rapporteur lui répondit que ce qui abonde ne nuit pas. Cette répétiton est à tout le moins bien inutile.

(2) La Jurisprudence accordait un privilège à l’échangiste pour le paiement de la soulte par application du principe de l’article 1707 et des règles de la vente. Mais le nouvel article 2102 étend ce privilège au recouvrement des dommagesintérêts. Il existera donc même en l’absence d’une soulte et lorsque l’échange n'aura nullement le caractère d’une venté.

Le privilège du donateur pour l'exécution des charges se rencontre déjà dans la proposition de loi de MM. Dupuy- Duütenips, Brisson et Leygues, déposée à la Chambre le 1e" février 1804 (Journal Officiel. Documents. Chambre. Annexe n° 344), dans le projet du Comité des Notaires (1894) et dans fe projet Darlan (1806).

Enfin, la création des privilèges nouveaux et leur conservation par le mode appliqué au privilège du vendeur, étaient déjà proposées en 1841 par la Cour de Metz. — Voir Martin da: Nord," 1, 5, 561.

ouEe de l’article 2103 met ces privilèges sur le même pied que celui du vendeur et l'article 2108, entièrement refondu, unifie les règles relatives à la conservation de ces trois privilèges et de celui du copartageant. I1 suffira d'en réproduire les deux premiers alinéas : « Les privilèges du vendeur, du donateur, de « l’échangiste et du copartageant seront conservés & par l'inscription prise dans les soixante jours, à « compter de l'acte de vente, d'échange ou de dona- « tion, de partage ou de licitation, durant lequel « temps aucune hypothèque ne peut avoir lieu sur « l'immeuble grevé du privilège, au détriment du « créancier nanti de ce privilège.

« Le conservateur des hypothèques est tenu, sous « peine de tous dommages-intérèêts, de faire d'office « inscription des créances résultant des actes qui « donneront lieu aux privilèges ci-dessus indiqués, « et qui auront été présentés à la transcription ». Un regard jeté sur l’ancien texte révèle deux innovations essentielles, c'est à savoir : 1° que le privilège est conservé, désormais, par l'inscription et non par la transcription du titre; 20 que le délai imparti pour inscrire aux créanciers nantis du privilège est dans tous les cas le même et qu’il est de 60 jours. Reportons-nous, enfin, à l’article 11 du projet qui remplace l’article 6 de la loi de 1855 : nous constate. rons que le même souci de simplification et d'harmonie a présidé à sa rédaction. « Néanmoins, dit le second alinéa, le vendeur, coéchangiste ou donateur et le copartageant peuvent utilement inscrire les privilèges à eux conférés par les articles 2108 et 2109

du Code civil, dans les 6o jours (et non plus dans les 45 jours) de l'acte de vente, échange, donation ou partage, nonobstant toute transcription d'acte faire dans ce délai ».

Cette unification des délais est fort sage et n’appelle aucune critique..Ce ne serait, d’ailleurs, pas le lieu d’en faire. Nous n'avons exposé ces règles que pour en tirer des conséquences, au point de vue de la publicité du droit de résolution.

Le régime de conservation des privilèges du vendeur, du coéchangiste et du donateur étant le même, on peut formuler sans distinction au sujet du système de publicité qui consiste à solidariser le privilège et l'action résolutoire, les reproches que les partisans d’une publicité plus complète adressaient à l’article 7 de la loi de 1855.

Et d'abord, a-t-on-dit, tant que le délai n’en est pas expiré, l'inscription ne devient nécessaire à la conservation du privilège qu'après une nouvelle aliénation de l’immeuble ; l'acquéreur ne bénéficiera donc pas de la publicité du droit de résolution. Ce danger se trouve autant dire annulé par la disposition du nouvel article 2108 qui impose un délai pour l'inscription du privilège; il sera très rare qu’une seconde mutation se produise moins de soixante jours après la première. Auparavant, le privilège du vendeur subsistait, en dehors de toute publicité, aussi longtemps que l'immeuble affecté n'avait pas fait l'objet d’une revente transcrite.

En outre, l'action résolutoire survit au privilège lorsque, le débiteur étant décédé, sa succession est

déclarée vacante ou acceptée sous bénéfice d’inventaire (1). La doctrine et une partie de la jurisprudence ajoutent même er cas de faillite, sous} pré- ‘texte que la mas$e des créanciers ne peut pas être considérée comme « un tiers ayant acquis des droits sur l'immeuble », selon les térmes de l'ancien article 7. La nouvelle rédaction tranche le conflit; ilne s'aoit plus que de savoir si le privilège a, ou non, son CHE):

Cette publicité indirecte du droit de résolution du vendeur, de l'échangiste et du donateur est donc loin de pourvoir à la sécurité des tiers. Une mesure générale, visant tous les contrats synallagmatiques inimobiliers, et intercalée dans l’article 1 184, serait certainement beaucoup plus efficace.

I n’y a qu'un pas de la condition résolutoire tacite au rapport en nature. L'article 859 du Code civil dispose que le rapport « peut être exigé en nature toutes les fois que l'immeuble donné n'a pas été aliéné par le donataire, et s’il n’y a pas, dans la succession, d'immeubles de même nature valeur et bonté, dont on puisse former des lots à peu près égaux pour les autres cohéritiers ».

(1) Aubry et Rau, 4° édition, t. IIL, & 278.

(2) Le texte nouveau tranche une autre controverse du plus haut intérêt. L'article 7 de la loi de 1855 solidarisait avec le privilège « l'action résolutoire établie par l’arti-