T'RANSCRIPTION DES BAUX ET CESSIONS DE LOYERS

La lo: de 18535 ordonne, sous la sanction de l'inopposabilité, la transcription des baux de plus de dixhuit ans et des quittances ou cessions d'une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages non -cchus (1).

Ces actes sont nommément désignés par l’article 2 de la loi, parce que, seuls parmi les titres soumis à la publicité ils ne sont ni translatifs, ni constitutifs d’un droit réel. Le bail, en effet, ne confère au pre-

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neur qu'une créance personnelle à fin de jouissance correspondant à une obligation personnelle du bailleur.

Mais pourvu quil soit authentique ou qu'ilait date certaine, le bail's'attache à l'immeuble et le suit entre les mains de l'acquéreur, à qui l'article 1743 du Code civil enjoint de le respecter. C’est là une dérogation remarquable au principe selon lequel l’ayant-cause particulier ne succède point aux obligations personnelles de son auteur. On conçoit dès lors l'intérêt des tiers qui traitent avec le bailleur au sujet de l’immeuble, à connaître de pareilles conventions.

Un bail consenti dans des conditions normales ne constitue pas à vrai dire une diminution de la valeur de l'immeuble : ies loyers en représentent la jouissance, mais cette jouissance revêt ainsi une forme spéciale qui s'impose au propriétaire. Lors donc que celui-ci s’est lié pour une longue période, il a grevé sa propriété d'une véritable charge : il importe que les tiers en soient avertis.

La quittance ou cession de loyers anticipée porte une atteinte à la valeur de l'immeuble ; le propriétaire en a tiré d’un seul coup des fruits qui devaient s'échelonner pendant unlaps de temps plus ou moins. long et l'immeuble sera désormais comme improductif. L’acquéreur qui souffrirait de cet état de choses sans avoir pu le découvrir, serait victime d’une fraude qu'il appartient à la loi de publicité de rendre impossible.

Le législateur de 1855 cédait, d’ailleurs ,au vœu de

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plupart des Cours et des Facultés en faisant une place dans son œuvre aux baux à long terme et aux quittances anticipées. On ne pouvait ordonner la transcriptions de tous les baux ; « Il ne fallait pas, sous prétexte de protéger les tiers, entraver la libre administration des biens et l'exercice d'une faculté aussi utile au propriétaire ou au preneur que celle de donner ou de prendre un immeuble à baïilou à ferme » (1). Au reste, par le seul fait qu'un autre que le propriétaire occupe l'immeuble, l'existence du bail est entourée d’une certaine publicité. Enfin, la location et le fermage étant des moyens usuels de jouir d’un immeuble, l'acquéreur doit s'attendre à ce que l'immeuble qu'ilse propose d'acquérir, re soit pas susceptible immédiatement de jouissance en nature. Il faut, en cette matière, tenir un grand compte des usages. C’est pourquoi nous croyons inutile de publier tous les baux, comme l'ordonne la loi de Genève (2), ou même les baux de plus d’un an, comme le demandait,en 1841, la cour de Metz (3) et comme on le fait en Tunisie.

La question revient donc à distinguer le bail normal de celui quine l'est pas ; ce dernier seul doit être transcrit.

Or un bail de 18 ans est tout à fait exceptionnel;

(1) Poidebard, Répertoire Labori. Vo Transcription n°

(2) Article 7. De même l’Act Torrens et certaines lois ba-sées sur le Livre Foncier.

(3) Voir Martin du Nord,t. I, p. 255.

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il demeure cependant clandestin. On s'explique difficilement que le législateur ait fixé cette limite. Auteurs et praticiens demandent depuis longtemps qu’on l’abaisse. Notre projetla ramène à 12 ansetil faut avouer que'ce chiffre, qu'on retrouve dans Île projet notarial et dans l’avant-projet de la Commission du cadastre, ne se justifie pas beaucoup mieux. La limite naturelle eût été, selon nous, celle que le Code impose aux pouvoirs des administrateurs : l’usufruitier, le mari, le tuteur ne peuvent consentir des baux de plus de 9 années (1). Les baux de plus longue durée sont d'ailleurs très rares ; neuf ans, c'est incontestablement le bail normal ; l'opinion publique est bien fixée sur ce point ; en s’arrêtant à ce chiffre on avait l'avantage, sans soumettre beaucoup plus d’actes à la formalité, de n'introduire au- -cune confusion dans les esprits.

Telle est la solution adoptée en Belgique et en Italie. L'exemple de ces deux nations voisines, dont les institutions ont avec les nôtres tant de points communs, ne manque pas d'intérêt (2). Mais il est ‘plus curieux encore de rencontrer cette même limite -de neuf années dans la loi de publicité monégasque : le Code Civil de Monaco, promulgué le 25 octobre 1884, reproduit à peu près intégralement notre loi

(1) Articles 595 et 1429 du Code Civil. — C’est en se “ondant sur cette analogie que la Cour de Montpellier demandait, en 1841,la transcription des baux de plus de 9 ans. Voir Martin du Nord, t.I, p. 290,

(2) Voir Besson, op. cit. p. 159 — Magnin op. cit., p. 76 — Michel: Publicité des droits réels immobiliers p. 213.

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de 1855 (1);,0on netrouve dans sa version qu'une différence notable, qui est la suivante : les baux de plus de neuf ans sont soumis à la transcription. L'exenple paraîtra de peu de poids si l’on ne considère que l'étendue de la Principauté, mais l'on doit regarder cette rectification de notre texte comme la conclusion d’une expérience de trente années (2).

Le projet du Comité des Notaires et le projet Darlan visaient Îles baux excédents 12 années soit par leur terme originaire, soit par l'effet d'un renouvellement. La Commission sénatoriale a fait disparaitre cette précision sans qu'on trouve aucune explication a ce sujet dans les travaux préparatoires. Elle tranchait cependant une controverse fort vive : « ja controverse élevée, dit M. Darlan, sur la question de savoir si le cumul de baux successifs individuellement exempts de a transcription rend ou non . nécessaire l’accomplissement de la formalité ». Voilà un bailleur qui consent à son locataire un baïl de dix ans, puis signe bientôt après un second bail de même durée pour faire suite au premier. Pourra-t-1il opposer pour le tout cette double convention sans avoir trans-

(1) Livre III. Titre XIV.

(2) Le Congès de la propriété immobilière tenu à Rouen en octobre 1896, émit un vœu tendant à imposer l'obligation de transcrire les baux supérieurs à une durée de neuf ans. (Circulaires et mémoires du Comité des notaires des départements, t. XI], p. 470). — Tel était aussi, en 184r, le désir exposé par la Cour de Riom (Martin du Nord op. cit.t.lI, pr002

crit ? La très grande majorité des auteurs le pense (1). Il faut bien avouer que le cas se présente rarement en pratique; mais il suffit qu'il y ait là un moyen de fraude, pour que la toi de publicité cherche à le rendre impraticable ; elle est impardonnable de ne pas le faire lorsque deux mots de plus y pourvoiraient.

Quant à la sanction, il n'y avait rien à y changer ; le projet ne fait que substituer un chiffre à un autre. Comme sous l'empire de la loi de 1855, les baux à long terme non transcrits ne sont pas sans valeur au regard des tiers, mais ils ne peuvent jamais leur être opposés pour une période de plus de 12 années. Ici encore nous préférons la rédaction de M. Darlan parce que plus claire: « Les baux excédant douze années non transcrits ne peuvent leur être opposés que pour le temps restant à courir de la période de douze années commencée » (2).

(1) Cf, Laurent, t. 29, n°117. — Verdier, t. 1, n° 252.— Flandin, t. 1, n° 502. — Dalloz, Ve Transcription, ne 331.— Contra : Mourlon, t. 1, n° 144.

(2) Telle est généralement l'interprétation qu'on donne à l'article 3,20 de la loi de 1855, par analogie avec l’article 1429 relatif aux baux que le mari seul a faits des biens de sa femme ; mais il faut avouer que le texte prête aussi bien à l'interprétation selon laquelle la période de 18 ou de 12 ans pour laquelle un bail plus long reste opposable à l'acquéreur sans être transcrit, commence à courir du jour de la vente. Cf. Rivière et Huguet, Questions sur la transcription n° 232. Dans le premier sens Verdier, t. 1, n° 410. — Flandin, t. 2, n° 1267. — Aubry et Rau, 4° édition, t. 2, $ 174.

Les auteurs du projet ne méritent, au contraire que des éloges en ce qui touche aux quittances et cessions anticipées : ils ordonnent de trancrire tout acte ou jugement constatant quittance ou cession d’une somme équivalente à une année de loyer ou fermage non échu. Cette réforme était unanimement demandée ; tous les projets la contiennent.

Mais de plus notre article 3 donne la solution d'un problème pratique du plus haut intérêt concernant la sanction de cette publicité ; la loi de 1855 étant muette à cet égard, on admettait généralement (1) qu'une quittance ou cession anticipée non transcrite était nulle pour le tout aux yeux du tiers etne pouvait lui être opposée, même pour moins de trois années (2). Cette interprétation rigoureuse valait au fermier de payer deux fois fort injustement. Le nouveau texte déclare que les quittances ou cessions anticipées ne pourront être opposées « pour une somme supérieure à une année de loyer ou fermage

(1) Cf. Flandin, t. r, n° 333. — Laurent, t. 29, n° 1109. — Verdier, t; 1; n° 264, etc.

(2) Nous devons mentionner cependant un jugement rendu par le Tribunal civil de Bordeaux le 11 décembre 1907 (Rec. Bordeaux 1908, 2, 53. — Répertoire universel de la Gazette du Palais, 2° semestre 1908 p. 104) lequel pose eñ principe que la cession de loyers sans limite de durée transcrite postérieurement aux droits des créanciers hypothécaires ou privilégiés ne leur est opposable que pour une période inférieure à trois ans.

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hon échu »; la question se trouve ainsi vidée et l'équité satisfaite.

$ 2. — AUTRES MODIFICATIONS APPORTÉES A LA LOI DE 1855 EN CE QUI CONCERNE LES ACTES SOUMIS A LA ‘PUBLICITÉ.

En dehors des innovations relatives aux formes de la transcription et aux droits fiscaux, qui méritent une étude spéciale, nous n'avons plus à signaler que quelques modifications de détail apportées au texte de la loi de 1855.

Nous avons indiqué, à propos des actions résolutoires, les règles nouvelles qui touchent à la conservaiion de certains privilèges immobiliers. Notre sujet ne comporte pas de plus amples renseignements sur ce point. |

On remarquera l'introduction, dans les articles 1 et 2, des mots « à titre gratuit ou onéreux. » Les auteurs du projet ont voulu, par là, réunir dans le même texte les dispositions du Code civil concernant les donations et celles de la loi de 1855, qui vise les actes translatifs ou constitutifs des droits réels à titre onéreux ; on ne saurait blâmer ce souci de mettre plus d'harmonie dans la loi, mais on ne peut manquer de s’apercevoir que l'addition est,en ce qui concerne l’article rer, de bien minime importance ; l'article 16 du projet réserve formellement, en effet, les règles du Code. « Il n'est point dérogé, dit-il, aux dispositions du Code civil relatives à la transcription

des actes portant donation ou contenant des dispositions à charge de rendre ; elles continueront à recevoir leur exécution » (1). Il y a donc double emploi. Cette même addition revêt, au contraire, une très grande utilité dans l’article 2. Elle tranche une controverse et comble une lacune ; les actes énumérés par cet article, lorsqu'ils sont à titre gratuit, ne sont soumis à la publicité ni par l’article 939 du Code, ni par la loi de 1855, puisqu'on admet généralement qu’elle ne vise que les contrats onéreux. Le doute ne sera plus permis avec le nouveau texte.

Deux petits mots se sont glissés aussi dans l’article 8 de la loi de 1855 (article 13 du projet). On les notera au passage : « Si la veuve, le mineur devenu majeur, l'interdit relevé d'interdiction, leurs héritiers ou ayants-cause, même mineurs, n'ont pas pris inscription dans l’année qui suit la dissolution du mariage ou la cessation de la tutelle, leur hypothèque ne date à l’égard des tiers que du jour des inscriptions prises ultérieurement ».

Puis un alinéa nouveau est ajouté à cet article, que rendait nécessaire la loi du 18 avril 1886 : « En ce qui concerne Ja femme divorcée, ses héritiers ou ayants-cause, ledit délai court du jour de la transcription du jugement ou de l’arrêt de divorce sur les registres de l’état civil ».

Ce dernier paragraphe ne présente pas de difficul-

(1) La rédaction de cet article, qui contient deux fois le mot « dispositions » dans des sens différents, n'est pas neureuse.

tés. Quant aux deux mots qui visent les héritiers ou ayants-cause mineurs du bénéficiaire de l'hypotheque légale, ils tranchent une question sur laquelle hésitait la.jurisprudence. « Des cours importantes, Toulouse et Lyon, dit M. Violette (1), ont jugé, contre la Cour de Cassation; que le délai d’un an était suspendu par la minorité, mais une sous-controverse se produit pour le cas où Îles enfants mineurs sont sous la tutelle de leur père ». I n’y a plus d’hésitation possible avec le nouveau texte.

On observera ici un indice de cette tendance, que nous avons déjà indiquée, à restreindre la portée des hypothèques occultes. Nous n'avons fait que signaler la chose à propos de l’économie générale du projet et des idées directrices de la réforme, parce que les hypothèques restent en dehors du sujet particulier de notre étude ; on peut même s'étonner, puisque Île projet de loi contient un chapitre entier sur les hypothèques, de voir figurer à cette place l’article que nous venons de reproduire. On peut en dire autant de tout l’article suivant qui concerne la cession par la femme de son hypothèque légale, la dénonciation ou la subrogation à cette hypothèque (2). Ces deux articles avaient été, pour ainsi dire, accrochés à la loi de 1855, qui n’établit aucune division entre les règles de la transcription proprement dite

(1) Rapport, p. 66.

(2) C’est dans cet article que se trouve l'alinéa nouveau ordonnant la production du contrat de mariage, que nous avons étudié à propos des incapacités,

et la matière des privilèges et des hypothèques. Dans une loi générale et bien ordonnée sur la réforme hypothécaire, il eût été naturel de les faire passer au chapitre IT

Par contre, nous devons nous reporter à ce chapitre III pour découvrir une disposition qui rentre dans le cadre de notre étude. Ce sont les deux derniers alinéas de l’article 23, lequel a trait à la purge des hypothèques légales:

« Les pièces constatant l’accomplissement des for- « malités de purge des hypothèques légales seront, « dans le mois qui suivra, présentées au bureau des « hypothèques. |

« Le Conservateur en fera mention en marge de la « transcription de l’acte constatant la mutation de « l'immeuble sur lequel a porté la purge ».

Ces deux alinéas, introduits dans le texte du projet par un amendement de MM. Lintilhac et Guillier, constituent une très heureuse innovation. Ainsi que l'a dit M. Guillier au Sénat, la purge des hypotheques occultes ne laisse souvent pas de trace ; aucun officier ministériel n’est chargé de diriger cette procédure, que les parties peuvent surveiller ellesmêmes , le dépôt des pièces aux minutes d’un notaire n'est pas toujours effectué ; si bien que le Conservateur des hypothèques continue de faire figurer dans les états d'inscriptions toutes les hypothèques légales inscrites ou dans le bénéfice desquelles des tiers ont été subrogés depuis l’aliénation, malgré l’accomplissement de la purge. Cette sorte d'irrégularité disparaîtra grâce à la mention prescrite par le nouveau