MÉTHODES ET PROCÉDÉS

A.— Formes actuelles de la transcription

En dressant, dans la première partie de cette étude, le tableau des critiques qu’on peut adresser à la loi de 1855, nous avons résumé en quelques lignes le procès fait à la forme même de la transcription. Quoi de plus primitif et de plus suranné, dit-on, que cette copie intégrale des actes sur des in-folio qui s'entassent à plaisir dans les conservations ? Que de travail inutile et de lenteurs dans les formalités ! Le public n’a pas besoin de trouver au bureau des hypothèques la reproduction complète d'actes, parmi lesquels un grand nombre sont conser-

QU

vés aux minutes des notaires et dont beaucoup de clauses lui sont inutiles à connaître. Faut-il, pour enseigner aux tiers l'origine ou les altérations du droit qui les,intéresse, leur imposer l'attente et les frais que nécessitera le relevé de toutes ces écritures ?

Et nous ne parlons pas, à dessein, du caractère « personnel » de notre publicité. Il est hors de question. Des raisons plus haut énumérées interdisent pour longtemps encore l'espoir de créer en France une publicité réelle. Mais la transcription telle qu’elle est pratiquée pourrait bien n'être pas lidéal du genre.

On s'en convaincra, si l’on veut examiner de près le fonctionnement d'une Conservation. Il faudra même entrer dans quelques détails:

Le Conservateur transcrit intéoralement les actes dans l’ordre où on les lui présente. L'instruction du 24 novembre 1855 lui prescrit de faire mention de la formalité sur le titre même ; c'est donc l'expédition de lacte authentique ou l'un des originaux de la convention sous seings privés qu'on doit lui remettre (1). Il est admis toutefois que la transcription d’une simple copie produirait son effet (2), mais le procédé serait incorrect et le Conservateur s'y plierait difficilement. Il refusera, en tout cas, de transcrire un extrait analytique. L’extrait littéral n’est lui-même admis que dans des conditions bien

(1) Instruction de la Régie du 24 novembre 1855. Dalloz, v® Privilège et Hypothèques, n° 2718, (2) Flandin, t. 1, n. 795 et 706,

rie déterminées ; aux termes de l'instruction qui vient d'être rappelée, l’on ne doit rien retrancher del’acte, à moins qu'il ne contienne des clauses absolument étrangères à la transaction immobilière dont s’agit. Un échange, par exemple, sera reproduit de bout en bout, bien qu'il renferme deux aliénations, parce que l'une est la cause de l’autre ; lorsque des immeubles seront adjugés par lots, chaque sentence d’adjudication pourra être transcrite à part, mais le cahier des charges sera copié textuellement chaque fois. Au contraire, d'un contrat de mariage contenant un ameublissement ou d’un partage avec constitution de servitudes, on n'extraira, pour les transcrire, que les clauses relatives à [a stipulation qui doit être publiée. Enfin — exemple typique — la loi du 23 octobre 1884, qui diminue les frais des petites ventes judiciaires,enjoint au greffier de délivrer «un extrait suffisant pour la transcription » (article 4, $3), mais on a toujours considéré que c'était là une mesure exceptionnelle et qu'il ne pouvait s'agir que d'un extrait littéral.

Toute transcription comporte donc un gros travail matériel et suppose un temps assez considérable. Si l'on songe que le registre ne peut être divisé entre les commis, on s’apercevra sans peine qu’il est impossible au Conservateur d'opérer la transcription des pièces à mesure qu'on les lui soumet. Aussi les porte-t.il, à tour de rôle, sur un registre de dépôt tenu double et délivre-t-il au requérant une reconnaissance indiquant le numéro d'ordre de dé-

pôts (1). La copie se fait ensuite à loisir. Puis elle est mentionnée brièvement avec indication de la date et du numéro d'ordre au répertoire des comptes individuels sous le nom de l'intéressé. Comme ces comptes sont ouverts aux propriétaires de l'arrondissement, au fur et à mesure des actes qu’ils paSsent, on a dû créer en outre, pour permettre les recherches, une table alphabétique et un registre indicateur des noms patronymiques (2). On ne peut pas dire que ce soit simple ! Faire une recherche à travers ce fatras n’est pas à la portée du premier venu. Aussi, l'accès des registres n'est-il pas ouvert au public. Il est d’autant plus long et plus malaisé de s'y reconnaître que les inscriptions d'hypothèques, les transcriptions de saisies sont portées sur d’autres registres que les donations et les ventes, le tout compliqué de mentions marginales concernant les actes et jugements de main-levée ou de résolution.

Ici apparaît bien la supériorité d'un régime de publicité basé sur la terre et groupant autour de l'immeuble toutes les formalités qui l'intéressent, Pour peu quele cadastre soit minutieux et complet, les parcelles prises pour unités restent identiques à ellesmêmes et font chacune l’objet d’un compte qui ne s'interrompt point au changement de propriétaire; les tables de recherches demeurent invariables, au

(1) Article 2200 Code civil. Cette reconnaissance, en fait, est rarement délivrée.

(2) Circulaire du 24 Germinal an VIT. Instruction du 24 novembre 1855,

lieu qu'elles se modifient, chez nous, à chaque mutation. La publicité personnelle ne permet pas de rassembler, sur le même folio, les actes qui touchent à un même immeuble; comme les personnes se succèdent dans une suite impossible à prévoir, elle n’autorise pas d’autre classification que l’ordre chronologique.

C’est pourquoi lorsqu'on veut obtenir un renseignement du Conservateur, il ne suffit pas de fui indiquer l'immeuble, il faut lui faire connaître le nom du dernier propriétaire ou de l'un de ses prédécesseurs. S'il s’agit de fouiller tout le passé de l'immeuble, le Conservateur remonte alors de transcription en transcription, jusqu'à ce qu'il se voit arrêté parce qu'une mutation est demeurée clandestine.

Le Conservateur limite ou étend ses recherches selon la demande. Il ne donne pas de renseignements oraux, mais délivre des certificats de non-transcription ou des états de transcriptions. L'état est spécial ou généra!; 1l n’est autre que la copie des transcriptions opérées sur le registre. La loi de 1855 substitue le mot éfat au mot copie employé par l’article 2.196 du Code civil ; on en a voulu déduire que le Conservateur pourrait ne donner aux requérants qu'une analyse des actes transcrits (1). L'administration n’admet pas ce système, sinon à titre tout à fait exceptionnel. C’est seulement quant il en est expressément requis et qu'il n'y voit aucun danger pour sa responsabilité que le Conservateur peut délivrer un

(r) Laurent, vol. 31, n° 582. — Flandin, 2, n. 1287-1292.

extrait succinct (1). En pratique, très peu y consentent. — D'autre part, il n'existe pas de certificat de transcription ; ni la loi de 1855, nile tarif n'en prévoient. Il faut donc se résigner à attendre la copie intégrale des actes qu'on veut connaitre.

Inutile de dire,que l’on attend parfois assez longtemps. Lorsqu'ils sont pressés, les notaires dermandent qu'on leur indique provisoirement le résultat de la «recherche ». Le Conservateur leur donne, sous toutes réserves, une réponse verbale qui, d’ailleurs, est souvent démentie par l’état. Tout cela demande du temps, tout cela occasionne des frais, etces états sans blancs et sans alinéas sont parfois si longs et si obscurs queles simples mortels ont toutes les peines du monde à s'y retrouver.

On ne saurait, au surplus, s'en prendre au Conservateur de la lenteur des formalités. [1 n’est que de voir l’organisation qui vient d'être décrite pour s’en tenir convaincu. Nous aurons à revenir sur le rôle du Conservateur; nous nous bornerons à constater pour l'instant que, dans toute conservation, sa besogne matérielle est considérable et que la surveillance de ce travail suffit à absorber la plus grande partie d’un tempsqu’'il pourrait peut-être plusutilementemployer.

B. — Jnnoyvations du projet de loi

L'article 8 du nouveau projet de loi apporte en cette matière deux innovations de valeur très iné-

(1) Solution du 10 septembre 1866. Journal de l’Enregistrement, n° 20.266.

— gale. Il consacre expressément la transcription par extraits littéraux des actes authentiques et administratifs, et il autorise le simple dépôt des actes énumérés dans l’article 4. Chacun de ces deux points vaut qu'on s y arrête.

Dans l’état actuel des choses, l'encombrement des conservations est si rapide, qu'on y a vu un obstacle à soumettre de nouveaux actes à la publicité. L’importance des intérêts en jeu a triomphé de ces difficultés purement pratiques, mais on a compris que toute extension de la publicité devrait entrainer une réforme des procédés employés jusqu’à ce jour. Tous les auteurs de projets se sont préoccupés du remaniement des méthodes de la transcription. La Commission sénatoriale s'est montrée, comme toujours, timide et hésitante. Ce qu'elle donne d’une main, elle le reprend de l’autre; le système du simple dépôt, tant prôné par M. Thézard, et décrit dans la seconde partie de notre article, va tout-à-fait à l’encontre du but qu'il fallait poursuivre.

Le système de l'extrait littéral mérite au contraire toutes les sympathies. Nous verrons S'il n’y aurait pas lieu d'en tirer un parti meilleur.

Le choix des méthodes de publicité n'est pas très étendu. Il fallait se déterminer d’abord pour l'inscription ou pour la transcription. Les partisans du Livre foncier se proclament les champions résolus de la première ; le Sénat est demeuré fidèle à la seconde. M. Darlan balançait entre les deux et, finalement, octroyait aux parties le droit d'opter, du

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moins lorsqu'il s'agissait d’un acte authentique. Son projet décide, en effet, que la transcription s'opère :

10 Par le dépôt, soit d'un extrait analytique ou littéral de l'acte notarié, du jugement ou de l’acte administratif contenant les noms, prénoms, qualités et domicile des parties, la désignation des immeubles, les prix ou les soultes, les charges avec leur évaluation, les servitudes et les stipulations restrictives, soit d’un original de l'acte sous seings privés, soit d’un extrait du testament ou d'un extrait certifié de la déclaration de mutation par décès.

20 Par la mention sur le registre du Conservateur du contenu de l'extrait ou de l'original. |

Il ne faut pas se faire illusion sur la portée de ces derniers mots. Armé d’un pareil article, bien qu'il parle d'une simple « mention sur le registre », Île Conservateur ne se risquerait pas à faire lui-même des coupures au texte à publier ; il relèverait mot pour mot l'extrait littéral ou analytique ou l'original à lui présenté. Ce serait donc bien au gré des requérants une inscription ou une transcription, du moins pour les actes authentiques. Mais on voit qu'il n'est nullement question de présenter au Conservateur une expédition complète et de la faire intégralement transcrire.

Le projet primitif de M. Thézard ne comportait aucune modification des formes de la transcription. C’est donc sur le texte de M. Darlan qu'eut à délibérer la Commission sénatoriale qui, pendant sept ans, examina les deux projets.

Lorsque M. Thézard déposa son rapport en 1904,

ne

le texte avait recu les modifications suivantes : Les requérants pouvaient présenter, soit une expédition, soit un extrait analytique ou littéral de l'acte authentique. Quant au Conservateur, il devait non pas « faire mention », mais assurer la « copie intégrale », sur le registre, du contenu de l'expédition, de l'extrait ou de l'original.

La faculté de produire un extrait analytique et, par conséquent, de requérir une #nscription, subsistait encore. Elle disparut, presque sans qu’on y prit garde, au cours des travaux ultérieurs de la Commission. Dans son rapport supplémentaire, M. Girard cite un amendement de M. Legrand qui tend à supprimer l'extrait analytique, et il ajoute que la Commission s'y rallie parce qu'une analyse faite avec plus ou moins de soin « donne moins de sûreté aux parties que l'extrait littéral » (1).

Faut-il regretter qu’on ait renoncé à l'inscription ? Elle a des avantages incontestables dont le principal est la brièveté : les registres sont moins rapidement encombrés, les états sont moins longs et partant plus clairs. bille ne va pas sans quelques dangers.

Üne inscription peut, à condition d'être bien faite,

(1) Rapport supplémentaire de M. Girard Sénat, 1907, document n° 158, p. 24. On trouvera annexé à ce rapportun tableau comparatif des différents états du texte proposé par la Commission.

contenir toutes les mentions utiles, sous une forme: très brève et dans un ordre à peu près fixe; il est hors de doute que ce sont là autant de qualités d'où. résulteraient plus de clarté dans les registres, plus de rapidité dans l'exécution des formalités, plus de commodité dans les recherches, et une économie notable, tant pour le conservateur que pour lepublic.

La difficulté est de garantir la bonne rédaction des bordereaux. Nous essayerons de passer en revue: les différents moyens qui s'offrent au législa — teur.

Prenons d’abord les actes authentiques. Nous avons ici une base de discussion. Les hypothèques, ainsi que certains privilèges immobiliers, font l'objet d’une inscription.

Voicicommentles choses sepassenten matière d'hypothèques. Le notaire qui a reçu l’acte, ou l'avoué qui a obtenu le jugement présentent au conservateur un bordereau rédigé en double exemplaire et contenant les mentions énumérées par l'article 2148. Ce: document qui z'est pas signé, n'a aucune valeur par lui-même. Aussi, le même article prescrit-il d'y joindre « l'original en brevet ou une expédition authentique du jugement ou de l'acte qui donne naissance à. l'hypothèque ». C'est donc le titre lui-même qu'il faut montrer au conservateur, non pas pour qu'il contrôle la rédaction du bordereau, mais afin seule-ment qu'il s'assure de l'existence du contrat ou de la sentence. Sa responsabilité ne: va. pas au-delà; le-

oh.

bordereau peut être entaché d’erfeurs ou d’omissions, il le reproduira tel quel (1).

On doit reconnaitre que les bordereaux sont confectionnés d'ordinaire avec le soin le plus scrupuleux; la validité de l'inscription en dépend; la responsabilité de l'officier ministériel est lourdement engagée. La publicité d’une vente, d’une donation, d’un échange ou d’un partage (dans notre système) peut varantir des intérêts tout aussi considérables. Si, pour arriver à cette publicité, l'officier ministériel a mission de rédiger un bordereau, il y mettra évidemment tout son zèle, mais 1l faut avouer que son rôle sera plus délicat qu'en matière d’hypothèques.

En effet, le contrat constitutif d'hypothèques fait immédiatement l’objet d’une inscription sans laquelle il serait incomplet ; il est toujours conçu suivant le même plan et n’est pas susceptible de modalités très différentes. Au contraire, une vente peut n'être publiée qu'assez longtemps après la date du contrat ; les conditions en peuvent être variées à l'infini; ces clauses que le projet appelle des « stipulations restrictives » peuvent être fort nombreuses et soulever des questions d'interprétation, surtout lorsqu'un certain temps s’est écoulé depuis l’acte. D'où un double danger pour le rédacteur du bordereau : danger

(1) L'article 2150 prescrit au Conservateur de « faire mention » du contenu du Bordereau, mais il le copie textuellement ; l'interprétation donnée à l’article par l'administration est formelle ; aussi les inscriptions, celles du Crédit Foncier notamment, sont-elles parfois très Iñnngues.

Ro

d’omission, danger de fausse interprétation. Ce dernier péril menacera les tiers eux-mêmes, lorsqu'il prendront connaissance de l'inscription. Une formule trop concise ou légèrement impropre peut les

induire en erreur. En vue de parer à ce dernier inconvénient de

l'analyse, les partisans du Livre foncier et de la force probante demandent que le bordereau soit signé des parties et certifié par l'officier ministériel. Il acquerrait ainsi une valeur intrinsèque qu'il n’a certainement pas à l'heure actuelle, mais qui n’ajouterait pas grand chose à la garantie des parties et des tiers. Cette garantie ne peut reposer que dans la conscience et le zèle des rédacteurs du bordereau. Elle serait suffisante, malgré la difficulté, lorsque ces rédacteurs seraient des officiers ministériels (1).

(1) Ces exigences se comprennent fort bien dans un système de Livre foncier; l'inscription est alors un titre véritable qui fait foi à l'égard de tout le monde ; il est naturel qu’on exige la forme authentique du bordereau et la signature du titulaire du droit. Voici le schéma de la formule employée en Alsace-Lorraine:

« Extrait de l’acte de vente dressé le... par M... notaire Élore

« X... a transféré par vente à Y... la propriété de l’immeuble ci-dessous désigné.

« Suit la désignation.

« Le prix de vente est de... marks, dont 500 payés comptant, le reste payable... avec intérêt à 5 c/o.

Pour extrait conforme (signature du notaire).

« Il est requis inscription du droit de propriété au nom de l'acheteur et du privilège du vendeur (date et signature) ».