V. Anh. de Lèg. Etrangère, t°XXT,"p

Mais que dire des actes sous seings privés ?

Un point est d’abord évident, c’est qu'on ne peut abandonner aux parties la confection de l'extrait analytique à inscrire. Plusieurs solutions se présentent à l'esprit: écarter les actes sous seings privés de Îa transcription ou, au contraire, les transcrire intégralement; ce sont les mesures extrêmes. On pourrait encore exiger qu'ils fussent reconnus par devant notaire ou en justice; dans lequel cas, le notaire et le greffier seraient chargés de la rédaction du bordereau ; ou enfin confier au Conservateur lui-même le soin d'extraire la substance de l'acte.

Ce dernier système est celui de M. Besson.Il ne rencontrera, parmi les praticiens, que des ennemis. Comment donner au Conservateur unetellebesogne? Il aurait à lui seul autant de bordereaux à faire que tous les notaires de l’arrondissement réunis et, s'il peut s’entourer facilement des copistes nécessaires à l'expédition d’un gros travail matériel, il lui est, par contre, impossible d'avoir sous la main un grand nombre de commis capables d'un travail aussi

délicat (1).

(1) Chose curieuse, le projet gouvernemental de 1853 (art. 3) comportait l'inscription des droits réels et chargeait les Conservateurs de la confection de l'extrait. Cette innovation fut repoussée par la Commission législative sous prétexte que les clauses d'un contrat, s’interprétant les unes par les autres, forment un tout indivisible ; que la rédaction de l'extrait par le Conservateur prendrait autant de temps et nécessiterait autant de frais que la transcription ordinaire et qu’en outre elle engagerait sa responsabilité dans tels

Les praticiens, au contraire,ne verraient pas sans plaisir la publicité interdite aux actes sous seings privés. Les inconvénients de ces sortes d'actes ne leur sont que trop ‘connus. La loi Alsacienne-Lorraine du 24 juillet 1889 les proscrit d’une manière absolue.

Voici comment s'exprime, à ce sujet, M.J.Challamel (1) : « Outre la publicité qui est ainsi procurée d'une façon certaine, les avantages de cette prescription légale sont évidents. Les actes sous seings privés, rédigés le plus souvent par des intermédiaires qui ne possèdent ni la capacité, ni, quelquefois, la moralité suffisante, sont remplis d'erreurs de tous genres ; ils indiquent rarement tout ce qu'il serait nécessaire de connaître, l'etat-civil et la qualité des parties, l’origine de propriété de l'immeuble, sa contenance exacte, ses limites. Les actes notariés sont, ordinairement, plus complets et la minute de ces actes ne court pas les mêmes chances de perte ou d’altération ». Le fait est qu’au bout de quelques vingt ans, il devient presqu'impossible de mettre la main sur un acte sous seings privés. Toutes ces cri-

périls, que l'Etat ne trouverait personne à qui confier de semblables fonctions. Le Corps Législatif et le Conseil d'Etat lui-même (bien qu’il eût approuvé le projet) se rallièrent à ces avis. Les mêmes arguments conservent toute leur valeur aujourd’hui. Ils sont même plus décisifs à mesure que s'accroît le nombre des actes à publier.

(1) Annuaire de Législation étrangère, t. XIX, p.

RS ve tiques sont parfaitement fondées et suflisent à per- -dre la cause de ces actes (1).

Que reste-t-il pour leur défense ? La question d’é- -conomie pour les parties? Quelques membres de la délégation d'Alsace l'ont opposée au gouvernement et ont demandé qu'il fût fait exception pour les petits

(1) Citons encore ces quelques lignes de M. Paul Magnin (Etude sur la Publicité des transmissions de droits immobiliers et les Livres fonciers, p. 65): « Tous les auteurs s'accordent à mettre en lumière les inconvénients des actes sous seings privés ; dès 1841,la Cour de Montpellier observait déjà qu'ils engendraient en notre matière la presque totalité des procès. Fréquemment rédigés par les intermédiaires les moins scrupuleux, ils renferment “une foule de causes de nullité, tenant à l’inaliénabilité de la chose vendue ou à l'incapacité des parties. C’est à leur faveur qu'on élude le plus volontiers les dispositions ‘protrectrices de la loi. Souvent aussi les noms des contractants y sont mal orthographiés, les prénoms disposés dans un ordre qui n'est pas celui des actes de l'état-civil ; les renvois n'y sont pas approuvés ; les ratures, les antidates s’y opèrent en toute facilité. Les régions où leur usage est le plus répandu, sont celles où la transmission de la propriété est le plus dépourvue de certitude. On peut citer comme exemple un grand nombre de départements de l'Est où la terre est très morcelée : des titres sous seings privés non transcrits, à peine enregistrés, y constatent seuls les petites ventes. Dans ces conditions il est impossible aux propriétaires de trouver le moindre crédit et la facilité avec laquelle ces actes se dérobent à la transcription est aussi funeste aux intérêts des particuliers qu'à ceux du Trésor. Le Crédit Foncier, auquel on reproche de n’apporter aucun secours à l’agriculture, s’est trouvé fréquemment arrêté malgré la meilleure volonté .du monde devant cette absence de titres satisfaisants qui est l’un des maux les plus sensibles de la propriété foncière ».

immeubles. Cette exception aurait eu une portée considérable, les petites transactions étant de beaucoup les plus nombreuses. Le législateur se contenta de réduire au strict minimum les frais de l’acte notarié ; toute une section de la loi (açt. 28 à 32) est consacrée aux droits de timbre et d'enregistrement et aux honoraires des notaires. L'abaissement des tarifs est tel que les frais d’un acte authentique concernant les immeubles de minime importance sont moins élevés que n’était jadis le coût d’un acte sous seings privés (1). Si l’on veut bien réfléchir que ces actes sont très rarement rédigés par les parties elles-mèémes et qu’à côté des droits de timbre et d'enregistrement, les contractants payent souvent des honoraires plus élevés que ceux qu'ils devraient à un officier ministériel, même avec les tarifs actuels, on s’expliquera sans peine la popularité d’une telle réforme.

Prétendra-t-on que la règle de la solennité viole la liberté des conventions ? La violation ne serait pas plus choquante en matière de vente, d'échange ou de partage qu'en matière de donation ou d’hypothèque, les parties pourront toujours s'engager l'une envers l’autre par convention verbale, mais elles devront ensuite, dans un intérêt d'ordre public et de crédit général, réaliser l’acte en la forme voulue.

Il n’y a donc aucune raison, si l’on va au fond des choses, d'accorder dans l'avenir aux actes sous seings

(1) Commentaire de M. Challamel, docteur endroit, avocat à Paris, dans l'Annuaire de Législation étrangère,t.XIX, pH00:

privés Îa faveur dont ils bénéficient actuellement. Les coutumes de nantissement exigeaient l’authenticité des actes : la loi du 9 Messidor an III, celle des déclarations foncières. On en est venu depuis à des conceptions qu'on croit plus démocratiques. Le crédit dont jouissent depuis un siècle les actes sous signature privée ne repose en réalité que sur des: illusions. Mais on ne transforme pas du jour au lendemain la mentalité des masses, on ne détruit pas d’un seul coup des illusions si bien ancrées. Les actes sous seings privés ont donc grande chance d’avoir la vie sauve. On ne pourra les écarter qu’à la faveur d’une transformation radicale de notre régime de publicité, d'une organisation de livres terriers par exemple.

Cependant, la commission du cadastre elle-même, quoique portée aux réformes les plus audacieuses, n’a pas voté la proscription de ces conventions dénuées d'authenticité. Mais elle a soumis leur publicité à un contrôle très sévère de la part du Conservateur. Nous aurons à revenir sur cette méthode.

M. de Belleyme avait posé très nettement les termes de la question dans son rapport au Corps Législatif. Il faisait judicieusement ressortir tous les dangers de l'acte sous seings privés, mais concluait de lui-même qu'en supprimer l'usage serait produire une grave perturbation dans les habitudes et qu’il n'était point nécessaire de se résoudre à cette extrémité pour assurer l'effet de la transcription. « Le but de la transcription est qu'aucun acte ne puisse être opposé aux tiers s'ils n’ont pu le con-

naitre; ce but est atteintavec l'actesous seingsprivés aussi bien qu'avec l'acte authentique » (1). Le Corps Lépgislatif suivit docilement son rapporteur ; de quoi l’on ne saurait être surpris. L'acte sous seings privés ne présente pas, en effet, d'inconvénient spécial au point de vue de la publicité dans le système de la transcription intégrale (2). Nous avons montré que le système de l'inscription lui est, au contraire, inappticable. Mais, à supposer qu’on substitue l’inscription à la transcription, pourra-t-on profiter de ce changement pour attenter à l'usage des sousseings privés ? La perturbation produite dans les habitudes serait plus grave aujourd’hui qu'en 1855, parce que ces habitudes ont poussé des racines plus profondes.

Le Comité des Notaires des départements a cru lever tous les obstacles en exigeant que les actes sous seings privés fussent reconnus devant notaire ou en justice. Moyennant cette reconnaissance, la convention privée est publiée de la même manière quel'acte notarié; on en présente au Conservateur la copie authentique en y joignant deux bordereaux d'inscription (3). Nous avouons ne pas bien saisir le mécanisme de cet article; qu'est-ce au juste que cette reconnaissance ? S'agit-il, par exemple, du simple dépôt chez un notaire? Alors, de deux choses l’une:

(1) Rapport de M. de Belleyme, reproduit dans le Traité de la Transcription de Mourlon, tome 1, p. XXXIII.

(2) Cependant la Belgique (art. 2 de la loi de 1851)ne les admet que s’ils sont reconnus en justice ou devant notaire. * (3) Projet du Comité des Notaires des départements, art. 2.

En

“ou bien le notaire doit accepter aveuglément le dépôt et les tiers ne se trouvent garantis que contre la perte ou la destruction de l'écrit, car un acte faux ou avec des suppositions de signatures peut aussi bien être déposé que transcrit directement au bureau des hypothèques; ou bienle notaire est chargé, dans une mesure quelconque, d'examiner et de rectifier l'acte et mieux vaudrait dire catégoriquement qu'il sera converti en acte authentique. Le rôle du juge de paix est plus mystérieux encore. Garantira-t-1l la signature de parties qui lui sont inconnues ? Et l'on ne voit pas dans tout cela qui rédigera le bordereau analytique. L’officier ministériel ne s’en chargera qu'à condition de vérifier l'acte et d'en prendre la responsabilité. On aura alors une véritable « authentication » de l'acte, et l’on ne distingue pas clairement l'intérêt qu'il peut y avoir à déguiser ainsi la règle de solennité. Quant au juge de paix, on a quelque peine à s’imaginer qu'il puisse remplir ce rôle (1).

Donc, si le législateur ne se résout pas à trancher dans le vif et à refuser l'accès des Livres hypothéaires aux actes sous seings privés, il devra, ou bien en ordonner la copie intégrale, ou bien confier au Conservateur lui-même le soin de les analyser.

Ce dernier moyen n'est pas pratique : il engage-

(1) On pratique ce système en Italie. La publicité s’y fait par inscription. L'art. 1935 du Code Civilexige que les con- -ventions privées soient authentiquées par un notaire ou .certifiées judiciairement.

Re

rait de façon grave la responsabilité du Conservateur. Or, si nous sommes d'avis, on le verra plus. loin, d'augmenter sa responsabilité et de modifier son rôle purement passif, il nous parait plus utile de l'investir d'une mission de contrôle que de l'astrein— dre à un travail minutieux d'analyse et de rédac-

tion (1).

(1) La cour de Riom proposait, en 1841, un système assezcurieux : l'extrait à inscrire, rédigé par le notaire pour un acte authentique, par les parties pour un acte sous seings privés, serait présenté en même temps que l'acte au receveur: de l'enregistrement chargé d'en vérifier la teneur et de le communiquer au Conservateur. Au cas où l'extrait d’une convention privée serait insuffisant, le receveur le ferait luimême. Ce procédé est ingénieux, il institue un contrôle soit au point de vue de l'accomplissement de la formalité, soit au point de vue de sa bonne exécution. Il permet, en outre, detranscrire les actes notariés avant de les avoir expédiés. Mais. il paraît difficile d'imposer ce surcroît de travail à l’administration de l'enregistrement. On remarquera, cependant, que les receveurs sont déjà, de par leurs fonctions, appelés à examiner de très près les actes. Le supplément de travail: serait donc beaucoup moins considérable pour eux que pour les Conservateurs. Aussi, croyons-nous que si jamais on en vient à adopter le système de l'inscription, on devra trouver le moyen de faire concourir à la publicité les fonctionnaires de l'enregistrement et les conservateurs des hypothèques. La Cour de Bastia prônait, elle aussi, cette collaboration. « L'enregistrement, disait-elle, saisit la presque totalité des actes... ses bureaux répandus partout éviteront des retours lointains et coûteux aux chefs-lieux d'arrondissement; sesagents feront transcrire d'office... ». (Voir Martin du Nord, t. [, p. 387 et 154). Si le calme des affaires publiques permettait des visées aussi ambitieuses, il y aurait, dans ces. quelques mots, le germe de toute une réorganisation de notre: publicité dont il serait fort intéressant d'approfondir le plan.

nr Enfin, dans le cas où les actes sous seings privés seraient intégralement transcrits, tandis que les actes authentiques feraient l’objet d’une simple inscription, l'innovation perdrait beaucoup de son intérêt; elle aurait même cet inconvénient nouveau qu'on trouverait, côte à côte, sur le miême registre, des inscriptions et des transcriptions et que ce mélange ne serait point fait pour augmenter la clarté et le bon

ordre de nos livres de publicité.

Telles sont les raisons qui nous décident à repousser l’extrait analytique êt le système de l'inscription. Nous ladopterions pourtant volontiers, malgré le danger d'omission et de fausse interprétation, à cause de ses incomparables avantages, le jour où l'on écarterait définitivement les actes sous seings privés. Ce jour là marquerait un progrès considérable dans l’évolution du crédit immobilier. Le progrès doit s’accomplir prudemment. 11 semile moins difficile d’abolir, en matière de transactions immobilières, les actes sous seings privés que de supprimer d’un trait de plume les hypothèques occultes. Il ne faut pas désespérer de voir le législateur franchir ces étapes l'une après l’autre.

En attendant, la transcription par extraits littéraux offre des ressources dont la Commission sénatoriale na certainement pas tiré tout le parti qu'il était possible. Elle l’autorise en ce qui concerne les

re

actes authentiques, et c'est déja beaucoup. On n'en use guère aujourd’hui que pour les contrats de mariage. Nous en avons vu les raisons. La loi et Îles. coutumes administratives ne permettent de retrancher, dans les actes à transcrire, que les stipulations absolument éträngères au contrat immobilier qu'on publie ; ce contrat peut cependänt contenir des clauses auxquelles les parties ne voudraient pas renoncer, mais que les tiers n'ont pas d'intérêt à connaître. Le législateur agit donc plus sagement, lorsqu'il énumère en termes généraux les parties du jugement ou du contrat que doit révéler le registre public. Ce sont, aux termes du projet : « les noms, prénoms, qualités, état civil et domiciies des parties, la désignation des immeubles, numéros du cadastre,origine de propriété, les prix ou les soultes, les charges, les servitudes et les stipulations restrictives ».

Cette liste paraît bien complète. En Îa comparant au texte du projet Darlan cité plus haut, on remarquera qu'elle s’est enrichie de plusieurs indications qui ne manqueront pas d'augmenter la valeur de la publicité ; on y ajoute l’état civil des parties, et c’est un premier pas vers le contrôle de la capacité, sur laquelle notre transcription ne donnait aucun renseignement aux tiers. On y ajoute encore les numéros du cadastre que nul texte n’obligeait à rappeler dans les actes, ni à reproduire sur les registres ; un jour venant, cette obligation pourra rendre de signalés. services, mais, dans l'état actuel du cadastre, elle restera souvent lettre morte; en effet, on ignore. la plupart dutemps,quels numéros représentent surle plan.