IMPERFECTIONS DES RÈGLES NOUVELLES

Nous ne ferons aussi que résumer les imperfections du projet signalées au cours de cette étude, On les peut grouper sous trois chefs.

C'est d'abord l'insuffisance des documents publiés en cas de mutation par décès. Nous avons assez in- -sisté sur ce point, pour qu'il soit inutile d’y revenir. La publicité des déclarations de succession non -appuyées sur un titre authentique aura des inconvénients qu'on ne sera pas longtemps sans apercevoir : une simple erreur de nom ou de prénom, comme il s'en rencontre tant dans ces écrits, pourra rendre leur transcription inutilisable et attirer les plus vifs désagréments aux Conservateurs : comment renouer la chaine interrompue des propriétaires successifs si le même propriétaire n'est pas exactement désigné par les mêmes noms dans son acte d'acquisition, par exemple, et dans la pièce qui constate la dévolution de sa succession ? En outre, on doit, même sans admettre le principe de légalité, se préoccuper de ne publier que des droits réellement existants et, par conséquent, des fitres plutôt que de simples déclarations. L'article 5, nous paraît, à ce point de vue, contenir un précédent très fâcheux (1).

{1) En tous cas la mention des mutations successorales

Le titre publié doit-être complet et c'est pourquor nous jugeons insuffisant de publier le testament qui constate la vocation de l'héritier, si cet héritier ne: prouve pas, par des pièces authentiques, que la disposition qui l’institue a pu recevoir son effet (1).

Nous voudrions en un mot que la transcription fût prise beaucoup plus au sérieux, afin que le public s’habituât à y voir une sécurité.

Il s'habituerait d'autant plus facilement à la considérer comme une nécessité, mais un second facteur doit intervenir ici, la sanction.

Or, les sanctions prévues par le projet sont elles-mêmes d'une insuffisance notoire.

Aux termes de la loi de 1855, la transcription

ab intestat devrait avoir lieu au registre des transcriptions plutôt qu’au registre des dépôts. Il en était ainsi d’après le texte rédigé par la Commission et voté en première lecture. Lors de la seconde délibération (séance du 1°" décembre, p. 1101), le registre des dépôts fut substitué dans le texte au registre des transcriptions sans que le rapporteur fournit aucune ‘explication. — La même substitution a été opérée dans le second alinéa de l’article 8; les actes déclaratifs et les testaments simplement déposés devaient être, d’après le texte primitif, mentionnés au registre des transcriptions; ils ne le seront qu'au registre des dépôts. Ce registre qui n’a. aucune force probante, prend ainsi une importance qu'il ne devrait pas avoir. Il sera désormais le seul qui porte la trace de tous les actes publiés.

(1) C'est une raison toute pareille qui nous a poussé à demander la transcription de l'acte d'acceptation du remploi..

reste absolument facultative. Les parties ne sont déterminées à s y soumettre que par la considération de leur intérêt personnel. Or, un acquéreur; pour peu quil ait confiance en son auteur, n'est jamais obligé de transctire tant qu'il ne veut pas procéder à une purge; un vendeur n’a aucun avantage à publier s’il a reçu son prix, puisqu'il n’a plus de privilège à conserver. Aussi les parties fontelles souvent l’économie des frais de transcription.

Suffirait-il, pour les amener à transcrire, qu’une sanction pénale les menaçât ? Cela est douteux. Nous avons montré l'impuissance de l'amende: il ne suffira pas de délivrer une contrainte contre un individu pour le forcer à produire son titre au Conservateur. Si aucun intérêt personnel ne le pousse, il se refusera à s'exposer aux frais d'une transcription après avoir acquitté le montant d’une amende qu'il considérera d’ailleurs comme injustifiable et vexatoire. Au surplus, pour relever cette amende, il faut que le Conservateur ait connaissance de l’acte non trans- Grits

Cela suppose une collaboration constante de l’enregistrement, que n'organisent ni les lois existantes ni le projet récemment voté ; mais ce contrôle suppose en outre que tous les actes passent par les mains du receveur et telle n'est point la réalité : on sait que les actes sous seings privés échappent en très grand nombre à son inspection. L’amende, même jointe à l'inopposabilité de la loi de 1855, ne suffirait donc pas à rendre la transcription effectivement obligatoire.

A plus forte raison, l'amende seule. Le projet sénatorial s'en contente à l'égard des actes déclaratifs, des mutations par décès, des jugements et des actes de résolutidn. On a vu que l'efficacité de cette sanction est très relative. Les notaires et les avoués en tiendront compte et transcriront les actes rédigés. par leurs soins et Îles jugements obtenus par leur entremise. Mais les parties, dans plus d’une circonstance, ignoreront même qu'une amende les menace, si elles ne présentent pas leur convention au bureau du Conservateur.

Nous nous sommes efforcé de démontrer d'autre part que, quelle que soit la conception fondamentale d'un système de publicité, que les énonciations des registres soient le complément indispensable du titre lui-même ou qu'elles n'aient qu'une valeur documentaire, toute infraction à la règle de publicité porte atteinte au bon fonctionnement de l'organisation et nuit dans une certaine mesure au service public qu'on en doit attendre. Il ne suffit donc pas que la loi de publicité englobe toutes les mutations des droits immobiliers et toutes les causes d'éviction qui les menacent, 1l faut encore que cette loi soit obéie et qu’elle pose à cette fin des sanctions efficaces.

Que conclure? Nous nous trouvons en face d’une situation très incohérente. La loi de 1855 qui fait de la transcription le moyen de rendre le droit opposable à tous, abandonne cette formalité au bon vouloir des parties; le projet, qui soumet d'autres mutations à la publicité sans que l’abstention des parties.

puisse entamer leur droit ou le rendre inopposable,. les menace d’une amende pour le cas où elles se soustrairaient à l’accomplissement de la formalité et consacre implicitement, par cette pénalité, le principe de l’obligation; il ne peut y avoir amende, s'il n'y a pas infraction, c'est-à-dire violation d'un com-mandement.

L'une de ces deux sanctions est absurde; c'est la seconde. Elle ne peut avoir, disons-nous, d'autre fondement logique que l'obligation de transcrire, mais si l'intérêt général demande que le législateur impose cette obligation aux héritiers et aux co-partageants, comment ne réclamerait-il pas un traitement semblable pour les acquéreurs, les co-échangistes et les donateurs ?

L'intérêt public veut, en effet, que personne n'échappe à la loi de publicité. Puisque cette loi .ne pa. raît pas susceptible de comporter une sanction directe (1), il faut chercher ailleurs le moyen d’en assurer l'exécution.

Cemoyen, on letrouvera en combinantles diverses sanctions que nousavons indiquées au passage ; elles sont au nombre de trois:

1° Au premier rang vient l'inopposabilité. Nous croyons avoir démontré qu elle peut s'appliquer aux actes déclaratifs cornme aux actes translatifs ;.

Nous devons ajouter maintenant qu'il nous paraît

(1) À moins qu'on ne fasse de la publicité la condition de la transmission du droit entre les parties. Mais. nous. écar-tons cette theorie par hypothèse.

indispensable d'élargir les limites étroites dans Îesquelles est enserrée cette sanction par l'article 3 de la loi de 1855. Il ne faut pas réserver le droit d'invoquer le défauttle transcription aux seuls titulaires d’un droit réel publié; il faut l'étendre à tous les tiers « ayant intérêt », sans distinction (1). Ce sera poser le principe d'obligation dans des termes pratiques : il ne suflirait pas de l’énoncer, ni même de dire qu'aucun titre translatif ou déclaratif de droit réel ne pourra être énoncé dans un acte public ou invoqué en justice sans qu'il soit fait preuve de l’accomplissement de la formalité. L'essentiel est que les parties se sentent tenues, par leur intérêt même, d'opérer la transcription.

Cette règle aurait des conséquences fort intéressantes : l’une des plus heureuses serait de permettre aux créanciers chirographaires de se prévaloir dans certains cas de la clandestinité des aliénations consenties par leur débiteur. Ils ont intérêt, certes, à connaître tout acte qui modifie son crédit ; le connaissant, 1ls pourraient ne pas traiter, s'il en est temps encore, ou prendre des mesures conservatoires. Ils sont, d’ailleurs, les ayants-cause particuliers de ce débiteur, et il semble naturel, dans un régime de large publicité des mutations immobilières, comme celui qu’on tend à établir, qu'ils puissent profiter des avantages de cette publicité et invoquer le défaut de transcription de la vente.

(1) Cf. art. 10 de l’avant-projet de la Commission du cadastre.

Or, l’article 3 de la loi de 1855 a été fait pour ies écarter. Les travaux préparatoires nous l’apprennent (1). Is n'ont aucun droit sur l’immeuble; ils ont fait à leur débiteur un crédit personnel et n’ont pas dû tabler sur l'existence de tel ou tel bien dans son patrimoine. Mais ce patrimoine, tel qu'il est composé, est cependant leur gage, et il n’est que juste de leur en faciliter la surveillance. Dans l’état actuel de la législation et de la jurisprudence, les créanciers chirographaires sont étrangement sacrifiés. La saisie même ne leur donne pas le droit de bénéficier des sanctions de la loi de publicité; elle ne leur confère aucun droit réel sur l'immeuble, et les auteurs et les tribunaux sont à peu près unanimes à décider que la transcription de la saisie ne rend pas le droit du créancier saisissant opposable à l’acquéreur dont le titre d'acquisition porte une date certaine antérieure à celle de la saisie, même si cette acquisition n’a point encore été publiée (2).

Nos lois témoignent donc d’une préférence trop exclusive en faveur des titulaires de droits réels. Cette préférence, excusable dans un système foncier qui ne fait à la publicité qu'une toute petite place, ne se comprend plus, répétons-le, dans un régime de large publicité. Elle est incompatible avec le principe de la {ranscription obligatoire.

Ce principe veut que la transmission non publiée

(1) Cf. Flandin, I, r° 848, et le rapport de M. de Belleyme dans Mourlon, I, p. XXXIII.

(2) Cf. Verdier, I, n° 313 et suiv.

ET he soit inopposable à tous les tiers intéressés. C'est ce qu'ont bien compris les rédacteurs du Code civil et ce qui ressort des termes mêmes de l’article 941. Les créanciers chirographaires peuvent opposer le défaut de transcription des libéralités faites par leur débiteur. MM. Aubry et Rau justifient ainsi cette disposition: « Par cela mème qu'ils traitent avec le débiteur sur sa foi personnelle, ils ont le plus grand intérêt à connaître les donations qu'il a pu faire ». Ces mêmes auteurs ajoutent que les créanciers chirographaires ne peuvent utilement invoquer leur droit que dans trois circonstances : c'est d'abord lorsqu'ils ont pratiqué une saisie immobilière transcrite avant la donation, c’est ensuite lorsque le donateur est dessaisi par la faillite (ou par la liquidation judiciaire), et enfin lorsque les créanciers critiquent par l'action paulienne une donation frauduleuse. Ces trois événements. font passer les créanciers, en ce qui concerne le droit de gage qui leur compète sur les biens du débiteur, « de la classe des ayants cause dans celle des tiers (1) ».

Telle est la règle que nous voudrions voir le législateur étendre à toute la matière de la transcription. Si elle est bonne pour les donations, pourquoi ne le serait-elle pas pour les jugements et les actes translatifs ou déclaratifs de propriété où même pour ceux qui emportent résolution d'un droit réel (2)?

(1) @f: Aubry et Rau, 4° éd. +. MIT, :p. 391 (note 31}. pH 62"E0207 (2) Une loi qui rendrait la transcription effectivement

On arrive ainsi, dira-t- on, à faire de la publicité un élément essentiel de la transmission de la propriété au regard des tiers. Sans doute, mais où est le mal ?

« Un droit absolu, c’est-à-dire opposable à tous parce qu'il est présumé connu de tous, peut-il être valablement constitué au moyen d'une convention, c'est-à-dire d’un fait connu seulement de deux personnes ? » Telle est la question que se pose M. Huc (1) et la réponse pour lui ne saurait être douteuse. Son système a triomphé dans la Commission belge de revision du Code civil. L'article 711 a été remanié par elle ; on lit dans son nouveau texte : « La transmission (de la propriété) entre vifs, résultant des obligations, a lieu, quant aux meubles, lorsque l'acquéreur est mis en possession réelle ; quant

obligatoire aurait encore pour résultat de réduire à peu près à néant la disposition exceptionnelle de l'article 6 (second alinéa) de la loi de 1855. Cet article autorise le vendeur et le copartageant à inscrire leurs privilèges dans les 45 jours de l'acte de vente ou de partage, nonobstant toute transcription faite dans ce délai. L'article 2 du projet étend cette règle au donateur et au copermutant et prolonge le délai jusqu'à 60 jours. Mais ce bénéfice extraordinaire suppose le défaut de transcription de l'acte de vente, partage, échange ou donation, puisque le Conservateur est chargé de «faire d'office inscription des créances résultant des actes qui donneront licu aux privilèges ci-dessus indiqués. et qui auraient été présentés à la transcription » (Art. 2108 du Code civ. modifié par le projet). L'hypothèse ne devra donc plus se rencontrer le jour où il deviendra impossible d’éluder la transcription. Et la disparition de cette privauté quelque peu exorbitante sera très heureuse.

(1) Le Code civil italien et le Code Napoléon, t. Ï,.p. 300.

aux immeubles, lorsque l'acquisition est rendue publique de la manière prescrite au titre des privilèges et des hypothèques ». Le rapporteur de cette Commission disait en propres termes : « Pour acquérir un droit opposable aux tiers, pour transférer un tel droit, il faut une volonté qui se manifeste publiquement, un fait patent (1) ».

Cette théorie conduit certains auteurs à faire de la publicité un élément de la transmission du droit entre les parties elles-mêmes. Ce principe, selon M. Massigli, rapporteur de la Sous-Commission juridique du Cadastre, « est rigoureusement déduit de la notion du droit réel et de l’idée qu’un droit de cette espèce doit, par son essence même, être opposable à tous aussitôt qu’il existe » (2). Mais il s’em-

(1) T3. van Biervliet, professeur à l’Université catholique de Louvain : Rapport à la Commission de revision du Code civil sur les dispositions préliminaires du Livre III, Bruxelles 1895. Le même auteur dit ailleurs : « On n’a jamais mis en doute la nécessité de publier les lois, puisqu'elles obligent la généralité des citoyens. Le même motif s'applique à l'acquisition et à la transmission de la propriété ». Le raisonnement est un peu spécieux. Les arguments d’analogie doivent inspirer quelque méfiance. Ils ne manquent pas cependant d'apporter une certaine lumière dans la discussion. On observera, par exemple, que les valeurs nominatives se transmettent comme tous autres biens par le seul consentement des parties; comprises dans un partage, elles tomberont sous le coup de l'effet rétroactif. Néanmoins, le nouveau propriétaire ne pourra user de son droit qu'après les formalités du transfert sur le registre de l'Etat ou de la société. La règle de la publicité appliquée aux mutations immobilières produit des effets analogues.

(2) M. Huc raisonne de la même manière et à peu près dans

presse d'ajouter qu'on ne peut se placer à ce point de vue purement doctrinal, que les choses ne sont plus entières pour nous, qu'avant de rompre avec nos principes basés sur la liberté des contrats, il faut se demander si cette rupture est nécessaire, « En soi, avoue-t-il, la publicité n'offre vraiment d'intérêt que pour les tiers ». Voila pourquoi la Commission du cadastre elle-même conserve la distinction entre le droit absolu et le droit relatif, entre l'effet du contrat non transcrit au regard des parties elles-mêmes ou des tiers. Quant à la nécessité de la publicité au regard de ces derniers, elle ressort avec évidence des raisonnements qui viennent d’être reproduits. L'inopposabilité est donc la sanction logique et indispensable de la transcription.

Ainsi, l’organisation de la publicité, telle quenous la désirons, se trouve suffisamment justifiée par des considérations d'intérêt général. Il nous plait de fonder l'intervention du législateur en l'occurence

les mêmes termes; après avoir établi les différences qui séparent le jus ad rem, auquel correspond l'obligation personnelle etrelative, etle jus in re,qui est « par essence absolu », et qui a pour corrélatif.le devoir «impersonnel en ce sens qu’il pèse sur tout le monde »,ilconclut: « De ce qu'on ne peut aliéner sa chosequ'une fois, et qu'après l’avoir aliénée une fois, on a complètement épuisé son droit; de ce qu’en aliénant on a transféré à l'acquéreur un droit absolu opposable à tous, il suit que l'acte d’aiiénation doit nécessairement être porté à la connaissance de tous. Ce qui revient à dire que la publicité est de l'essence des droits réels et que le seul consentement ne peut les constituer » (Le Code civil italien et le Code Napoléon, p. 301).

sur ces raisons plutôt que sur l'analyse du caractère absolu du droit réel. Que la pubicité soit de son essence, c’est au moins contestable. Des conclusions aussi rigoureuses sont le danger de la théorie pure. En eflet, tout le monde s'accorde à dire qu’un droit absolu doit s'imposer à tous dès sa naissance ; mais, tandis que les uns en déduisent qu’il ne peut naître sans que {ous en soient informés, les autres affirment que son existence doit rester indépendante de toute manifestation extérieure; le seul consentement suffit à le constituer ou à le transmettre; tel est, disent-ils, le seul principe conforme à la raison, au droit naturel, aux idées de la société moderne (1). M. Thézard se rattache plutôt à cette seconde tendance, qu’on pourrait appeler la tendance « spiritualiste ». Toutesles critiques que nous avons formulées contre le projet dont 1l est le vrai père, trouvent ici leur explication. Uniquement préoccupé de la doctrine, 1l n’a pas fait intervenir assez les nécessités d'ordre public, qui doivent en certains cas faire fléchir les principes, et dont M. Darlan, ancien praticien, tenait un si grand compte. Oui, le droitabsolu doit s'imposer à tous, dès sa naissance ; oui, le seul consentement suffit à le transmettre ; mais, tout de même que le législateur peut imposer certaines formes à ce consentement, il peut décréter que la propriété des immeubles est acquise à l'égard de tous par l'effet de l'obligation de livrer sauf l'application

ER (1) Laurent, XVI, n° 354 et 355. — Demolombe XII, Du40:

des règles relatives à la transcription.Que disent ces règles ? Que certains tiers n’ont pas à tenircomptedu transfert non publié, et qu'ils peuvent défendre leurs droits acquis comme si ce transfert n'avait pas eu lieu. Cette réserve n'équivaut pas à créer « la notion d'une propriété relative dont l'effet serait limité à deux personnes déterminées » et que les partisans de la publicité nécessaire entre les parties quaïifient de « non-sens » (1). Le droit réel reste ce qu'il est ; le consentement garde son efficacité dans la mesure où l’autorise l'intérêt général; la publicité prend enfin la place que les nécessités du crédit immobilier lui assignent.

20 L’innoposabilité seule ne suffit pas, puisque les contractants ne voient pas toujours l'intérêt qu'ils auraient à transcrire ; mais, si l’on décide que nulle mutation ne pourra être transcrite par un ayantcause, avant que le droit de son auteur soit lui-même publié, cette seconde sanction complètera à merveille la première ; si un propriétaire néglige de transcrire, son acquéreur l'y obligera un jour ou l'autre; il arrivera toujours un moment où les manquants à l'appel devront se déclarer. |

30 Enfin un dernier moyen de faire exécuter la loi de publicité consiste à charger de la formalité les notaires, avoués, syndics, greffiers, etc... C’est alors le cas de prescrire une amende pour l’inexécution de la formalité. Mais les officiers publics ne

(1) Van Biervliet, rapport à la Commission belge de révision du Code civil, p. 3.

nn

peuvent publier que les actes qui passent par leurs mains et les actes sous seings privés échapperont à leur vigilance. Parmi les trois sanctions que nous venons d'examiner, la seconde seule les atteindra d'une façon constante et assurera leur publicité, parfois tardive.

Le troisième défaut du projet sénatorial réside dans l’imprévoyance du législateur au sujet des formes et du coût de la transcription. Loin de parer à l'encombrement des conservations, le projet menace de l’aggraver dans de terribles proportions par l'augmentation du nombre des actes publiés et par le déplorable système du dépôt. Les recherches, déja si difficiles dans notre système de publicité personnelle, le seront plus encore à l'avenir.

Le texte de M. Darlan prévoyait la tenue, dans chaque conservation, d’un registre par immeubles qui aurait rendu d'immenses services. M. Thézard a justement remarqué que, tant que Îles immeubles ne seraient pas individualisés et le cadastre mis au point, cette réforme était chimérique et offrait plus de dangers que d'avantages (1).

Nous conservons donc la PARLE personnelle, et

(1) La Hollande possède à la fois les registres personnels et le registre par immeubles. Mais son cadastre est parfaitement à jour; dans ces conditions le système n'a que des avantages. V. Besson, op. cit., p. 221.

ses inconvénients S'aggravent à mesure quelle se développe.

Il n’y a qu'un remède à ce mal; il faut encourager, ordonner même la transcription par extraits (1) et supprimer le simple dépôt. Il faut, en outre, prévoir d’un peu plus près l’utilisation, par le public, des documents insérés aux registres ; les états sous forme de tableaux prévus à l’article 27 du projet peuvent devenir très pratiques à la condition de contenir les. énonciations suffisantes.

Malgré ces lacunes et ces imperfections, le texte: voté au Sénat marque un certain progrès. Le Code et la loi de 1855 n'admettaient à la transcription que les actes entre vifs et translatifs de droit. Le projet renverse cette double barrière qui s'opposait au développement, chez nous, de la publicité. Il prend pour critérium l'intérêt des tiers. Que le contrat soit translatif ou déclaratif, qu'il s'agisse d'une convention ou d’un fait, du moment qu’une mutation du droit de propriété ou de l’un de ses démembrements s'opère, il y a intérêt à ce qu'elle figure aux registres immobiliers. Malheureusement les dispositions prises par le législateur n'assureront pas, si elles deviennent définitives, l'exécution de ce programme. Les

(1) Toutefois, l'extrait analytique, nous l’avons dit, ne nous paraît pratique qu’à la condition d’écarter complètement les actes sous seings privés.

mutations successorales ab intestat seront publiées par à peu près. Les actes déclaratits demeureront souvent clandestins. Les causes d’éviction resteront pour la plupart occultes jusqu'au jour où le procès naîtra et les créanciers inscrits seront seuls informés de la demande. On est tenté de craindre, dans de pareilles conjonctures, que la réforme ne produise pas des fruits en rapport avec les complications nouvelles qu'elle introduira dans notre régime immobilier. Plus redoutable est le danger, sil'on songe que cette tentative peut rendre impossible toute réforme nouvelle pendant une longue période de temps. Tel fut, avons-nous dit, l’effet de la loi de 1855 ; le péril est aujourd'hui plus grave; un essai malheureux détacherait le public de latranscription et de la publicité, tandis qu'il faudrait la lui rendre indispensable.

Une extension plus rationnelle et plus énergique de notre loi de 1855 aurait pu, au contraire, préparer les voies à une heureuse transformation du régime de la propriété en France, surtout si elle eût été accompagnée d’une réforme hypothécaire satisfaisante.

Mais ce n'est pas seulement l'intérêt des tiers qu'il fallait prendre pour critérium : c’est l'intérêt de l'immeuble et du crédit territorial; on se serait vu contraint de sacrifier parfois la cause des individus à cet intérêt général. C’est là un sacrifice nécessaire si l'on veut aboutir aux transformations utiles. On n'hésitera pas alors à proclamer qu'il n'y a de droits absolus au regard des tiers que les droits publiés. On se rendra compte que la publicité ne doit être accor-.

-dée qu'aux droits bien établis ; on se verra entraîné .à écarter les actes sous seings privés. Rien ne sera plus facile à ce moment que d’adopter la publicité par extrait analytique et de supprimer ainsi le dualisme des formalités actuelles.

Si, en même temps, les charges occultes disparaissent, si l’on se décide enfin à entreprendre la révision du cadastre, puis sa réfection partout où elle sera nécessaire, l'institution des Livres terriers, avec les avantages incontestables qu’elle comporte, deviendra très facile ; ce sera,non point une question de mots, mais une question de forme plutôt qu’une question de principe. La manutention et la disposition des registres changeront plus que leur contenu et l'effet de leurs énonciations. Ce pas de géant, qu'on a eu le tort de vouloir franchir d'un seul coup, il y a quinze et vingt ans, ne sera qu'une étape plus -courte que les autres dans la voie du progrès législatif.

Vu:

P:SLOUIS-LUGAS VUE

«Le Doyen de la Faculté de Droit de l'Université de Dijon.

ÉAPAILLY