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qu’un nouveau décret du 6 juillet 1854 centralisa toutes ces sociétés et fonda le Crédit Foncier de France. Enfin, on crut que la loi du 23 mars suivant comblerait entièrement les vœux de l'opinion. Ce fut, au dire du même auteur, un compromis qui devait être désastreux, parce que ce demi-progrès arrêta tout nouvel essai pendant de longues années.

Si la loi de 1855 pouvait donner le change à la masse, il était impossible qu'elle satisfit les spécialistes. Tous ceux que la question avait intéressés, passionnés même, depuis qu'on menait grand bruit autour de la réforme imminente, éprouvèrent une déception véritable. Il suffisait de confronter le résultat acquis et les espérances proclamées, le texte de la loi et les conclusions de l'enquête; le contraste était rendu plus frappant et les regrets plus amers par le fait que la Belgique bénéficiait de toutes les améliorations qu'on s'était un moment flatté d’introduire dans nos lois. Elle avait adopté, le 16 décembre 1851, quelques jours après le coup d'Etat, un texte fort analogue à celui de la Commission législative de 1850. Elle pratiquait la transcription de tous les actes entre vifs, translatifs ou déclaratifs de droits, et l'inscription de toutes les hypothèques. Les résultats heureux de ces réformes s'y faisaient vivement sentir et l'avenir ne devait donner aucun démenti à la confiance qu’elles inspiraient dès le premier jour.

On peut dire que les défauts de la loi de 1855 furent, dès sa promulgation, percés à jour. Elle fut, néanmoins, accueillie avec faveur parce qu'elle

constituait malgré tout un immense progrès, mais on sentait que le législateur aurait pu donner beaucoup plus, et il est curieux de constater aujourd'hui que toutes les réformes dont on parle et dont quelques-unes sont impérieusement réclamées, trouvaient leur expression dans la grande enquête hypothécaire et que la plupart étaient consacrées par le projet de 1850. On verra pourtant que le législateur moderne fait preuve d'autant de pusillanimité que ses prédécesseurs d'il y a cinquante ans.

Que reprochait-on à la loi du 23 mars 1855? Nous ne le demanderons pas à chacun des auteurs qui ont porté sur elle un jugement motivé. Ils sont en trop grand nombre et leurs opinions d’ailieurs se corroborent et se confondent. Nous essaierons de grouper ces critiques et d’en faire une sorte de synthèse.

On fait grief d'abord à la loi de 1855 de rester étrangère à un grand nombre de faits juridiques et d'actes qui opèrent ou qui constatent des mutations de droits réels sur les immeubles. Le dénombrement exact en serait difhcile. On citera les principaux.

La publicité n’atteint pas les mutations qui résultent de l'effet direct et immédiat de la loi, telles que la dévolution héréditaire, la prescription acquisitive, l'accession, la constitution d’une servitude ou d’un usufruit légal. Lui échappent aussi certaines mutations réalisées ou constatées par des actes volontaires. Ces actes forment deux catégories de pre-

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mière importance : ce sont d’une partles dispositions: à cause de mort et, d'autre part, tous les actes qu'on appelle déclaratifs; citons les partages. les transactions (1), les jugements sur procès en revendication.

Ces omissions-là sont déjà difficiles à expliquer. Si la publicité est faite dans l'intérêt des tiers ou dans l'intérêt général du crédit, on ne voit pas où le législateur est allé prendre le critérium selon lequel il décide de ne publier que Îles actes entre vifs et translatifs de droit. Pour prendre un exemple, il paraît bizarre que l'usufruit constitué par convention soit l'objet d'une transcription, tandis que l'usufruit testamentaire reste occulte.

On ne publie pas non plus l’usufruit résultant des conventions matrimoniales.

Enfin, la transcription ne fait connaître ni l'événement de la condition, n1 la plupart des causes d’évictions.

Sans doute, nul n'est censé ignorer que dans tout contrat synallagmatique l'inexécution des conditions entraîne un droit de résolution, mais comment s’assu-

(1) La nature de la transaction prête à de subtiles disputes : si l’une des parties, pour trancher le débat, cède un immeuble non litigieux, l'acte est en ceci nettement translatif ; mais, en principe, la transaction est déclarative : celle des parties qui reste définitivement propriétaire de l'immeuble litigieux n'obtient que l’aveu et la consécration d’un droit qu'elle revendique et qu’elle pourrait peut-être établir en justice. [l n’y a pas à son point de vue transmission dedroit : elle reste propriétaire; le trouble cesse; le compétiteur renonce à ses prétentions.

rer que l'immeuble donton veut traiter n’est pas sous

le coup d'une pareille menace? Faut-il vérifier l'exé-cution de tous les contrats passés? Comment s’assu-

rer encore que l'immeuble ne sera l’objet ni d’un rap-

port à succession, n1 d'une action en réduction pour atteinte à la réserve ou en rescision pour lésion? La

publicité ne renseigne sur aucun de ces points. Le fait même de la résolution, une fois accompli, est rare-

ment porté à la connaissance du public. C’est à peine

si la loi de 1855 enjoint à l’avoué de mentionner au registre les jugements de résolution obtenus

par son entremise. Cela pourra rendre service aux. acquéreurs futurs, mais n'améliore pas la situation

des tiers qui ont ignoré la cause d’éviction et qui en

sont victimes, sans même avoir connaissance du pro-

cès. D'ailleurs cette mention n'est exigée que sous la: sanction d’une amende. Les tiers ne peuvent même

pas invoquer je défaut de la formalité.

Ces lacunes, on le conçoit sans peine, diminuent. dans des proportions considérables, la valeur et l’inténrdétnotrempublicités.At n'y chercher que de simples renseignements, des indications permettant de trouver les titres, afin d’en opérer le contrôle, on se rend bien compte qu’on sera souvent décu. Les recherches se font par noms de personnes. Il faut remonter de titulaire en titulaire, du cessionnaire au. cédant, de l'ayant cause à l’auteur. Toutes les fois que la transmission est demeurée clandestine, le lien se trouve rompu sur les tables hypothécaires ; 1l faut recourir aux titres eux-mêmes, s'ils contiennent une origine de propriété. On ne peut considérer comme:

une imperfection légère l’omission de faits ou d'actes aussi fréquents et aussi graves que les successions et les partages, pas plus que la clandestinité des causes d’éviction, si nombreuses dans notre droit.

Du moins, tous les actes entre vifs translatifs de propriété ou de droits réels sont-ils transcrits ? Hélas ! non. ;

La loi ne pose pas le principe de l'obligation (1). On ne transcrit donc que pour l'avantage qu'on y trouve.

Or, la transcription n’a que des effets fort limités.’ Ces avantages dans certains cas, se réduisent à rien.

Elle n'influe d'aucune sorte sur les rapports des parties entre elles. Le consentement garde de l'une à l’autre son efficacité absolue. La transcription permet seulement à l'acquéreur de faire prévaloir son droit sur certains droits, et de l’opposer victorieusement à certains fiers, c’est à savoir les ayantscause particuliers de l un des précédents propriétaires

(1) Une réserve doit être faite à l'endroit des jugements de nullité et de résolution que l’art. 4 oblige les avoués à faire mentionner sur les registres, sous la sanction d’une amende. Mais, d’une part, l'obligation revêt ici le caractère d’un devoir de charge ; d'autre rart, la mention de ces jugements constitue bien plutôt la radiation d'une transcription antérieure qu’une transcription nouvelle. Il ne faut donc pas voir là une exception au principe : la transcription est facultative.

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qui ont acquis eux mêmes des droits sur l'immeuble, mais qui ne les ont conservés que postérieurement à cette transcription, en se conformant, à leur tour, aux dispositions de la loi. Il faut noter tous ces détails, pour saisir combien la portée de la transcription est restreinte. C’est une erreur que d’enseigner, comme fait Laurent, que la vente non transcrite n'existe pas à l'égard des tiers. Elle existe et elle s'impose à l'égard de toutes personnes étrangères à l'immeuble, et même de tous acquéreurs ultérieurs de propriété ou de droits réels qui n’ont pas transcrit ou inscrit leur titre. Et,par exemple, pas n’est besoin d’avoir transcrit son acquisition pour faire punir un braconnier ou un maraudeur.

Lors donc que nous parlerons de l’inopposabilité au regard des tiers comme de la sanction posée par la loide 1855, 1l faudra nous souvenir que ces tiers ne sont autres, comme on vient de le voir, que les titulaires d’un droit réel soumis à la publicité (1).

Ces tiers, pratiquement, sont le second acquéreur, et les créanciers nantis d’un privilège ou d’une hypothèque (2). Si donc l'acquéreur se croit sûr de ne trouver en face de lui aucun tiers dont il ait à redouter les prétentions, s’il ne prévoit aucun péril de ce genre, il peut se dispenser de transcrire. Que ce soit imprudent, personne ne le niera. Mais l'ignorance du droit, l'amour des petites économies, la méfiance

GHAPOL dé r855,'art. 3.

(2) Il faudrait ajouter, pour être complet, l'antichésiste et 1e locataire qui bénéfice d’un bail à long terme:

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du formalisme administratif, la manie de garder pour soi ses affaires sont, chez le paysan en particulier, des motifs d'abstention, sur lesquels il est inutile d’insister ; il faut avouer même que, bien souvent, la transcription de son acquisition serait, en effet, à Son point de vue personnel, une précaution à peu près inutile ; mais elle rendrait grand service aux acquéreurs futurs. Il est regrettable qu'elle ne soit pas prise plus au sérieux. La statistique est formelle : le quart des ventes accomplies chaque année, échappe à la transcription ; la proportion serait beaucoup plus forte, si l'on tenait compte de tous les actes sous seings privés (1).

. Selon certains auteurs, plus du tiers des mutations qui devraient être soumises à la publicité s’y trouvent actuellement soustraites.

En outre, la publicité, lorsqu’elleest accomplie, ne donne par elle-même aucune sécurité parce qu’elle manque au plus haut point de ce que nous avons nommé la force probante. Les écritures des registres hypothécaires ne font foi ni de l'identité, ni de la capacité des parties. Ces questions arrêtent si peu

(1) V.-Besson top. cit. pr Nasain top cit pret le rapport de M. Fravaton, dans les procès-verbaux de la commission du cadastre. Fasc. 3, p. 313.

Il est certain que l’omission de la transcription a pour cause, le plus souvent, le coût de la formalité et l'élévation des droits. Il vaudrait infiniment mieux diminuer les droits et trouver un moyen de rendre la transcription effectivement obligatoire. Nous reviendrons sur cette question dans notre seconde partie,

le conservateur, qu'on ne lui présente mème pas les procurations et autres pièces accessoires qui sont la justification de la qualité ou de la capacité personnelle des signataires de l’acte (1). À plus forte raison, n’a-t-il pas à examiner la valeur intrinsèque des contrats. La transcription, non seulement n’ajoute rien à la validité des actes, mais ne renseigne même pas sur cette validité. L’acquéreur devra donc vérifier les titres et s'assurer que la transmission de la propriété s'est opérée régulièrement depuis trente ans. C’est ce qui fait dire à M. Besson: « La publicité de la loi française, telle que l'ont constituée successivement les loi de l'an VIT et de 1855, est impuissante à conférer par elle-même et sans l'appui de la prescription la sécurité que réclament les proprétaires fonciers et les prêteurs sur hypothèques » (2).

C’est ce qui, d'autre part, rend plus désastreuses les lacunes que l’on a plus haut signalées. Puisqu’en effet, on ne peut se contenter, comme dans les pays de force probante, de vérifier l'inscription au registre du propriétaire de qui l’on acquiert, puisqu'il faut remonter attentivement la filière des transmissions antérieures, comment y parviendra-t-on si cette filière est à tout instant rompue? On le voit, un livre foncier veut être complet, parce que, par l’application même des principes de force probante et de légalité, un droit inscrit doit se relier à un droit

(1) Cf Flandin: De la transcription, t. 1, n. 119 et 789; DMourions 0p.ce1r,,1t..1, p, 226.

(2) Besson: OPiLCUT,, P.122,

antérieur ; mais une publicité purement documentaire ne souffre pas davantage d'être restreinte à certaines mutations, parce qu’'alors la vérification généalogique du droit devient impossible ou très laborieuse. }

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Il n’est pas enfin jusqu’à la forme même de la transcription qui n’ait d’acharnés détracteurs. Pourquoi, dit-on, ce dualisme des formalités: transcription d’un côté, inscription de l’autre? La copie intégrale des actes est un mode rudimentaire de publicité. Tout en reconnaissant qu’elle assure aux tiers et au Conservateur lui-même une grande sécurité, on lui reproche de produire un encombrement inouï, d’entraîner des difficultés de recherches extrêmes, de causer des lenteurs de toute sorte dans l’accomplissement des formalités. Ces reproches ne sont pas sans fondement ; et de même tous ceux que l'on adresse au caractère personnel de nos registres : les tables et répertoires par noms de propriétaires permettent de reconnaître assez facilement la st{uation d'une personne, mais non pas celle d'un immeuble. Ils ne répondent donc pas au but de la publicité.

On s’en prend enfin au Conservateur lui-même. Il agit sous sa propre responsabilité sans doute (1). L'article 2202 le menace de très fortes amendes, en outre des dommages et intérêts qu’il peut avoir à

(1) Art. 2197, 2198, 2202 du Code Civil, art. 5 de la Joi de 1855,

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payer aux parties. Mais on peut dire néanmoins que son rôle reste, en matière de transcription, purement passif; il consiste à transcrire l'acte qu'on lui présente pourvu qu’il soit susceptible de la formalité, et à délivrer les états qu’on requiert. C'est seulement de la bonne exécution de ce mandat qu’il est responsable. Mais il n’exerce aucune mission de contrôle, ni sur la valeur des actes, ni sur la capacité des parties. Cette règle ne souffre exception qu'en matière de radiation d'inscriptions hypothécaires ou de subrogation à l’hypothèque légale de la femme (1), mais elle est absolue en matière de publicité des transmissions de droits réels autres que les hypothèques. Encore la responsabilité spéciale du Conservateur dans les deux cas précités ne résulte-t-elle pas explicitement des textes.

La question du rôle du conservateur est depuis longtemps à l’ordre du jour. Elle est infiniment délicate. Il n’est pas douteux qu’il y a là quelques réformes à faire et qu’on pourrait tirer un parti plus avantageux pour la publicité de la science et de l'habileté professionnelle des Conservateurs.

En résumé, la loi de 1855 est donc très incomplète et très incomplètement appliquée. Lacunes légales,

(1) Nous traitons ici du rôle du Conservateur en général; il n'y a donc pas lieu d'établir pour le moment une distinc-

tion entre les règles établies par le Code civil, la loi de 1855 et la loi du 13 février 1889.

lacunes volontaires, limitation des effets de la publicité, absence de tout contrôle, tout cela se résume si l’on veut dans la formule que nous avons employée déjà : le défaut radical de force probante. La transcription fait connaître l'existence et le contenu de certains actes. Elle ne révèle pas la situation exacte d’un immeuble dans le passé et dans le présent.

Les difficultés de la manutention des registres aggravent encore ces inconvénients.

Somme toute, la transcription de 1855 « écarte des acquéreurs le danger de se voir évincés par une aliénation antérieure restée secrète » (1). Mais elle n'offre pas à l'immeuble cet état civil constamment à jour qui lui permettrait de prendre part à la prompte circulation des biens dans la société moderne et de retrouver la confiance du crédit.