RÉGIME ANTÉRIEUR A LA THÉORIE DES USES

il décida, après avoir pris l'avis de ses conseillers, « de faire une grande enquête territoriale et de dresser un registre universel de toutes les mutations de propriété opérées en Angleterre par la conquête (1). » Ses commissaires se mirent à l'œuvre, ils parcoururent les comtés, firent comparaître devant eux tous ceux qui prétendaient avoir des droits à la propriété d'une partie du pays, et entendirent les réclamations des Saxons qui protestaient contre des spoliations injustes. L'enquête une fois terminée dans un comté, le terrier était rédigé : le roi était inscrit en tête, ensuite les chefs et autres propriétaires, suivant leurs grades militaires et l'importance de leur richesse territoriale. Le travail de rédaction fut achevé en 1086 (2). Au mois d'août de cette année, le roi convoqua dans la plaine de Salisbury toute la noblesse et les propriétaires fonciers, examina et jugea avec eux les différends soulevés par les opérations des commissaires ; puis chacun soumit ses terres à la charge de la tenure militaire et rendit au roi la foi et l'hommage (3) . La réunion des

(1) AuG. Thierry, op. cit., IV édit. T. IV, p. 204. a II voulut savoir en quelles mains, dans toute l'étendue du pays, avaient passé les domaines des Saxons et combien d'entre eux gardaient encore leurs héritages, par suite de traités particuliers conclus avec lui-même ou avec ses barons ; combien dans chaque domaine rural, il y avait d'arpents de terre ; quel nombre d'arpents pouvait suffire à l'entretien d'un homme d'armes et quel était le nombre de ces derniers dans chaque province ou comté de l'Angleterre; à quelle somme montait en gros le produit des cités, des hameaux ; quelle était exactement la propriété de chaque comte, baron, chevalier, sergent d'armes ; combien chacun avait de terres, de gens ayant fief sur ses terres, de Saxons, de bétail, de charrues. » Ibid.

(2) (( Anno millesimo octogesimo sexto ah incarnatione Domini, vigesimo cjuinto regni Wilhelmi, facta est ista descriptio. » Domesdaybook, vol. II, p. 450.

(3) Cf. Blackstone, Commentaries of the Laws of England. T. II, p. 42. AuG. Thierry, op. cit., 11^ édit., p. 221. Lebret, op. cit., p, 37. Glasson, Histoire des institutions de l'Angleterre. T. I, p. 258 et T. II, p. 171.

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terriers de tous les comtés fut appelée, par les Saxons, le Domesdaybook ou livre du Jugement dernier, et par les Normands, le Grand Rôle, le Rôle Royal, ou le Rôle de Winchester (1).

Le Domesdaybook, établi dans un but purement fiscal, rendit d'autres services. L'inscription, dans un même volume, des noms de tous les propriétaires fonciers de l'Angleterre devint le symbole de l'unité même du pays : cette unité fut consacrée solennellement le jour où, à Salisbury, tous furent requis de prêter serment au roi. Enfin, ce Livre présenta au point de vue de la propriété foncière un grand intérêt. Il détermina une fois pour toutes les titres des propriétaires relevant directement du roi. Ce ne fut que bien des siècles après, à la suite de guerres intestines et de révolutions sanglantes, suivies de confiscations, qu'il cessa d'être le répertoire exact des Landlords anglais. Durant de longues années, il servit de base à tous les contrats fonciers féodaux. Les vassaux trouvèrent dans le Domesdaybook l'origine certaine des droits, en vertu desquels les seigneurs leur consentaient des aliénations appelées suivant les cas : inféodations, concessions en franche aumône, en socage ou en villenage (2).

Toutes ces conventions étaient soumises à des règles solennelles qui avaient pour but de les rendre publiques. L'Inféodation (3), par exemple, comprenait deux

(1) Le nom de Domesdaybook fut donné par les Saxons, parce qu'il contenait pour eux une sentence irrévocable d'expropriation: (( Domysday vocatus ... quia nulli pareil, sicut nec magnus dies Judicii. » TnoMiE Rudborne, Hist. major Wintonia, Anglia sacra. T. I, p. 257. Celui de rôle de Winchester vient de ce qu'il était conservé dans le trésor de la cathédrale de Winchester : <( Maynus liber... hahitus in thesauro ecclesiœ cathedralis Wintoniœ. )) TnoMiE Rudborne, Hist. maj. Winton. ibid. L'original du Domesdaybook a péri ; le manuscrit, imprimé en 1783, a été formé sur les anciens titres.

(2) Voyez pour ces diverses tenures, Glasson, op. cit., T. II, p. 182 et 220 et suivantes.

(3) L'inféodation était le contrat par lequel un seigneur don-

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actes distincts : la foi et l'hommage d'une part, l'investiture de l'autre. La foi et l'hommage étaient la promesse du vassal, de remplir les obligations imposées ; l'investiture lui faisait acquérir la propriété de la terre par la mise en possession, suivant des solennités et des formes symboliques (1).

Les transmissions postérieures du fief supposaient également des formalités. Des témoins assistaient à la conclusion de la vente qui était inscrite sur le registre de la seigneurie. Les parties se rendaient ensuite sur les lieux pour procéder à l'investiture ou livery ol seisin de l'acquéreur. Quelquefois, il y avait seulement remise d'un objet symbolique (verge, motte de terre ou branche d'arbre), que Yattorney du seigneur, recevait du vendeur, puis remettait à l'acquéreur. En même temps, le vendeur prononçait les paroles suivantes ou d'autres analogues . « Je vous transmets la saisine et la possession de la maison que vous touchez, ainsi que de toutes les terres indiquées dans cette convention, suivant sa forme et sa teneur (2). » La saisine avait alors lieu en fait [in deed).

Ces règles parurent bientôt trop rigides, et, de même que l'investiture avait été, dans la plupart des cas, remplacée en France par des lettres de hef, de même, il fut possible, en Angleterre, de lui substituer la lecture d'un écrit (3) fait en vue des terres qu'il s'agissait de trans-

nait à un de ses vassaux une terre en fief, moyennant des services d'argent, mais surtout des services militaires.

(1) La remise d'une épée s'il s'agit d'un comté, celle d'un anneau pou • les baronnies concédées à des évêques ou des abbés, celle d'une verge, d'une motte de terre ou d'une branche d'arbre pour les fiefs ordinaires. Cf. Glasson, op. cit. T. II, p. 183. Lebret, op. cit., p. 43.

(2) Williams, The Law of real Propeity, p. 142 et suiv. Glasson, op. cit. T. II, p. 255 et T. IV, p. 229 et suivantes.

(3) Les actes de transmission étaient rédigés en présence de témoins, en deux ou trois exemplaires, écrits sur le même parchemin les uns à côté des autres, et séparés entre eux par des lettres. Ces exemplaires étaient ensuite découpés, suivant les

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mettre. La saisine avait alors lieu en droit, (in law). Le vendeur disait à l'acheteur : « Je vous donne cette terre, là-bas, entrez-y et prenez-en possession. » Mais tandis que la saisine, opérée en fait, transférait la pleine propriété à l'acquéreur, opérée en droit, elle ne permettait pas immédiatement à celui-ci d'agir comme un propriétaire. Il devait auparavant, ainsi que l'y avait invité le vendeur, se saisir de la terre en présence de témoins, ses pairs, les francs tenanciers du voisinage qui attestaient la délivrance en marge et au verso de l'écrit. Tant que cette mise en possession n'avait pas eu lieu, l'acquéreur n'avait pas un droit réel sur l'immeuble et si le vendeur ou l'acheteur mourait dans l'intervalle, les héritiers du défunt n'étaient pas liés par le contrat de leur auteur.

La nécessité de l'investiture et les sanctions rigoureuses attachées à l'inaccomplissement des formalités accessoires, s'expliquent par l'importance que la liverij ol seisin avait à cette époque. Les différends sur la valeur ou l'étendue des titres et des droits y afférents, étaient en effet tranchés, sur une procédure purement orale, par un Jury composé de douze hommes libres, voisins des parties en cause : La publicité des transmissions de propriété était la condition même de jugements éclairés (1).

Les mortgages qui affectaient la propriété à la garantie dune créance nécessitaient aussi la prise de possession par le créancier de l'immeuble grevé. Si cette opération n'avait pas eu lieu, le premier prêteur ne pouvait opposer son droit de préférence à un autre créancier qui avait postérieurement reçu de l'emprunteur la même garantie et qui s'était saisi de son gage. La prise de possession était

lettres de séparation, avec des dentelures, d'où le nom d'indenture. Les dentelures avaient pour but de s'assurer de l'authenticité des exemplaires en constatant la concordance des bords dentelés. De semblables actes étaient le plus souvent rédigés, même lorsqu'il y avait saisine en fait, afin de servir de preuve du transfert.

(1) DiGBY. Introduction to the history of the law of real property, p. 130.

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donc, dans ce cas encore, considérée comme une mesure de publicité suffisante (1).

La saisine était impossible pour les cessions de droits incorporels. Le transfert se faisait alors par l'effet de la convention conclue en présence de témoins et par la remise de l'acte écrit (s'il en avait été rédigé un), constatant l'accord des parties (2).

Dès le règne d'Edouard P"", apparaît un autre mode de transmission de la propriété : l'aliénation en justice (3), qui fut bientôt très fréquemment employée. Deux procédures différentes étaient offertes aux parties. Quelquefois il y avait recovery ol land ; l'acquéreur intentait une action judiciaire fictive en revendication. Le vendeur faisait défaut et, par le fait du jugement, la propriété se trouvait transférée. Cette procédure ressemblait donc beaucoup à Vin iure cessio du droit romain. Mais le plus souvent, le tribunal (4) était appelé à homologuer une convention passée par les parties qui se présentaient toutes deux devant lui : c'était alors une procédure appelée line. Leur demande était instruite publiquement ; après un certain nombre de formalités, la convention était transcrite sur le registre des arrêts et prenait le nom de lool, chirograph ou indenlure ol the line, c'est-à-dire de 'titre du procès. Le greffier en délivrait des expéditions dentelées qui commençaient par ces mots : Hœc est linalis concovdia.

Ces aliénations n'étaient pas accompagnées de livery ol seisin, parce que la reconnaissance en justice des droits

(1) (( Cum in tali casu posait eadcm les pluribus aliis creditoribus, tum pj^ius, tum posterius invadiare. » Glanville, livre X, chap. 8. Cf. Glasson, op. cit., T. IV, p. 221.

(2) Statut 18, Edouard I^'', chap. 4. Statut modus levandi fines.

(3) Les autorités judiciaires compétentes étaient la Cour des Plaids communs, le Lord Chief Justice de cette Cour, et deux ou plusieurs commissaires pris dans la contrée.

(4) V. DiGBY, op. cit., p. 93; Lebret, op. cit., p. 115; Glasson, op. cit., t. III, p. 193 et suiv. et t. IV, p. 233. Pour l'origine des expéditions dentelées, voyez plus haut, p. 13, note 3.

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de Facquéreur équivalait à la même notoriété. Elles obligeaient en outre définitivement ceux qui avaient été parties à l'accord, et excluaient ainsi toute action en nullité. Le Statut d'Edouard recommandait, en conséquence, aux juges, de s'assurer que les parties étaient majeures et jouissaient de la plénitude de leurs facultés intellectuelles ainsi que de leur liberté personnelle

Enfin, les tiers n'étaient admis à formuler aucune réclamation relative à des droits, dont l'existence n'aurait pas été révélée au cours de la procédure. Toutefois, cette déchéance ne pouvait être invoquée contre eux que, passé un certain délai, pendant lequel ils pouvaient former opposition au jugement (1).

Les aliénations en justice durent à la sécurité qu'elles conféraient d'être fort usitées (2) ; elles entraînaient cependant d'assez lourdes dépenses, car il ne fallait pas moins de cinq actes pour arriver à la conclusion de l'accord final consacré par le jugement.

Tels étaient les principaux modes de transmission de la propriété et de constitution des droits réels dans la période féodale : tous offrent des garanties de publicité. Dans les aliénations en justice, ce sont l'instruction de la demande et le caractère officiel des décisions judiciaires ; dans les actes ordinaires, la cérémonie de l'investiture et la présence de. témoins. Mesures suffisantes en ces temps, où la population était peu dense et où les changements de domicile étaient fort rares (3).

(1) Le Statut 18. Ed. I. c. 4 avait fixé ce délai à 1 an et 1 jour; le St. 34, Ed. III, c. 16 supprima tout délai, les réclamations pouvant être produites à toute époque; mais le St. 4 Henry VII, c. 24 fixa définitivement le délai à 5 ans. Cf. Glasson, op. cit. T. IV, p. 233.

(2) JVoïi in regno Angliœ "providetur vel est aliqua securitas major vel solemnior per quam aliquis statum suum certiorem hahere possit, neque ad statum suum verificandum aliquod solemnius testitnonium. producere quam finem in curia domini régis leratmn : quiquidem finis et consummatio omnium placitorum esse deJ)et et hac de causa providebatur. 2 Rolle Abridgment. 13. Statut 18, Ed. I. c. 4. Cf. Glasson, t. III; p. 193.

(3) V. POLLOCK, the Landlaws, p. 102.