CHAPITRE IV

La législation anglaise n'est pas passée sans transition du régime des transactions occultes au régime des Livres fonciers.

Malgré la théorie des uses, une forme de tenure, le copyhold, avait continué à se transmettre avec une certaine publicité. De plus, dès le xviif siècle, des essais de publicité des actes avaient été tentés en vue de remédier aux dangers les plus patents de la clandestinité.

La propriété en copyhold est une tenure qui a été substituée aux anciennes tenures serviles du moyen âge. Elle a perdu dans le cours des siècles le caractère de précarité qu'elle avait à l'origine ; mais elle est restée soumise, pour les transmissions, à certaines formalités qui rappellent son origine féodale (1). Détenue, ainsi que son nom l'indique, en vertu d'extraits (copy) du rôle de la Cour du manoir dont elle dépend, cette propriété a (donc pour seul titre l'inscription du tenancier, au rôle de cette Cour. Les transmissions de copyhold nécessitent par conséquent la radiation du nom du vendeur et la nouvelle inscription du nom de l'acquéreur.

Pour ce faire, le vendeur se rend en compagnie de l'acquéreur au manoir : là ils accomplissent le surrender and admittance. (renonciation et admission). Un mémorandum, signé des parties, est remis au seigneur et plus généralement à son intendant {steward) ; il contient les conditions dans lesquelles s'effectue la cession. Le seigneur (ou son intendant), signe ce document, puis inscrit aussitôt le changement de propriétaire sur le registre du manoir.

Le transfert n'est réputé accompli qu'une fois les formalités de l'admission consommées. Le seigneur consi-

(1) V. Glasson, op. cit. T. IV, p. 192. Lehk, op. cit., p. 137.

dère jusqu'à ce moment, que le cédant est toujours son tenancier : en réalité celui-ci n'est qu'un fidéicommissaire pour le compte de l'acquéreur. De même que les aliénations, les testaments, les mgrtgages et leur radiation doivent être mentionnés sur le registre, pour être opposables aux tiers.

Mais les copyholds. dont le nombre diminue chaque jour, ne couvraient même au xvf siècle qu'une faible surface du Royaume-Uni. Les freeholds étaient les tenures les plus usitées et c'étaient elles qui étaient soumises à la clandestinité complète. Les inconvénients d'une telle situation furent rapidement ressentis et des réformes furent demandées. Deux traités écrits sous la Restauration des Stuarts, l'un d'un jurisconsulte, Fabian Philipps, paru en 1662, l'autre d'un auteur anonyme, édité en 1678 (1), demandèrent, un siècle après la promulgation du Statute ol uses, l'enregistrement des actes concernant la propriété immobilière comme moyen de publicité. La forme quelque peu pamphlétaire du second ouvrage indique que cette réforme préoccupait déjà l'opinion et avait même soulevé de vives discussions.

Au début du xvnf siècle, le Parlement anglais vota une série d'actes législalils conçus dans cet esprit. Il ne faut d'ailleurs pas exagérer l'importance des essais tentés : Les lois ne s'appliquaient qu'à certams comtés où la division de la propriété et la fréquence des baux, des mortgages et des transmissions avaient rendu intolérable le système de la clandestinité. De 1704 à 1735, 6 lois votées sous les règnes d'Anne et de Georges II organisèrent des registres d'actes dans le comté de Middlesex (2), dans les trois Ridings ou districts du comté d'York (3) et à Kingston-upon-Hull.

(1) Cf. Déposition de M. Saunders devant le Select Committee de 1895. (Land. Transfer Bill.)

(2) Le Comté de Middlesex comprend la plus grande partie de Londres. Le St. 7, Anne, c. 20 est encore en vigueur ; il a été fort peu modifié par le St. 37 et 38 Victoria, c. 78.

(3) Pour le West Riding du Yorkshire, St. 2, Anne, c. 4 et St.

iO l'introduction DKS LIVRF.S fonciers en ANGLETERRE

Un extrait de tout acte affectant la propriété immobilière devait être inscrit sur ces registres. N'étaient pas soumis à cette formalité les baux de moins de vingt et un ans, pourvu qu'il y ait occupation par le preneur du bien loué, ainsi que les consentions relatives à des copyholds. Les baux de moins de vingt et un ans, accompagnés d'occupation par le preneur, n'ont pas paru de nature à nuire aux acquéreurs, la location étant en quelque sorte rendue public[ue par la prise de possession du locataire. Les copyholds étaient, nous l'avons vu, déjà soumis à des formalités suffisantes. Sauf ces exceptions, tous les actes entre vifs ou testamentaires transférant la propriété ou la grevant de droits réels devaient faire l'objet d'une inscription, sinon l'acte était considéré comme frauduleux et nul à l'égard des tiers : en cas de vente, par exemple ; un propriétaire cédait son immeuble à un acquéreur qui négligeait de transcrire son acte d'achat. Si le même propriétaire vendait une seconde fois le même immeuble, le second acquéreur, après avoir fait enregistrer son titre, ne pouvait plus être dépossédé par le premier ayant-droit.

Une autre loi avait auparavant introduit la publicité des actes dans le Bedford Level (1). Aucune sanction n'y était édictée contre ceux qui omettaient de faire inscrire leurs titres. Dans ces conditions, il n'y avait que peu d'intérêt à se soumettre aux prescriptions légales.

Ces divers registres <( destinés à protéger les intérêts des tiers et à donner avis aux acheteurs des charges foncières dont ils peuvent ne pas avoir connaissance (2) » ne produisirent pas les résultats espérés. Des décisions malheureuses de la Cour de la Chancellerie ne consi-

6,Anne,c.20; pour TEast Iliding,St. 6, Anne,c. 62; pour le North Riding, St. 8, Georges II, c. 6. Tous ces statuts ont été remaniés par le Yorkshire Registries Act, 1884, St. 47 et 48, Victoria, c. 54. Certaines dispositions de cette loi ont elles-mêmes été amendées par le St. 48 et 49, Victoria, c. 19 et 26.

(1) Statut 15, Charles II, c. 17 (art. 8).

(2) The cabinet Lawyer, édit. 1840, v*'. Registration of Title.

dérèrent pas comme inopposables à un acquéreur les actes non enregistrés, lorsqu'il fut prouvé que cet acquéreur connaissait leur existence (1). C'était ouvrir la porte du prétoire à de nouveaux procès ; c'était aussi enlever à l'enregistrement des actes une grande partie de sa raison d'être.

La tenue des registres laissa également fort à désirer : les répertoires, si importants pour faciliter les recherches, devinrent, par suite d'un manque de méthode, fort difficiles à consulter ; la consistance des immeubles se modifia rapidement ; les mentions qui, du temps de la reine Anne, permettaient d'identifier les biens fonds devinrent insuffisantes, à raison du morcellement rapide de la propriété dans ces comtés urbains ; en même temps les enregistrements se multipliaient. Les registres furent bientôt encombrés à tel point que, pour trouver un renseignement, il était nécessaire de se livrer à des investigations aussi longues et aussi coûteuses que celles nécessitées par les transactions occultes. Enfin, les propriétaires et les jurisconsultes ne virent pas cette réforme d'un œil favorable. Blackstone se fait leur interprète dans ses Commentaires : (( Quelque plausibles que ces

(1) V. Stephens. New Commentaries of the Laws of England, édit. 1899, p. 543. T. I; Pollock, op. cit., p. 172. Le Vendor and Purchaser Act, 1874 (St. 37 et 38, Victoria, c. 78), a décidé, dans son art. 8, que les testaments non enregistrés seraient considérés comme valables en faveur de l'ayant-droit d'un légataire pourvu qu'il ait fait enregistrer son acte d'achat avant toute autre convention émanée de l'héritier légal. Le St. 47 et 48 Victoria, c. 54, sur les conservations de l'Enregistrement dans le Yorkshire dispose, contrairement à la Jurisprudence de la Cour de la chancellerie, que l'acte est nul, s'il n'ej>t pas enregistré, sans qu'il y ait lieu de se préoccuper de savoir si l'acquéreur subséquent a ou n'a pas eu connaissance des actes antérieurs. Il n'est fait exception à cette règle que dans le cas de fraude. Les lois du Yorkshire prescrivent aussi l'enregistrement des titres qui ne résultent cependant d'aucun acte, successions ab-intestat, mise en gage et mortgage équitable effectué par dépôt de titres.

42 l'introduction des LIARES fonciers en ANGLETERRE

mesures paraissent être en théorie, les personnes compétentes se demandent si un plus grand nombre de procès n'a pas été soulevé dans ces comtés par l'inattention et la négligence des parties, que prévenu par l'usage des registres (1). » Un siècle après, Sir Frederick Pollock portait d'ailleurs à peu près le même jugement. <( Le Middlesex Registry est encore plus dangereux qu'inutile (2).

Ces diverses critiques ne permirent pas d'étendre au xvm^ siècle le système d'Enregistrement des actes à toute l'Angleterre. Bien que les lois n'aient jamais été abrogées, elles subirent le même échec que le registre général des mortgages consentis aux Juifs, institué longtemps auparavant par Richard I" dans ses capitula de Judœis.

Dans le cours de la première moitié du xix^ siècle, de nouvelles tentatives furent faites. Les commissaires de la propriété foncière {real property commissionners) recueillirent en 1828 de nombreuses informations, tant en Angleterre que dans les autres pays et préconisèrent, dans leur rapport, la création d'un registre général tenu à Londres. Des bills furent déposés dans ce but à la Chambre des Communes : de 1830 à 1834, il n'y en eut pas moins de cinq. Tous furent repoussés. Le même sort fut réservé à la proposition de Sir John Campbell, solicitor général en 1835 et aux projets présentés en 1845, 1846 et 1851 par d'autres m.embres du Parlement. Enfin, en 1853. le gouvernement de la Reine n'obtint même pas le vote d'une loi établissant une publicité restreinte et facultative (3).

Renonçant à créer des registres généraux, les législateurs anglais avaient organisé une série de registres spéciaux sur lesquels étaient mentionnés des actes ou des faits qu'il était particulièrement utile de porter à la connaissance des tiers : Le registre des actes abolitifs de substitutions (Register of disentailing deeds), tenu jus-

(1) Blackstone, op. cit. T. II, c. 20.

(2) POLLOCK, op. cit., p. 172.

(3) V. Land. Transfer Bill, 1895. Appendice VI, p. 249.

qu'en 1833 en la Cour des Plaids communs, avait été transféré à la Cour de la Chancellerie. Un répertoire relatait également tous les certificats et tous les actes par lesquels les femmes mariées consentaient à l'exécution des conventions dans lesquelles elles avaient été parties. Il était conservé en la Cour des Plaids communs. Les dettes du vendeur ou de ses auteurs envers la Couronne ainsi que les procès immobiliers pendants pouvaient être révélés par l'examen des tables de la même Cour. Les contrats de rentes viagères constituées sur un bien fonds étaient enregistrés jusqu'en 1855 dans les bureaux de la Chancellerie et depuis lors au greffe de la Cour des Plaids communs. Les Livres des faillis et des insolvables, tenus dans les tribunaux de faillite, mettaient en garde les acquéreurs contre des aliénations faites en fraude des créanciers (1). Enfin, en vertu de diverses lois, des registres annonçaient l'existence d'engagements pris, en vue d'améliorations agricoles, par des propriétaires vis-à-vis de leurs tenanciers, sans avoir été nécessairement constatés par actes authentiques (2).

Tous ces registres donnaient sans doute des renseignements utiles, mais ils compliquaient singulièrement les transactions en imposant, outre l'examen ordinaire des titres de propriété, des recherches dans de nombreuses localités différentes. Les hommes de loi demandèrent et obtinrent que certains droits immobiliers, non constatés par actes authentiques et contre lesquels il était particulièrement difficile de se garantir, devraient être inscrits sur des registres spéciaux tenus à Londres. La loi du 24 octobre 1888 pour l'enregistrement de certaines charges foncières (3) réunit, à cet effet, dans trois registres distincts, la plupart des publications auparavant faites dans les greffes des Cours.

1° Les décisions judiciaires {writs and orders) immobilières sont inscrites (( sur un registre spécial au nom

(1) Cf. Williams, op. cit., p. 458.

(2) Notamment Tlmprovement of Land Act, 1864.

(3) Land Charges Registration and Searches Act, 1888; St. 51- 52, Victoria, c. 51. V. Annuaire de législation étrangère de 1889.

^'i l'introduction DKS LH RF.S FONCIKRS r.N ANGI.l.ri-RRE

du propriétaire dont la terre a fait l'objet de la décision ». Cette inscription cessera d'avoir effet au bout de 5 ans, mais elle pourra être indéfiniment renouvelée. Toute décision et toute mesure d'exécution prise en vertu de cette décision sont nulles et de nul effet, si l'inscription n'a pas eu lieu conformément à la loi (1).

2" Un second registre contient les actes d'arrangement ou concordats entre créanciers et débiteurs. D'après ces concordats, le débiteur transfère à un fidéicommissaire [trustée), ses biens pour les partager entre ses créanciers. Moyennant cet abandon, les créanciers se désistent de toutes réclamations postérieures. L'arrangement n'aura de valeur vis-à-vis des ayants-droit à titre onéreux du débiteur, qu'à partir du moment où cet acte aura été inscrit : l'inscription peut être requise soit par le fidéicommissaire, soit par l'un des créanciers bénéficiaires (2).

3" Enfin, la dernière partie de la loi se rapporte à l'enregistrement des charges foncières (Land charges) : ce sont toutes rentes ou annuités, tous remboursements d'un capital par acomptes, avec ou sans intérêts, grevant une terre (3). Là encore, cette formalité est prescrite à peine de nullité de ces charges foncières vis-à-vis des acquéreurs à titre onéreux du bien-fonds (4).

En résumé, le régime de la propriété foncière, avant 1897, était essentiellement occulte. Quelques mesures avaient bien été prises en vue de rendre plus sûrs les actes de disposition immobiliers ; mais elles avaient toutes un caractère spécial quant à leur application territoriale ou quant à leur étendue juridique. En raison de ces restrictions, elles ne devaient pas apporter un remède suffisant aux maux que nous avons signalés.

(1) Art. 5 et 6.

(2) Art. 7, 8 et 9.

(3) Ces droits ont été créés notamment par l'Agricultural Holdings Act, 1883, sur l'amélioration des terres et l'indemnité de plus-value au fermier sortant. Le mortgage, constaté par acte authentique, se trouve par là-même exclu de cette énumération.

(4) Art. 10 et 12.