PREMIERS ESSAIS D INTRODUCTION DES LHRES FONCIERS

fut aussi repoussé. Le système de la clandestinité semblait, cette fois, avoir définitivement gain de cause et Lord Saint-Léonard pouvait écrire à cette époque avec quelque apparence de raison, que de l'aveu de tous la publicité ne serait jamais établie en Angleterre (1).

Trois ans plus tard cependant, les Livres fonciers étaient institués législativement et Lord Westbury faisait voter deux lois connues généralement sous le nom de lois de 1862 : le Regislration ol Tille Act (2) et le Déclaration ol Tille Act (3). Une solution équitable d'un problème si controversé semblait enfin trouvée.

Le Regislration of Tille Act créait un livre foncier tenu en deux parties : le record ol tille to lanch on the Registry ou registre des propriétés et le registre des mortgages.

Pouvait seul demander à faire immatriculer un bien fonds, celui qui avait la propriété ou le droit de la transmettre (conlrol ol the |ee) ou toute personne autorisée à faire cette demande par la Cour de la Chancellerie.

Comme l'immatriculation devait faire foi contre tous les tiers, la demande faisait l'objet de publications générales et de notifications individuelles à tous les propriétaires' voisins. Ceux qui pouvaient se prétendre lésés étaient ainsi mis en demeure de produire leurs réclamations. Le délai pour former opposition expiré, la demande était examinée par le Registrar ou conservateur qui la rejetait ou qui reconnaissait au requérant, soit un litre inattaquable (indeleasible), soit un titre qui, dans certains cas, pouvait le devenir. Pour obtenir un titre inattaquable, il fallait justifier que les droits de propriété reposaient sur un titre « tel qu'une cour d'équité l'accepterait pour un titre marchand (4) ».

(1) St-Léonard (Sugden). Handy bock on real property. Dans le même ouvrage, cet auteur développe, avec beaucoup d'habileté, les inconvénients de Timmatriculation. Nous aurons l'occasion de les examiner, lorsque nous discuterons les arguments, soutenus par les solicitors contre les lois de 1875 et de 1897.

(2) St. 25-26, Victoria, c. 53.

(3) Statut 25-26, Victoria, c. 67.

(4) Art. 26.

AH l'introduction des livres fonciers en ANGLETERRE

La terre était alors inscrite sur le registre des propriétés sous un numéro d'ordre. L'inscription comprenait : P une description minutieuse et détaillée de l'immeuble. Cette description avait été auparavant contrôlée par le Bureau d'enregistrement ; car les limites de la propriété étaient, d'après la loi de 1862, garanties comme la propriété elle-même (1). 2° Un état des personnes qui avaient ou pouvaient avoir des droits à la propriété de l'immeuble.

Le registre des mortgages relatait, sous le même numéro que celui attribué à l'inscription précédente, toutes les charges ou servitudes grevant tout ou partie de l'immeuble, ainsi que les noms des bénéficiaires.

En fait, selon une expression de Lord Westbury, le Livre foncier devait être le <( miroir de la propriété ». Un certificat de titre, reproduisant les énonciations des registres, pouvait être délivré par le Registrar au propriétaire sur sa demande. Toute propriété immatriculée était susceptible de faire l'objet de tous les contrats ordinaires. Le dépôt du certificat terrier remplaçait, notamment pour la constitution de mortgages en équité, le dépôt des litres de propriété (2). Pour sauvegarder certains droits, opposition à tout transfert pouvait être mentionnée sur le registre et l'opposant devait recevoir avis de tous les actes présentés à l'enregistrement (3).

Les registres pouvaient être consultés par les parties ou par leurs mandataires. Enfin, une disposition de la loi permettait au propriétaire de soustraire sa terre à la juridiction du Bureau d'Enregistrement, en faisant une déclaration de retrait à laquelle, toutes les personnes intéressées devaient donner leur assentiment.

Cette mesure était destinée à inviter les Landlords à faire essai de l'immatriculation : car, s'ils trouvaient, dans ia suite, ce régime contraire à leurs intérêts, ils seraient toujours libres de faire annuler l'inscription de leur propriété. Confiant dans les excellents effets de la réforme,

(1) Art. 7 à 10.

(2) Art. 63 et 72.

(3) Art. 89 à 95.

PREMIERS ESSAIS d'i.NTRODUCTIÛN DES LIVRES FONCIERS 49

le législateur ne considérait d'ailleurs cette disposition que comme un moyen de dissiper certaines craintes. Le caractère purement facultatif de l'application de la loi témoigne également de la foi que le législateur avait dans son œuvre. Les propriétaires devaient, semblait-il, être rapidement convaincus de l'intérêt qu'ils avaient à mettre leurs propriétés sous le régime de l'immatriculation.

Le Déclaration ol Title Act organisait une sorte de purge qui permettait, après une procédure d'enquête, d'avis individuels, d'avertissements dans les journaux, d'obtenir de la Cour de la Chancellerie un titre judiciaire de propriété. Les auteurs de la loi d'immatriculation avaient, en effet, pensé qu'un certain nombre de détenteurs actuels ne pourraient pas donner des preuves suffisantes de leurs droits au Land Registry et seraient ainsi privés du bénéfice qu'ils pouvaient attendre de la nouvelle législation. Le Déclaration ol Title Act devait conférer au propriétaire le droit absolu, sans la possession duquel il ne pouvait requérir l'immatriculation de sa propriété.

Mais la procédure était compliquée, les délais pendant lesquels étaient admises les réclamations des tiers, étaient longs, des dépenses considérables devaient être engagées sans avoir la certitude d'obtenir gain de cause : Ces motifs expli(|Lient pourquoi personne ne demanda la constatation judiciaire de son droit de propriété (1).

La loi sur l'immatriculation n'eut, elle aussi, qu'un succès relatif. Son application purement facultative se heurta à la puissante opposition qui existait contre le système des Livres fonciers ; certains défauts apparurent aussi dans la pratique. La tentative de Lord Westbury échoua. Seize titres seulement furent immatriculés en 2 ans et 2 mois, alors que 18 mois après la promulgation du Real property Act australien de 1857, 1.000 demandes avaient été déjà faites (2). Cependant, de 1863 à 1866, le

(1) Cette loi n'a jamais été abrogée. V. Brickdale and Sheldon's Land Transfer Acts, p. 129.

(2) En 1855, l'Australie du Sud comptait 80.000 habitants; environ 1 0/0 de la population avait donc demandé à bénéficier

5U L'iNTRpDUCTION DES LIVRES FONCIERS EN ANGLETER^P

nombre des enregistrements alla en croissant de 8 à 105 par an (1) ; maie de 18^7 à 1875 (2), ce chiffre diminua constamment pour tomber à 29 en 1870 et à 4 en 1875. Enfin, au moment de la mise en vigueur de la loi de 1875, le registre des propriétés tenu en vertu de la loi de 1862 avait reçu mention de 411 immatriculations (3), représe citant une valeur de 5.346.437 livres sterlings et une superficie de 49.117 acres (4).

Lorsqu'il fut avéré que la réforme de 1862 ne trouvait pas parmi les propriétaires iin accueil favorable, le gouvernement anglais nomma de nouveau en 1868 une Commission royale. Elle reconnut après deux ar^s d'enquête l'échec certain de la loi tle L. Westbury et fit certaines recommandations, dont s'inspirèrent dans la suite les auteurs des projets soumis au Parlement. Pour la première fois, elle suggéra aux pouvpirs publics la possibilité d'enregistrer une propriété avec un titre purement possessoire. Cette immatriculation ne devait confirmer en aucune façon les droits du détenteur actuel, mais devait lui conférer « un titre dont la valeur augmenterait de plus en plus, jusquà ce qu'il devienne marchand, dans le sens théorique du mot, et pratiquement inattaquable (^). »

En 1870, puis en 1873. Lord Selborne, membre du

de la nouvelle loi. Select Comrnittee de 1879; question 1931 et p. 112 du Rapport.

(1) En 1863, 8 propriétés furent immatriculées; en 1864, 8; e^i 1865, 48 ; en 1866, 105. Cf. Brickdale, Registration of Title to Land; op. cit., p. 2 et 4.

(2) La loi de 1862 a été abrogée par Fart. 126 du Land Transfer Act de 1875.

(3) x\u 31 décembre 1898, par suite de morcellements, le nombre des propriétés portées sur le registre était de 3.111 ; 263 titres avaient été annulés sur déclarations de retrait : sur ce nombre, il n'y avait eu que 15 annulations de premières immatriculations. Cf. Return of the work done in the Land Registry, n° 304,

(4) 1 acre vaut 40 ares environ.

(5) Report of the Land transfer commission appointed in

PREMIEI^S ESSAIS D INTRODUCTIOr^ DES LIVRES FONCIERS 51

Cabinet Glaclstone, présenta sans succès deux projets : l'un et l'autre disposaient que, deux ans après le vote de la loi, l'immatriculation deviendrait obligatoire toutes les fois qu'un immeuble serait vendu.

En 1874, le Parlement anglais, reprenant ses réformes de (Iroit civil, vota le Vendor and Purçhaser Act (I), qui réduisait notamment de 60 à 40 ans la période durant laquelle, dans un contrat ordinaire, l'origine de la propriété devait être établie. La même année, le Real Property Limitation Açt (2), régla à nouveau les délais de prescription des droits ré^ls.

Le nouveau chancelier tory Lord Cairns présenta, dans la même session, un JBiU qui rendait Finimatriculation obligatoire toutes les fois qu'un immeuble était vendu. De mênie, que les projets de Lord Selborne, il prévoyait que la loi ne serait applicable que trois ans après qu'elle aurait été votée. Maisi, en outre, les acquisitions d'une valeur inférieure à 300 livres sterlings ne devaient pas être soumises obligatoirement à l'immatriculation. La raison de cette exception nous est donnée par un des témoins entendus à l'enquête de 1895. « Je fus le seul solicitor de province qui m'occupai de cette question avec plusieurs personnes habitant Londres ; j'expliquai complètement à Lord Cairns, chiffres en main et preuves à l'appui, pourquoi j'étais opposé à l'adoption de son projet. Il fut convaincu qu'il ne fallait pas étendre la contrainte aux transactions inférieures à trois cents livres sterlings, étant donnés la méthode suivant laquelle elles sont conduites et les frais qu'elles occasionnent (3). » Ce qui a permis à un auteur de dire : (^ L'avocat le plus distingué de l'immatriculation reconnaissait ainsi {ju'elle était totalement inutile pour le peuple, pour la propriété et la

(1) St. 37-38, Victoria, c. 78. Cf. the cabinet Lawyer, édit. 1877. Supplément, p. 2Q et 21.

(2) St. 37-38, Victoria, c. 57. Cf. the cabinet Lawyer, édit. 1877. Supplément, p. 13.

(3) Saunders, question 1750. Land Transfer Bill, 1895. V. aussi Lord Cairns, questions 2873 et 2874. Select Committee on Land Transfer and Land Titles, 1879.

catégorie d'affaires pour laquelle elle avait été faite (1). » Même ainsi modifié, le projet de Lord Cairns parut trop radical à la Chambre des Communes. Une vive opposition y fut faite aux articles prescrivant l'immatriculation que la Chambre des Lords avait cependant adoptés. En présence de ce mauvais vouloir, le gouvernement préféra retirer son projet.

Lord Cairns n'abandonnait pas cependant l'idée de doter l'Angleterre d'un système libéral de transmissions immobilières. Mais, à Toccasion du dépôt de son premier projet, il avait reçu de tous les points du royaume des adresses émanant de praticiens et exposant toutes les difficultés que soulevait la réforme. Le chancelier se rendit compte qu'il serait très difficile de faire voter à un Parlement, presque entièrement composé de propriétaires fonciers, des mesures iinpératives que leurs conseils habituels leur avaient dénoncées comme devant être inquisitoriales, coûteuses, dangereuses enfin pour leur sécurité. Il n'introduisit donc pas dans son bill de 1875 les articles qui, dans celui de 1874, rendaient l'enregistrement obligatoire en cas de vente. Il le fit d'ailleurs sans trop de regrets. Sans doute, l'essai facultatif de 1862 avait échoué; mais le nouveau projet améliorait notablement la première loi. Il suffirait que quelques immatriculations aient de bons résultats pour voir tous les autres propriétaires, moutons de Panurge en cette occasion comme dans toutes les circonstances de la vie, accourir au Land Registry pour faire immatriculer leurs propriétés. A la faveur du succès, des mesures coercitives pourraient alors être prises contre les propriétaires récalcitrants que des essais heureux n'auraient pas encore convaincus (2). Avec la contrainte, les résultats espérés seraient peut-être plus rapidement atteints ; ils le seront plus sûrement en laissant agir à leur gré les Landlords car ceux-ci comprendront, dans ce cas, que les dispositions légales leur sont favorables.

(1) Brickdale; op. cit., p. 34.

(2) V. Parliamentary debates. Hansaiid,3^ série, T. 222, p. 157,

PREMIERS ESSAIS d'iNTRODUCTION DES LIVRES FONCIERS 53

La loi une fois votée, les demandes d'immatriculation, contrairement aux prévisions du Lord Chancelier, n'affluèrent pas au Bureau d'Enregistrement. De 1875 à 1885, 113 propriétés furent immatriculées ; sur ce nombre 17 concernaient des propriétés en leasehold (1) ; en 1895, 7 à 8 millions de livres sterlings représentaient la valeur totale et combien minime des terres inscrites sur le Livre foncier. Enfin, au 31 décembre 1898, c'est-à-dire au moment où la loi de 1897 allait entrer en vigueur, seulement 345 immatriculations avaient été opérées. Par suite de morcellements d'immeubles déjà immatriculés (2), par suite aussi de transports effectués en vertu de l'art. 126 de la loi de 1875 (3), 1.910 propriétés séparées étaient mentionnées sur le Livre foncier. Leur superficie couvrait 62.813 acres et leur valeur approximative représentait 10 millions de livres sterlings (4) !

Ainsi que le disait M. Flaxman, barrister at law^ à Londres, en parlant du Land Transfer Act, « c'était un coup d'épée dans l'eau (5) ». De multiples raisons expliquent cet échec : quelques-unes tiennent à la rédaction même de la loi. Nous ne mentionnerons que la liberté laissée aux propriétaires, lorganisation d'une nouvelle juridiction superposée à toutes celles qui existaient déjà ; la création de nouveaux titres de propriété compliquant encore, par leur juxtaposition avec les anciens, les recherches en vue des transferts. Le Select committee de 1879 se référait à ces causes d'insuccès, en disant dans son rapport que la loi de 1875 avait été frappée de mort par la force des circonstances. Mais d'autres influences aussi importantes, quoique moins immédiates ont eu pour effet de restreindre

(1) Brickdale, op. cit., p. 12.

(2) 1.101 propriétés proviennent de domaines morcelés.

(3) Les transports dont il s'agit sont ceux opérés du registre institué par la loi de 1862 au registre institué par la loi de 1875; 464 propriétés ont été ainsi transférées.

(4) Return of the work done in the Land Registry; n° 304;

(5)Cité par Lebret, op. cit., p. 199.

54 L'îNtRObUCtiON DES LIVRES FONCIERS EN ANGLETERRE

l'application de la loi : nous voulons parler d'une influence matérielle résidant dans la concentration de la propriété foncière et d'une nifluence morale exercée par les solicitors et les autres hommes de loi.

L'enquête de 1878-79 (1) ordonnée par la Chambre dès Communes, celle qui fut conduite par une autre Commission (2) nommée 16 ans pliis tard, ont mis en lumière ces motifs pour lesquels la loi de 1875, aussi bien que la loi de 1862, ont échoué. C'est le résultat de leurs travaux qu'il nous faut doiic étudier pour connaître les t'aisons qui ont inspiré la réforme de 1897.

(1) Select Comniittëe on Làrid îtansfer ànd Land Titles, 1878- 79. Les principaux témoins furent: Lord Cairns, Chancelier; MM. Holt et Follett (du Land Registry) ; Lord Thring, L3rd Selborne, MM. Farrer, Barber, Williams, etc.

(2) Select Committee on the Land Transfer Bill, 1895.