‹ La transmission de la propriété immobilière et l'introduction des livres fonciers en AngleterreChapitre 19 sur 93 · CAUSES 1) ECHEC DE LA REFORME · texte numérisé non relu

CAUSES 1) ECHEC DE LA REFORME

France, la valeur moyenne des ventes est encore moins élevée : les transmissions inférieures à 50 livres sterlings ne forment, il est vrai, que 70 0/0 du total, mais celles inférieures à 600 livres représentent 50 0/0. Les ventes au-dessus de 50 livres sterlings entrent pour 30 0/0 seulement dans les chiffres fournis par la statistique.

Enfin, en Angleterre dans le comté d'York, comté agricole, les ventes de moins de 50 livres sterlings ne représentent que G 1/2 0/0, alors que les ventes de moins de 25 livres ne figurent que pour 2 0/0 ; les ventes de plus de 8.000 livres sterlings atteignent encore 1,7 0/0 du total. La valeur moyenne est de 1.200 livres. Les statistiques fournies par le relevé des actes inscrits dans le registre du comté urbain de Middlesex accusent une moyenne beaucoup plus élevée (1).

D'ailleurs les traditions juridiques ont toujours tendu à limiter autant que possible les pouvoirs du propriétaire sur ses biens fonciers. Le droit de primogéniture, qui subsiste encore dans toute sa rigueur pour les immeubles, empêche le morcellement des propriétés. Les substitutions ne laissent aux détenteurs actuels qu'un simple droit d'usufruit, et, en mettant des entraves considérables à la liberté des transactions immobilières, maintiennent forcément dans les mêmes familles la propriété des immeubles : depuis quelques années seulement de timides réformes ont été tentées pour en restreindre l'usage.

Le Times, dans un article publié le 20 avril 1889, évaluait à 8 millions d'acres la superficie des terres soumises à des substitutions, alors que les parties du territoire agricole pouvant être vendues ou achetées librement ne représentaient qu'un peu plus du double, 18.358.739 acres (2). D'ailleurs, ces terres sont elles-mêmes entre les mains de riches Landlords pour la plus grande partie. L'enquête de 1872 a ré vêlé que parmi les 250.000 pro-

(1) Cf. Report of the Systems of Registration, etc., p. 96 et appendice XXII et, pour la France, Comm. extrap. du cad. T. II, p. 618. M. LiOTARD-VoGT, Directeur général de TEnregistrement.

(2) Bulletin de statistique et de législation comparée, T. XXV, p. 565.

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priétaires possédant plus d'un acre. 37.000 ont de 40 à 400 hectares et 5.400 plus de 400 hectares. Parmi ces derniers. 2.250 propriétaires possèdent à eux seuls 16 millions d'acres, soit plus de la moitié de la superficie totale de TAngleterre. Les Landlords se sont, en effet, toujours gardés de diminue^ la suprématie foncière qu'ils ont acquise depuis le xvif siècle, car elle leur assurait en même temps la suprématie politique, les institutions politiques étant basées sur la propriété foncière.

Qui aurait pu devenir propriétaire de tels domaines, si ce n'est eux ? Les ouvriers des campagnes, <( ces fidèles amants de la terre » (1). acquièrent souvent en France quelques parcelles du sol au moyen des économies qu'ils ont réalisées. En Angleterre, ils touchent un salaire tellement restreint, qu'il est à peine suffisant pour nourrir eux et les familles. « De toutes les professions industrielles, celle d'un ouvrier agricole est la seule qui n'offre aucuii avenir, l'artisan peut devenir maître, le mécanicien, ingénieur, le paysan né peut même pas nourrir l'espoir d'exploiter un jour le champ qu'il laboure : l'ambition et le bien-être lui sont interdits. Eux et leurs familles vivent de génération en génération, sans autre espérance et sans autre but que les bêtes de somme qui travaillent avec eux dans les champs (2). » Comment pourraient-ils songer dans ces conditions à disputer aux seigneurs du pays des parcelles que ceux-ci actiètent dès leiit* mise en vente à des prix fort élevés ?

Les ouvriers des villes ne cherchent pas non plus à devenir propriétaires. S'ils sont payés fort cher, ils ont des

(1) V. BouTMY, Etudes sur l'Angleterre.

(2) ROGERS, Histoire de l'Agriculture. Cette phrase rappelle le portrait, fait par La Bruyère, des paysans français avant la Révolution. <( L'on voit certains animaux farouches, des mâles et des femelles, répandus par la campagne, noirs, livides, et tout brûlés du soleil, attachés à la terre qu'ils fouillent et qu'ils remuent avec une opiniâtreté invincible; ils ont comme une voix articulée et quand ils se lèvent sur leurs pieds, ils montrent une face humaine et, en effet, èe sont des hommes. » CaractèreSj chap. XI, de l'Hoiiiriie.

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habitudes de confort qui les détourne de l'épargne. Là terre leur paraît d'ailleurs, par le fait de l'habitude, être l'apanage exclusif des plus riches de leurs concitoyens.

La propriété foncière est ainsi placée et maintenue entre les mains de propriétaires opulents qui devaient éprouver moins que d'autres les inconvénients des transactions occultes. Lorsqu'ils désiraient acquérir quelques-uns des domaines encore existants malgré les Inclosure Acts, ils pouvaient, grâce à leur large aisance, payer un bon prix et la terre et les formalités nécessaires à son transfert ; quelques guinées de plus n'obéraient pas le budget des potentats qui régnaient dans les comtés anglais. Comme les solicitors leur fournissaient en somme des titres le plUs souvent inattaquables, que les frais une fois faits, ils étaient presque certains d'être pour toujours les possesseurs de leurs acquisitions, ils ne se sont pas êmiis des inconvénients d'une législation qui, malheureusement, ne lés régissait pas seuls, mais que seuls ils pouvaient modifier.

La concentration de la propriété n'a toutefois été qu'une cause adjuvante de l'échec des lois des 1862 et 1875. La cause déterminante a été l'oppositiôti tenace et concertée des solicitors anglais. Ces <( hommes compétents », dont nous parle Blackstone, ont été les détracteurs de Tehregistrement des actes organisé dans le Middlesêx et le Yorkshire ; irispirateurs des Real Property commissiùfihers de 1828, ils leur faisaient dire dans leurs rapports que « le propriétaire du sol est investi d'uil pouvoir suffisant et tel qtiè le bien public le veut » et que « la propriété foncière anglaise répond admirablement a tous les buts qui lui sont assignés (1) ». En 1859, ils soutenaient avec Saint-Léonard, que l'immatriculation de la propriété ne serait jamais instituée ; toujours débout, îious les retrouvons développant leur argumentation serrée devant les conimissàires enquêteurs de 1878-1879 et de 1895.

Ils étaient puissants par leur nombre et surtout par leur influence. Cadets de famille, auxquels la loi successorale

(1) First Report of the real pfoperty coirtmissiorihet-s, 1829, p. 6, cité par Pollock, op. cit., p. 166.

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enlève une part de l'héritage paternel, les solicitors anglais ont dans la société un rang important et peuvent exercer par leurs parentés et leurs relations une influence réelle sur le vote des deux assemblées composant le Parlement. Lorsqu'il fui question de leur enlever par une loi la partie de leurs attributions le mieux rémunérée, de leur retirer ce salaire qu'un travail assidu leur assurait, ils voulurent à tout prix faire avorter des réformes qui paraissaient les spolier. Réunis au nombre de plus de neuf mille en associations provinciales affiliées à une même société centrale, VIncorporated Law Society of the United Kingdom, ils ont su créer un courant faclice d'opinion contre l'immatriculation de la propriété : Aux sociétés foncières, ils ont fait entendre que les frais de leurs opérations allaient être augmentés, que leurs opérations ellesmêmes seraient entravées; aux hommes de finance, ils ont fait croire que le mortgage équitable, placement très lucratif, rencontrerait désormais des obstacles légaux presque insurmontables ; ils ont dû seulement dire aux particuliers dont ils étaient les oracles, qu'ils ne leur conseillaient pas d'user de la faculté conférée par la loi. En ce faisant, il leur semblait agir dans l'intérêt général. « Je ne crois pas un moment que l'opposition des Solicitors soit systématique », disait, en 1895, M. Lake, « ils repoussent seulement la loi de 1875, parce qu'elle est défectueuse (1) ». Un autre auteur faisait cette réflexion: <( Un solicitor est avant tout un homme de confiance et suggérer un manque de désintéressement dans ses relations avec ses clients, serait l'accuser de négliger son premier et son plus haut devoir (2). » « L'accusation portée contre eux est une calomnie inventée par les auteurs et les partisans d'une mauvaise loi en vue de trouver une excuse plausible à son échec )>, concluait enfin le rapport de 1870 (3).

Je ne sais si la bonne foi des solicitors peut être suspectée. Il est certain cependant que les hommes sont

(1) Land Transfer Bill, 1895. Question 2691.

(2) Brickdale, op. cit., p. 53.

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naturellement attachés à un système qu'ils ont jusqu'alors employé. Les solicitors, comme tous leurs semblables, ont une tendance à s'opposer à tout changement, surtout lorsque la réforme peut ne pas être aussi profitable que le système ancien (1). Ce qui rendait ce doute possible, c'est que les opposants avaient habilement exploité les défauts des lois sur l'immatriculation et mis en lumière les avantages de la clandestinité. En même temps, il faut le reconnaître, ils recommandaient certaines réformes de la législation, réformes qui devaient, d'après leurs promesses, répondre à tous les desiderata que l'on avait présentés.

Ils contestaient tout d'abord les trois défauts principaux reprochés aux transactions occultes : L'insécurité, les retards, les frais.

On parle de nombreuses erreurs. Sont-elles aussi fréquentes qu'on a bien voulu le prétendre, disaient-ils ? En quarante ans de pratique, le Président de VIncorporated Law Society a affirmé n'avoir eu connaissance d'aucune contestation au sujet d'opérations pour lesquelles on avait eu recours à ses offices. Les recherches effectuées par les solicitors permettent d'arriver aux conclusions suivantes : A moins de fraude et probablement d'une coïncidence fâcheuse et bien rare, à moins d'erreurs persistantes et unanimes des conseils des propriétaires antérieurs, le \endeur a droit de disposer de la toute propriété d'une maison ei son ayant-cause à titre onéreux est garanti contre toute éviction (2).

Cet examen, continuaient-ils, n'est pas aussi long que certains l'ont prétendu. Neuf fois sur dix, les délais sont demandés ou imposés par les clients ; il faut attendre l'expiration d'un avis donné à un créancier mortgagiste, il faut déterminer la nature d'une tenure, tenir compte de la rentrée d'une somme d'argent qui permettra à l'acquéreur de se libérer (3). Très rarement, le retard peut être imputé

(1) Land Transfer Bill, 1895. Lord High Chancellor. Questions 13 et 200.

(2) Brickdalb, op. cit.

(3) Land Transfer Bill. 1895. Appendice I, p. 231.

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aux solicitors. Une affaire est généralement terminée en un niois ou six semaines, pariois en quelques jours ; un jour peut même suifire pour préparer l'acte et le signer. Un autre système pourra-t-il être plus rapide ?

Reste la question des frais. Là encore, ["opposition des hommes de loi prétendait être victorieuse. Avant 1881, les honoraires étaient certainement exagérés. Le Statut 5 et 6 Victoria, c. 73, avait [â^é uniquement le client d'après la longueur des actes, sans tenir compte de la valeur des intérêts engagés, ni de la diiliculté de chaque affaire. Comme le tarif était très peu élevé (1 fr. 25 par verso ou par 72 mots), les solicitors allongèrent leurs actes en y insérant des clauses redondantes, afin de rendre suffisant le montant de Jeurs honoraires (1). Des inégalités choquantes résultaient de ces pratiques et trois personnes, sadressant à des solicitors différents pour des actes identiques quant à l'objet et quant à la forme, payèrent respectivement 17 sh., 18 sh., et 223 sh. (2)

Mais le Parlement a voté en 1881 le Solicilors'Tiemuneration Ad qui fixe les honoraires d'après un tarif proportionnel, tenant compte de la qualité des parties, de l'importance pécuniaire de laffaire, du travail du solicitor et de sa responsabilité, de toutes les circonstances enfin qui modifient, soit la valeur, soit même l'utilité des actes passés (3) ; les Convevancing Acts de 1881-1882 (4) ont aussi été votés, ils ont supprimé toutes les clauses redondantes devenues traditionnelles et nécessaires et ont remplacé les longues formules par quelques mots ayant désormais le même effet juridique. Enfin, à un point de vue particulier, le Settled Land Act de 1882 -a complété ces deux réformes en donnant dans tout settlement à l'usufruitier {tenant for lile), le pouvoir de primer toute autre personne qui y aurait un intérêt. Auparavant, « il fallait obtenir un titre des trustées (fidéicommissajres), voir si ceux-ci pouvaient

(1) Williams, op. cit., p. 196.

(2) Gigot, La réforme de la transmission de la propriété foncière anglaise.

(3) St. 44-45, Victoria, c. 44 ; art. 4.

(4) St. 44-45, Victoria, c. 41, et st. 45-46, Victoria, c. 39.

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donner reçu et si certains consentements ou toutes autres formalités n'étaient pas exigées (1) ».

Grâce à ces simplifications, les honoraires, diminués par l'abrègement des actes, représentent actuellement le tiers ou le quart des frais acquittés avant 1881. Le tarif établi en exécution de la loi (2), n'est d'ailleurs considéré que comme un maximum qui est rarement atteint. Par suite de la concurrence existant entre les solicitors (3), ceux-ci consentent à leurs clients de fortes réductions sur le t^rif officiel. Les statistiques présentées par l'Incorpoted Law Society au comité de 1895, indiquaient ainsi les réductions généralement faites.

Valeur de la transaction

Tarif

officiel

Tarif d'usage

sh.

£ sh.

Ainsi réduits, les honoraires sont très raisonnables et permettent de ne pas surcharger outre mesure les acquéreurs peu fortunés. Le système tel qu'il existe aujourd'hui est donc satisfaisant, concluaient les solicitors et pour se convaincre que nos arguments ne sont pas des allégations sans fondement, il suffit de remarquer que le public ne fait entendre aucune plainte : le Président d'une impor-

(1) St. 45-46, Victoria, c. 38. Cf. Land Transfer Bill, 1895. HuNTER, question 1002.

(2) Art. 2. (« Un comité composé du L. Chief Justice, du maître des rôles, du Président de l'Incorporated Law Society et du Président de Tune des Sociétés de province, pourra, si trois des membres (dont le L. Chief Justice) sont présents à la réunion, faire tous les règlements qu^il jugera utile en tenant compte de l'importance des affaires traitées. »

(3) Un témoin disait en 1895. (( Le nombre des solicitors exerçant à Leeds abaisse les honoraires à un taux raisonnable. » MiDDLETON, question 3655.

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tante Compagnie foncière, AI. Bonser a reconnu « que le système actuel répondait admirablement aux exigences des personnes qui s'en servent )> et « que tous ses acquéreurs en étaient satisfaits (1).

Puis, abandonnant la défensive, les solicitors attaquaient vivement les projets de réformes, connues seulement en Angleterre par les échecs qu'elles y avaient subies .

Le Livre foncier conféi'ait-il au propriétaire une sécurité plus complète que les actes ordinaires ? La loi de 1875 prévoit l'immatriculation, soit à titre absolu, soit avec certaines réserves, soit à titre possessoire. Dans les deux premiers cas, une enquête sérieuse est faite et les titres obtenus offrent des avantages sérieux aux personnes inscrites ; néanmoins, celles-ci n'en sont pas moins à la merci d'un escroc qui opérera une mutation en contrefaisant leur signature, ou dun fonctionnaire indélicat qui profitera de sa situation pour procéder à des écritures fictives (2). Outre ces dangers, les porteurs des titres possessoires sont soumis à toutes les causes d'éviction ordinaire, car les titres, délivrés après des formalités illusoires, ne prouvent même pas la réalité de la possession au moment de l'immatriculation.

La complication des titres de propriété ne permet en général de demander que l'inscription à titre possessoire, l'obtention des autres titres nécessitant l'administration de preuves trop difficiles à fournir. Pour se couvrir contre les vices des titres antérieurs à l'immatriculation, l'acquéreur doit donc, comme par le passé, examiner les titres de propriété et pour cela recourir aux offices des solicitors. Offices dont la rémunération s'ajoute aux droits d'inscrii)-

(1) Land Transfer Biil, 1895. Questions 2177 et 2194.

(2) On citait notamment les fraudes d'un Sieur Peterson, Registrar adjoint à Brisbane (Queensland) qui, grâce à une autre fonction occupée par le Registrar General, put commettre de nombreuses escroqueries par inscriptions sur le Livre foncier de la colonie. Cf. Hunter, questions 1273-1274. Land Transfer Bill, 1895.

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lion : le total des frais ainsi nécessaires dépasse, ou tout au moins égale, les honoraires perçus en vertu du Solicitor s Rémunération Act (1).

Les solicitors citaient l'avis de Al. Bonser, auquel on présentait le tarif de 1889 réduisant, prétendait-on, les frais des 2/3 et qui avait répondu : « Cela est trop beau pour être vrai (2). )> Peut-être pourront-ils être dans la suite encore atténués, mais dans tous les cas les tarifs en vigueur font « peser sur les propriétaires actuels qui ne sont pas particulièrement favorisés pour le moment et sur les générations présentes d'artisans et de petits acheteurs, des frais considérables qui les écrasent, et cela au bénéfice problématique des générations futures (3). )>

En attendant ce résultat heureux, mais bien incertain, les propriétaires verront immédiatement limiter leur ancienne liberté. Les restrictions tiennent à certains articles de la loi : tels sont ceux qui défendent l'inscription de propriétaires indivis, qui interdisent de séparer postérieurement à limmatriculation la propriété d'une mine de celle de la surface, qui fixent à 4 le nombre maximum des propriétaires conjoints ou des fidéicommissaires intéressés dans une même propriété et pouvant faire mentionner leurs droits sur le Livre foncier. D'autres entraves à l'exercice des pouvoirs du propriétaire trouvent leur origine dans la pratique môme de l'immatriculation, qui subordonne la conclusion de tous les actes à l'examen et au contrôle d'un fonctionnaire. Comme ses décisions ont un caractère irrévocable, celui-ci doit acquérir la certitude absolue que l'acte qu'il va inscrire est en tous points valable car, s'il se trompait, il dépouillerait injustement un propriétaire qui peut n'avoir commis aucune négligence. Le syélème actuel ne présente pas de tels dangers, car les transmissions n'ont aucun effet à l'égard du véritable propriétaire (s'il a été antérieurement évincé).

(1) Land Transfer and Land Titles, 1878, questions 2953-3028; HiGHAM, 1879, questions 388-394.

(2) Land Transfer Bill, 1895, question 2274.

(3) Ibid. Lake, question 2565.

(j(j L IMRODLCTIOX DES I.IVRF.S FONCIERS EX ANGLETERRE

Loin de diminuer les délais, soutenaient les hommes de loi, cette méthode a pour effet de les prolonger. Le minimum de temps employé pour faire la première immatriculation est de trois ou quatre mois, souvent d'ailleurs il est dépassé, et dans certains cas linscription au Livre foncier n'a été ohtenue qu'après 7, 12, 15 mois et même davantage (1). Pour les transmissions postérieures à Timmatriculation, les retards occasionnés par le Bureau d"Em registrement ne sont pas moins considérables. Alors qu'un solicitor termine aujourd'hui, le plus souvent, une affaire en une semaine, les actes ne sont transcrits qu'au bout de 2, 3 et même 6 mois. Joignez à cela, que le Bureau d'Enregistrement ne pourra pas, comme les solicitors, tenir compte de l'urgence des affaires à examiner, mais n'aura égard qu'à la date du dép(M des titres à immatriculer.

Les solicitors se demandaient, en conséquence, s'il ne fallait pas considérer comme impossible « d'accommoder un système d'immatriculation à toutes les nécessités qui se présentent dans un état avancé de civilisation (2) », car, disaient-ils, (( les formalités de l'inscription, les pouvoirs de réquisition et de contrôle des fonctionnaires substitueront l'intervention de l'autorité publique à la liberté de notre action : ce sera très préjudiciable à l'expédition normale des affaires. La rigidité des formalités et des règlements qui seront mis en vigueur, leur manque d'élasticité qui empêchera de les plier aux nécessités pratiques, l'interposition d'un fonctionnaire examinant les affaires au fur et à mesure, sans avoir égard à leur urgence, l'impuissance absolue du solicitor à promettre une avance d'argent à jour fixe (ce qui peut se faire main-

(1) Cf. pour la loi de 1S62. Commission de 1868, questions 454, 457, 473, M. BuTT, Solicitor à Londres. Pour la loi de 1875, Land Transfer and Land Titles, 1878, questions 201, 991; Land Transfer Bill, 1895, Lake, questions 2679 et suiv. ; Interrogatoire de M. MoRTON, passim.

(2) Land Transfer and Land Titles, 1878, Williams, questions 390, 394, 760 ; Wolstenholme, questions 2463, 2464 ; Young, question 1397; 1879, Clabon, question 303.

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tenant) ; l'agitation et le déplaisir journaliers, résultant des retards et des exigences des bureaux substitués à la liberté sans contrôle dont on jouit ; toutes cboses qui seront intolérables pour les solicitors habitués à faire tous les actes sans l'assistance de conseil et d'une manière sommaire et prompte (1). >>

Voilà la système imparfait, dont l'usage va être imposé au propriétaire foncier. La législation anglaise n'offre cependant pas d'exemple, qu'une partie de la population ait été contrainte à adopter une mesure dont pendant trente ans elle a eu la faculté de profiter et dont elle a toujours refusé de se servir (2). Le comité de 1878- 1879 s'est prononcé contre l'immatriculation obligatoire : pourquoi négliger l'avis de gens compétents ; pourquoi aussi ne pas tenir compte des dépositions de la plupart des témoins de 1895 qui ont combattu la clause du bill emportant obligation d'enregistrer, tant au nom des propriétaires qu'au nom des sociétés de solicitors (3) ?

L'immatriculation obligatoire porte, en effet, atteinte au droit du propriétaire. (( Sur quel principe s'appuyer pour justifier la contrainte ? Est-ce un devoir public pour un bomme, d'augmenter la valeur de vente de sa propriété ?... Qui est lésé, si un propriétaire ne peut convenablement prouver que sa terre est sienne ? Gause-t-il du tort à ses voisins ; est-il une calamité publique ; attentet-il aux bonnes mœurs ; trompe-t-il quelqu'un ; préjudicie-t-il à sa postérité beaucoup plus que par d'autres actes qu'il peut faire légalement ? Comment est-il nécessaire d'instruire de son propre intérêt un propriétaire ou un

(1) Land Transfer Bill, 1895, Saunders, question 1762.

(2) « Est-ce la mission de la législation de forcer un homme à faire ce qu'il ne veut pas faire 1 )> Land Transfer and Land Titles, 1879. Lord Thring, questions 57 et 82. V. aussi p. III du Rapport de 1879.

(3) Le rapport de flncorporated Law Society (U. K.), de 1895, portait qu'elle devait <( continuer son opposition au Bill du gouvernement tant que celui-ci ferait de l'immatriculation une obligation ». V. Land Transfer Bill, 1805. Lakp, questions 2921 et 2943.

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acquéreur de bien-fonds (recruté cependant en général dans les classes les plus éclairées), alors qu'on se fie à chacun quand il s'agit des intérêts particuliers (1) ? » Critiques d'autant plus graves que celui qui s'en faisait l'écho, était le Registrar adjoint lui-même.

Pourquoi, d'ailleurs, imposer un système dont les promoteurs disent un si grand bien. De deux choses lune : ou le système tel qu'on le propose a toutes les qualités qui lui sont attribuées ; et la contrainte est alors inutile : car les propriétaires préféreront rapidement la nouvelle législation à l'ancienne ; ou la réforme est imparfaite et c'est presque une injustice de forcer les propriétaires à souffrir de ces imperfections. Est-il enfin prudent de rendre tout à coup obligatoire un système qui n'a jamais été essayé sérieusement? ne se trouvera-t-on pas dans la nécessité d'abroger à bref délai une législation hâtive et inapplicable ?

Tel est le résumé des diverses objections faites au principe des Livres fonciers par les solicitors, tant en 1878- 1879 qu'en 1888 à la Chambre des Lords et en 1895 aux Communes. Nous avons essayé de les classer et de les résumer aussi brièvement que possible, car elles sont éparses dans quatre gros volumes : nous allons, dans le chapitre suivant, les discuter et voir pour quels motifs, le Parlement passa outre, en 1897. à toutes les critiques qui avaient été présentées.

(1) Bkickdale, op. cit., p. 55. Cet auteur prétendait, en 1886, faire accepter l'immatriculation sans recourir aux mesures de coercition.

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