CHAPITRE VII

réponses aux objections des solicitors. — les causes d'adoption de la loi de 1897

Nous avons dans un précédent chapitre énuméré les griefs invoqués contre les aliénations clandestines : nous ne nous attarderons pas par conséquent à discuter à nouveau sur les dangers, les retards et les frais du système occulte. Il nous faut néanmoins examiner au point de vue pratique les observations présentées par les solicitors.

Remarquons tout d'abord que dans le tableau que nous avons reproduit (1), les réductions consenties sur le tarif officiel ne sont pas aussi considérables qu'on pourrait le croire : les frais sont seulement proportionnés plus exactement à la valeur de la propriété vendue, le tarif officiel étant à paliers assez espacés pour les valeurs inférieures à 500 livres slerlings. Si l'on recherche la proportion entre les frais et les valeurs d'achat, on arrive aux résultats suivants :

Pour une valeur d'achat de 20 £ d'après le tarif officiel 15 0/0, avec réduction 10 0/0.

Pour une valeur d'achat de 100 £ d'après le tarif officiel 3 0/0, avec réduction 2 1/2 0/0.

Pour une valeur d'achat de 200 £ d'après le tarif officiel 2 1/2 0/0, avec réduction 1,7 0/0

Pour une valeur d'achat de 300 £ d'après le tarif officiel 1,66 0/0, avec réduction 1,5 0/0.

Pour une valeur d'achat de 500 £ d'après le tarif officiel 1,5 0/0, avec réduction 1,2 0/0.

Pour une valeur d'achat de 1.000 £ d'après le tarif officiel 1,5 0 0, avec réduction 1 0/0.

(l) Voyez p. 63.

70 l.'lMRODl C T10-\ l)i:S I.IVRKS FONCIERS KN ANGLETERRi:

Les deux tarifs sont donc progressifs à rebours, c'est-àdire qu'ils font payer beaucoup plus pour les petites ventes que pour les ventes plus importantes. Les frais n'atteignent même que 0,29 0/0, lorsque la valeur de l'immeuble est de 50.000 £ et au-dessus. Ce tableau montre donc que pour les ventes de peu d'importance, les honoraires demandés par les solicitors sont très élevés : Ils faisaient désirer à certaines personnes de voir ces hommes de loi « travailler à meilleur marché )> (1).

Cette observation une fois faite, examinons les critiques présentées contre l'immatriculation. Les promoteurs de la réforme ont été accusés d'introduire le fonctionnarisme là où l'initiative individuelle suffisait amplement. Sans vouloir étendre d'une manière abusive les attributions de l'Etat, les Livres fonciers nécessitent cependant l'intervention d'agents de la puissance publique. En effet, il s'agit de donner un titre opposable à tout le monde ; l^Etat seul a qualité pour représenter la collectivité ; de plus, il a à sauvegarder certains droits (servitudes créées dans un intérêt public, charges foncières assurant le recouvrement de l'impôt foncier, Land Tax, ou des droits de succession). D'ailleurs, l'intervention de fonctionnaires en ces sortes d'affaires n'est pas nouvelle, il existe déjà les Registrars des bureaux d'Enregistrement ; le greffier préposé au transfert des Consols, celui qui tient le registre des navires (2).

Les solicitors ne seront pas, par le fait de l'immatriculation, complètement exclus des transmissions immobilières. Leur concours sera nécessaire encore pendant 20 à 30 ans pour les ventes de biens immatriculés avec titres possessoires, car il faudra comme aujourd'hui examiner les actes antérieurs à l'Enregistrement ; ils seront aussi chargés, le plus souvent, des transmissions d'immeubles enregistrés avec titre absolu, car les propriétaires désireront s'épargner le souci de remplir les formalités accessoires à toute inscription.

(1) Land Transfer Bill, 1895. Bonser, question 2196.

(2) Cf. ibid ; Lord High Chancello r, question 43.

CAUSES 1)'aI)OFTIO.\ DK LA LOI DK 1897 71

Le Registre foncier ne donne-t-il qu'une sécurité relative comme il a été objecté ? Assurément, clans tout système il existe un minimum de fraude contre lequel il est impossible de se prémunir. Le greffier peut être mis en défaut par un escroc habile. Mais en Australie, l'expérience a prouvé que les fraudes sont très rares. De plus, actuellement un transfert frauduleux par acte authentique^ ne laisse à l'acquéreur qu'une action personnelle souvent illusoire contre le vendeur. D'après les projets soumis au Parlement depuis 1887, la création d'un fonds d'assurance contre de semblables fraudes a été prévue et l'acquéreur serait toujours assuré d'être indemnisé du préjudice à lui causé par l'éviction.

Les adversaires avaient prétendu que les frais de l'immatriculation étaient beaucoup plus élevés que ceux demandés par les solicitors. Un témoin qui ne peut être suspecté d'être favorable au système d'immatriculation, M. Lake, compara, devant le Comité de 1895, les frais perçus sur une série de transferts de terre enregistrée avec les honoraires que le Solicitors'Remuneration Act aurait attribués aux officiers ministériels pour ces mêmes transferts. Sur 21 transactions, 12 furent faites avec des frais moindres qu'avec l'ancien système et la diminution fut, dans plusieurs cas, considérable : 2 £ 14 sh. ;5 £ 16 sh . ; 14 £ 19 sh.; 15 £ 16 sh.; 22 £ 14 sh.; 24 £ 19 sh. Sur les 9 autres transactions où l'on put constater une augmentation, la différence était de quelques shillings généralement et la plus forte de 2 £ 9 sh. Il faut d'ailleurs reconnaître que de tels résultats n'étaient pas suffisants. L'ancien tarif était, nous l'avons vu, exorbitant; les nouveaux tarifs auraient dû diminuer dans une forte proportion les dépenses des transferts : la statistique précédemment citée, nous montre que ces diminutions considérables n'étaient en somme que des exceptions. Aussi, a-t-on pu dire que l'échec de l'Act de 1875 a presque exclusivement eu pour cause l'élévation des frais d'immatriculation. Mais il est à prévoir, disaient les partisans des Livres fonciers, que les tarifs pourront être de beaucoup abaissés lorsque, grâce à l'obligation, les immatricula-

12 l'i\TRODUCTIO\ des livres fonciers en ANGLETERRE

lions seront plus nombreuses. Les taxes ne sont, en effet, destinées qu'à payer les dépenses du service ; la quotepart de chaque propriétaire dans ces frais généraux sera d'autant moins élevée que les opérations enregistrées seront en plus grand nombre.

Les autres objections méritent d'attirer moins longuement notre attention. Les critiques adressées à certains articles de la loi ne visaient que des détails pratiques : les projets nouveaux leur donnaient d'ailleurs satisfaction. Le Fonds d'assurance que l'on se proposait de créer aurait aussi de bons effets sur la rapidité de l'immatriculation, car le Registrar n'aura plus à craindre que des erreurs dépouillent le véritable propriétaire ; il risquera tout au plus de mettre en cause la garantie du fonds d'assurance.

Loin d'être parfait, le système d'immatriculation est susceptible d'améliorations et peut déjà rendre de sérieux services. Si ses applications ont été jusqu'en 1897 aussi rares, la cause réside dans l'opposition des solicitors. Pour vaincre leur résistance, il n'y avait qu'un moyen : rendre l'immatriculation obligatoire. Les propriétaires ne préfèrent, en effet, pas « un moyen plutôt qu'un autre ; ils ne se soucient de rien (1) )> ; (( pas un propriétaire foncier sur cent n'a même jamais entendu parler du Bureau d'immatriculation ou n'a pris la peine de demander s'il existe (2) ». Aussi, si ce sont les propriétaires (( qui ont nominalement le choix, c'est en pratique le solicitor qui décide (3) », car « chaque famille a son solicitor attitré et c'est à eux, par conséquent, qu'il aurait appartenu de demander l'application de la loi nouvelle. Naturellement, ils n'y ont mis aucun empressement ; c'est comme si l'on avait confié aux entrepreneurs de roulage et de malles-postes le soin de construire les chemins de fer (4) ». Pour assurer le succès de la nouvelle législation.

(1) Land Transfer and Land Titles, 1879. L. Thring, questions 70 à 72; V. aussi Dees, questions 782 à 785.

(2) BmcKDALE, op. cit., p. 3.

(3) TORRENS, op. cit., p. 44.

(4) Gide, Etude sur l'Act Torrens, p. 37.

GALSKS d'aDOI'TION DE LA LOI Di: 1897 73

il fallait proléger les landlords contre cette (( malheureuse pression (1) »; l'immatriculation obligatoire était la seule protection efficace.

Mis en présence de ces divers arguments, les solicitors ne faisaient plus une opposition aussi tenace. Les lois de 1881-1882, en simplifiant les transmissions, avaient diminué les frais et par là inême restreint l'intérêt que les solicitors portaient au maintien du statu quo. Certains restaient fidèles aux idées qu'ils avaient fait prévaloir jusque-là, mais Ils formaient la minorité (2). Quelques-uns se ralliaient tardivement au système d'enregistrement d'actes qui existait déjà dans le Middlesex et le Yorkshire et qui serait étendu aux autres comtés. L'intervention des fonctionnaires était ainsi écartée et en même temps on conférait aux droits des propriétaires une sécurité presque complète.

Enfin un troisième groupe, le plus nombreux, se résignait à faire l'essai loyal de l'immatriculation de la propriété à deux conditions : 1° l'immatriculation sera facultative ; 2"^ le propriétaire pourra à tout moment soustraire sa terre à la juridiction du Land Registry (3). Ils considéraient, en effet, que dans des cas assez nombreux, il serait utile d'immatriculer des propriétés, afin d'obtenir des titres clairs et précis à la place des anciens titres de propriété surchargés de servitudes, de conventions restrictives, d'annulations et de mainlevées d'hypothèques. Mais ils continuaient à penser que, dans le cours ordinaire de leurs affaires, il serait bien préférable d'employer les anciennes formes, c'est-à-dire les actes occultes. Ils demandaient donc que sur une simple déclaration, le propriétaire puisse soustraire son domaine aux obligations imposées par la législation des Livres fonciers. Adopter ces propositions eût été continuer les errements déplo-

(1) TORRENS, op. cit., p. 53.

(2) Land Transfer and Land Titles, 1879, L. Thring, question 7; Land Transfer Bill, 1895, Hunter, question 968.

(3) Cette longue périphrase traduit à peu près ces trois mots anglais: « Removal from register. »

74 I. ]MK()i)rrTi()\ ni.s i.nRi:s i ontikrs i:\ Angleterre

rables de la loi de 1875 et même revenir à la loi de 1862 : c'était courir à un nouvel échec, cette fois-ci, assuré.

Cependant, la nécessité d'une réforme complète se faisait de plus en plus sentir, sous l'influence de nouvelles idées politiques et de la situation précaire de l'agriculture anglaise.

1832. 1867 et 1884 marqueront dans l'histoire du Royaume-Uni les étapes de l'émancipation politique de ses habitants. En 1832, c'est la suppression des bourgs pourris, la répartition nouvelle des sièges proportionnellement à la population. En 1867. c'est l'admission à l'électoral des ouvriers des villes. En 1884. les ouvriers agricoles acquièrent le droit de suffrage (1). La conquête de l'égalité politique fit bientôt désirer aux nouveaux électeurs d'asseoir leur influence sur une base solide et pour cela ils ont voulu devenir propriétaires d'une partie du sol anglais. Certains même, allèrent jusqu'à demander la nationalisation de la terre, c'est-à-dire l'expropriation des Landlords moyennant une faible indemnité (2). Une ligue foncière : le Land and Labour league fut créée dans ce but au milieu du xix^ siècle et compta parmi ses membres les agitateurs les plus connus parmi lesquels, Potter, Bradlaugh. Ernest Jones (3).

Ces propositions socialistes, eurent un grand retentissement en Angleterre et principalement parmi les économistes qui venaient d'obtenir l'abandon du régime douanier prohibitif et protecteur. Ils se rendirent compte du caractère rétrograde de la législation foncière et Cobden se joignit aux socialistes pour réclamer l'accessibilité de tous à la propriété foncière, le libre-échange

(1) Cf. BouTMY, La Constitution politique de l'Angleterre. En 1832, 4 0/0 de la population totale était électeur, en 1885, 15 0/0 représentant 5 millions d'adultes mâles, sur 7 millions au total.

(2) Ces idées ont été émises notamment par Wallace, dans son livre : Land Nationalisation, its necessity and its aim, et par le socialiste américain, Henry George, dans son ouvrage: Progress and Poverty.

(3) Cf. Glasson, op. cit., T. VI, p. 312.

CAUSES d'aIK)PTIO-\ DE LA LOI 1)L 1897 75

en matière immobilière comme ils l'avaient obtenu en matière commerciale. « Free trade in land^Si dit M.Bright, signifie l'abolition de la loi de primogéniture, la limitation du système des substitutions et des settlements, de façon à supprimer la plupart des droits réels purement viagers et à les remplacer par des droits absolus de propriété, cela signifie également qu'il doit être aussi aisé d'acheter ou de vendre une terre que d'acheter ou de vendre un bateau (1). »

Cobden et après lui un parti puissant, soutinrent constamment ce programme devant le Parlement. Ils s'attaquèrent d'abord aux vestiges de la féodalité qui subsistaient encore. Commencé depuis 1841, l'affranchissement des copyholds rencontrait la résistance des intendants, dont une partie des fonctions allait par là même, être supprimée. En 1852 et en 1858, on étend les pouvoirs des commissaires chargés de déterminer l'indemnité de rachat et on rend l'opération obligatoire si l'une des parties le demande ; enfin, en 1887, on augmente encore les facilités de l'affranchissement. Les opérations qui, de 1841 à 1849, n'avaient porté que sur 300 propriétés (2), devinrent fort nombreuses après le vote de la loi de 1858. De 1860 à 1881, il n'y en eut pas moins de 600 en moyenne par an, ce qui fit au total 12 à 13.000 opérations (3) ; fabolition de ces tenures féodales a continué dans les mêmes conditions jusqu'au jour où la crise agricole, devenue trop intense, a paralysé tous les efforts.

Ils réclamèrent ensuite la modification des règles des substitutions et des settlements. En effet, (( réduit au rôle d'usufruitier timide », le propriétaire anglais ne pouvait ni vendre une parcelle, ni consentir une hypothèque ; il se trouvait entravé à chaque instant dans l'administration de son domaine par les restrictions apportées à ses droits : aussi, se désintéressait-il de sa propriété et il ne songeait pas à l'améliorer. Le Land improvement act de 1877, afin de favoriser le drainage des propriétés, a per-

(1) Cf. Baxter, Our Landlaws of the Past.

(2) Lebret, op. cit., p. 81 et suiv.

(3) M. Flach à son cours de l'Ecole des Sciences Politiques.

76 l'introduction I)i:s i.imuis iongii.rs ln anglkterri:

mis au grevé de substitution d'imputer sur les revenus du domaine, le paiement de certaines charges foncières : il pourra ainsi se procurer l'argent nécessaire aux travaux. Le Settled ol Land Ad de 1882 a autorisé les trustées à consentir la vente des biens substitués (sauf la principale demeure). Les sommes en provenant sont remployées en fonds publics, en bien-fonds ou en améliorations du domaine.

Enfin, les curés de campagne furent en 1888 habilités à aliéner, moyennant certaines formalités, les terres attachées à leur bénéfice. Par cette mesure, la main-morte devait être largement réduite en peu de temps.

A côté de ces lois qui n'ont eu qu'une influence médiate, détournée sur le morcellement de la propriété foncière anglaise, le Parlement votait des mesures qui avaient pour but principal la création en Angleterre dallotments et de small holdings possédés par des petits propriétaires, mais devaient fournir en même temps des bras aux Landlords et aux fermiers. Tons ces actes eurent peut-être moins d'influence cependant sur le morcellement de la propriété que l'initiative privée, qui s'est manifestée de deux manières par les Building Societies ou Sociétés de construction et par les Land Companies ou Compagnies foncières.

Les Building Societies sont des sociétés coopératives : elles achètent des terrains, les lotissent, y font tous les travaux de voirie nécessaires ; ensuite, ou bien elles construisent des maisons sur chaque parcelle et les revendent ; ou bien elles prêtent aux acquéreurs des terrains les sommes nécessaires à la construction des habitations. Ces diverses opérations sont réservées aux seuls adhérents. Des lois spéciales de 1874 et 1875 régissent ces associations qui sont dites enregistrées ou non enregistrées, suivant qu'elles se sont ou ne se sont pas conformées à certaines règles de la législation.

Les premières, les seules sur lesquelles nous ayons des renseignements précis, n'ont cessé de croître jus([u'en 18Q0. Elles étaient (1) :

(1) Statistical abstracts.

CAUSES d'adoption DE LA LOI DE 1897 77