en 1895 avec un capital de 1.014 millions de francs

2.124 en 1900 avec un capital de 1.077 millions de francs. . '

A côté de celles-ci, les sociétés non enregistrées avaient en 1895 un capital de 440 millions environ et en 1900, de 375 millions.

Il n'est pas exagéré de prétendre que plusieurs centaines de mille petits capitalistes sont ainsi devenus propriétaires de la maison qu'ils habitent.

Les Land (■ompanien sont de véritables sociétés commerciales à responsabilité limitée (jui recherchent un bénéfice dans l'achat des grands domaines et la revente après morcellement aux ouvriers. La plus célèbre, la British Land G" Limited, créée en 1856, a vendu à elle seule depuis sa fondation, pour 4.047.643 livres sterlings de terrains, ce qui représente, étant donnée une valeur moyenne des lots de 80 livres sterlings, 50.000 aliénalions environ (1). La situation de la propriété foncière semble donc avoir été assez profondément modifiée depuis 1872 par la constitution d'un grand nombre de petites propriétés qui sont, il est vrai, plutôt des propriétés urbaines que des propriétés rurales.

A côté de ces transformations dans l'aspect de la propriété, il s'est produit une modification de même nature dans la répartition des fermes ou des tenures. Les grandes exploitations agricoles disparaissent peu à peu et font place à des petites fermes de 1 à 50 acres. Le rapport publié par le Board of Agriculture en 1890 (2) indique qu'il existait alors 455.005 allotments ou jardinets ruraux de moins d'un acre et 409.422 small holdings de 1 à 50

(1) Land Transfer Bill, 1895. Bonser, Interrogatoire, passim.

(2) Return of allotments and small holdings, 1890.

78 l"i.\TRODUCTIO.\ des livres fonciers Ei\ ANGLETERRE

acres. Le nombre, tant des allotments que des small holdings n'avait cessé de croître depuis 1875, époque à laquelle ils n'étaient respectivement que 246.398 et 389.941.

Mais la division de la propriété et de la possession nécessite des contrats plus fréquents, qui ont pour objet des superficies peu étendues et des sommes généralement minimes : les intéressés ont alors compris combien difficile et coûteux était le système en usage ; combien peu il répondait aux nouveaux besoins de l'agriculture.

L'Angleterre n'avait pas, en effet, échappé plus que les autres pays européens à la crise agricole qui, depuis trente ans, l'avait particulièrement éprouvée. Les revenus fonciers des Landlords, fort considérables, étaient grevés de charges nombreuses résultant de testaments, d'obligations légales ou même de simples traditions. Ces charges devinrent particulièrement lourdes, lorsque le loyer des terres eut subi une profonde dépression. En 1875, les revenus déclarés pour la perception de l'Income tax (cédule A. biens fonciers), étaient pour l'Angleterre de 48.533.340 livres sterlings et pour le Pays de Galles de 3.265.610 livres sterlings ; en 1894, ils n'étaient plus respectivement que de 36.999.846 livres sterlings et 3.065.985 livres sterlings. La diminution est donc pour l'Angleterre de 23,7 0/0 et pour le pays de Galles de 6,1 0/0, soit en moyenne 22,7 0/0 (1). Le capital foncier diminuait encore dans une proportion plus considérable, 50 0/0 ainsi que l'indique le tableau suivant :

(1) Final report on agricultural dépression, 1894, Remarquons pour compléter ces chiffres, que la baisse des loyers n'a fait que continuer et que le revenu déclaré pour l'Angleterre et le pays de Galles, n'atteignait plus on 1900, que 37.110 545 livres sterlings.

CAUSES d'adoption DE LA LOI DE 1897

PI

Revenus déclarés à rincome Tax

(pour toute la

Grande Bretagne)

Denier de capitalisation

Capital

Diminution depuis

Montant

La différence existant entre la diminution de la valeur vénale et l'abaissement de la valeur locative s'explique par ce fait qu'on a tenu compte, en parlant des revenus, seulement des réductions de fermages.

Les pertes résultant des fermages non payés, les dépenses de plus en plus considérables de réparations, de drainage, de constructions, le prélèvement pour l'acquit de la dîme, à la charge des Landlords depuis 1892, n'ont pas pu être évalués pour établir la réduction réelle de la valeur locative des terres. Alais ajoutées les unes aux autres, les diminutions de revenu qui en sont la conséquence doivent correspondre largement à la diminution de capital. Les Landlords privés ainsi d'une partie de leurs ressources durent recourir à l'emprunt ou même vendre leurs terres. Lorsqu'ils voulurent hypothéquer leurs propriétés dans l'espérance que la crise n'était que passagère et qu'ils pourraient en des temps meilleurs rembourser leurs créanciers, ils ne trouvèrent à leur disposition que le contrat démodé et formaliste du mortgage. Il parut dur à ces fiers propriétaires d'être obligés de soumettre leurs titres à l'examen de conseils et de leur laisser examiner leurs papiers de famille. Il leur parut pénible de rencontrer à chaque pas des difficultés imprévues, retardant le moment où ils recevraient l'argent dont ils avaient un pressant besoin : il leur parut insupportable d'épuiser d'un seul coup tout leur crédit, ce qui était la conséquence de la remise des titres entre les mains du créancier.

Lorsqu'ils voulurent vendre leurs biens ; ils rencontrèrent de semblables difficultés et ne reçurent qu'une somme d'argent bien amoindrie par tous les frais : cela

80 l'introduction des livres fonciers en ANGLETERRE

leur fut d'autant plus sensible, qu'ils vendaient déjà leurs biens avec une grande perte.

Les propriétaires anglais reconnurent ainsi, pour avoir été instruits par des expériences personnelles, que le système des transactions occultes était loin d'être parfait et finirent par trouver que « les lois foncières, bien que vénérables par leur antiquité, étaient mal adaptées aux besoins de la société moderne (1). )>

(1) Williams, op. cit., p. 460.