CHAPITRE VllI

Sous l'influence de ces considérations un mouvement d'opinion se développa. Dès 1878, le colonel Leach, qui avait présidé à tous les travaux d'arpentage nécessités par les lois de 1862 et 1875, faisait la déposition suivante devant le Select Committee on Land Titles and Land Transfer : « Je crois qu'il y a une tendance générale en faveur de l'immatriculation. Pendant la mise en œuvre de Vaci de Lord Weslbury, je vis un grand nombre de propriétaires qui immatriculèrent leurs biens conformément aux dispositions de la loi. Ils vinrent me trouver au Bureau pour diverses raisons et j'ai conclu des conversations que j'ai eues avec eux, que l'opinion était très favorable à ce système. Je pourrais mentionner des cas où le propriétaire poursuivit l'immatriculation de son domaine, non seulement contre le gré des solicitors, mais aussi nonobstant les difficultés qu'ils semèrent sur son cbcmin (1). »

Après le vote des lois de 1881 et de 1882, l'opinion espéra un moment la réalisation des belles promesses faites au sujet de ces réformes. Mais, tout en simplifiant d'une manière appréciable les transferts immobiliers, elles n'atteignirent pas le mal à sa racine ; elles ne supprimèrent pas les frais exorbitants perçus par les solicitors.

Dès lors, propriétaires et jurisconsultes reprirent la campagne qu'ils menaient depuis trente ans en faveur de l'immatriculation.

En 1886 parut un petit volume de M. Brickdale, Registrar adjoint, dans lequel il recherchait le meilleur moyen d'appliquer à l'Angleterre le système Torrens. Adversaire de l'immatriculation obligatoire, il prétendait

(1) 1878, question 3599.

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imposer l'usage des Livres fonciers au public anglais en lui démontrant leur excellence. Il préconisait un certain nombre de modifications à la loi de 1875 et surtout la création d'un fonds d'assurance à l'instar de lAustralie. Cette dernière réforme devait, d'après lui, avoir la plus grande utilité : d'abord en modérant ce que le principe de l'irrévocabilité des inscriptions pouvait avoir de trop rigoureux ; ensuite, en permettant au Registrar de se montrer moins sévère pour les justifications exigées à l'occasion d'une première immatriculation ou des inscriptions subséquentes.

Lord Halisbury, s'inspirant en partie de ce travail, tenta en 1887 un nouvel effort. Il introduisit le Land Transfer Bill qui devait « suppléer sur divers points à la législation à laquelle le nom de Lord Cairns est attaché et qui est contenue dans trois catégories de lois, le Land Transfer Act de 1875, le Conveyancing Act de 1881 et les lois le modifiant, le Settled land Act de 1882 et les lois le modifiant ». Ce projet proposait de rendre l'immatriculation générale. Dans ce but, il créait un Comité du Land Transfer ayant sous ses ordres des bureaux auxiliaires dans les divers comtés, dont les ressorts seraient déterminés par ordonnances prises en Conseil privé. L'immatriculation aurait été obligatoire : 1° à l'occasion de toute vente, mortgage ou constitution de settlement ; 2° à la suite de la mort du propriétaire pour permettre aux héritiers d'exercer des droits sur la succession.

Un fonds d'assurance était en même temps créé. En outre, le projet modifiait les principes de la dévolution ab intestat et apportait nombre d'autres changements importants à la législation en vigueur. Voté par la Chambre des Lords, le projet fut soumis aux Communes vers le milieu de juillet 1887 : il fut retiré par le gouvernement avant la seconde lecture.

L'année suivante, 1888, un nouveau Bill fut présenté à la Chambre des Lords. Il proposait cette fois d'abroger complètement la loi de 1875, puis de la remettre en vigueur après y avoir apporté de nombreuses modifications. Voici quelles en étaient les principales dispositions qui, nous le

verrons, ont été souvent empruntées par le législateur de 1897 (1). Limmatricuiation des immeubles sera rendue obligatoire dans les divers districts par des ordonnances successives de la Reme prises en conseil privé. Devront être inscrites sur le Livre foncier toutes les propriétés qui, à dater de cette ordonnance, seront transmises soit par vente, soit par succession ou donation. La propriété sera décrite sur le feuillet du registre avec tous les détails nécessaires. Un plan cadastral, produit au moment de la première inscription, sera conservé au Bureau d'immatriculation. En cas de vente de terre non encore enregistrée, l'acquéreur sera tenu de faire la demande d'immatriculation. A la suite d'un décès, l'immatriculation aura lieu après paiement des droits de succession et sur production d'un acte de notoriété émanant des commissaires de l'impôt. Cet acte indiquera les noms des héritiers, la nature de leurs droits et la situation de l'immeuble.

D'après l'article 3 du projet, le certificat délivré par le bureau, n'est qu'un (c titre de possession » ; il n'assure nullement la légitimité du droit du propriétaire inscrit. Toute action en revendication exercée contre lui est recevable. Les tiers qui traitent avec le propriétaire inscrit ne sont donc garantis que contre les actes passés postérieurement à la première inscription et qui n'auraient pas été mentionnés sur le Livre foncier.

L'immatriculé pouvait, au bout de cinq ans, transformer son titre de possession en titre irrévocable. Il devait, pour cela, adresser au Registrar une requête en homologation qui était publiée par voie d'affiches, d'annonces et de notifications individuelles aux intéressés. L'administration opérait ainsi, dans les cinq années qui suivaient la requête, une purge de tous les droits occultes qui pouvaient grever l'immeuble. Passé ce délai, si aucune réclamation n'avait été formulée ou si les oppositions n'avaient pas été jugées recevables, l'immatriculation devenait définitive ; le titre était absolu.

(1) Cf. Besson, op. cit., et Flotte de Saint-Genis, Traduction du projet, Annales de l'Enregistrement et des Domaines; janvier et mars 1891.

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Pour indemniser les personnes qui subiraient un préjudice du fait de ce droit opposable à tous, un fonds d'assurance était créé par prélèvement sur les droits de transfert perçus. Toutefois pour chaque espèce, la Cour devait décider si, au lieu de donner au tiers lésé une indemnité pécuniaire, il ne fallait pas le remettre en possession de ses droits, par rectification du registre. Dans ce cas, le propriétaire immatriculé recevait alors l'indemnité pécuniaire.

Enfin, certains articles créaient un nouvel ordre de représentation pour les biens réels, en assimilant l'administration des successions aux biens réels à celle de successions aux biens personnels.

Ce projet avait le très grave inconvénient de laisser pendant cinq ans les propriétaires dans une incertitude qui pouvait leur être préjudiciable et de nécessiter une procédure assez coûteuse. Néanmoins, il améliorait sur beaucoup de points la loi de 1875. La Chambre des Lords nomma pour l'examiner une Commission qui le modifia .quelque peu et qui ne put terminer ses travaux avant la fin de la session. Présenté de nouveau à la même assemblée en 1889, il fut encore une fois renvoyé à une Commission qui le modifia et fit son rapport. Toutefois, comme son échec était certain, il ne fut jamais discuté.

Entre ces deux projets, le Parlement anglais avait voté la loi sur les charges foncières, plus importante par ses tendances que par son objet ; elle n'instituait, en effet, une publicité efficace que pour les droits réels les moins lourds (1) ; elle n'en marque pas moins un acheminement vers un régime général d'inscription des actes intéressant la propriété immobilière.

Le Land Rcgisiry {Middlesex Deeds) Ad de 1891 (2) réunit le bureau d'enregistrement des actes du comté c'c Middlesex au Bureau d'immatriculation. La fusion de ces services avait, sans doute, pour but une économie dans les dépenses de personnel de ces deux administrations.

(1) Voir supra page 43.

(2) 54-55, Victoria, c. 64.

Mais, elle devait aussi habituer le public à s'adresser au Bureau chargé de la tenue des Livres fonciers. Les employés devaient rappeler, lorsqu'on leur présentait un acte à enregistrer, les dispositions de la Cédule 1 § 14 de cette loi, en vertu desquelles « toute personne détentrice d'un acte qui lui confère le droit de requérir l'immatriculation d'une propriété avec un titre possessoire, peut se dispenser de faire enregistrer son acte comme le prescrit la législation en vigueur dans le Middlesex, si elle fait une demande en immatriculation ». A la niême époque par le Land Begisiration ol title (Ireland) Act, 1891, le législateur anglais faisait en Irlande l'essai d'un Livre foncier, essai qui allait donner des résultats excellents et fournir de nouveaux arguments aux partisans de l'immatriculation obligatoire.

Mais la première mesure législative qui marque vraiment le progrès fait par les idées nouvelles est la loi sur les petites tenures de 1892 (Sma////o/c/mgfs/l ci) (1). L'art. 10 est ainsi conçu : « Lorsqu'un Conseil de comté aura acheté des terrains, conformément à la présente loi, il devra demander à être immatriculé comme propriétaire avec titre absolu en vertu de la loi de 1875. Des règlements complémentaires, pris conformément aux règles établies par la loi de 1875, pourront :

((1° Modifier la loi sur l'immatriculation, de façon à la rendre applicable aux petits domaines ;

(( 2° Assurer au moyen d'agents locaux, institués sur la demande et aux frais du conseil de comté,, l'application de cet article (2). »

Le principe de l'immatriculation obligatoire était enfin posé.

En 1893, Lord Herschell crut le moment venu de présenter de nouveau un projet, en substance le même que celui de 1889. La Chambre des Lords le vota sans grande discussion ; puis le gouvernement le soumit à la Chambre

(1) 55-56, Victoria, c. 31. Loi votée le 27 juin 1892.

(2) Ce règlement a été fait le 9 août 1892: ce sont les Small Holdings rules, 1892.

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des Communes ; la session était malheureusement trop avancée pour quil pût être discuté. En 1894, la Chambre des Lords, saisie du même projet, ne l'adopta même pas. Mais en 1895, comme le gouvernement l'avait déposé pour la troisième fois sur le bureau de la Chambre des Lorcis. celle-ci le vota sans opposition. Porté à la Chambre des Communes, le Bill fut, au moment de la seconde lecture, renvoyé à Texamen d'une Commission spéciale le 6 mai 1895. Cette Commission recueillit diverses dépositions ; ses travaux furent interrompues par une dissolution anticipée du Parlement et elle ne put remplir sa mission. Cette enquête, souvent citée déjà dans cette étude, servit néanmoins beaucoup à la préparation de la loi de 1897 ; le Lord Chancelier annonça dans sa déposition qu'il avait reçu d'une société coopérative immobilière une adresse de félicitations pour l'initiative prise par lui et que le Conseil du comté de Lincolnshire lui avait proposé de prendre le comté comme champ d'expériences. M. Ellis, membre de la Chambre des Communes, annonça également qu'il avait reçu de ses électeurs d'Hucknall, Arnold et Nottingham des adresses par lesquelles il était invité à soutenir le bill (1).

Grâce aux débats répétés devant le Parlement, le public commençait donc à comprendre l'importance de la réforme. Le gouvernement, de son côté, s'efforçait, par la publication de rapports, de faire connaître les résultats excellents obtenus dans les pays étrangers depuis l'introduction des Livres fonciers. Déjà en 1881, un rapport avait réuni les renseignements les plus complets sur les colonies australiennes ; en 1896, le Registrar adjoint, M. Brickdale, qui avait été étudier sur place, en Allemagne et en Autriche-Hongrie, la législation foncière, consignait en ces termes les résultats de son enquête : « Les exemples que j'ai réunis comprennent des propriétés très vastes, tels les domaines héréditaires de la noblesse de Bohême, les plus étendus. d'Europe, conférant des privilèges politiques de la plus haute importance et imma-

(1) Land Transfer Bill, 1895, questions 2097-2110.

triculés sur des registres spéciaux tenus à la capitale de la province ; ils comprennent par contre les petites propriétés paysannes des provinces rhénanes, où le Code Napoléon a encore de profondes racines dans les mœurs et l'esprit des populations ; ils englobent d'un côté les propriétés bâties des faubourgs récemment créés de Berlin, assujetties à des conventions restrictives des droits des propriétaires, de l'autre, les antiques manoirs silésiens avec des tenanciers comme fermiers, des droits de vaine pâture, des redevances et des services d'origine féodale. Mes recherches prouvent que le système est aussi bien applicable aux plaines immenses des régions arables de Hongrie et aux districts miniers du « Pays Noir » ou industriels de la Saxe qu'aux hameaux et aux pittoresques pâturages alpins de Styrie, du Salzkammergut sur lesquels pèsent d'innombrables servitudes d'eau, de passage, etc.; elles embrassent les locations compliquées de caves, d'appartements, les servitudes de cours ou de passage du quartier des Juifs de Prague en même temps que les titres si simples d'un paisible district agricole du Brandebourg où des hypothèques consenties sur des immeubles excellents et s'élevant à des centaines de mille livres sont cependant soumises aux cessions les) plus embrouillées. Ce système s'adapte aux charges les plus petites, aux parcelles les plus restreintes des moindres domaines, aux grandes cités où la valeur d'une terre se mesure presque au pouce carré ainsi qu'aux montagnes dénudées et arides qui n'ont presque aucune valeur (1). » « Les registres continentaux m'ont paru donner complète satisfaction aux propriétaires grands ou petits et permettre la conclusion de ventes et de mortgages avec une facilité, une rapidité et un bon marché qui semblent à peine croyables à des personnes habituées seulement aux transactions occultes de notre pays (2). »

Les Revues enfin, le Building Societies Journal, la Law Ouarterly review, le Law magazine and review et

(1) Brickdale, General Report on the Systems of registration of title in Germany and Austrià-Hungary, p. 2.

(2) Ibid., p. 3.

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bien d'autres discutaient dans de nombreux articles les mérites respectifs des diverses législations foncières et demandaient en général qu'un changement fût apporté aux lois en vigueur.

Le 16 mars 1896, Sir Robert Reid, traduisant le sentiment général, demanda, à la séance de la Chambre des Communes, si le gouvernement songeait à proposer cette année un Bill sur le transfert de la propriété foncière. Le premier Lord de la Trésorerie, M. Balfour, lui répondit que « le Bill était préparé, mais qu'il ne pouvait, en raison du peu d'avancement des travaux législatifs, indiquer à quelle époque le Bill serait déposé et même s'il serait déposé au cours de la session (1). »

Arrivé au terme de ce long exposé historique où nous avons essayé de faire revivre en les analysant les discussions passionnées auxquelles cette réforme a donné lieu, il nous faut le résumer brièvement.

Deux partis en présence, les solicitors et les jurisconsultes, les premiers poussés par leurs intérêts particuliers, les seconds se réclamant de l'intérêt général, ont lutté pendant 70 ans. L'opinion publique, qui est, en Angleterre plus qu'ailleurs, le grand juge en matière législative, a montré que ses préférences allaient aux jurisconsultes. Il fallait, en effet, apporter remède à la crise agricole et pour cela favoriser la transformation économique qui s'opère en Angleterre, par la vente des grands domaines et par leur morcellement. La réforme de la transmission de la propriété foncière n'était que le complément des mesures déjà prises pour ramener vers la culture du sol ces paysans anglais qui avaient abandonné peu à peu les campagnes pour les villes, où ils étaient attirés par l'appât des salaires élevés, offerts aux ouvriers industriels.

(1) Parliamentary Debates, 4*^ série, année 1896.