CHAPITRE P

Le 19 février 1897, un Bill (' établissant une représentation pour les biens réels et modifiant la loi de 1875 », était soumis par le Chancelier Lord Halsbury à la Chambre des Lords. Quelques semaines plus tard, le 4 mars, les membres de la Chambre-Haute discutaient en deuxième lecture le principe du Bill. Le Chancelier fit remarquer que (( les objections présentées en 1895 par les solicitors avaient été presque toutes écartées, sauf une, le principe de contrainte >> ; mais aujourd'hui « la contrainte s'applique non pas à une loi souvent critiquée, mais à un texte tellement amélioré qu'il a l'approbation de ses adversaires (1). » Le précédent chancelier, Lord Herschell, vint appuyer le bill ; Lord Thring, l'ancien collaborateur de Lord Cairns, l'un des témoins ayant déposé en 1879 contre le principe de l'immatriculation obligatoire, parla en faveur du projet et le comte de Kimberley fit remarquer (( que rien n'était réclamé avec plus d'instance par les propriétaires qu'un système efficace de transmission des biens immobiliers (2). »

Voté sans opposition, il fut soumis à l'examen d'une Commission qui termina ses travaux le 10 mai 1897 et déposa un rapport qui apportait quelques modifications

(1) Parliamentary Debates, 4® série, 1897.

(2) Ibid,

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au projet du gouvernement. La troisième lecture eut lieu et le Bill fut renvoyé à la Chambre des Communes le 12 du même mois. Le 28 juin seulement, cette assemblée procéda à la seconde lecture. A cette occasion, certains orateurs reproduisirent les objections déjà présentées par les solicitors ; quelques membres proposèrent même d'ajourner le débat ; la fm de la session était proche, disaient-ils, et une réforme de cette importance ne pouvait être votée à la hâte (1). Les promoteurs du système d'immatriculation leur répondirent. Ils firent remarquer que les solicitors se déclaraient maintenant satisfaits du projet, que les banquiers auraient toutes facilités pour continuer comme auparavant leurs prêts sur immeubles et que les propriétaires, représentés en quelque sorte par la Chambre des Lords, s'étaient, depuis plusieurs années déjà, ralliés à ce projet qui réduisait les frais des 4/5 (2). Renvoyé au Comité permanent de législation, d'organisation judiciaire et de procédure, le bill fut adopté par la Chambre des Communes, le 3 août. Finalement, après avoir été soumis de nouveau aux Lords, pour que ceux-ci ratifient certains amendements des Communes, le Land Transfer Bill reçut l'approbation royale le 6 août 1897 et devint le Land Transfer Act 1897 (60 et 61, Victoria, c. 65).

Divisée au point de vue matériel en quatre parties, la loi du 6 août contient ^eux grandes réformes. L'établissement d'une représentation pour les biens réels et la modification du Land Transfer Act de 1875.

La représentation pour les biens réels a une importance capitale, lorsqu'on étudie le droit successoral anglais ; elle n'a qu'une importance relative pour l'objet qui nous occupe. Il est toutefois intéressant d'en connaître les principales dispositions, car la procédure d'imma-

(1) Broadie Hoare. Séance du 28 juin 1897. Parliamentary Debates, 1897.

(2) « Quant aux propriétaires, s'ils sont représentés quelque part, c'est à la Chambre des Lords, or, cette Assemblée a voté le projet, je ne sais combien de fois. » l^*" Lord de la Trésorerie, même séance, ibid.

triculation a été modifiée et simplifiée dans beaucoup de cas par cette réforme.

La dévolution ah intestat d'un patrimoine, est assez rare en Angleterre. La liberté de tester y est complète et presque tous les Anglais font, avant de mourir, leur testament. Lorsque, cependant, aucun acte ne révèle les dernières volontés du défunt, le patrimoine est divisé en deux parties, les biens réels et les biens personnels. Pour les biens réels, fiefs ou biens d'héritage constituant des droits immobiliers et perpétuels, existent entre les descendants le privilège de masculinité, et entre les mâles, le privilège de primogéniture. L'héritier légal est saisi du domaine ; il ne peut renoncer à son droit dans la succession et est tenu des dettes jusqu'à concurrence de la valeur de l'immeuble.

Les biens personnels, qui comprennent les droits mobiliers et aussi les droits immobiliers temporaires, vont aux plus proches parents, sans tenir compte ni du sexe, ni de l'âge. Mais ceux-ci n'ont pas la saisine. Il faut que les personnes désignées par la loi, obtiennent de la Cour une ordonnance d'envoi en possession : c'est ce qu'on appelle les lettres d'administration.

Lorsqu'il existe un testament, l'exécuteur testamentaire doit demander un certificat d'homologation {probate).

Muni de ces probate ou de ces lettres d'administration, l'exécuteur ou l'administrateur prend possession de la succession, réalise les capitaux qu'elle comprend et la transforme ainsi en Assets, pour employer la terminologie juridique anglaise. Puis, il paye les dettes, délivre les legs particuliers, distribue le reliquat entre les légataires universels ou héritiers naturels.

Ces règles fort anciennes, même surannées (1), ont soulevé depuis 1836, de nombreuses critiques. Les projets présentés en 1859 par Locke-King, en 1870 par Potter,

(1) Elles sont empruntées presque textuellement au Tractatus de Legihus et C onsuetudinihus regni Angliœ, de Glanville, écrit en 1180.

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en 1887 par Lord Halsbury, assimilaient complètement, lorsqu'il y avait ouverture d'une succession ab intestat, les biens réels aux biens personnels.

Bien que cette réforme dût avoir en pratique peu d'importance, étant donnée la rareté des décès ab intestat, ces projets furent vivement combattus : les Bills, en effet, étaient <( réellement dirigés contre les privilèges des grands propriétaires et contre les substitutions faites de génération en génération au profit de l'aîné ». Car « les biens réels assimilés par la loi aux biens personnels le seraient bientôt aussi par le sentiment public (1) », et les testateurs n'auraient plus fait de distinction dans l'attribution des divers biens composant leur patrimoine.

Le législateur de 1897 n'a pas voulu soulever une aussi grave question. Sans modifier la dévolution des immeubles, il a simplement retiré la saisine à l'héritier légal. Désormais, à la mort de toute personne possédant un bien qui n'est pas soumis à un droit de survivance au profit d'une autre personne, ce bien sera dévolu, nonobstant tout testament, aux personnes chargées de l'administration des biens personnels de la succession ou à l'exécuteur testamentaire, si le de cujus en a désigné un. Il deviendra leur propriété, comme s'il s'agissait de biens personnels immobiliers (real chattels) (2). Ces représentants agissent en qualité de fidéicommissaires et réalisent au besoin les biens de la succession pour payer les engagements contractés par le défunt (3). Une fois la liquidation de la succession réglée, ils doivent transférer l'immeuble à l'héritier légal (heir at law) ou au légataire, s'il y a un testament (4). Si ce transfert n'a pas été opéré dans l'année qui suivra l'ouverture de la succession, malgré la mise en demeure faite par l'ayant-droit, la Cour pourra, après avis donné aux exécuteurs testamentaires ou administrateurs, ordonner que le transfert ait lieu (5)

(1) POLLOCK, op. cit., chap. VII.

(2) Art. 1, § 1, Land Transfer Act, 1897.

(3) Art. 2, § 1, ibid.

(4) Art. 3, § 1, ibid.

(5) Art. 3, § 2, ibid.

Tels sont les traits principaux de la réforme de la représentation pour les biens réels. Elle a été liée depuis 1887 à la revision de la loi sur l'immatriculation de la propriété, car elle était nécessaire pour assurer le bon fonctionnement des Livres fonciers. Elle permet aux héritiers ou légataires de prouver aisément leurs droits à la propriété des immeubles qui leur sont échus par succession en vue d'obtenir l'inscription de leur nom aux lieu et place du nom du de cujus. En outre, la représentation pour les biens réels apporte une grande simplification dans toutes les opérations relatives à la liquidation des successions.

Les trois autres parties de la loi concernent l'immatriculation de la propriété. Elles ne forment toutefois qu'une faible partie de la législation applicable en cette matière. Les 26 articles et les deux Cédules annexes de la loi de 1897 ne sont, en effet, que des modifications ou des additions à l'Act de 1875, qui demeure le texte fondamental et ne compte pas moins de Î29 articles. La réunion de ces deux lois forme, ainsi que le Parlement anglais les a appelées, les « Laiid Transfer Acts de 1875 et 1897 » et constitue le Code de la propriété foncière (1).

Quelque complètes et minutieuses que soient les dispositions des Land Transfer Acts, certains détails d'application ne pouvaient être réglés législativement. L'article 111 de la loi de 1875 et l'article 22 de la loi de 1897 ont délégué au gouvernement royal le droit de faire des règlements. Le Lord Chancelier, qui a dans ses attributions le service d'immatriculation, édictait, sur les propositions du registrar, ces règlements, avant 1897. Mais, à la suite d'une polémique des journaux de droit qui eut son écho au Select Committee de 1895 ; l'article 111 a été quelque peu modifié. Les règlements généraux seront faits désormais (2) par le Lord Chancelier avec l'avis et l'assistance du Registrar, d'un juge de la division de la Chancellerie de la Haute-Cour, nommé par ses collègues, et de trois autres personnes désignées, l'une par le

(1) Art. 26, Land Transfer Act, 1897.

(2) Art. 22, § 2, ibid.

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Conseil général du Barreau, l'autre par le Board of Agriculture (ministère de l'Agriculture), le troisième par le Conseil de l'Incorporated Law Society (Société centrale des Solicitors).

Le Chancelier, déjà absorbé par de nombreuses attributions, ne pouvait, en effet, s'occuper de chacune d'elles d'une façon spéciale ; il ne faisait, notamment pour les règlements sur l'immatriculation, qu'homologuer les propositions du Regislrar. Celui-ci, auteur de dispositions qu'il devait plus tard appliquer, était à la fois juge et partie. Cette méthode présentait, en outre, rinco!nvénient de faire régler par des fonctionnaires, quelquefois peu au courant des nécessités pratiques, des questions fort délicates relatives aux transmissions immobilières. L'intervention d'un Conseil délibérant, représentant à la fois l'administration, l'autorité judiciaire, les propriétaires et les hommes de loi, a paru être un contrepoids utile au pouvoir réglementaire du Chancelier, en même temps qu'une garantie efficace de la valeur des prescriptions édictées par lui.

D'ailleurs, en Angleterre, le public est en quelque sorte invité à collaborer à ces règlements généraux. En vertu de la loi sur la publication des Règlements de 1893 (1), lorsqu'un règlement a été élaboré, avis doit être inséré dans la Gazette de Londres quarante jours avant sa publication, de l'intention de le mettre en vigueur. Cette notification indique aussi à quels endroits des copies du projet peuvent être obtenues. Ce délai peut ne pas être observé, si le Lord Chancelier certifie que la promulgation de ce règlement est urgente. Chacun peut donc en prendre connaissance et formuler les critiques qui lui paraissent utiles.

Après l'examen du Comité créé par la loi de 1897, après l'expiration des délais impartis par la loi de 1893, le règlement est promulgué. Le Parlement est appelé à contrôler la légalité et l'opportunité des dispositions prises, car dans les trois semaines qui suivent la promulgation, si

(1) Statut 56 et 57, Victoria, c. 66, art. 1.

le Parlement est en session, ou dans les trois semaines qui suivent l'ouverture de la prochaine session, si le Parlement est en vacances, le règlement doit être déposé sur le Bureau de l'une et l'autre Chambres (1).

Le dernier règlement général sur llmmatriculation (Land Transfer Rules), complément des Land Transfer Acts, a été promulgué le 18 décembre 1903. Il a abrogé tous les règlements antérieurs, notamment ceux du 24 décembre 1875, du V janvier 1889, du 23 novembre 1891; le règlement provisoire du 29 décembre 1897 et le règlement du 2 août 1898 (2). C'est donc, tant dans les Land Transfer Acts de 1875 et de 1897 que dans les Land Transfer Rules de 1903, que se trouve réunie la législation des Livres fonciers qui ne s'applique qu'à l'Angleterre et au Pays de Galles, laissant de côté lEcosse et ITrlande, régies par des lois particulières (3).

Les Land Transfer Acts, tels qu'ils résultent des remaniements opérés en 1897, sont en vigueur depuis le 1" janvier 1898.

(1) Art. 111, dernier paragraphe, Land Transfer Act, 1897.

(2) Art. 344, General Rules.

(3) Art. 2, Land Transfer Act, 1875.