LES DEMANDES EN IMMATRICULATION. LA PROCÉDURE

L'existence des Livres fonciers suppose que les propriétés ont été une première fois immatriculées, qu'il y a eu un (( établissement initial du feuillet de chaque unité foncière (1) ».

Nous allons rechercher successivement quelle propriétés peuvent être immatriculées, quelles personnes peuvent requérir l'enregistrement, comment et à quel titre l'immatriculation peut avoir lieu.

Les lois de 1875 et de 1897 ont distingué, comme le faisait jusque-là la législation, trois sortes de biens immobiliers, les Ireeholds, les leaseholds, les copyholds.

Le freekold est la tenure appelée, dans le droit féodal, le franc-alleu ; c'est la propriété d'un bien qui ne dépend d'aucun propriétaire supérieur. Le leasehold est le bail d'un freehold, bail à caractère différent du contrat de louage français. Le preneur peut, sauf réserve contraire, transmettre son bail à un tiers et le droit qu'il exerce sur limmeuble loué est un droit réel. Enfin, le copyhold est une tenure quasi-féodale pour le transfert de laquelle le cédant et le cessionnaire sont soumis à certaines formalités. Se rapprochant beaucoup du copyhold et assimilés à lui pour l'immatriculation, sont les freeholds coutumiers {customary freeliolds) (2).

Les copyholds ne peuvent pas être immatriculés (3). Ils sont, en effet, déjà soumis à des mesures de publicité suffi-

(1) Massigli, Rapport sur l'immatriculation, Comm. extrap. du cadastre. Proc. verb., T. V, p. 427.

(2) On appelle Freehold coutumier toute terre pour laquelle une admission ou un autre acto émanant du lord du manoir est nécessaire pour valider la vente passée par le tenancier coutumier. Pour les Copyholds, V. supra, p. 36.

(3) Art. 2, Land Transfer Act, 1875.

102 l'iXTRODUCTION des livres fonciers en ANCxLETERRE

santés; de plus, ces tenures, appelées à disparaître peu à peu, sont soumises* à certaines règles spéciales qui rendraient difficiles leur immatriculation et les transactions postérieures.

Mais les freeholds et les leaseholds peuvent faire l'objet de l'inscription sur un feuillet. La loi emploie les mots <( immeubles en freehold ou en leasehold » pour désigner les propriétés susceptibles d^être enregistrées. Cette expression a ici une signification très étendue, qui a été précisée par l'art. 26 de la loi de 1897 : elle englobe non seulement les biens corporels mais aussi les biens incorporels; les mines et minières distinctes de la superficie, aussi bien que la superficie distincte des mines et minières; les propriétés de caves ou d'étages ou de parties de maisons; tous les droits réels attachés au sol, les manoirs, l'advovs^son ou droit de présentation à un bénéfice, les droites aux dîmes inféodées, à certains services ou à certaines redevances. Quelquefois, des biens incorporels sont joints à des biens corporels : par exemple, la propriété d'un manoir peut comprendre tous les droits qui en dépendent ; le droit aux mines et minières emporte le droit d'exercer certaines servitudes nécessaires pour l'exploitation (1).

De même en ce qui concerne la propriété en leasehold, toute location ou sous-location consentie pour une durée d'une ou plusieurs vies, ou dont la durée est supérieure à vingt ans, peut être immatriculée comme une propriété distincte (2). Il n'est fait d'exception, que si le contrat contient défense absolue au preneur de céder ses droits. L'immatriculation n'est, en effet, instituée que pour permettre aux propriétaires de transmettre leurs biens avec toutes les facilités désirables. La défense portée par la convention a pour résultat de mettre, en quelque sorte, hors du commerce la propriété que l'acte avait créée; de la priver du bénéfice qu'elle aurait pu retirer d'une inscription sur le Livre foncier. Il était donc inutile de prévoir et même d'autoriser une telle immatriculation.

(1) Art. 26, Land Transfer Act, 1897 et General Hules, art. 1, §5.

(2) ^Yt. 11, L. T. A., 1875.

LA PROCÉDURE DE l'iMMATRICULATION 103

Qui peut demander l'immatriculation ? Les articles 5 et 11 de la loi de 1875 autorisent à requérir l'immatriculation d'un freehold ou d'un leasehold :

1. Quiconque a contracté pour acheter à son profit personnel un bien-fonds en toute propriété ou pour acquérir un droit de location sur ce bien-fonds, (c'est l'acquéreur);

2. Quiconque a des droits en son nom personnel, soit en vertu de la loi, soit en vertu de l'équité à un freehold ou à un leasehold ;

3. Quiconque est capable de disposer à son profit personnel de ces mêmes biens.

Toutefois, lorsque l'immatriculation a lieu en même temps que la conclusion de l'acte d'acquisition, le vendeur doit consentir à ce que la demande soit faite.

L'énumération des personnes, ainsi autorisées à demander l'immatriculation, n'est pas complète. Il faut y ajouter toute, personne possédant sur la propriété un droit de vente, soit en vertu d'un fidéicommis, soit en vertu d'un mortgage. Mais dans ce cas, le demandeur doit obtenir l'assentiment des personnes dont le consentement est nécessaire pour l'exercice du pouvoir de vente à lui conféré par le fidéicommis ou le mortgage (1).

En résumé, peuvent demander à être enregistrés les propriétaires ou les bénéficiaires d'un bien corporel ou incorporel en freehold et en leasehold.

La demande en immatriculation est adressée au Bureau d'enregistrement. Elle doit contenir des indications précises pour permettre d'identifier sur le terrain la propriété. Un plan géométral de l'immeuble, dressé en se référant à la carte officielle à l'échelle là plus élevée (2)

(1) Art. 68, L. T. A., 1875.

(2) La carte officielle levée dans la deuxième partie du xix® siècle est à diverses échelles: au 1250^ pour les campagnes, au 1000®, et même au 500® pour les villes (plus de 400 villes sont levées à cette échelle). Ces cartes sont toutes gravées sur zinc et sont à la disposition du public à des prix très modérés. Cf. BRickDAiiE, Detailed report on the Systems of Eegistration of Title now iil opération in Germany and Austria-Hungary, p. 76, § 478.

104 l'introdi'Ction des livres fonciers en angleti:rre

(Ordnance Map) et joint à la demande, sera le plus souvent suffisante pour déterminer la situation du bienfonds (1).

Le requérant indique également, s'il dé^sire obtenir un titre absolu, c'est-à-dire irrévocable, ou un titre possessoire.

Enfin la demande en immatriculation est signée par le requérant ou son mandataire.

L'immatriculation avec un titre absolu nécessite des formalités assez nombreuses. Un résumé des titres de propriété (abstract ol title), ainsi que tous autres documents faisant connaître la situation de la propriété, doivent être déposés avec la demande au Bureau d'immatriculation. Une liste des tenanciers et des détenteurs à titre précaire de l'immeuble est également produite (2).

Le Registrar procède à l'examen des titres, il peut demander que de nouvelles pièces lui soient fournies; ces réquisitions peuvent s'adresser, soit au demandeur, soit à une tierce personne (3) et sont sanctionnées par des amendes. Il fait enfin établir, s'il le juge utile, une déclaration statutaire, dans laquelle le demandeur ou son solicitor affirmera sous la foi du serment qu'à sa connaissance tous les titres, testaments ou actes relatifs à la propriété, toutes les charges foncières ou servitudes grevant l'immeuble, tous les faits matériels modifiant la consistance du bien-fonds ont été produits (4).

Après avoir ainsi réuni tous les éléments nécessaires d'appréciation, le fonctionnaire du Bureau d'immatriculation procède à un examen minutieux qui porte sur la situation juridique de l'immeuble durant les quarante dernières années. Il peut, dans les cas difficiles, demander l'avis de commissaires des titres (5). Ces recherches sont

(1) Voyez la Formule officielle aux Annexes.

(2) Art. 34, General Rules.

(3) Art. 71, L. T. A., 1875.

(4) Art. 70, ibid. V. la Formule officielle aux Annexes.

(5) Ce sont, soit des barristers désignés par le Lord Chancelier, soit le (( conveyancing counsel » (expert en matière de ventes) de la Haute Cour, art. 36 et 313 à 315. General Rules,