LA PROCÉDURE DE. I. 'IMMATRICULATION

férer à la Haute Cour et lui demander de décider s'il y a lieu d'accorder l'immatriculation. Cette disposition de la loi de 1875 (1) met un terme aux difficultés soulevées par l'application de loi de 1862. Celle-ci n'autorisait l'immatriculation que des propriétés détenues en vertu d'un titre marchand, c'est-à-dire d'un titre tel que la Cour forcerait un acquéreur à l'accepter. La situation du Registrar se trouve désormais changée; il ne peut plus être comparé à un acquéreur voulant obtenir toutes les garanties auxquelles il a droit et préférant renoncer à devenir propriétaire si satisfaction entière ne lui est pas donnée ; il se trouve plutôt dans la position d'un acquéreur, désireux, par raison de convenances personnelles et tout en prenant des précautions suffisantes, d'entrer en possession d'un immeuble et, par suite, disposé à se montrer moins exigeant dans l'examen des titres de propriété. La liberté plus grande, laissée ainsi au Registrar, ne peut préjudicier d'ailleurs à personne depuis que l'article 7 de la loi de 1897 a pourvu en cas d'erreur au paiement d'indemnités aux personnes lésées par une immatriculation.

Dans certains cas, au cours de l'examen des titres, le Registrar se rend compte que la propriété d'un requérant peut être seulement établie durant une certaine période ou qu'elle est soumise à certaines réserves. Sans qu'il soit possible de déclarer de piano que le demandeur est certainement le propriétaire légal, il existe néanmoins une présomption très sérieuse de son droit. La loi de 1875, pour répondre à cette éventualité, institue le titre qualifié (2). Délivré à la suite de l'accomplissement des mêmes formalités et après les mêmes notifications que le titre absolu, le titre qualifié diffère donc de celui-ci, en ce qu'il ne sera irrévocable qu'après une certaine date, que si un événement futur et incertain se présente ou ne se présente pas. Nous dirions si nous étions en France, que le droit du propriétaire est subordonné à un terme ou à une con-

(1) Art. 17, § 3, L. T. A., 1875. Y. Brickdale and Sheldon's L. T. Acts, p. 8.

(2) Art. 9, L. T. A., 1875, et art. 49, General Rules.

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dition. L'immatriculation avec titre qualifié à la valeur de nombreux transferts occultes anglais soumis à des (( conditions de vente )),qui interdisent « toutes recherches antérieures à une date déterminée, toutes réquisitions relatives à la preuve de la qualité d'héritier ou au manque de postérité, ou à toute autre chose (1) ». Le titre qualifié ne peut faire Tobjet d'une demande directe. Il a paru utile, en effet, au législateur anglais de ne prévoir la délivrance d'un tel titre que d'une manière exceptionnelle, et dans le cas où un titre absolu ne pourrait être conféré. Les demandes doivent donc toujours être faites en vue d'obtenir un titre absolu. Lorsque le Registrar ne peut donner satisfaction à la requête, il en avertit le demandeur et l'informe qu'il serait possible de transformer sa demande primitive en une demande en immatriculation avec litre qualifié. Le propriétaire doit donner son adhésion expresse à la substitution; car les mentions et réserves portées sur le titre foncier pourront avoir pour effet d'attirer l'attention des tiers sur des défauts ou des vices des titres de propriété qui, jusque-là, n'étaient pas apparents et n'offraient qu'un danger relatif. Aussi, le plus souvent, le propriétaire préfère-t-il au titre qualifié le titre purement possessoire.

Le titre possessoire est le troisième et dernier titre délivré par le Land Registry (2). Le propriétaire peut ne pas avoir de titres de propriété ou n'avoir que des titres confus qui nécessiteraient des recherches longues et fort coûteuses. Il demandera dans ce cas, à être immatriculé à titre possessoire.

Les formalités de l'immatriculation sont en effet très simples, les justifications exigées très sommaires. La demande écrite, faite suivant une formule officielle (3) ne doit être accompagnée que du dernier contrat de vente au profit du requérant, de tout autre acte l'investissant de la propriété ou d'une déclaration statutaire, s'il n'est pas possible de produire un titre régulier. Dans cette déclara-

(1) Lake, The Land Transfer Act, 1897. Law Magazine and Review, mai 1898.

(2) Art. 6, § 2, L. T. A., 1875.

(3) V. la Formule officielle aux Annexes.

LA PROCÉDURE DE l'iMMA'J RICL LATION lUU

tion, le requérant affirme sous la foi du serment qu'il est en possession de l'immeuble en question et qu'il croit pouvoir s'en dire propriétaire (1). Comme la requête en immatriculation à titre absolu, la demande d'inscription sur le Livre foncier avec un titre possessoire, doit être accompagnée d'un plan de l'immeuble ou d'indications suffisantes pour permettre de déterminer sur l'Ordnance Map sa situation topographique.

Le demandeur peut, dans sa requête, indiquer si la propriété est soumise à certaines charges ou servitudes. Le Registrar devra les mentionner lorsqu'il inscrira le bienfonds sur le Livre foncier. Mais aucune obligation légale n'impose au propriétaire de faire ces déclarations qui présentent cependant une certaine utilité pour lui. Car l'inscription sur le Livre foncier pourra, avec le temps, devenir la seule origine de propriété qu'il y aura à consulter pour connaître les droits du propriétaire sur son bien.

Toutes ces déclarations ne font l'objet d'aucun examen de la part du Fiegistrar qui doit se borner à vérifier l'exactitude matérielle des faits qu'elles relatent (2). Les formalités exigées pour l'immatriculation à titre possessoire sont donc beaucoup moins complètes que celles qui accompagnent l'immatriculation à titre qualifié ou à titre absolu.

Les diverses règles examinées précédemment sont quelque peu modifiées lorsqu'il s'agit de procéder à l'inscription d'un Leasehold sur le Livre foncier.

Toute requête aux fins d'immatriculation doit être accompagnée de l'acte concédant le bail ou d'une copie certifiée véritable, si l'original a été perdu, détruit ou ne peut être représenté (3). La terre en leasehold peut être, comme la terre en freehold immatriculée avec un titre absolu, qualifié ou possessoire. Mais pour obtenir un titre absolu, il faut le concours du bailleur et de tout locataire

(1) xA.rt. 18, General Rules; V. la Formule officielle aux Annexes.

(2) Art. 19 et 20, Général Rules.

(3) Par exemple lorsque le bail a été déposé entre les mains d'un créancier mortgagiste ; Cf. art. 50 et 51, General Riiles.

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supérieur (en cas de sous-location). Le titre ne constate pas seulement, en effet, l'existence du contrat de bail. Le titre absolu à une propriété en leasehold signifie, en outre, que le propriétaire en freehold avait qualité pour faire une telle concession ; il signifie aussi, s'il s'agit d'une souslocation, que le premier locataire avait, d'après les conventions, le droit de sous-louer (1).

Le titre qualifié à un lease est délivré lorsqu'il y a doute sur la capacité de contracter du bailleur ou du premier locataire, ou bien lorsqu'il existe une convention exigeant pour tous les actes le consentement d'une autre personne (2). Il est aussi mis certaines réserves à l'inscription sur le Livre foncier, lorsque les diverses transmissions de la location n'ont pas pu être établies d'une façon certaine, bien que l'existence et la validité du contrat de bail ne puissent pas être contestées (3).

Mais pour pouvoir donner cette garantie complète ou partielle aux preneurs ou à leurs ayants-cause, les fonctionnaires du Bureau d'immatriculation doivent avoir eu entre les mains et avoir examiné les titres des propriétaires et des locataires ayant sous-loué.

Rarement les bailleurs consentent à se dessaisir de leurs titres de propriété et surtout à les laisser examiner par le Bureau du Land Registry. Aussi le plus souvent les immatriculations de biens en leasehold ont lieu seulement à titre possessoire. Cette inscription qui najoule rien à la valeur intrinsèque de l'acte de location, avertit seulement qu'un tel preneur prétend être bénéficiaire d'un bail (4).

Mais il peut être assez souvent établi, à l'occasion de la vente d'un leasehold, que le détenteur actuel a certainement le droit de se dire bénéficiaire du bail pourvu que le bailleur duquel il tient ses droits, ait eu qualité pour les lui concéder. Le règlement général, pour distinguer ces deux catégories de titres rangés auparavant sous la même qualification, a créé le titre marchand d'un lease-

i,i; Art. 53 et 54, General E-uIes.

(2) Art. 62, ibid.

(3) Art. 56 et 58, ibid.

(4) Art. 57, ibid.

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hold « good leasehold title ». Ce titre garantit celui qui le possède contre toutes les actions en résolution autres que celles basées sur l'incapacité du bailleur à concéder le bail (1).

Dans rénumération des diverses formalités qui précèdent l'imatriculation au Livre foncier, il faut tenir compte du pouvoir discrétionnaire du Registrar; car la loi anglaise et le règlement général rendu pour son exécution n'ont pu prévoir tous les cas qui peuvent, dans la pratique, se présenter. Aussi, après avoir minutieusement indiqué les preuves à fournir, plusieurs articles de la loi laissent au Registrar le droit, s'il le juge convenable (il he thinks lit), de demander la production de toutes les pièces complémentaires qu'il lui paraît utile de consulter. En revanche, il lui est permis de dispenser les requérants de tout ou partie des obligations imposées par la loi. Les alinéas 3 et 4 de l'article 17 (2), sont ainsi rédigés : <( Si le Registrar est d'avis, après examen, que les titres de propriété ne sont pas absolument probants, mais que néanmoins ils peuvent donner complète sécurité au propriétaire, il pourra procéder à l'immatriculation... » « Il peut accepter toute preuve, tous exposés et états, toutes descriptions de faits ou de circonstances consignés, soit dans des actes authentiques ou sous seings privés, soit dans des déclarations statutaires, datant de plus de vingt ans. )>

Cette initiative, que ne possédait pas le Registrar sous l'empire de la législation de 1862 et qui lui a été conférée par la loi de 1875, est absolument indispensable pour permettre de mener à bien l'immatriculation de la plupart des propriétés. Les titres sous le l'égime des transactions occultes revêtent des formes si variées et tellement complexes, que le plus souvent l'existence de principes généraux rigides, applicables à toutes les demandes sans exception, rendrait matériellement impossible l'inscription sur le Livre foncier. En Angleterre particulièrement, les règles formelles de la loi de 1862 avaient, de l'avis de tous les jurisconsultesij été l'une des causes de son échec. Les

(1) Art. 54 et 58, General Rules.

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Land Transfer Acls et le règlement général de 1903 marquent sur ce point un grand progrès et simplifient la procédure préparatoire de l'immatriculation.

Le second caractère de la législation anglaise est de confier à un fonctionnaire le soin de faire la première inscription au Livre foncier. Le pouvoir du Registrar se trouve, il est vrai, quelque peu limité. Toutes les fois qu'il y a contestation entre le requérant et le Registrar ou intervention d'un tiers par voie d'opposition, les tribunaux judiciaires sont appelés à connaître de ces difficultés et leur décision est exécutée par le Registrar.

La fusion entre les deux autorités, chargées l'une de tenir les livres fonciers, l'autre de pourvoir à leur établissement, existe également en Australie et en Prusse. Mais dans ce dernier pays, à la différence de l'Australie et de l'Angleterre, ce sont des magistrats de l'ordre judiciaire qui sont investis de cette double mission.

D'autres législations ont, au contraire, prévu que l'autorisation d'inscrire un immeuble sur le Livre foncier devait être délivrée par l'autorité judiciaire, alors qu'un fonctionnaire de l'ordre administratif était chargé de veiller à la conservation des registres. La loi autrichienne de 1871 sépare ainsi le tribunal du Livre foncier du Bureau du Livre foncier : c'est la Cour d'Appel provinciale qui homologue la procédure préparatoire à l'immatriculation et donne une force légale aux inscriptions des propriétés sur les registres. En Tunisie, le tribunal mixte reçoit communication de toutes les pièces de l'instruction, juge les contestations, s'il en existe, et ordonne l'immatriculation. Solution qui a été également adoptée par le Décret du 16 juillet 1897, relatif à la réglementation de la propriété foncière à Madagascar et les Décrets relatifs au même objet dans les colonies de l'Afrique occidentale. Le Tribunal de première instance ou le juge de paix à compétence étendue statue par jugement sur les demandes d'immatriculation. Ces décrets ont toutefois conféré au Président du Tribunal ou au Juge de Paix le droit de prescrire, par simple ordonnance, l'immatriculai ion, lorsqu'au

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cours de rinstruction régulière, aucune opposition n'a été faite.

Les législations, qui font intervenir l'autorité judiciaire au moment de la première mimatriculation, tiennent compte du caractère tout spécial de cette mesure qui peut avoir les plus graves conséquences pour certaines personnes. « Dans une matière où l'on peut arriver à l'expropriation des droits individuels, a-t-on dit en France, il faut suivre les précédents de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; une décision de l'autorité judiciaire est indispensable (1). >> Seuls, les tribunaux semblent devoir donner aux intérêts en cause toutes les garanties désirables de compétence. Mais les décisions judiciaires entraînent une longue procédure, nécessitent des frais assez considérables. Les décrets des colonies françaises, suppriment certaines formalités en autorisant les Présidents de tribunal et les juges de paix à compétence étendue à statuer par simple ordonnance sur les demandes qui n'ont pas fait naître d'oppositions. L'Angleterre, l'Australie, ont été plus loin. L'autorité judiciaire ne juge que les oppositions formées contre l'immatriculation, le Registrar statuant en dernier ressort sur toutes les demandes qui ne soulèvent pas de difficultés. Cette manière de procéder a un double avantage : elle évite toutes les formalités d'homologation, qui ne constituent le plus souvent que des garanties purement illusoires, lorsqu'elles ne sont pas discutées contradictoirement. Grâce à son autorité morale, le Registrar joue aussi le rôle de conciliateur et peut prévenir des procès qui nuiraient à la rapide expédition des affaires et au bon renom de l'immatriculation (2). En même temps, la possibilité d'appeler de la décision du fonctionnaire administratif aux tribunaux, sauvegarde les droits de chacun et consacre la plénitude de juridiction de l'autorité judiciaire sur les questions de propriété.

(1) Procès-verbaux sommaires du Congrès de la Propriété foncière de 1889, p. 14. Imprimerie Nationale, 1889.

(2) (( L'expérience prouve que les décisions du Kegistrar sont presque toujours acceptées. » Further report on Registration of Title in the Australasian Colonies, 1881, p. 148.