CHAPITRE IV

LES FORMES DE l'iMMATRICULATION

Lorsque le Registrar a examiné les titres et les a approuvés, il procède à l'immatriculation de l'immeuble sur le Livre foncier.

Le Livre foncier anglais est divisé en trois parties : le registre des propriétés, le registre des propriétaires, le registre des charges foncières (1). En outre, les plans déposés au Bureau d'immatriculation sont reliés ensemble et forment en quelque sorte un quatrième registre. Chaque inscription reçoit un numéro d'ordre qui se trouve répété sur les divers feuillets du Livre foncier.

Le registre des propriétés contient tout d'abord l'indication de l'imnieuble immatriculé, soit par simple référence au plan déposé, soit par référence au plan et par une description du bien-fonds. Mention y est aussi faite des droits du propriétaire sur les mines et minières, de l'exemption des obligations prévues à l'art. 18 de la loi de 1875 (2), enfin, de toutes les conventions existant en faveur de la terre et constituant, soit des servitudes actives (droits de passage d'eau, etc), spit des droits incorporels (profits à prendre).

Toutes les acquisitions ou aliénations de parcelles doivent figurer sur le registre des propriétés et le plan annexé ^ la première immatriculation est modifié en conséquence (3).

Lorsque le bien est une propriété en leasehold, le registre contient aussi un renvoi au bail enregistré et au titre

(1) Les articles du Règlement Général qui déterminent les conditions dans lesquelles le Lfivre foncier e>^t tenu, ont été édictés en vertu de l'art. 111, § 1 de la loi de 1875.

(2) V. plus loin, page 125.

(3; Art. 3 et 4, General Rulçs.

Lr-:S FORMES DE L'IMMATRICULATION 115

du bailleur, si la propriété de celui-ci a été déjà immatriculée.

Le registre des propriétaires indique si la propriété est immatriculée à titre absolu, qualifié ou possessoire. Il porte les nom, adresses et qualités du propriétaire, ainsi que les restrictions qui peuvent limiter ses droits personnels de disposition sur l'immeuble (1). Il mentionne aussi la valeur de la propriété, lorsqu'il est possible de Ta connaître (2).

Les Land Transfer Acts ont édicté des prescriptions relatives à certaines propriétés d'un caractère spécial : les settlements, les bénéfices ecclésiastiques, les propriétés indivises.

Lorsqu'un bien est grevé de substitution, il peut être inscrit sur le registre des propriétaires, soit au nom du grevé, soit au nom des fidéicommissaires, s'ils ont le pouvoir de le vendre, soit au nom des personnes qui peuvent être investies dun pouvoir général de disposition sur la pleine et entière propriété. D "ailleurs, seront en même temps mentionnées toutes les restrictions aux droits du titulaire de l'inscription, ainsi que toutes les défenses qui peuvent être nécessaires pour protéger les intérêts en cause. L'acte constitutif du settlement ou une copie certifiée conforme, devra être déposée au Land Registry. afin de pouvoir s'y référer en cas de besoin (3).

Les bénéfices religieux qui sont des usufruits dune nature particulière peuvent être immatriculés au nom du titulaire actuel, mais il doit être en même temps fait les réserves nécessaires pour avertir les tiers de la situation spéciale de l'immeuble.

Enfin. Farticle 14 de la loi de 1897 a autorisé l'inscription des noms des propriétaires indivis. La loi de 1875 avait limité à un nombre déterminé les inscriptions collectives qui pouvaient être faites (4). La crainte de surcharger le registre de noms avait été Tune des raisons prin-

(1) Art. 6, General Rules.^

(2) Art. 22, § 6, L. T. A., 1897; art. 3 et 252, General Rules.

(3) Art. 6, L. T. A., 1897.

(4) Art. 5 et art. 83, § 1 et 24. L. T. A., 1875.

] 16 l'introduction des livres fonciers en ANGLETERRE

cipales de cette mesure. Mais le choix entre les divers ayants droit, lorsque leur nombre dépassait le nombre prescrit, soulevait de graves difficultés et amenait sans cesse des contestations entre les copropriétaires. Le législateur anglais a abrogé en 1897 ces restrictions qui ne présentaient que peu d'intérêt. Les registres fonciers de l'Europe centrale ont, en effet, toujours été tenus fort clairement, bien que dans ces pays l'égalité des enfants, au point de vue successoral, rende l'indivision plus fréquente encore qu'en Angleterre.

A côté du registre des propriétés et du registre des propriétaires, est établi le registre des charges. Celui-ci mentionne les droits réels existant avant l'immatriculation : mortgages, charges foncières, baux, servitudes passives, droits de douaire ou de courtoisie. Lorsque les charges foncières, mortgages et baux paraissent devoir être très nombreuses, le Registrar peut, s'il le juge utile, inscrire ces divers droits dans un registre spécial, auquel le registre des charges renverra (1). Toutes les transactions affectant la propriété ou la consistance des droits réels inscrits sur cette partie du Livre foncier feront elles-mêmes l'objet d'une inscription.

Le Livre foncier se trouve complété par trois registres accessoires : la carte générale des propriétés immatriculées, le répertoire des noms des propriétaires, le registre d'entrée des demandes en immatriculation.

La carte générale des propriétés indique, par une teinte de couleur, la position et l'étendue des propriétés inscrites au Livre foncier. Chacune des propriétés porte le numéro sous lequel elle figure dans les divers registres principaux. Cette carte permet, par conséquent, lorsqu'on connaît la situation d'un immeuble, de savoir s'il a déjà été immatriculé. Elle prévient les doubles inscriptions d'un même immeuble ainsi que les chevauchements de limites de deux propriétés contiguës. Elle constitue ainsi une précaution contre les fraudes ou les erreurs qui pourraient se produire au moment de la première imma-

(1) Art. 7 et 8, General Rules.

LES FORMES DE l'i.MMATRICULATION 117

triculation et permet, en outre, lorsque le numéro d'inscription est inconnu, de le retrouver (1).

Le répertoire des noms des propriétaires, tenu par ordre alphabétique, indique les numéros des titres de propriété d'immeubles, de charges foncières ou de droits réels auxquels ont droit les diverses personnes dont les noms figurent sur le Livre foncier. Il est constamment tenu à jour par radiation ou addition des noms et des numéros retranchés ou ajoutés. Il permet notamment aux exécuteurs testamentaires, aux fidéicommissaires et aux syndics de faillite de connaître le nombre, la situation et les particularités des biens qu'ils ont à administrer et qu'ils ne connaissent pas le plus souvent (2).

Enfin, le registre d'entrée des demandes en immatriculation indique, pour chaque demande, le nom de la paroisse et le lieu-dit, le nom et l'adresse du requérant, le numéro d'enregistrement de la demande (3).

En résumé, les trois derniers registres ne sont destinés qu'à faciliter les recherches dans le Livre foncier et à permettre de se reporter aux feuillets des registres des propriétés, des propriétaires et des charges. Ainsi conçu, le Livre foncier peut être, a-t-on dit, comparé à un compte : le registre des propriétaires désigne la personne au nom duquel il est tenu, le registre des propriétés donne le crédit de ce compte et le registre des charges, le débit (4).

Cette forme du Li\re foncier est celle prescrite par la plupart des législations qui ont adopté l'immatriculation de la propriété. Elle repose sur le principe de la publicité réelle opposé au principe de la publicité personnelle. Xotre législation foncière ne connaît que la publicité personnelle. Les répertoires des conservations hypothécaires ne renferment que les noms des propriétaires. Mais la propriété se transmet, non seulement par des actes transcrits sur le registre des conservations, mais aussi par des con-

(1) Cf. Brickdale and Sheldon's op. cit., p. 336, note (1) et art. 12, § 1, General Rules.

(2) Art. 12, § 2, General Rules.

(3) Art. 13, ibid.

(4) Brickdale and Sheldon's op. cit., p. 334, note (d).

118 l'iXTRODUC'IION des livres fonciers en ANGLETERRE

venlions ou des mutations non transcrites ; il en résulte un double inconvénient. Il est d'abord assez difficile d'établir la généalogie des propriétaires antérieurs, et par suite de réunir toutes les indications contenues, soit sur les registres des transcriptions, soit sur les registres hypothécaires et relatives à un immeuble donné. En outre, il est complètement impossible, connaissant un bien-fonds, mais ignorant le nom du propriétaire, de se renseigner sur la personne qui a qualité pour céder ses droits sur cet immeuble. Cette méthode s'explique cependant par la conception que la législation civile a des droits réels et de leur nature. En effet, ainsi que l'a dit un auteur éminent : « Dans les pays de race latine, c'est autour de l'homme que viennent se grouper tous les accidents de la vie sociale et de la vie civile, le droit de propriété et les différentes manifestations de la fortune n'y étant que les accessoires de l'initiative ci de la volonté de l'individu (1). »

Tout autre est la notion du droit de propriété dans les législations anglo-saxonnes. « Chez les peuples de souche germanique où les traditions du régime féodal se sont maintenues, c'est l'inverse, le sol est tout, l'homme est l'accident (2) ». Sans se préoccuper des détenteurs actuels, les Livres fonciers^ dans ces pays, mentionnent en première ligne, l'Etat-civil, la vie personnelle et juridique de l'immeuble, et n'indiquent les noms des propriétaires que comme une modalité de la propriété elle-même.

Il suffît de se rappeler les reproches faits aux registres des conservations hypothécaires pour se rendre compte des avantages de la réalité de la publicité. Les recherches deviennent extrêmement simples. Lorsqu'on connaît la situation d'un immeuble, on peut aussitôt trouver l'inscription corrélative sur le Livre foncier, sans avoir à rechercher les noms perpétuellement changeants des propriétaires. De plus, l'inscription sur le Livre foncier indique immédiatement l'étendue de l'immeuble, sans avoir à consulter les titres de propriété.

(1) Flour de Saint-Genis, L'hypothèque Judiciaire en France et à l'étranger, in-8°. Thirel, Fontainebleau, 1881, p. 33,

(2) Ibid.

LES FORMES DE l'iMMATRICULATION 119

Mais dans une même commune, une propriété est sou^ vent composée de parcelles disséminées sur tout le territoire; « c'est Un archipel dans Une mer immense. )>

En principe, lès législations sUr les Livres fonciers ont admis que l'immatriculation ne devait comprendre que les parcelles contiguës d'une même propriété, qu'il devait par conséquent y avoir autant d'inscriptions qu'il y avait d'îlots séparés. Cette solution adoptée par la loi autrichienne, n'a pas été complètement suivie par la loi de 1872 pour la Prusse. Celle-ci distingue, en effet, les grandes et les moyennes propriétés qui font l'objet, pour chaque îlot, d'un feuillet distinct (Real lolien), et les petites propriétés. Pour celles-ci, formées de nombreuses parcelles souvent très éloignées les unes des autres, il a paru préférable d'ouvrir un compte au nom du propriétaire [Personal lo~ lien) et d'inscrire sur le même feuillet toutes lés parcelles lui appartenant. Ce système a même été adopté pour toutes les propriétés en Alsace-Lorraine. Les avantages de là publicité réelle n'en sont pas moins atteints. Le Livre foncier renvoie, en effet, au cadastre et celui-ci au Livre foncier, il en résulte que même dans ce cas, les recherches se trouvent de beaucoup simplifiées, car il suffît de déterminer sur les plans cadastraux la situation d'une parcelle, pour pouvoir, par Voie de référence, retrouver le feuillet contenant les indications qui lui sont relatives.

La loi anglaise et le règlement général rendu pour son exécîution ne tranchent pas cette question, qui présente d'ailleurs, dans ce pays, moins d'intérêt qu'en Europe. Grâce à la concentration de la propriété anglaise, les domaines forment le plus souvent un tout homogène et il est i^are de trouver des parcelles distinctes de l'îlot principal et disséminées sur le territoire d'une paroisse. Il semble toutefois que si cette situation se présentait, l'inscription au Livre foncier pourrait être unique, car aucune disposition législative ne l'interdit. L'uîle des principales critijues qui puisse être faite à l'unité d'inscription pour un domaine composé de parcelles disséminées, est de rendre plus compliquée la tenue du Livre foncier. Car le rattachement d'une parcelle quelconque à un domaine, cons-

120 l'introduction des livres fonciers en ANGLETERRE

titue le plus souvent une situation provisoire, qui ne répond à aucune nécessité de l'exploitation agricole ; il en résulte que les ventes de ces parcelles sont plus fréquentes et par conséquent amènent des modifications plus nombreuses sur le Livre foncier qu'elles compliquent sans nécessité.

Au contraire, en prenant pour base l'îlot de propriété composé de parcelles contiguës,*il est plus probable qu'il ne sera pas procédé à des ventes partielles et qu'ainsi le Livre foncier conservera une fixité et une clarté qui contribueront à rendre ses effets plus complets.

De plus, dans beaucoup de pays, l'inscription sur un même feuillet de tous les biens appartenant à un propriétaire, est de nature à provoquer certaines défiances et certaines récriminations. Elle paraîtra être une mesure de contrôle pour la perception de l'impôt sur le revenu ou une mesure préparatoire à l'établissement de cet impôt, s'il n'existe pas déjà. Enfin, plus on prendra pour base de l'inscription un petit élément, mieux cela vaudra, car on constituera, pour le crédit hypothécaire, une série de comptes distincts que le propriétaire pourra successivement affecter à la garantie de ses emprunts, suivant la valeur du gage qu'il devra donner. L'inscription de l'îlot correspond ainsi aux coupures de titre des valeurs mobilières, et semble devoir être le mode le plus parfait de tenue du Livre foncier.

Une fois constitué, le Livre foncier anglais ne peut être consulté que par les propriétaires seuls ou les personnes intéressées (1). Deux raisons peuvent être invoquées en faveur de cette disposition. Elle répond aux craintes qui avaient été manifestées au cours de la discussion de voir les commissaires de l'income-tax se servir du Livre foncier pour contrôler les déclarations des propriétaires. Elle empêche également de simples curieux de venir se rendre compte de la situation pécuniaire d'un propriétaire et est une mesure de sûreté prise contre des escrocs, qui pourraient profiter des renseignements fournis par le re-

(1) Art. 22, § V, L. T. A., 1897.

LES FORMES DE l'iMMATRICULATION 121

gistre pour essayer d'obtenir une inscription frauduleuse sur le Livre foncier.

Toutefois, la communication de certains documents ne pouvait présenter aucun inconvénient et pouvait même rendre certains services. Il en était ainsi de la carte générale des propriétés immatriculées et du registre d'entrée des demandes en immatriculation. Un tiers désirant traiter avec un propriétaire d'immeuble non encore immatriculé pourra, par l'examen de ces deux documents, s'assurer que l'immeuble dont il s'agit n'a pas été déjà l'objet d'une immatriculation.

Mais s'il veut obtenir des renseignements plus complets, et pour cela consulter le registre foncier lui-même, il doit demander au propriétaire inscrit l'autorisation nécessaire.

Le caractère privé des Livres fonciers existe dans la plupart des Etats allemands, notamment en Prusse, en Bavière, en Saxe et en Wurtemberg ; au contraire en Autriche, en Hongrie et dans le Grand-Duché de Bade, le public peut examiner les inscriptions qu'ils contiennent. De même en Australie, moyennant le paiement d'un droit très minime, toute personne peut prendre communication du Livre foncier. Nos conservateurs français délivrent aussi, moyennant rétribution, des états d'inscription hypothécaire et des certificats de transcription sans demander aucune justification. Les dispositions de la loi anglaise semblent sur ce point bien restrictives; il eût été certainement préférable pour le crédit public de permettre à tous individus l'inspection du registre. Cette prescription n'est que le résultat des polémiques antérieures et ne doit être considérée que comme un moyen d'écarter certaines critiques et de faire cesser certaines oppositions.

Une fois l'inscription sur le Livre foncier obtenue, les diverses pièces qui ont servi à prouver les droits du demandeur lui sont rendues, marquées d'un timbre spécial. Les tiers qui traiteront désormais avec le propriétaire seront ainsi avertis que l'immeuble est immatriculé et ne peut être valablement transféré que par mscription sur le registre foncier de la convention intervenue.

122 l'iNTRODI CTIOX DES LU RES FONCIERS EN ANGLETERRE

La loi de 1875 prévoyait aussi que le prôpriétaiî'ë pouvait requérir la délivrance d'un certificat d'immatriculation (1). En Australie, toute immatriculation donne obligatoirement lieu à la confection d'un titre foncier qui est remis au propriétaire : il représente la valeur de l'immeuble et il est transmissible par endossement. Il complète les Sicrvices rendus par le Livré foncier en opérant une véritable mobilisation de la propriété foncière. Le législateur de 1897 n'a pas osé aller si loin. Il a entendu laisser les propriétaires libres de profiter des avantages attachés à la délivrance des certificats dé titre foncier. Pour cela, il a maintenu le certificat terrier {land certilicate), pour les propriétés éri freehold ôti eii lésiséhold (2) et le certificat de charge {cerlilicdtè of chargé), pour les hypothèques où services fonciers, et il à iniposé au Registrar l'obligation de préparer au mornent de l'immatriculation l'un des deux certificats. Mais-, pour laisser aux propriétaires une certaine latitude, il les a autorisés, soit à prendre possession de ce certificat, soit à le laisser en dépôt, à leur nom, au Larid Registry (3). Ce certificat est la reproduction des feuillets du Livre foncier relatifs à l'immeuble et indique si le titre est absolu, qualifié ou possessoire (4).

Les inscriptions sur le Livre foncier ne sont pas itidés- Iructibles.En effet, (( tout propriétaire peut, avec le cotisèn-

(1) Art. 10, 16 et 22, L. T. A., 18V5.

(2) L'art. 16 de la loi de J875 prévoyait pour les leaseholds ia délivrance d'une copie officielle du bail enregistrée, copie rendue nécessaire par le dépôt de l'original au Bureau d'Immatriculation. Le Règlement Général a abrogé dans ses âHicles 65 et 67 l'article 16 précité et a assimilé les freeholds et les ieasehdlds. En vertu de la nouvelle législation, eii effetj le bail original reste dans les mains du propriétaire; une copie étant seule conservée au Bureau d'Immatriculation. Le Certificat terrier plus succinct et plus clair était donc désormais suffisant pour les leaseholds, comme pour les freeholds.

(3) Art. 8, § 5, L. T. A., 1897.

(4) Art. 258 et 259, General Rules. Voyez la formule officielle aux Annexes.

LES FORMES DE l'iMMATRICULATION 123

tement des autres personnes qui ont des intérêts à la propriété, soustraire sa terre aux formalités imposées par l'immatriculation, pourvu qu'elle ne soit pas située dans un district où l'immatriculation est obligatoire (1). » A l'appui de la demande, les certificats terriers ou certificats de charge déjà délivrés devront être remis au conservateur de la propriété foncière. Cette disposition est renouvelée de Tact de Lord \\>stbury. Lord Cairns ne l'avait pas introduite dans la loi de 1875, parce que les propriétaires lui avaient paru user trop fréquemment de la liberté qui leur était laissée (2). En 1878-1879 et en 1895, les témoins prétendirent que cette suppression était en partie cause de l'échec de la loi de 1875. Les propriétaires, disaient-ils, n'osent pas faire l'essai dune méthode qu'ils ne pourront plus abandonner, quels que soient les frais et les difficultés qu'elle leur occasionne ; ils sont ainsi écartés du Land Registry. Cette administration pourrait cependant être utile, même aux personnes les plus opposées à l'immatriculation. Lorsqu'elles auraient des titres confus ou irréguliers, elles pourraient en effet immatriculer leur propriété afin d'obtenir uni titre clair et précis. Une fois ce résultat atteint, elles notifieraient au Registrar leur intention de vendre désormais leurs propriétés par actes non enregistrés : leurs transactions immobilières seraient à l'avenir extrêmement simplifiées.

Ces considérations pratiques ont inspiré l'article 1? de la loi de 1897 : c'est une des concessions qu'il a fallu faire à l'opinion pour obtenir le vote du Parlement, concession d'ailleurs plus apparente que réelle, car nous verrons dans le chapitre suivant que, peu à peu, l'immatriculation sera obligatoirement appliquée dans les corntés anglais. En vertu du texte législatif, les propriétaires perdront à partir de ce moment le droit de soustraire leurs immeubles à la juridiction du Land Registry.

(1) Art. 17, § 1, L. T. A., 1897.

(2) Sur 357 inamatriculations, 131 annulations.