CHAPITRE IV

LES EFFETS DE l'iMMATRICULATIOX

Nous avons vu dans un précédent chapitre que les preuves à fournir par les propriétaires étaient plus ou moins nombreuses et complètes suivant qu'il s'agissait d'obtenir un titre absolu, qualifié ou possessoire. La valeur de ces divers titres ainsi que' les effets qui y sont attachés expliquent la différence de traitement des divers demandeurs.

L'immatriculation à titre absolu confère au propriétaire un droit incommutable sur l'immeuble et sur tous les droits réels qui en dépendent (1).

Un principe inscrit, d'ailleurs, dans toutes les législations sur les Livres fonciers, apporte une légère restriction à la validité de l'immatriculation : elle ne saurait consacrer toute convention qui, sous l'empire des transactions occultes, serait nulle par suite de dot ou de fraude (2).

Il existe, en outre, certains droits qui ne sont pas éteints par le seul fait de l'inscription sur le Livre foncier : ce sont la plupart des servitudes. Les Anglo-Saxons croient, en effet, que les servitudes sont suffisamment connues et ne diminuent pas la valeur du fonds servant (3). L'une et l'autre de ces propositions, quoique erronées, ont été consacrées par la loi de 1875 dans son article 18. La loi prussienne de 1872 avait autorisé, à titre purement facultatif, l'inscription sur le Grundbuch

(1) Nous .n'envisageons ici les effets de l'immatriculation que vis-à-vis des détenteurs des immeubles immatriculés; nous examinerons dans la partie de ce travail relative aux transmissions immobilières, les effets de Pimmatriculation vis-à-vis des tiers.

(2) Art. 98, L. T. A., 1875.

(3) Cf. J. Dumas, Revue Politique et Parlementaire, oct. 1898.

LES EFFETS DE l'tMMATRICULATION 125

des services fonciers. Au contraire, en Autriche, en Hongrie et dans toute une partie de l'Allemagne, les servitudes, pour être opposables aux propriétaires des fonds servants ou exercées par les détenteurs des fonds dominants, doivent être mentionnés sur le registre.

Cette pratique a soulevé certaines critiques ; les jurisconsultes et les administrateurs, chargés d'établir les Livres fonciers, ont fait remarquer que l'inscription des servitudes nei présentait pas de grandes difficultés pour les petits domaines, mais, au contraire, qu'il était fort délicat de déterminer les mentions à établir, lorsqu'il s'agissait d'une grande propriété. Il faut, en effet, s'assurer pour chaque servitude de^ la parcelle qui se trouve grevée. De plus, prétend-on, beaucoup de ces services fonciers sont très peu importants et se révèlent par un simple examen des lieux ; ce surcroît de travail imposé aux conservateurs de la propriété foncière est complètement inutile.

Il semble cependant que mention de toutes les servitudes doive être portée sur le Livre foncier. Pour conserver au nouvel organisme toute sa valeur, il faut toujours avoir en vue de se rapprocher de la défmition donnée par Lord Westbury en 1862: il comparait le titre immatriculé à un miroir qui réfléchirait l'aspect exact de la propriété. Si le Livre foncier n'indique pas les restrictions apportées aux droits du propriétaire par l'existence de certaines obligations au profit de propriétaires voisins, il ne sera plus le titre idéal que L. Westbury voulait créer et il ne remplira plus complètement le but pour lequel il a été établi.

La loi de 1897 a quelque peu modifié l'ancien article 18 qui était ainsi conçu : <( Ne sont pas réputés être des servitudes : l'obligation de réparer les chemins à raison de toute tenure féodale ou censitaire, les droits de « common (1) », de pâturage et de parcours, de pêche et de chasse, les droits seigneuriaux et franchises de toutes

(1) Le mot de common sert à indiquer toute une catégorie de services fonciers tels que, le droit de pêcher, de prendre de la tourbe, de couper du bois, etc..

126 l'iNTRODUCTIOiN des livres fonciers en ANGLETERRE

sortes ; les droits de mutation par décès, l'impôt foncier (Land Tax); les dîmes et toutes redevances représentatives, les baux et locations n'excédant pas vingt et un ans. lorsqu'il y a occupation en vertu de ces locations, les droits sur les mines et minières avec tous les droits subsidiaires d'entrée, de recherche et d'usage.» Les amendements ont, en 1897, porté sur deux de ces services fonciers, sur les droits relatifs aux mines et minières et sur les droits de mutation.

Les droits aux mines et minières, dit en effet la cédule I de la loi de 1897, seront désormais considérés comme des charges foncières : seuls, les droits créés antérieurement à la promulgation de la loi pourront, bien que n'étant pas mentionnés sur le Livre foncier, être opposés aux tiers. Dans ce cas même, le Registrar devra toujours faire une inscription les visant lorsque l'examen des titres de propriété lui en aura révélé l'existence. Auparavant, il ne devait agir que sur la demande expresse du propriétaire du fonds servant ; c'est donc une sensible amélioration apportée à la pratique de l'immatriculation ; la valeur de la propriété peut, en effet, se trouver modifiée suivant que les mines et minières ont été déjà vendues, ou suivant que le propriétaire de la superficie a conservé sur elles les droits que la législation anglaise lui reconnaît.

En Angleterre, les droits successoraux perçus à l'occasion des mutations par décès sont considérés comme des charges foncières et jouissent, comme telles, d'un droit de suite. Grâce à cette conception, un nouveau propriétaire peut être mis en demeure d'acquitter des taxes dues par les anciens propriétaires. Cette créance est toujours recouvrable, sauf une prescription admise par la coutume. La loi de 1875 n'avait apporté aucune modification à cette législation. Mais, en 1894, la loi de finances permit « d'échelonner sur huit années le paiement des sommes exigibles de suite pour les biens immobiliers. » (( Cette aumône d'un délai de paiement (1) )> faite aux Land-

(1) L. d'Anglemont, Les Taxes successorales en Angleterre. Annales des Sciences politiques, juillet 1899.

LES EFFETS DE l'iMMATRICULATIOX 127

lords jadis si orgueilleux, ajouta de nouveaux motifs d'incertitude à ceux qui existaient déjà. Les solicitors firent remarquer qu'ils étaient obligés avec ce système de se livrer à des recherches fort difficiles pour s'assurer que toutes les taxes avaient été acquittées. Le projet de 1897 proposait de libérer le bien acquis à titre onéreux de toute revendication du fisc, qu'il y ait eu bonne ou mauvaise foi de l'ayant-cause. Sur l'observation de AL Cozens Hardy, représentant pour Xorfolk, cet article fut modifié au cours de la discussion devant la Chambre des Communes. Les droits de succession dus au moment de la première immatriculation pourront être recouvrés bien qu'ils n'aient pas été mentionnés sur le Livre foncier. Mais, désormais, le Registrar devra à chaque décès d'un propriétaire immatriculé inscrire, en cas de non-paiement des droits de mutation ou de paiement partiel, une mention sur le registre faisant connaître l'existence de la dette envers l'Etat.

Il faut ajouter à ces mesures destinées à donner au Livre foncier une précision plus grande, le droit pour tout propriétaire de requérir le Registrar de mentionner que la terre est exempte de l'impôt foncier (Land Tax), par rachat en fonds consolidés, et de la dîme, par abandon au décimateur d'une somme d'argent.

Sous réserve des droits mentionnés sur le registre, sous réserve aussi des restrictions de l'article 18 de la loi de 1875, le titre absolu garantit celui qui l'a obtenu contre toute action réelle basée sur des faits postérieurs ou même antérieurs à l'Enregistrement : « C'est, ainsi qu'il a été dit, l'établissement du droit du propriétaire inscrit de manière à ne craindre aucune recherche pour le passé... : c'est une véritable vertu purgative opérée par l'immatriculation (1). ))

La situation du propriétaire français est toute différente de celle du propriétaire anglais. La loi du 23 mars 1855 ne protège, en effet, par la transcription, l'acquéreur que contre les actes frauduleux du vendeur. Elle laisse sub-

(1) Vavasseur, Comm. extrap. du cad. Proc.-verb., T. II, p. 125.

128 l'introduction des livres fonciers en ANGLETERRE

sister toutes les réclamations qui peuvent être élevées par les véritables propriétaires dépouillés injustement par cette aliénation et les droits de propriété sont livrés, par elle, aux luttes judiciaires. Au contraire, les lois anglaises protègent le titulaire d'un titre absolu contre toutes les revendications de quelque côté qu'elles viennent (l).AIême si l'immatriculation est le résultat d'une erreur des fonctionnaires chargés de ce service ou si elle a été obtenue grâce à une omission ou à une fausse appréciation imputable au demandeur, elle est irrévocable sous réserve des dispositions de la loi de 1897, relatives aux indemnités (2) et sous réserve aussi des prescriptions des lois de 1875 et de 1897 sur les limites des propriétés immatriculées. L'atteinte portée au principe de l'incommutabilité des inscriptions sur les Livres fonciers sera examinée au sujet de la création d'un fonds d'assurance. Alais il faut exposer ici l'étendue de la garantie offerte par les Land Transfer Acts au point de vue de la consistance physique des immeubles immatriculés.

La demande en immatriculation est accompagnée d'un plan qui doit être rattaché à l'une des feuilles de la carte officielle (Ordnance Map). Mais, quelle valeur devait avoir le plan annexé ? devait-il simplement servir à identifier l'immeuble sur le terrain ? devait-il, au contraire, faire foi des limites qui y étaient tracées ? Cette question fut longuement discutée au cours des travaux préparatoires des lois anglaises ; elle fut différemment tranchée par la loi de 1862, par celle de 1875, -enfin, par la dernière loi de 1897. L'intérêt que présente la délimitation de la propriété est double. Il peut y avoir, en premier lieu, un intérêt pécuniaire considérable à connaître d'une façon précise les limites d'une propriété. « Dans une affaire où j'étais engagé comme conseil », rapporte un témoin de l'enquête de 1879, « la question des limites représentait une valeur de 40 à 50.000 livres sterlings ; on avait, en effet, découvert une mine de cuivre près d'une maison particulière et les actes n'établissaient pas si la limite

(1) Art. 7 et 13, L. T. A., 1875.

(2) Art. 7, L. T. A., 1897. V. plus loin, p. 204 et suiv.

LES EFFETS DE l'iMMATRICUIATION 129

de la propriété partait de l'est ou de Touest de la maison (1) ». Souvent la valeur du litige est beaucoup moindre, mais, même dans ce cas, l'existence de données très complètes sur les tenants et les aboutissants d'un immeuble est fort utile. Elle évite tous ces procès en bornage^ qui ont donné naissance, en France, au vieux dicton qui dit : (( Qui terre a, guerre a » ; elle supprime les frais de ces contestations qui, minimes pour la plupart, forment lorsqu'on les réunit un total élevé, lourd tribut payé par la propriété foncière déjà fortement obérée. Platon avait raison de dire « que personne ne touche à la borne qui sépare son champ de celui de son voisin, car elle doit rester immobile ; que nul ne s'avise d'ébranler la petite pierre qui sépare l'amitié de l'inimitié, la pierre qu'on s'est engagé par serment à laisser à sa place (2).» Le législateur moderne semble donc devoir prescrire des mesures de nature à donner à la propriété la fixité la plus parfaite afin d'éteindre une fois pour toutes les procès de limites. L'Act Torrens décide que le plan fera foi des limites qui y sont indiquées, et pour permettre de préciser les indications trop succinctes qui peuvent, seules, être données par le relevé topographique, il autorise de mentionner sur le registre foncier des mots convenables de description (proper words ol description). Dans les pays saxons l'existence d'un cadastre minutieusement tenu, portant par voie de signes graphiques des indications sur la nature des limites tant au point de vue physique (haie, fossé, mur, etc.) qu'au point de vue juridique (mitoyenneté ou non mitoyenneté), permet de se reposer presque

(1) Morgan, question 396.

(2) Cité par CHEYSSpN, Rapport Général sur les Travaux de la Sous-Commission technique. Comm. extrap. du cad. Proc. verb., p. 505, T. VI. Il cite également un passage fort intéressant de M. FusTEL DE CouLANGES, dans la Cité antique (p. 71 et suiv. de la 2^ édit. Hachette, 1885), où Térudit historien montre l'importance attachée par les anciens aux bornes sacrées qui étaient placées dans leurs champs, les Termes, et qui étaient considérées comme le symbole de l'inviolabilité de la propriété.

130 l'introduction DCS livres fonciers en ANGLETERRE

complètement sur les indications qu'il donne et supprime la plupart des causes de procès.

La loi de 1862 ne prescrivait formellement aucune mesure de contrôle relative à la garantie des limites des propriétés immatriculées. En pratique, aucune propriété ne fut inscrite sur le Livre foncier sans qu'au préalable tous les propriétaires voisins aient été avertis et qu'une visite des lieux par les agents de l'administration ait permis de déterminer la position exacte des limites. Tous les plans des propriétés immatriculées à cette époque portent des signes symboliques indiquant, soit la coïncidence de la limite de la propriété avec une haie ou tout autre accident de terrain, soit la distance en deçà ou au delà de cette limite naturelle lorsqu'il n'y avait pas coïncidence des limites de la propriété avec elle (1).

Cette exactitude nécessitait des frais assez élevés qui parurent devoir rendre la nouvelle législation impopulaire. Aussi, en 1868, la Commission demanda aux sôlicitors (( s'il était avantageux et praticable d'immatriculer les propriétés sans garantir les limites précises ». 23 solicitors répondirent : parmi eux, 9 déclarèrent que c'était à la fois désavantageux et impraticable, 7 que c'était ou désavantageux ou impraticable, 6 firent de telles réserves que leur assentiment semblait douteux, 1 seul approuva la question posée par la Commission. Malgré ces avis, malgré l'exemple de l'Australie et des Livres fonciers germaniques. Lord Cairns fit décider par le Parlement anglais que la description de la propriété sur le registre des biens fonds devait être aussi exacte que possible, mais ne serait pas concluante en ce qui concerne les limites (2). « Le promoteur de l'immatriculation sacrifia ainsi l'efficacité à la rapidité, afin de simplifier et d'accélérer l'immatriculation des propriétés (3). »

Dès la réunion du comité de 1878-79, les graves inconvénients résultant de cette méthode furent dénoncés par

(1) Brickdale and Sheldon's op. cit., p. 394.

(2) Art. 83, § 5, L. T. A., 1875.

(3) SiK R. ToRRENS, question 3093, Select Committee on Land Titles and "Land Transfer, 1878.

LES EFFETS DE l'iMMATRICULATION 131

plusieurs témoins. Ils firent remarquer l'inutilité de prévoir l'insertion possible sur le Livre foncier de renseignements sur l'immeuble, si ces indications n'avaient aucune valeur légale. De plus, un titre de propriété garanti, sans que les limites soient garanties, est une chose fort incomplète. Des discussions peuvent naître entre voisins et, lorsque le public s'apercevra que l'immatriculation ne prévient pas de semblables procès, il se demandera quelle est l'utilité de faire inscrire sa propriété sur le Livre foncier (1). L'un des témoins. Sir Robert Torrens, vint même affirmer qu'il avait eu l'intention d'immatriculer sa propriété, mais qu'il y avait renoncé lorsqu'il s'était aperçu que les limites n'étaient pas garanties par l'immatriculation (2).

A la suite de ces observations, de critiques semblables présentées en 1895, à la suite surtout d'erreurs commises par le Bureau d'Immatriculation (3), la loi de 1897, sans revenir complètement à la législation de 1862, a apporté des tempéraments à l'article 83 de la loi de 1875. L'art. 14, § 2, dispose: « La propriété immatriculée sera décrite suivant les formes prescrites, au moyen de la carte officielle. Sur la demande du requérant et avec l'approbation du Registrar ou de la Cour, il pourra être, en outre, inscrit sur le Livre foncier des descriptions verbales de nature à préciser les parcelles et les limites de la propriété. )) L'insertion de semblables indications garantissent au propriétaire la possession des limites qui en résultent. Afin de s'assurer de l'exactitude, le Registrar devra inviter les propriétaires voisins à prendre connaissance des indications que le requérant entend faire inscrire sur le Livre foncier.

Mais le plus souvent, le demandeur s'en référera pu-

(1) Brickdale, op. cit., p. 49.

(2) Select committee on Land Titles and Land Transfer, question 3093, 1878.

(3) Lake, questions 2554 à 2563, Select Committee on Land Transfer Bill, 1895. Il s'agissait d'erreurs commises en immatriculant diverses parties d'un immeuble qu'on avait morcelé (Caterham Case).

132 l'introduction des livres fonciers en ANGLETERRE

rement et simplement au plan annexé à sa requête ou bien il précisera sur le levé des lieux par des signes graphiques rétendue de son domaine. Soit qu'il adopte l'une ou l'autre solution, les données du plan ne sauraient, dans ces cas, préjuger les contestations relatives à la délimitation de l'immeuble, qui pourraient être soulevées par des propriétaires voisins. Elles ne sauraient notamment décider si la ligne séparative de deux propriétés est située au centre d'une haie, sur sa face antérieure ou postérieure, à une distance donnée, en deçà ou au delà, de cet accident naturel.

La loi de 1897 laisse donc au demandeur en immatriculation, l'option entre deux systèmes. Ou bien, il désirera obtenir un titre valable contre toutes les réclamations, de quelque nature qu'elles soient et, dans ce cas, il fera procéder à la vérification contradictoire et à la description des limites de la propriété ; ou bien, il se contentera d'un titre qui ne fera pas foi quant à l'étendue du domaine, et il n'aura à fournir qu'une carte sur laquelle l'immeuble sera bordé d'un liseré rouge (1).

Le législateur anglais, en admettant ce double régime, a eu en vue de faciliter Fimmatriculation des immeubles et de diminuer autant que possible les frais accessoires de cette opération.

Si, en effet, les Livres fonciers germaniques renseignent d'une façon précise sur les limites des propriétés, c'est qu'il existe, à côté d'eux et en étroite corrélation avec eux, des cadastres, dressés d'après les méthodes techniques les plus précises et tenus constamment à jour. Il n'en était pas de môme pour l'Angleterre qui ne pouvait prendre comme base graphique du registre foncier qu'une carte topographique, à grande échelle, il est vrai, mais n'offrant nullement les garanties d'exactitude d'un cadastre parcellaire. La loi sur l'immatriculation aurait pu prescrire, comme en Australie (2), que ce cadastre serait, en quelque sorte, levé propriété par propriété et que

(1) General Rules, art. 269 à 282.

(2) La loi tunisienne et les décrets des colonies françaises se sont inspirés sur ce point de TAct Torrens.

LES EFFETS DE l'iMMATRICULATION 133

tous les demandeurs devraient avant l'immatriculation faire procéder à la délimitation contradictoire de leur domaine et des domaines contigus : ce qui nécessite des opérations matérielles très délicates, peut l'aire naître des procès nombreux, coûte toujours fort cher.

Il a paru préférable de laisser le propriétaire foncier prendre l'initiative d'une pareille procédure, car l'établissement des Livres fonciers n'exige pas l'existence d'un levé géométral des terrains à immatriculer. Sans doute, l'immatriculation basée sur le cadastre, rend le maximum de services ; elle supprime presque toutes ces querelles de voisinage qui, par leur répétition, et par l'entêtement des parties, peuvent être si préjudiciables; mais la plupart des résultats attendus des Livres fonciers existent du moment où l'identification des immeubles sur le terrain est suffisamment assurée par un plan. Ainsi que le disait un publiciste, M. Degouy : <( Quand vous vous présentez dans un bureau de location pour retenir des places dans un théâtre, vous avez sous les yeux un plan approximatif de la salle où tel fauteuil de forme ronde est représenté par un petit morceau de carton carré. » Mais, « l'essentiel n'est pas d'avoir sous les yeux la figuration exacte du fauteuil. L'essentiel est de savoir où ce fauteuil est placé et s'il n'est pas déjà loué. De même, quand il s'agit de commencer un Livre foncier et d'établir aux yeux de l'acheteur ou du prêteur, l'état civil du bien fonds, peut-être n'est-il pas nécessaire de procéder tout de suite à un mensurage anthropométrique de la parcelle, si on peut s'exprimer ainsi (1). » Avec le système adopté en Angleterre, le droit du propriétaire sur un immeuble se trouve solennellement consacré et, si l'étendue de ce droit peut se trouver quelque peu modifié dans la suite, l'intérêt de l'opération n'en reste pas moins, à tous égards, considérable.

A côté du titre absolu et imméditament au-dessous de lui, se trouve le titre qualifié. Outre les restrictions que nous avons rappelées au sujet du premier mode d'immatriculation, l'inscription sur le Livre foncier avec un titre

(1) Comm. extrap. du cad. Proc.-verb., T. I, p. 206,

134 l'introduction des livres fonciers en ANGLETERRE

qualifié emporte certaines réserves quant aux droits qu'il confère. Ces réserves résultent des termes mêmes dans lesquels est opérée rimmatriculation. Celle-ci, en effet, mentionne que le droit du propriétaire n'a pu être établi durant une certaine période, que ce droit est subordonné à une condition résolutoire ou suspensive, ou à un terme certain ou incertain. Il résulte de cette définition même, que le titre qualifié ne saurait conférer au titulaire les droits qui ont été réservés lors de son immatriculation. Mais, exception faite de ces causes de caducité, le porteur d'un titre qualifié est investi de tous les privilèges et de tous les droits que possède le porteur d'une titre absolu ; il n'est, en somme, qu'un propriétaire avec titre absolu en expectative (1).

La plupart des législations sur les Livres fonciers ne connaissent que l'immatriculation avec titre absolu. Les Land Transfer Acts ont institué deux autres titres : le titre possessoire et le titre marchand, pour les leaseholds.

Le titre marchand dun leasehold ne garantit le propriétaire que contre toutes les actions en restitution ou en résolution dont forigine est postérieure à la concession originaire du bail ; mais il réserve tous les droits qui pourraient être valablement opposés aux tiers par suite d'une erreur sur la qualité ou la capacité du bailleur à passer le contrat de location (2).

Délivré après l'accomplissement de formalités très sommaires, le titre possessoire d'une freehold ou d'un leasehold n'offre, pour celui qui le détient, qu'une sauvegarde toute relative. Le propriétaire immatriculé à titre possessoire est soumis aux revendications de toutes les personnes « possédant un droit né ou capable de naître à l'époque de l'immatriculation » (3), qui ne constate en résumé que la possession du requérant. Mais, comme la loi anglaise admet que le plus grand nombre des actions réelles est prescrit par la possession, l'inscription sur le Livre foncier servira de point de départ certain à cette prescrip-

(1) Art. 9 et 11, L. T. A., 1875, et art. 59, General Rules.

(2) Art. 56, General Rules.

(3) Art. 8, L. T. A., 1875, et art. 57, General Rules,

LES EFFETS DE L IM.MATRICl I.ATIOX 135

tion. Elle présentera, en outre, l'avantage de rendre dans l'avenir le titre de propriété clair et d'éviter toutes les complications qui naissent du régime des transactions occultes.

Au début, l'immatriculation ne présentera que peu d'intérêt pour le bénéficiaire. Il faudra que les prêteurs et les acquéreurs continuent à procéder à toutes les investigations nécessitées par les transferts occultes : ces investigations pourront embrasser les quarante années antérieures à la première inscription. Mais, peu à peu, à mesure que l'époque de l'immatriculation originaire s'éloigne, les recherches ne s'étendront plus que sur les 35, 30, 25 ou 20 années qui ont précédé l'inscription au Livre foncier ; l'examen du registre officiel remplaçant pour les 5, 10, 15 ou 20 autres années la production des actes autrefois nécessaire.

Lorsqu'un propriétaire immatriculé à titre possessoire aura joui pendant 20 ans d'une possession non troublée, les acquéreurs pourront se contenter le plus souvent de la seule preuve qui leur est fournie par l'inspection du registre, car ils seront à peu près certains qu'aucune action en revendication ne sera plus intentée. « Si l'on supposait, a dit, en 1895, le Chancelier, Lord Herschellque tous les propriétaires eussent aujourd'hui immatriculé leurs biens avec un titre simplement possessoire, dans 20 à 25 ans, tous ces titres seraient devenus sûrs. Au bout de ce laps de temps, les immeubles seraient vendus sous la condition de limiter les recherches à cette période. Après 40 ans d'inscription, tous les titres possessoires seraient complets et parfaits au sens légal du mot (1). » (( C'est comme si un filtre avait élé placé au travers d'un fleuve boueux. L'eau resterait en amont trouble, mais, en aval, elle serait claire. Si l'on arrivait au bord de ce fleuve en aval, à une distance assez considérable pour n'avoir jamais l'occasion de remonter jusqu'à l'endroit où le filtre est placé, on pourrait croire que ce fleuve est limpide depuis sa source (2).» Il en serait ainsi pour le titre possessoire après

(1) Select Coramittee on Land Transfer Bill, 1895, questions 17-24; 233-238; 313-317.

(2) Report of the Land Transfer Commission, 1870, § 75.

13G l'iiNTRODUCTION des livres fonciers en ANGLETERRE

les 40 années révolues . Pour employer une autre expression des jurisconsultes anglais, le titre « aurait mûri )>.

Le titre possessoire a été introduit dans la législation anglaise à l'exemple du Canada ; on retrouve aussi dans la législation espagnole une procédure destinée à pourvoir à l'inscription de la possession (1). Les effets sont d'ailleurs semblables à ceux prévus par la loi de 1875. Le titre possessoire ne fait que préciser la situation juridique du détenteur d'un immeuble, sans lui conférer aucun droit.

L'institution du titre possessoire est destinée à mettre un terme au dilemme suivant. Pour établir un registre et conférer aux inscriptions qui y sont faites une foi absolue, il faut vérifier et contrôler les prétentions des propriétaires. Sans cet examen, il serait impossible à l'Etat d'assumer une pareille responsabilité. Mais l'examen de ces prétentions est très coûteux et rend très difficile l'établissement initial du Livre foncier. Le titre possessoire permet de conférer, dans l'avenir, aux biens immatriculés sinon la valeur du titre absolu, du moins une sûreté équivalente. Dans le présent, il ne nécessite que l'administration de preuves très sommaires (prima lacie évidence): en général, la production du dernier acte de propriété suffit pour obtenir l'inscription au Livre foncier.

Si l'immatriculation à titre possessoire se recommande par la simplicité des formalités, grâce auxquelles elle est obtenue, si elle constitue pour le propriétaire une sage mesure d'administration, elle laisse subsister des droits de propriétaire imprécis; pendant une assez longue période, et, elle ne fait pas profiter les immatriculés de tous les avantages qu'ils pourraient retirer de leur inscription au Livre foncier. On lui a reproché également de transformer un droit, jusqu'alors incontesté, en un droit provisoire, de diminuer par conséquent la valeur de la propriété plutôt que de l'augmenter. Toutes ces critiques contiennent une part de vérité. Un autre système avait été proposé dans les premiers projets, révisant la loi de

(1) V. L. hypothécaire révisée, du 21 décembre 1859, et le Règlement Général du 29 octobre 1870.

LES EFFETS DE l'iMMATRICLLATION 137

1875. A l'expiration d'un délai de 5 années durant lequel certaines mesures de publicité et de contrôle étaient prèscrites, le titre possessoire devenait définitif et absolu. L'indécision dans laquelle se trouvaient les propriétaires cessait et, la possession non troublée pendant 5 ans permettait de supprimer l'examen régulier des titres de propriété. Cette proposition était inspirée par la procédure en usage dans l'Europe continentale. Une fois que le Livre foncier a été établi dans un district, les résultats sont publiés dans les localités intéressées, et un délai variant de 6 mois à 1 an est imparti aux personnes qui pourraient se trouver lésées par les énonciations du registre. Passé ce délai, les titres des propriétaires mentionnés sur le Livre foncier, deviennent inattaquables et absolus, bien que les justifications exigées pour obtenir l'immatriculation aient été très sommaires (1).

Cette procédure limite à une période très brève, le caractère de précarité de l'inscription à titre possessoire. Elle n'a cependant pu être adoptée qu'en raison des formalités déjà accomplies lorsqu'il est procédé à l'établissement du Livre foncier. Celui-ci n'est, en effet, institué que dans les communes où le cadastre parcellaire existe. Or, la confection du cadastre dans une commune est, elle-

(1) Cf. notamment art. 57 de la loi du 12 avril 1888 sur la création des Livres fonciers dans les pays de droit rhénan. <( Quiconque figure au cadastre comme propriétaire n'a pour se faire inscrire au Livre foncier, qu'à produire l'une des justifications suivantes:

1° Prouver qu'il a acquis la propriété conformément aux lois existantes ;

2** Justifier de sa possession par une attestation du maire de la commune;

3° Rendre vraisemDiable par titres ou par témoins, sous la foi du serment ou de toute autre manière, qu'il a par lui-même ou par ses auteurs, possédé l'immeuble pendant 10 ans.»

Art. 58: « Celui qui ne figure pas au cadastre ne peut se faire inscrire au Livre foncier comme propriétaire, conformément à l'art. 57, que, si la personne figurant au cadastre ou ses représentants y donnent leur consentement par acte reçu en justice ou par devant notaire, ou dûment certifié. »

138 I.'iXTRODUCïION DES LH RES FONCIERS EX ANGLETERRE

même, accompagnée des nombreuses mesures de publicité et les inscriptions de propriétaires, bien que faites en se référant seulement à la possession, n'en présentent pas moins des garanties d'exactitude très sérieuses.

L'Angleterre n'a admis la création du Livre foncier qu'à titre individuel, elle a écarté toutes les opérations collectives de levers de plan d'un territoire tout entier. Il en résultait par conséquent que l'immatriculation n'était précédée d'aucune mesure de nature à rendre plus facile la désignation du véritable propriétaire. La législation ne pouvait conférer, même après un stage de quelques mois, sur le Livre foncier, un titre absolu à un demandeur qu'en exigeant de lui des justifications complètes de sa qualité. Comme il importait avant tout de faire une législation populaire, applicable aux petits domaines plus encore qu'aux grands, elle a institué le titre possessoire. Bien qu'il ne donne à son titulaire que peu d'avantages immédiats, ce titre est appelé dans l'avenir à rendre de grands services. Dans le présent, il assure une publicité complète des actes relatifs aux biens immobiliers, et, comme tel, il comble une grave lacune de la législation anglaise. De plus, en permettant au Registrar de demander au propriétaire des preuves moins précises pour obtenir l'immatriculation à titre absolu, lorsque la propriété a déjà été pendant 6 ans inscrite à titre possessoire, le règlement général a, sans porter atteinte aux principes posés par les Land Transfer Acts, conféré une nouvelle utilité à l'immatriculation possessoire.