LES TRANSMISSIONS A TITRE ONÉREUX. — LA VENTE

Pour conserver au Livre foncier toute sa valeur et toute son efficacité, le législateur anglais aurait dû soumettre à la formalité de l'inscription tous les actes pouvant affecter la propriété et modifier les droits du détenteur. Il aurait dû s'inspirer des exemples qui lui étaient fournis par la loi prussienne et par l'Act Torrens, et qui lui enseignaient à ne reconnaître comme valables que les droits rendus publics par une mention sur le registre. Seul, en effet, ce principe « qui consiste à subordonner l'acquisition de la propriété même inter partes, à la formalité que l'on juge nécessaire pour la sauvegarde des tiers, est rigoureusement déduit de la notion du droit réel et de l'idée qu'un droit de cette espèce doit, par son essence même, être opposable à tous aussitôt qu'il existe (1). » Seul, aussi, il conserve au Livre foncier son caractère essentiel, celui d'être un miroir de la propriété.

La loi anglaise de 1897 a, néanmoins, maintenu l'existence d'un certain nombre de conventions qui, malgré le défaut d'enregistrement, continuent à porter des effets juridiques et à influer sur les pouvoirs du propriétaire. Il en résulte que le détenteur d'une propriété immatriculée peut transmettre ses droits, soit en vertu d'actes inscrits au Livre foncier, soit en vertu de conventions occultes. Les premiers sont régis par les lois sur l'immatriculation, les secondes sont soumises, à la fois, aux prescriptions de ces lois et aux règles générales du droit.

Ces diverses conventions vont, tour à tour, être envisagées quant à leur mode de création et quant à leurs effets.

(1) Massigli, Rapport sur la publicité dos droits réels autres que les hypothèque's. Comm. extrap. du cad. Proc.-verb., T. II, p. 543 et suiv.

Les actes qui doivent être inscrits sur les Livres fonciers, sont les ventes, les hypothèques, les conventions restrictives du droit d'usage du propriétaire, enfin, la création de droits réels par nantissement du certificat terrier. Avant de parler des conditions propres à chacun de ces contrats, il y a lieu d'examiner deux dispositions législatives qui leur sont communes.

La loi de 1897 a confié à des corporations composées de membres responsables et ayant à leur tête un conseil disciplinaire, le soin d'exécuter au nom des parties, les actes nécessités par l'immatriculation. Il était à craindre, en effet, que les agents d'affaires, les marchands de biens comme on les appelle en France, n'accaparent le plus grand nombre des opérations immobilières à la faveur des facilités données au public par l'immatriculation. Cette mainmise aurait pu présenter de graves inconvénients. Moins respectables que les officiers ministériels, les courtiers en immeubles auraient pu se livrer, au détriment de leurs clients, à des actes frauduleux ou tout au moins dolosifs ; exempts de tout contrôle disciplinaire, de toute responsabilité personnelle, ils n'auraient pas offert, à ceux qui leur auraient confié la gestion de leurs intérêts, des garanties de solvabilité suffisantes; aussi, toute personne ne rentrant pas dans l'une des catégories ciaprès dénommées, qui, pour le compte d'un tiers et en vue d'un salaire quelconque, écrit ou prépare un acte concernant une transaction immobilière, encourt une amende de 50 livres sterlings au maximum recouvrable devant la Cour de juridiction sommaire. Seuls, les avocats, les solicitors à ce dûment habilités, les notaires publics, les conveyancers (avoués chargés spécialement des transmissions immobilières), les avocats consultants (spécial pleaders) et les agents d'affaires reconnus (draltsmen in equiiy), peuvent représenter les intéressés auprès du Bureau d'Immatriculation (1). Mais les propriétaires peuvent toujours, lorsqu'ils le préfèrent, agir par eux-mêmes et trouvent alors auprès des fonctionnaires du Land Re-

(1) Art. 10, L. T. A., 1897.

loi l'introduction des livres fonciers en ANGLETERRE

gistry toute l'assistance désirable pour la rédaction des actes.

Le propriétaire immatriculé n'est souvent pas le seul qui ait des droits sur un immeuble, et d'autres personnes peuvent avoir sur ce bien des droits réels dont elles peuvent se dessaisir. Mais le propriétaire immatriculé, seul, peut disposer de l'immeuble par des conventions inscrites sur le Livre foncier. Les tiers qui ont un titre suffisant, peuvent cependant constituer des droits et les garantir contre des actes émanés du propriétaire immatriculé, en faisant procéder à diverses inscriptions sur le Livre foncier. Des mentions expresses peuvent révéler l'existence de certains baux de droits nés du contrat de mariage au profit des époux, du nantissement d'un certificat terrier, etc. Mais la protection de la plupart des droits des personnes non immatriculées comme propriétaires, est assurée par l'inscription d'oppositions, de défenses ou de restrictions (1).

L'opposition (caution) à l'enregistrement de tous les actes translatifs de droits, est formée entre les mains du conservateur. Elle doit être accompagnée d'une déclaration faite, soit par l'opposant, soit par son mandataire. Avant de procéder à toute inscription sur le Livre foncier, le Registrar doit donner avis à Topposant, et fixer un délai jusqu'à l'expiration duquel aucune mesure ne sera prise: l'opposant ainsi prévenu pourra agir de façon à sauvegarder ses intérêts. Si aucune procédure n'a été commencée avant la date fixée, l'opposition est considérée comme périmée et l'enregistrement a lieu. L'opposant qui désirerait voir remettre l'enregistrement à une date plus éloignée que celle fixée dans l'avis devrait donner des garanties suffisantes pour indemniser les parties du préjudice qu'il pourrait leur causer. Il est, d'ailleurs, également passible de dommages-intérêts, s'il a fait -opposition sans causé raisonnable. La^ caution qui a une fois servi à prévenir l'opposant est périmée,

(1) Art. 53 à 57, L. T. A., 1875, et art. 226 à 243, General Rules.

mais elle peut être renouvelée (1). Les cautions servent à protéger les droits qui peuvent naître d'instances encore pendantes devant les tribunaux, ainsi que les réclamations contestées par les propriétaires. Elles constituent, en somme, une procédure dirigée contre le propriétaire, tandis que les restrictions sont le résultat d'un accord avec lui.

Les restrictions limitent les droits du propriétaire, en l'astreignant à demander le concours de certaines personnes pour la conclusion des actes. L'article 6 (paragraphe 2) de la loi de 1897, nous fournit un exemple. Lorsqu'un immeuble grevé de substitution est immatriculé, les fidéicommissaires ou, à leur défaut, le Registrar doit faire inscrire les restrictions prévues dans l'acte de settlement ou nécessaires pour protéger les droits des personnes intéressées. De même, lorsque plusieurs propriétaires conjoints sont inscrits, on mentionne une restriction qui interdit de vendre sans le concours de certaines personnes, si le nombre des propriétaires inscrits est réduit à deux ou à un. Le Registrar peut rejeter une requête tendant à obtenir l'insertion de restrictions sur un titre de propriété, si ces restrictions lui paraissent nuisibles pour le propriétaire et de nature à lui causer des difficultés inutiles. Les restrictions, contrairement aux cautions, sont perpétuelles : elles grèveront l'immeuble jusqu'au jour où le Registrar, sur b vu de pièces suffisantes et avec le consentement des parties intéressées, aura biffé la mention désormais sans application. La Cour peut aussi en ordonner d'office la radiation (2).

En troisième et dernier lieu, existent les défenses {inhibitions) qui ont la force d'un arrêt de justice. Elles sont mentionnées sur le Livre foncier avec ou sans l'assentiment du propriétaire. La décision du Registrar qui, après toutes enquêtes, publications ou témoignages utiles, prescrit l'inscription d'une défense, peut être attaquée devant la Cour : celle-ci, peut aussi ordonner d'office l'insertion d'une défense sur le titre foncier. Ainsi que

(1) Art. 232, General Rules.

(2) Art. 58 et 59,L. T. A., 1875, et art. 240 à 242, General Rules.

156 l'introduction dks r.nRKS fonciers i^n Angleterre

son nom l'indique, la défense interdit la passation de tous actes ou d'une catégorie d'actes relatifs à la propriété visée. Elle diffère ainsi de la restriction qui limite seulement les pouvoirs du propriétaire. La défense reste inscrite, tant qu'une ordonnance de la Cour ou une décision du Registrar n'en a pas ordonné la radiation. De même que les oppositions formées sans cause valable, toute défense faite sans utilité, engage la responsabilité pécuniaire de celui qui l'a demandée (1).

Ces observations présentées au sujet des personnes qui peuvent concourir à l'acte de vente et des droits qui peuvent être transmis, nous allons examiner les formes de la vente immobilière, qualifiée de transfert par la législation.

L'acquéreur d'une propriété immatriculée à titre absolu, doit rechercher quel est le propriétaire inscrit sur le Livre foncier, obtenir de ce propriétaire un transfert régulier, enfm, faire mentionner sur le registre, la transmission des droits qui en résulte. S'il existe des hypothèques ou des charges foncières, des mentions, oppositions, restrictions ou défenses enregistrées, il doit également les examiner.

Lorsque les parties ont confiance l'une dans l'autre, et désirent agir vite et à peu de frais, les deux premières opérations, examen des droits du propriétaire et conclusion de l'acte de vente se trouvent réunies. Dans les pays germaniques, cette procédure est la plus employée. Aussitôt après l'examen des. titres de propriété, l'acte est préparé et signé par les contractants (2)

En Angleterre, l'examen des titres de propriété consiste dans la lecture par l'acquéreur, du certificat qui a été établi au moment de l'immatriculation et qui reproduit les diverses énonciations du Livre foncier. Pour maintenir le titre ainsi délivré, en concordance avec le

(1) Art. 57, L. T. A., 1875, et art. 234 à 239, General Ruies,.

(2) Brickdale, Report on the Systems of registration of title now in opération in Gerniany and Austria-Hungary, p. 23 et suiv.

feuillet du registre, la loi de 1897 a ordonné que mention serait faite sur le certificat terrier des principales modifications apportées, postérieurement à l'immatriculation, aux droits du propriétaire inscrit. Il a donné, dans ce but, pouvoir au Registrar de requérir, à l'occasion de l'enregistrement des actes visés par la loi, la production du certificat terrier qui recevra à ce moment les inscriptions nécessaires.

« La remise entre les mains du propriétaire d'un titre, qui est véritablement la représentation de Timmeuble facilite les transactions à un degré qu'on ne peut imaginer... Quand la propriété n'est constatée que sur un registre, il faut toujours se livrer à des recherches et des écritures plus ou moins longues et fastidieuses. Grâce à ce certificat, qui est en quelque sorte un feuillet détaché du registre, le propriétaire porte sa terre dans sa poche et en dispose en un tour de main. » Ainsi s'exprimait M. Gide dans son étude sur l'Act Torrens (1). La situation est, à peu de choses près, la même en Angleterre.

Le législateur a, par suite, pu poser en principe que l'acquéreur d'une propriété immatriculée à titre absolu, au lieu de pouvoir demander comme autrefois la production de tous les titres de propriété, devra se contenter de la preuve qui lui sera fournie par l'examen du Livre foncier ou du certificat terrier. Toutefois, comme les certificats ne contiennent pas nécessairement toutes les modifications portées sur le registre, notamment les oppositions, restrictions ou défenses signifiées depuis la première immatriculation, l'examen du certificat terrier n'équivaut pas complètement à l'examen du registre luimême. Aussi l'acquéreur pourra-t-il demander, avant la conclusion de l'acte de vente, qu'il soit procédé à des recherches, dans le Livre foncier, portant sur l'existence des divers droits qui peuvent ne pas figurer sur le certificat. Ces recherches peuvent être effectuées, soit directement par les parties ou leurs solicitors, soit par l'in-

(1) Bulletin de la Société de Législation comparée. Année 1886, p. 297.

158 l'introduction des livres fonciers en ANGLETERRE

termédiaire des fonctionnaires du Bureau d'Immatriculation (1).

De plus, l'acquéreur peut exiger que le vendeur fasse une déclaration statutaire dans laquelle il établira la situation de l'immeuble vis-à-vis des conventions ou droits que l'article 18 de la loi de 1875 ne répute pas constituer des servitudes ; il reconnaîtra leur existence ou se portera fort de leur disparition. En outre, si des droits réels, actifs ou passifs, ont été mentionnés lors de la première immatriculation, le propriétaire devra prouver qu'il a qualité à tirer profit de ces droits ou que les charges qui grevaient son immeuble n'existent plus.

Le propriétaire à titre absolu peut donc très facilement transférer son domaine, lorsqu'il a été inscrit sur le Livre foncier. Avant l'immatriculation, le titre de propriété, même excellent, était semblable à un lingot d'or, qu'il fallait, à chaque transfert, peser et essayer en lui enlevant un morceau. Une fois passé par l'Hôtel des Monnaies, le lingot, devenu monnaie légale, se transmet de mains en mains sans détérioration et sans perte de temps. L'immatriculation et la délivrance d'un certificat sont l'équivalent de la frappe de la monnaie ; elles confèrent à la propriété les mêmes avantages qu'au métal (2) . Que l'immatriculation date de 1 an, de 10 ans ou même davantage, il suffit toujours de ces quelques investigations pour s'assurer'que le vendeur a bien le droit de disposer de la toute propriété de l'immeuble.

Lorsque le vendeur n'a qu'un titre qualifié ou un titre possessoire, la simple inspection du Registrar ou le seul examen du certificat suffit encore pour tous les faits postérieurs à l'immatriculation. ]\Iais l'acheteur peut exiger les preuves qui sont dues, d'après le droit commun, pour tous les biens ou intérêts exclus de l'immatriculation par la qualification apportée au titre du propriétaire. De même le détenteur d'un immeuble inscrit à titre possessoire devra, comme auparavant, fournir ses titres de

(1) Art. 16, § 1, L. T. A., 1897.

(2) Cf. TORRENS, An Essay on the Tranfifer of Land by registration.

propriété à l'acquéreur. D'ailleurs, au bout de 40 ans d'immatriculation, le \'endor and Purchaser Act, de 1874, interdira de pareilles demandes (1).

Une fois que satisfaction complète aura été donnée à l'acquéreur, un écrit constatant l'aliénation sera rédigé de concert avec le vendeur. Il est conçu dans la forme d'un ordre émané du propriétaire et demandant au Registrar d'inscrire à sa place son ayant-cause (2). En même temps le vendeur remettra à Tacquéreur le certificat terrier.

Muni de ces deux pièces, le nouveau propriétaire demande au Registrar d'opérer le transfert à son nom. Le législateur de 1897 a exigé la production du certificat antérieurement délivré pour éviter autant que possible les fraudes. En effet, lorsqu'un individu se présente porteur d'un certificat terrier, trois hypothèses peuvent être envisagées. Cette pièce a été remise volontairement par le propriétaire, ou bien elle lui a été soustraite, ou bien encore, elle constitue un faux. Le faux sera, semble-t-il, rare, car les fonctionnaires du Land Registry, habitués à examiner les certificats qu'ils délivrent journellement, s'apercevront rapidement des dissemblances existant entre un vrai certificat et un certificat contrefait. Le vol ne peut guère être envisagé, car le propriétaire, victime de la soustraction, pourra toujours faire opposition au Land Registry. Reste la détention du certificat avec le consentement du propriétaire, cas le plus fréquent. La production de ce document est donc un indice qui vient corroborer la légitimité de l'acte en vertu duquel la nouvelle inscription est requise. Cette mesure est l'une des plus heureuses innovations de la loi de 1897 (3). La loi de 1875 n'obligeait pas le Registrar à délivrer un certificat et n'astreignait pas le propriétaire qui en avait demandé un à le présenter au moment où il faisait inscrire une convention immobilière. La nouvelle disposition

(1) Art. 16, L. T. A., 1897.

(2) Art. 126, General Rules. V. la formule officielle la plus fréquemment employée aux Annexes.

(3) Art. 8, § 2, L. T. A., 1897.

IGO l'i.mroductiox di:s li\ res fonciers en angleterri^

n'est, d'ailleurs, que la reproduction presque textuelle des lois australiennes, tunisienne et des colonies françaises (1).

Entre la conclusion de la vente et l'inscription de cette convention sur le Livre foncier, il peut s'écouler un certain no^i^bre de jours qu'un propriétaire peu délical pourrait mettre à profit pour consentir une seconde aliénation au détriment du premier acquéreur. Plusieurs précautions ont été prises contre de semblables fraudes. L'apposition d'un sceau spécial sur les titres produits au moment de l'immatriculation avertit tout d'abord les tiers que l'immeuble est immatriculé et que la remise des titres n'est plus suffisante et doit être complétée par la production du certificat foncier : la remise de ce dernier entre les mains de l'acquéreur lui interdit donc une seconde aliénation. Mais, comme le propriétaire, en prétextant la perte ou la destruction du premier certificat pourrait obtenir un deuxième titre et commettre ainsi des fraudes, la loi de 1897 a sévèrement réglementé la délivrance des seconds certificats. Le Registrar peut exiger une déclaration sous la foi du serment relatant les circonstances qui ont accompagné la perte ou la destruction. Il doit ordonner l'insertion, dans divers journaux et pendant trois semaines au moins, d'avertissements tendant à notifier aux tiers la demande qui a été présentée. Après l'accomplissement de ces formalités qui rendent les fraudes difficiles, un duplicata est délivré (2).

Avant d'opérer la nouvelle inscription, le Registrar doit examiner si aucune^ opposition, défense ou restriction, ne s'oppose à l'exécution de l'accord intervenu. Il doit également s'assurer de l'identité et de la capacité des parties contractantes.

Deux mesures facilitent au conservateur la constata-

(1) Cf. Real Property Act, 1861, pour TAustralie du Sud, art. 116; Loi foncière tunisienne, art. 374.

(2) Art. 8, § 3, L. T. A., 1897. Les frais s'élèvent généralement à 5 livres stcrlings. Comp. cette disposition avec l'art. 376 de la loi foncière tunisienne et l'art. 117, du Real Property Act pour lAustralie méridionale.

tion de l'identité. Les articles 107 à 110 du Règlement général imposent au propriétaire-vendeur l'obligation de faire certifier la signature qu'il appose sur l'acte de transfert, par un témoin. Celui-ci écrit ses noms, prénoms et adresse, et signe une formule dans laquelle il se porte garant de l'identité du vendeur. La certification de signature est considérée par toutes les législations qui ont institué les Livres fonciers comme une garantie nécessaire pour éviter les fraudes sur la personne du vendeur. Tantôt, comme en Angleterre, l'attestation doit seulement émaner d'une ou plusieurs personnes ; tantôt, une autorité publique ou un officier ministériel, est chargé de légaliser les signatures apposées au bas des actes sous-seings privés (1). L'intervention d'un tribunal ou d'un notaire présente plus de garanties que la simple signature d'un particulier, inconnu le plus souvent des fonctionnaires du Bureau d'Immatriculation. Par contre, elle occasionne des frais quelquefois hors de proportion avec les intérêts en cause. Certaines législations, qui avaient réservé aux notaires ou aux tribunaux la légalisation des signatures, ont dû tempérer la rigueur de ce principe pour les ventes de minime importance et admettre, dans ce cas, l'attestation par des particuliers (2). La législation australienne, au contraire, tout en maintenant l'intervention de fonctionnaires publics, leur a imposé l'obligation de rendre ce service gratuitement (3). Cette solution paraît être la meilleure, car elle offre le plus de garantie et n'entraîne aucune dépense excessive pour les intéressés. Le règlement anglais s'est inspiré de la loi sur la marine marchande de 1894, qui exige seule-

(1) Cf. Loi prussienne, 24 mai 1872; loi autrichienne du 25 juillet 1871, art. 31; loi de l'Alsace-Lorraine, du 22 juin 1891, art. 28.

(2) Cf. Loi autrichienne du 5 juin 1890. Sont considérés comme affaires de minime importance celles qui ne dépassent pas 100 florins, déduction faite des frais accessoires et des intérêts.

(3) Cf. notamment art. 15 de la loi du 10 juillet 1890, pour Victoria.

162 l'iiNTRODUCTIOX des livres fonciers en ANGLETERRE

ment latteslation d'un témoin à l'occasion de la vente des navires de commerce (1). La similitude des deux opérations permet d'espérer qu'une prescription qui a donné dé bons résultats pour la tenue des registres de navires aura également d'heureux effets pour les inscriptions sur les Livres fonciers.

L'attestation de l'identité de la personne est, d'ailleurs, corroborée par une autre disposition du Règlement général. Toutes les fois qu'un acte est déposé au Bureau d'Immatriculation en vue d'être enregistré, avis du dépôt doit être donné au propriétaire. L'inscription n'est opérée que trois jours francs après l'envoi de cet avis. Le propriétaire est ainsi mis en garde contre les actes des personnes qui auraient pu, par fraude, se faire passer pour les propriétaires véritables (2).

x\près avoir constaté l'identité du vendeur, le Registrar s'assure de sa capacité. Il examine si le transfert n'est pas en contradiction avec quelqu'une des mentions portées au Livre foncier (3). Lorsque des oppositions, des restrictiôlis ou des défenses existent, il doit, au préalable, exiger leur radiation. De même si, au cours de l'examen de l'acte, il lui paraît que certaines parties, par suite d'incapacités physiques, ne peuvent pas concourir à la passation d'un acte régulier, il peut surseoir à l'inscription jusqu'à ce que la Cour ait ordonné par jugement qu'il y soit procédé (4).

Après cet examen sommaire, le conservateur inscrit le nouveau propriétaire aux lieu et place de l'ancien. ïl' annule le certificat délivré à ce dernier et fait un autre certificat au nom de l'acheteur.

Les ventes partielles d'immeubles nécessitent des for- Ci) Art. 24, § 2.

(2) Art. 118, General Eules.

(3) Notamment, si la terre vendue est "immatriculée comîne bénéfice religieux, un transfert ne peut avoir lieu que sur production d'un certificat délivré suivant les cas par la Corporation de la reine Anne (Queen Anne's Bounty), le ministre dé l'Agriculture ou les Commissaires ecclésiastiques.

(4) Art. 76 et 77, L. T. A,, 1875.

malités identiques. Comme il n'y a pas substitufion complète d'un propriétaire à un autre propriétaire, un nouveau feuillet du Livre foncier est consacré à la partie distraite. Pour l'établissement du nouveau titre, un plan de la parcelle vendue doit être annexé à la demande de transfert. Il permet de rectifier le plan original de l'ensemble de l'immeuble et sert de base à la nouvelle immatriculalation. Enfin, le certificat n'est pas annulé mais revêtu d'une annotation faisant connaître le démembrement de la propriété. En même temps, un second certificat correspondant à la nouvelle inscription est délivré.

Le transfert opéré, quels en sont les effets ? Indiqués dans les articles 30 à 32 de la loi de LS75, ils varient suivant que le titre est absolu, qualifié ou possessoire ou est un bon titre de leasehold. Ils diffèrent également suivant que l'on envisage les rapports de l'acquéreur avec son vendeur ou de celui-ci avec les tiers.

Les Land Transfer Acts n'ont pas complètement rompu avec le principe que la vente est un contrat consensuel, complet dès que l'accord des parties est intervenu. L'acquéreur pourra donc, même s'il ne se fait pas inscrire sur le Livre foncier, se prévaloir de l'existence du contrat vis-à-vis de son vendeur et exiger de lui l'exécution de ses engagements.

S'il ne procède pas à fenregistrement de l'acte, il est exposé à voir ses droits contestés et primés par des tiers, ayant cause comme lui du propriétaire, mais ayant avant lui requis et obtenu l'inscription de leurs titres. En effet, un transfert à titre onéreux d'un freehold ou d'un leasehold immatriculé, confère à l'acquéreur un droit incommutable sur l'immeuble. Ne peuvent lui être opposés que les servitudes, charges foncières, ou droits réels, consentis par les propriétaires antérieurs et déjà inscrits. Un acheteur prudent ne doit donc payer le prix de son acquisition qu'après avoir obtenu l'enregistrement de son titre qui, seul, lui confère une entière sécurité, et le met à l'abri d'une seconde aliénation consentie par le vendeur en fraude des droits du premier acquéreur. Plusieurs méthodes, satisfaisant à la fois les intérêts des vendeurs et

164 l'introduction des livres fonciers en ANGLETERRE

des acheteurs, ont été employées en pratique pour le règlement du prix. Tantôt, l'acquéreur remet à un tiers honorable un chèque, représentant la valeur de l'immeuble et ne devant être touché par le vendeur qu'une fois le transfert accompli ; tantôt le propriétaire se charge de faire opérer la nouvelle inscription et reçoit, en échange du certificat délivré au nom du nouveau détenteur, la somme stipulée. Mais, le plus souvent, les parties ont confiance mutuellement et le prix d'achat est payé dès que le contrat est signé. L'acquéreur est, en effet, garanti contre tout acte dolosif de son. auteur par la remise entre ses mains du certificat sans la production duquel aucune inscription ne pourra être faite ; il peut aussi faire opposition, si le transfert doit demander un certain délai pendant lequel il pourrait craindre de voir ses droits mis en péril (1).

La sécurité conférée aux acquéreurs d'immeubles immatriculés à titre possessoire ou qualifié par l'enregistrement de la vente sur le Livre foncier est la même que si les immeubles étaient immatriculés à titre absolu. Mais au lieu de ne soumettre les droits des propriétaires inscrits qu'aux restrictions expressément mentionnées sur le registre, l'enregistrement d'un acte réserve toutes les revendications pouvant naftre de faits antérieurs à l'immatriculation, si le titre est possessoire, et permet aux tiers titulaires de droits exceptés de l'immatriculation, de les faire valoir, si le titre est (jualifié ou est un bon titre de leasehold.

Est-ce à dire que l'enregistrement d'^un acte confère sous ces réserves au nouvel inscrit un droit inattaquable. Lorsqu'il y a eu collusion entre l'acquéreur et le vendeur, la formalité de l'inscription ne saurait avoir pour effet de rendre cet acte valable ; et à toute époque, l'immatriculé pourra être actionné en restitution de l'immeuble et l'inscription obtenue par fraude pourra être annulée.

De même lorsque le vendeur a contracté sous l'empire de l'une des incapacités prévues par les lois anglaises, l'enregistrement ne saurait être considéré comme définitif.

(1) Brickdale and Sheldon's op. cit., p. 29 et 30.

Les Land Transfer Acls n'ont, il est vrai, édicté aucune prescription spéciale de nature à sauvegarder les droits de l'incapable et à faire apparaître les incapacités au moment de l'opération. Tout au plus, ont-ils autorisé, d'une manière purement facultative, les personnes ou conseils chargés de l'administration des biens des incapables à faire inscrire sur le Livre foncier une mention interdisant à l'immatriculé de transférer son bien. Mais, si cette mention n'existe pas, aucune procédure n'est imposée au Registrar pour l'inviter à s'assurer de la capacité du cédant.

Pour déterminer la valeur des actes passés par les incapables et dûment inscrits, il faut donc se référer aux principes généraux du droit. Or, en vertu de ces principes, un enfant, un fou ou tout autre incapable ne peut valablement transférer sa propriété et cette nullité est opposable aux ayants cause, même si ceux-ci n'ont pas eu connaissance de l'incapacité de leur auteur. Comme en cas de fraude, l'inscription pourra donc être attaquée par tous les moyens de droit et la rectification du Livre foncier pourra être obtenue.

Ces dispositions rappellent notamment l'article 9 de la loi prussienne de 1872 qui autorise les intéressés à attaquer toute inscription de propriété, conformément aux règles du droit civil. Le cessionnaire immédiat possède, en effet, des moyens suffisants de s'assurer de la capacité du cédant ; ne vaut-il pas mieux lui permettre de requérir sous sa responsabilité personnelle l'inscription de son contrat que d'exiger des preuves de la validité de l'acte dont il se réclame (1) ? En outre, en Angleterre plus que partout ailleurs, la propriété est rarement possédée par un mineur ; car, même en cas de mort ab intestat, des fidéicommissaires et des représentants sont investis le plus souvent de la propriété, jusqu'au jour où l'enfant aura atteint sa majorité.

Si ces nullités peuvent avoir des effets entre parties, peuvent-elles également réagir sur les droits conférés par

(1) Cette opinion est celle du Registrar actuel, M. Brickdale.

166 l'introduction des livres fonciers en ANGLETERRE

l'acquéreur à des tiers de bonne foi ? L'article 30 de la loi de 1875 exonérait dune façon formelle les ayants cause à titre onéreux d'un immatriculé de tous les vices dont le titre de leur auteur pouvait être entaché. L'inscription était pour eux définitive et inattaquable.

L'article 7, § 2 de la loi de 1897 a cependant apporté une restriction au principe de l'incommutabilité des inscriptions sur les Livres fonciers vis-à-vis des tiers. Cet article est ainsi conçu : « Lorsqu'un acte enregistré serait, s'il n'était pas inscrit sur le Livre foncier, radicalement nul, ou, lorsqu'une erreur, une omission, ou une inscription aurait pour résultat de priver une personne d'un bien dont elle est en possession ou dont elle touche les revenus, le registre foncier devra être rectifié. L'indemnité sera, dans ce cas, payée à la personne qui sera lésée par la rectification. »

Si la seconde hypothèse est suffisamment explicite par elle-même, que faut-il entendre par les mots « radicalement nul », employés par le législateur anglais ? D'après les deux commentateurs des Land Transfer Acts que nous avons déjà eu l'occasion de citer, ces termes doivent être strictement interprétés et ne peuvent s'appliquer qu'aux cas suivants : Un transfert obtenu à l'aide de faux ne pouvait, d'après la loi de 1875, être attaqué, s'il avait été suivi d'une aliénation à titre onéreux dûment enregistrée. Désormais, quel que soit le nombre des transmissions opérées, le registre pourra toujours être rectifié lorsqu'à un moment donné, une inscription a été requise en vertu de faux documents. Il en sera de même dans tous les cas où l'on peut dire que le propriétaire véritable n'a pas participé à l'acte qui l'a dépouillé (1) et lorsque la convention est réputée nulle, soit par le droit commun (2), soit par la loi (3).

(1) Le droit anglais range dans cette catégorie les actes passés par un fou, par exemple :

(2) Le résultat d'un délit, par exemple.

(3) Par exemple : une affectation à un usage charitable qui ne serait pas conforme au Mortmain and Charitable Uses Act de 1888.

Mais, l'on ne saurait étendre les dispositions de l'article 7, paragraphe 2, aux contrats qui sont simplement annulables, et qui sont valables tant qu'ils n'ont pas été attaqués en justice (1).

La législation anglaise de 1875, en refusant aux personnes lésées par un transfert à titre onéreux, le droit de faire rectifier le Livre foncier, s'était certainement inspirée de la législation australienne. Celle-ci avait reconnu upe action directe contre le cessionnaire immédiat et n'avait pas permis qu'un ayant-droit à titre onéreux et de bonne foi fût inquiété à raison du vice du titre de son auteur (2). Mais, alors que l'Act Torrens indemnisait le propriétaire évincé de sa perte, le Land Transfer Act de 1875 consacrait une véritable expropriation sans indemnité. Elle allait même plus loin que la loi prussienne du 5 mai 1872, car, en Allemagne, en effet, toute inscription de propriété ne peut être attaquée conformément aux règles du droit civil, que si un transfert à titre onéreux n'a pas été consenti par le propriétaire inscrit (3).

La loi de 1897 a été à la fois plus hardie et plus timide que la loi prussienne. Plus hardie, elle a restreint à quelques cas exceptionnels les causes de rectification des Livres fonciers ; plus timide, elle n'a pas maintenu, lorsqu'il y avait lieu à rectification, les droits acquis par les tiers cessionnaires à titre onéreux et de bonne foi.

Bien que l'on ait pu dire que la restitutio in integrum constitue « la plus complète et, dans nos vieux pays amoureux de terre, la plus enviable des revanches (4) », la question a, en Angleterre, perdu de son importance,

(1) Par exemple: une vente par un mineur, par un bénéficiaire à son fidéicommissaire, par un client à son solicitor, une convention obtenue par contrainte ou par fraude ; un settlement devenu caduc par suite de faillite.

(2) Art. 33 et 123, Real Property Act du 7 août 1861, pour l'Australie du Sud, et art. 69, 205, 207 et 208, Transfer of Land Act du 10 juillet 1890 pour Victoria.

(3) Art. 9 et 10, L. 5 mai 1872.

(4) WoRMS, Comm. extrap. du cad., Proc.-verb., T. II, p. 525.

168 l'introduction des livres fonciers en ANGLETERRE

depuis que la loi de 1897 a créé un fonds d'assurance contre les évictions. Nous examinerons, d'ailleurs, plus loin les avantages respectifs de l'incommutabilité ou de la rectification des inscriptions des Livres fonciers. Il ne faut ici signaler la disposition de la loi de 1897 que comme une restriction apportée par le législateur aux effets juridiques de l'enregistrement des actes. Ces effets n'en restent pas moins considérables. Ils assurent à ceux qui se sont soumis aux prescriptions légales une sécurité presque complète dans leur possession et, dans tous les cas, ils garantissent les propriétaires inscrits contre les risques pécuniaires que le système des transactions occultes leur faisait courir.

Facilité et sécurité des ventes immobilières, tels sont donc les deux résultats obtenus en cette matière par l'application des principes de l'immatriculation.