CHAPITRE VIII

La transformation des méthodeis agricoles rend particulièrement importante l'organisation du crédit foncier. Jusqu'aux dernières années du xix^ siècle, la culture était basée presque exclusivement sur les données empiriques de l'expérience, sans chercher dans des procédés scientifiques d'améliorations et d'engrais une augmentation de rendement et par conséquent de revenus. Les recherches de savants chimistes, les expériences d'agronomes distingués, les inventions de mécaniciens habiles ont, peu à peu, fait connaître les avantages considérables qui pouvaient être retirés d'une culture raisonnée et intensive. Mais l'exécution de travaux d'amélioraiion, de drainage par exemple, nécessite l'immobilisation et l'incorporation au sol de capitaux importants ; l'achat d'engrais chimiqueset de machines agricoles augmente le fonds de roulement qui doit être affecté à l'exploitation. Comment se procurer ces capitaux ? Par prélèvement sur les revenus annuels ? il n'y fallait pas songer, car au même moment où ces dépenses nouvelles devaient être faites, les revenus des terres allaient constamment en diminuant et suffisaient à peine à rémunérer les sommes déjà engagées. Il était indispensable de recourir au crédit. Les nouvelles méthodes auraient pu, grâce au concours de capitalistes, être appliquées et le cultivateur aurait trouvé dans l'augmentation de ses revenus le moyen de faire face à ses engagements, en même temps qu'il aurait augmenté son capital et peut-être aussi ses ressources immédiates.

Les cultivateurs anglais, en particulier, sont restés, jusqu'à la fin du siècle dernier, dans une situation délicate. Par le fait de leur régime foncier et de leurs institutions juridiques, ils n'avaient à leur disposition qu'un

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mode de crédit hypothécaire suranné, insuffisant et formahste. Ignorant les facihtés de l'hypothèque conventionnelle, ils étaient en effet réduits à emprunter par voie de mortgage, les sommes qui leur étaient nécessaires ; ils devaient transmettre à leur prêteur la possession légale {légal estate) qui leur était restituée si, à l'époque fixée, le remboursement du prêt avait lieu. Le créancier mortgagiste ne prenait plus, il est vrai, comme autrefois possession de la terre, il n'acquiérait plus définitivement la propriété en cas d'inexécution des engagements (je l'emprunteur à l'expiration du contrat ; mais ce contrat qui conservait presque tous les caractères de l'aliénation fiduciaire romaine, épuisait d'un seul coup le crédit du propriétaire en même temps qu'il ne garantissait pas d'une manière efficace les droits du bailleur de fonds (1). De plus, il exigeait la passation d'un acte authentique, ce qui n'avait lieu qu'après un examen des titres aussi complet et aussi ipinutieu:?^ que s'il s'était agi d'u^e vepte immobilière.

Ces formalités, qui retardaient souvent la conclusion des conventions hypothécaires, avaient inspiré ^ux jurisconsultes anglais une combinaison nouvelle participant des avantages du mortgage légal, mais simplifiant les préliminaires qui l'accompagnaient. I^e mortgage équitable ou par nantissement des titres de propriété permettait aux emprunteurs de se procurer rapidement les fonds dont ils avaient besoin. Il consistait en une convention signée du débiteur dans laquelle celui-ci s'engageait envers son prêteur à lui consentir à toutp réquisition un mortgage légal sur son immeuble. Ces prêts étaient surtout faits par les banquiers auxquels les propriétaires, en quête d'argent, allaient porter leurs titres de propriété. Après un examen sommaire, la convention était rédigée et les titres restaient entre les mains du prêteur qui était ainsi à l'abri de nouvelles transactions conclues par son débiteur en fraude de ses droits. Les banquiers trouvaient d'ailleurs dans la connaissance qu'ils possé-

(1) V. plus haut, p. 25 et suiv.

daient du pays et de ses habitants un moyen d'agir vite et sûrement. Ils retiraient ainsi de leurs capitaux un intérêt lucratif et AI. Seebohm, en 1895, put évaluer de 100 à 150 millions de livres sterlings le montant des sommes qui, en Angleterre et dans le Pays de Galles, avaient été empruntées sur nantissement des titres de propriété.

Les lois de 1875 et de 1897 ont maintenu l'existence de ces deux modes de constitution d'hypothèque ; mais elles en ont profondément modifié la forme et les effets.

Les constitutions d'hypothèques régulières (légal mortgage), sont régies par les mêmes règles que les ventes immobilières. Leur création requiert, comme elles, un examen du certificat terrier ou du Livre foncier, suivi de la confection d'un mémorandum signé des parties dans lequel seront indiquées les conditions principales du contrat soumis à l'inscription. Le conservateur inscrit sur le feuillet du Livre des charges afférent à l'immeuble l'hypothèque consentie, puis il délivre au créancier mortgagiste un certificat de charge ; si celui-ci refuse de le recevoir, le certificat reste déposé au Bureau d'immatriculation (1). L'inscription et le certificat mentionnent la date fixée pour le remboursement, les conditions du prêt avec ou sans intérêts, le taux de l'intérêt, le droit ou l'interdiction de vente conférée au créancier avec ou sans terme prévu (2).

Les mortgages ainsi créés prennent rang suivant leur date d'inscription. Le droit des créanciers ne peut être primé par un transfert ou un contrat d'hypothèques antérieur et non encore inscrit (3). Ainsi se trouve établie d'une façon formelle la règle « qui prior est tempore, potior est jure ». La soudure des mortgages, pratique dont les dangers ont été exposés précédemment, est définitivement abolie. Elle s'expliquait par l'ignorance où un créancier ayant consenti un prêt en première hypo-

(1) Art. 79, L. T. A., 1875 et 8, L. T. A., 1897. V. la Formule officielle aux Annexes.

(2) Art. 22, L. T. A., 1875.

(3) Art. 28, L. T. A., 1875.

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thèque et en consentant un autre en troisième rang, pouvait être de l'emprunt intermédiaire gagé par une hypotlièque de second ordre au profit d'un tiers prêteur. Les inscriptions successives des divers emprunts contractés sur le certificat de propriété avertissent désormais les prêteurs de l'existence de toutes les charges foncières, et aucune raison valable ne peut plus être invoquée pour donner à certains d'entre eux une situation privilégiée.

La règle par laquelle toute hypothèque prend rang suivant la date de son inscription sur le Livre foncier et non suivant la date de sa création, subit cependant quelques exceptions. Certaines lois, la loi sur le drainage de 1861, la loi sur les améliorations foncières de 1864, la loi sur le rachat des dîmes extraordinaires de 1886, la loi de finances de 1896, ont, dans divers articles, conféré aux droits réels créés en vertu de ces textes le privilège de prendre rang avant toutes autres hypothèques. Les lois de 1875 et de 1897 ont maintenu ces dispositions en vigueur. Les droits réels dont il s'agit sont, en effet, le plus souvent, de peu d'importance et grèvent presque toujours temporairement les immeubles. Leur existence ne peut pas diminuer, dans des proportions appréciables, la valeur du gage offert. Le règlement général, en précisant les conditions dans lesquelles ces droits réels seraient enregistrés, a décidé qu'une mention spéciale devrait indiquer, là loi en vertu de laquelle l'hypothèque ainsi créée a, sur les hypothèques antérieurement inscrites, un droit de préférence.

L'ancienne législation reconnaissait aussi au créancier hypothécaire le droit de faire insérer dans la convention une disposition par laquelle les immeubles, désormais acquis par le débiteur, seraient affectés au gage de l'hypothèque comme les biens sur lesquels elle avait été primitivement établie. Mesure contraire au principe de la spécialité des hypothèques. Les nouveaux textes ont laissé aux parties la liberté de faire de semblables conventions et de demander leur inscription sur le Livre foncier. Mais ils ont enlevé à ces conventions le caractère nuisible qu'elles avaient précédemment, en dispo-

sant que le créancier titulaire d'un tel droit doit, pour s'en prévaloir, inscrire sur le feuillet relatif aux propriétés nouvellement acquises, l'hypothèque qui lui a été consentie. En même temps, le Registrar doit requérir la production du certificat terrier, s'il ne l'avait pas déjà entre les mains et inscrire sur celui-ci mention de la convention intervenue entre le débiteur et son créancier (1). Les tiers seront ainsi avertis des dangers que leur font courir les engagements antérieurs pris par le propriétaire..

Le mortgage légal transférait la possession légale au prêteur et le débiteur n'avait plus qu'un droit en équité sur son bien. Il en résultait que pour vendre la propriété il fallait le concours du prêteur et du débiteur à l'acte d'aliénation. Les transmissions se trouvaient par là même, rendues plus difficiles et la valeur de la propriété subissait de ce fait une dépréciation certaine. La transformation du mortgage, qui était auparavant un transport de la propriété, en un simple démembrement de celle-ci, a permis d'accroître les pouvoirs laissés au débiteur sur son immeuble. Il conserve le droit de le transférer à une autre personne, sauf à respecter bien entendu les charges foncières dont elle est grevée (2).

Le créancier trouve aussi dans l'inscription de son hypothèque des avantages qu'il ne possédait pas auparavant. S'il a besoin d'argent, il peut soit céder sa créance, soit consentir une sous-hypothèque. La cession a lieu par simple mention sur le registre : le nom du cédant est biffé et celui du cessionnaire mis à sa place. L'inscription confère à ce dernier tous les droits qui étaient reconnus au cédant (3). Ce transport de créance présente des facilités beaucoup plus grandes que celui de l'ancien mortgage. Il fallait, en effet, un acte qui n'était signé qu'après un examen complet des titres de propriété du cédé fait par le cessionnaire. Aujourd'hui, l'en-

(1) Art. 169, General Rules.

(2) Art. 4, L. T. A., 1897.

(3) Art. 40, L. T. A., 1875.