L IMRODUCTIO.X DES LU RES FONCIERS EN ANGLETERRE

registrement dune aliénation à titre onéreux exonère le titulaire inscrit de tous les vices qui pouvaient exister dans le titre originaire et qui n'avaient pas été portés à sa connaissance lors de la cession (1). Il le dispense donc d'examiner le titre du débiteur. La délivrance d'un certificat de charge résumant les mentions portées au livré foncier facilite, d'autre part, la conclusion du contrat entre les parties intéressées, en même temps que Tinscription le met à l'abri de toute nouvelle aliénation frauduleuse du cédant.

Les charges foncières peuvent également être soushypothéquées. La procédure sera la même que pour une hypothèque originaire. La création d'un semblable droit permet au créancier de se procurer temporairement des fonds dont il peut avoir besoin, tout en conservant le bénéfice du prêt qu'il a consenti.

Les pouvoirs ainsi conférés au créancier, répondent à l'un des caractères du crédit hypothécaire. Alors que les affaires commerciales se traitent à brève échéance et qu'il suffit au négociant d'un crédit de quelques semaines pour lui permettre de réunir les fonds nécessaires pour le remboursement de son emprunt, l'agriculture, elle, a besoin d'un crédit à très longue échéance. Les améliorations, les drainages, les reboisements effectués à l'aide de prêts, ne donnent au cultivateur qu'un léger accroissement de revenus, mais augmentent le rendement de ses terres pour une période presque illimitée. Il ne peut donc s'engager à amortir sa dette que par des annuités très faibles et par suite nombreuses. Le prêteur, au contraire, ne veut pas immobiliser son argent ; il tient à pouvoir en recouvrer la libre disposition si. à un moment quelconque, il en a besoin. L'antinomie existant entre les intérêts du cultivateur débiteur et du capitaliste créancier nuit au développement du crédit hypothécaire et maintient l'intérêt à un taux fort élevé, quoique des capitaux considérables ne trouvent, dans d'autres opérations, qu'une rémunération inférieure. Pour attirer

(l)Art. 40, L. T. A., 1875, modifié par la cédule 1 de la loi de 1897.

LES HYPOTHÈOL KS 175

les bailleurs de fonds vers le crédit foncier, il fallait donc faciliter la rentrée en possession des sommes prêtées et assurer aux emprunts contractés une stabilité complète. Les Land Transîer Acts, aussi bien que les autres législations sur les Livres fonciers, ont essayé de donner une solution satisfaisante à ces divers d^ésiderata.

La délivrance d'un titre hypothécaire, représentant la créance contre le propriétaire, facilite les négociations postérieures dont cette créance peut faire Tobjet. Mis par la loi à l'abri de toutes les causes de nullité propres à tel ou tel propriétaire antérieur, le certificat de charge constitue une valeur comparable à la lettre de change et au billet à ordre et offrant pour celui qui le détient, une garantie de premier ordre. Certains de pouvoir vendre leurs créance sans perte, les capitalistes seront plus disposés qu'ils ne le sont maintenant à prêter à l'agriculture les subsides dont elle a besoin. L'intérêt de l'argent semble devoir baisser. Le propriétaire ne verra plus dans les obligations hypothécaires un contrat ruineux par lequel il s'engage à payer annuellement un intérêt supérieur à celui qu'il retire de son exploitation : il empruntera pour apporter à sa culture toutes les améliorations dont elle est susceptible.

En facilitant le développement du crédit hypothécaire, (( il faut éviter », cependant, « que le Syndicat des capitaux ne centralise la dette des paysans pour les ramener au s-ervage et au colonage d'autrefois par la menace de 1 éviction (1) »; tout en rendant la transmission de la propriété et de ses démembrements plus faciles, il ne faut pas créer une classe de spéculateurs n'ayant aucune attache avec le sol, ne cherchant dans la propriété terrienne qu'un champ d'exploitation pour leurs combinaisons financières.

La loi prussienne de 1872 et le nouveau Code civil allemand n'ont peut-être pas tenu assez compte de ces dangers, lorsqu'ils ont reconnu l'existence, non seulement d'obligations hypothécaires facilement Iransmissibles,

(1) Floitr de Saint-Genis, Comm. extrap. du cad. Proc.-verb., T. II, p. 181.

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mais encore de bons fonciers que le propriétaire peut tirer sur lui-même et qui ne sont pas l'accessoire d'une créance. La dette foncière allemande [Grands chuld), permet ainsi au propriétaire de spéculer sur sa propriété, en créant des titres fonciers pour une valeur supérieure au prix de l'immeuble, sans qu'un créancier soit présent pour discuter avec lui la valeur du gage qu'il offre. Ne conférant au détenteur aucun droit personnel contre le propriétaire, mais un simple droit réel sur l'immeuble, elle n'intéresse pas non plus d'une façon suffisante le propriétaire foncier au rembounsement de la créance et à la conservation du gage (1).

La loi anglaise, copiant d'ailleurs l'Act Torrens, a été semble-t-il sagement inspirée, en conservant aux obligations hypothécaires leur caractère ancien et en consacrant l'alliance du crédit personnel et du crédit réel. Elle a préféré n'apporter à la législation que les modifications nécessaires pour la mettre en accord avec les besoins nouveaux, en rendant à la fois meilleures la situation des créanciers et celle du débiteur.

Pour les mesures d'expropriation, en cas de nonremboursement à l'échéance, la loi de 1875 a adapté le droit en vigueur aux Livres fonciers. Le créancier a le choix entre trois partis : entrer en possession de l'immeuble, poursuivre la procédure de forclusion, ou bien vendre cet immeuble. L'entrée en possession lui permet de se récupérer sur les produits du bien hypothéqué de ses avances et de ses frais. La forclusion obtenue de justice interdit désormais au débiteur de demander au créancier la restitution de son immeuble, moyennant le remboursement de la créance. Enfin, la vente permet au créancier d'aliéner l'immeuble pour recevoir le montant de son prêt. Mais d'après les articles 25, 26 et 27 du Land Transfer Act de 1875, ces divers droits peuvent par une mention contraire portée sur le registre, être refusés au

(1) Cf. Challamel. Bulletin de la Soc. de Lég. Comp., 1889, p. 451. Etude isur la partie du Projet du Code Civil allemand relative aux droits réels, et Comm. extrap. du cad. Proc.-verb., T. VII, p. 373.

Li:s hypoiiil:oi i:s 1 1 1

créancier, soit tous ensemble, soit chacun d'eux séparément. Les droits conférés par l'emprunteur au prêteur sont donc extrêmement variables et peuvent modifier la nature du contrat. Une obligation hypothécaire accordera seulement au créancier le droit d'entrer en possession pour se rembourser de sa créance sur les produits de l'immeuble ; elle peut soumettre le droit de vente du créancier à l'arrivée d'un terme quelconque ou exiger que cette vente soit précédée d'une sommation d'avoir à payer la somme due. De même, l'article 30 a autorisé la création d'hypothèques qui ne prendraient pas rang d'après leur date. Les créanciers seraient amsi investis d'un droit de suite pour obtenir le remboursement de leurs créances mais ne pourraient être préférés les uns aux autres. Ils seraient colloques au même titre sur le prix de l'immeuble en cas de vente, ou devraient exercer concurremment les divers droits accessoires à leurs hypothèques. Toutes modalités qui sont destinées à rendre la création de droits réels plus facile et moins onéreuse pour les propriétaires et à proportionner plus exactement l'importance du gage à la valeur de la créance.

A côté du mortgage légal est le mortgage équitable, Toujours admis par les lois sur l'immatriculation (1), il a été rendu réellement pratique et sûr par la loi de 1897. Le dépôt du certificat, disait la loi de IS'^ô, sera considéré comme l'équivalent du dépôt des titres de propriété (2). Si, en théorie, ces deux formalités avaient la même valeur, la sécurité donnée par la nouvelle loi était bien inférieure. En effet, la législation n'obligeait pas le Registrar à délivrer un certificat, et elle n'astreignait pas le propriétaire à présenter le certificat qui avait été délivré au moment de l'enregistremerit des ventes et des hypothèques.

Une aliénation pouvait donc avoir lieu, sans que le créancier mortgagiste en vertu du dépôt effectué en fût averti. Il est vrai que les banquiers pouvaient faire oppo-

(1) On le retrouve également à Brème sous le nom de (( Handfesten ».

(2) Art. 81.

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sition; mais celte procédure coûtait, d'après le tarif de 1875, 2 sh. G pour 1.000 livres sterlings et au-dessus de 1.000 livres sterlings, 6 pence par 500 livres sterlings. Le tarif de 1889 avait même porté ce droit à 5 shillings jusqu'à 50 livres sterlings, 10 sh. jusqu'à 100 livres sterlings, et ainsi de suite jusqu'à 100.000 livres sterlings pour lesquelles on payait 59 livres sterlings. C'était exorbitant et cela n'offrait même pas une entière sécurité lorsqu'un faussaire, par exemple, faisait en même temps deux emprunts garantis par le dépôt de deux certificats semblables (1).

Le bill de 1894 prévoyait la délivrance d'un certificat spécial (deposit certilicate), lorsqu'on désirait s'en servir pour constituer un mortgage équitable. La représentation de ce certificat était obligatoire à l'occasion de chaque transfert, alors que le certificat ordinaire pouvait ne pas être produit. Ce projet marquait un progrès certain, mais la délivrance du certificat de dépôt coûtait une certaine somme si la demande n'en était pas faite au moment de rimmatriculation.

La loi de 1897 s'est inspirée des deux systèmes et de l'Act Torrens (2) : elle n'a pas créé un nouveau certificat; elle a seulemenf décidé qu'un certificat foncier devrait toujours être établi et représenté lors de chaque inscription nouvehe sur le Livre foncier. Désormais, le détenteur du certificat terrier sera presque certain qu'aucune transaction ne pourra être conclue sans son consentement. Du reste, pour avoir une sécurité complète, le prêteur n'aura qu'à donner avis au Registrar du dépôt effectué entre ses mains. Cet avis aura tous les effets d'une opposition. Il sera mentionné sur le Livre foncier, ne pourra être tenu pour nul qu'avec le consentement de celui qui l'a fait enregistrer, et conférera à cette personne le droit d'être averti de toute demande déposée au

(1) Rappelons que les formalités pour la délivrance des duplicata de certificats étaient à cette époque beaucoup moins rigoureuses que depuis 1897.

(2) Cf. S. R. Torrens, op. cit., p. 24.

Land Registry aux fins d'inscription (1). Les frais de cette formalité ont été enfin réduits à une somme excessivement minime, car Tarticle 22 § 6 le& a fixés à 1 shilling au maximum (2). Lorsque l'immatriculation de la propriété grevée a été seulement faite à titre qualifié ou possessoire, les banquiers continueront à exiger la production et le dépôt des titres antérieurs à l'immatriculation.

Les desiderata des banquiers sont donc satisfaits par la solution législative. Les frais sont très réduits, la rapidité sera très suffisante, car l'enregistrement d'un avis ne demande pas de longues formalités, la sécurité sera complète, puisque le dépôt du certificat équivaut en tous points au dépôt des titres de propriété ; l'avis constituera pour le prêteur une garantie supplémentaire à celles qui lui étaient données autrefois ; enfin, comme les hypothèques consenties dans les formes régulières, le mortgage par nantissement, conférera au créancier un droit réel opposable à tous les ayants-droit se réclamant d'un titre postérieur au sien.

A côté des hypothèques, existent toutes les charges foncières qui peuvent grever un immeuble : les rentes foncières, annuités, profits à prendre, etc. Les Land Transfer Acts les ont assimilées aux mortgages et c'est donc dans les explications qui viennent d'être données qu'il faut rechercher les conditions de leur création et leurs effets.

Il nous reste à parler de la radiation de ces divers droits réels. Le mortgage par nantissement cesse par la remise au débiteur du certificat terrier; et l'avis inscrit sur le Livre foncier doit être annulé à la demande du créancier ou du débiteur; mais celui-ci doit alors produire un consentement du prêteur.

La radiation des autres charges foncières a lieu généralement à la requête du débiteur, sur le vu de justifications suffisantes données par lui au Registrar et l'annula-

(1) Art. 8, § 6, L. T. A., 1897, et art. 243 à 251, General Rules.

(2) Le tarif de 1903 a fixé au maximum légal, 1 shilling, le coût de cette inscription.

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lion de l'inscription vaut preuve de l'expiration de Fliypo- Ihèque ou autre charge foncière.

Telle est brièvement résumée la nouvelle législation hypothécaire anglaise. Elle ne constitue qu'une adaptation des formes anciennes du crédit réel à la législation des Livres fonciers. Mais cette adaptation n'a pas été sans modifier, sur beaucoup de points, les pratiques antérieures et sans apporter d'heureuses innovations aux formes jusque-là usitées. Facilités plus grandes données aux débiteurs pour contracter des emprunts, sécurité plus complète conférée aux créanciers, tels sont les deux principaux caractères d'une réforme qui est loin d'être radicale, mais qui peut néanmoins apporter dans le fonctionnement du crédit hypothécaire d'heureuses transformations. Là encore, nous devons constater que la nouvelle législation ne donnera pas immédiatement ses pleins effets. Avant d'apporter dans les transactions hypothécaires une clarté et une sécurité absolues, il faudra attendre que les nombreux titres possessoires aient mûri et puissent être considérés comme conférant en fait un droit de propriété irrévocable. Néanmoins, puisque le législateur anglais était dans l'impossibilité d'obtenir immédiatement des résultats complètement satisfaisants, les Livres fonciers peuvent rendre pour les nouvelles hypothèques de grands services, en créant d'ores et déjà entre elles un ordre de priorité, et en les soumettant sans exception à la publicité et à la spécialité, principes sans lesquels il n'existe pas de crédit hypothécaire sérieusement assis.