CHAPITRE IX

LES CONVENTIONS NON ENREGISTRÉES RELATIVES AUX PROPRIÉTÉS IMMATRICULÉES

Les lois sur l'immatriculation ont maintenu la possibilité, pour le propriétaire immatriculé, de transmettre ou de grever les immeubles inscrits sur les Livres fonciers par des conventions non enregistrées (1). Leurs effets sont régis pour partie par les Land Transfer Acts et pour partie par le droit commun.

Ces conventions comprennent :

1** Tous les actes à titre gratuit passés dans les formes prescrites par les lois sur l'immatriculation.

2° Tous les actes à titre onéreux passés dans les formes prescrites par les lois sur l'immatriculation, mais non complétés par l'enregistrement.

3° Toutes les cessions ou hypothèques à titre gratuit ou onéreux qui n'ont pas été conclues dans les formes prescrites par les lois sur l'immatriculation.

4° Tous les settlements, baux et droits subsidiaires que les lois foncières ne donnent pas expressément pouvoir au propriétaire de créer.

Il faut examiner tout d'abord les principes communs à ces diverses conventions.

Le propriétaire, inscrit sur le Livre foncier à la suite de l'acquisition à tilre onéreux d'un immeuble immatriculé, est investi de la toute propriété et peut certainement conclure ces divers contrats. Àlais les tiers avec lesquels il traite, courent un danger contre lequel le registre foncier ne leur donne aucune protection : le propriétaire inscrit peut, depuis son acquisition, avoir transmis sa propriété à une autre personne par un acte non enregistré conclu en vertu de l'article 49 de la loi de 1875. Il a, par

(1) Art. 49, L. T. A., 1875.

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exemple, déjà fait une substitution ou consenti une hypothèque. La possession légale se trouve par là même transférée à un fidéicommissaire ou à un créancier mortgagiste qui peut n'avoir pas jugé utile d'être inscrit sur le Livre foncier ou de signifier au Bureau d'Immatriculation une opposition ou une restriction. Si le propriétaire inscrit consent ensuite une vente à X. par acte non enregistré, X. n'acquiert aucun droit contre le fidéicommissaire ou le mor [gagiste. Cet acquéreur doit donc demander quelques preuves complémentaires au propriétaire qui se propose de passer un contrat ne rentrant pas dans les pouvoirs à lui reconnus par les Land Transfer Acts. Le complément d'information à recueillir varie suivant les cas. Tantôt il suffit de s'assurer que le certificat terrier est encore entre les mains du propriétaire ; car un précédent ayant-droit qui n'aurait pas pris possession de cette pièce serait réputé négligent et perdrait en conséquence le privilège de faire triompher en justice les droits antérieurement acquis. Tantôt, au contraire, la production du certificat terrier ne constitue pas une preuve suffisante, car le* propriétaire peut avoir qualité pour le conserver par devers lui : tel est le cas du bénéficiaire viager d'un settlement. Ces conventions restent, en somme, régies les unes vis-à-vis des autres par les principes juridiques appliqués aux transactions occultes et participent de leur insécurité.

Mais si les conventions conservent, en vertu de la loi, une certaine valeur, elles ne peuvent prévaloir contre les inscriptions valablement opérées sur le Livre foncier, en vertu d'actes à titre onéreux passés par l'immatriculé. Les ayants-droit en vertu de ces conventions doivent se protéger contre des inscriptions qui les léseraient en faisant sur le Livre foncier, telles inscriptions, mentions, oppositions, défenses ou restrictions qui peuvent être utiles.

Ceci dit, nous allons envisager successivement les principaux actes qui créent des droits en dehors des Livres fonciers et nous indiquerons comment ils peuvent être portés à la connaissance des tiers inscrits sur ces Livres.

§ 1. — Transmissions à titre gratuit opérées conlormément aux Land Transler Acis.

Lorsque ces transferts concernent des biens immatriculés, le changement de propriétaire est le plus (souvent inscrit sur le registre, afm de rendre cette transmission opposable aux ayants-droit du propriétaire précédent. Mais les effets de l'inscription ne sont pas aussi complets qu'en cas de transferts à titre onéreux. Tandis que, pour ces derniers, le nouvel immatriculé n'est soumis qu'à tous les droits, pouvoirs ou charges mentionnées sur le Livre foncier ou réservées conformément à la loi, l'ayantcause à titre gratuit est astreint à respecter tous les droits, pouvoirs ou charges consenties en vertu de la loi ou en vertu de l'équité par le précédent propriétaire, même si ces divers intérêts n'ont pas été enregistrés ou réservés par une inscription sur le Livre foncier. L'inscription peut être également attaquée, à raison de toutes les irrégularités ou nullités dont l'acte pourrait être entaché (1). Elle ne saurait notamment prévaloir contre toute réclamation basée sur ce que la transmission a été opérée contrairement aux règles posées dans la loi sur la faillite (2) ou sur ce qu'elle a été consentie dans l'intention de se soustraire aux poursuites de créanciers (3).

Dans ces diverses hypothèses, le registre peut être rectifié sous réserve des droits résultant d'actes à titre onéreux consentis par le propriétaire indûment inscrit (4).

La différence de traitement du cessionnaire à titre gratuit et de l'ayant-droit à titre onéreux, s'explique par la nature des deux contrats intervenus. L'acquéreur a donné, en échange du droit dont il a été investi, une certaine somme d'argent. Le déposséder serait lui causer un préjudice et l'exposer à perdre le prix de son acquisition. L'ayant-droit à titre gratuit, au contraire, aug-

(1) Articles 35, 38 et 46, L. T. A., 1875.

(2) Cf. Bankruptcy Act, 1883, art. 47.

(3) St. 13, Elizabeth, c. 5.

(4) Art. 95 à 99, L. T. A., 1875.

184 l'introduction de? LI\RES fonciers en ANGLETERRE

mente son patrimoine sans avoir rien à débourser; il peut avoir consenti à la transmission pour permettre à un débiteur de se soustraire aux engagements qu'il a pris. Sa situation est donc moins intéressante que celle de l'acquéreur à titre onéreux.

Sous ces réserves, l'inscription sur le regifStre du cessionnaire à titre gratuit a les mêmes effets que l'inscription d'un acquéreur à titre onéreux. L'ancien propriétaire se trouve dans l'impossibilité de consentir de nouvelles aliénations. De plus, le propriétaire immatriculé peut désormais transmettre ou grever le bien, conformément aux lois sur l'immatriculation. Les actes à titre onéreux qu'il fera seront, une fois inscrits eux-mêmes sur le Livre foncier, inattaquables et conféreront aux ayants-droit une entière sécurité. Car si son titre est entaché d'un vice quelconque et permet d'exercer contre lui une action en nullité, ses ayants-cause à titre onéreux sont exonérés de ce vice. La nullité n'est pas, en effet, une des nullités radicales qui autorisent en vertu de l'art. 7 de la loi de 1897, la rectification du Livre foncier, mais une simple nullité relative qui ne saurait avoir d'effets sur des actes dûment enregistrés.

Les donations sont, sous le régime des Livres fonciers, exécutées comme une vente ordinaire. L'acte est passé et le certificat remis au donataire: celui-ci muni de ces deux pièces requiert son inscription. Le Registrar y procède après s'être assuré qu'aucune mention portée sur le registre n'interdit au propriétaire immatriculé de conclure un tel acte.

En cas de faillite ou de liquidation judiciaire, le syndic peut être inscrit à la place du propriétaire déclaré en faillite ou liquidé judiciairement. Il doit produire, pour obtenir son inscription, une expédition du jugement de déclaration de faillite ou d'homologation de la liquidation. Désormais, il aura tous les pouvoirs du propriétaire pour réaliser l'actif, afin de le répartir entre les créanciers (1).

(1) Art. 43 et 47, L. T. A., 1875; Cédule 1. L. T. A., 1897 et art. 193 à 200, General Rules.

A la mort d'un propriétaire, le Registrar doit inscrire à la place du de cuius, à la demande de tout intéressé, les personnes qui ont qualité pour être, d'après la loi, investies de la propriété (1). En vertu de la loi de 1875, le Begistrar devait rendre, lorsqu'il n'y avait pas de testament, un véritable jugement attributif de propriété. Il devait rechercher, en effet, quel était l'héritier qui avait qualité pour se dire propriétaire et pour se prétendre saisi de l'immeuble par la mort du de cuius.

La loi de 1897, en créant des administrateurs des successions ab intestat, ayant les mêmes pouvoirs que les exécuteurs testamentaires, a supprimé toutes les difficultés qui se présentaient auparavant. La responsabilité des attributions d'immeubles incombera maintenant, non plus au Registrar, mais à ces administrateurs, de même qu'elle incombait déjà aux exécuteurs testamentaires.

Lorsque le propriétaire décédé était investi en son nom propre de la propriété, les exécuteurs testamentaires ou les administrateurs de la succession seront inscrits à la place du de cnjus sur le vu du jugement d'homologation du testament ou des lettres d'administration délivrées par l'autorité judiciaire (2).

Ils procèdent ensuite à la liquidation de la succession et, lorsqu'elle est terminée, ils mettent les légataires particuliers ou les héritieps en possession des immeubles. Ceux-ci feront alors inscrire à leur nom les biens-fonds immatriculés (3). C'est à ce moment que le Registrar doit s'assurer que tous les droits ont été payés. Dans le cas où certaines sommes seraient encore dues, il devra le mentionner sur le Livre foncier {A).

Le plus souvent, l'ouverture d'une succession comprenant des droits immobiliers ne donnera pas lieu à cette double inscription au nom des administrateurs ou exécuteurs testamentaires d'abord, au nom de l'héritier ou légataire ensuite ; la seconde inscription au nom de l'hé-

(1) Art. 41, L. T. A., 1875.

(2) Art. 183, General Eules.

(3) Art. 3, § 3, L. T. A., 1897.

(4) Art. 210, General Rules.

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ritier ou légataire est seule requise; elle aura alors lieu sur la production du consentement des administrateurs ou du jugement d'homologation (1).

Il est probable que comme en Allemagne et en Autriche, les mutations de propriété par décès ne seront opérées qu'au moment où le besoin s'en fera sentir; par exemple à l'occasion de la vente d'un immeuble. A ce moment, pour faire inscrire le nouveau propriétaire, il sera nécessaire de faire la preuve des transmissions successives qui ont eu lieu depuis la dernière inscription et pour cela de produire les probate ou les lettres d'administration ainsi que les actes de délivrance des administrateurs ou exécuteurs testamentaires. Si la dernière inscription remonte à une date assez éloignée, ce qui peut arriver lorsqu'il s'agit d'une propriété patrimoniale conservée de générations en générations dans la même famille, la preuve des droits deviendra peut-être très difficile à faire. Il est permis de se demander si ces transferts ne seront pas un jour entravé.s par les preuves à fournir et s'il n'y aurait pas dans cette disposition des Land Transfer Acts une lacune qui pourrait être comblée.

§ 2. — Actes à titre onéreux passés dans les formes prescrites par les lois sur l immatriculation, mais non enregistrés.

Ce paragraphe nous retiendra très peu de temps. Nous avons, en effet, parlé des formes de ces actes à l'occasion des ventes et des hypothèques. Quant à leurs effets, il y a lieu de distinguer les droits conférés par actes enregistrés et les droits conférés par les actes occultes. Vis-à-vis des premiers, le bénéficiaire n'aura aucun recours, s'il n'a pas réservé ses propres droits par une opposition ou une restriction inscrite au Livre foncier. Vis-à-vis des droits acquis en vertu d'actes occultes, il aura qualité pour faire valoir ses titres, si le propriétaire inscrit passait postérieurement d'autres contrats, contraires au

(1) Art. 185, General Eules.

premier. Il se trouvera alors dans la situation de l'acquéreur ou du créancier mortgagiste, en vertu de conventions ordinaires, situation examinée au début de ce chapitre.

§ 3. — Conventions à titre gratuit ou onéreux qui n'ont pas été conclues dans les formes prescrites par les Land Transfer Acts.

Ces conventions sont entièrement régies, tant par les lois que par la jurisprudence relatives aux transactions occultes. Pour pouvoir être opposées à des ayants-droit à titre onéreux, elles doivent avoir fait l'objet, comme dans le paragraphe précédent, d'oppositions, de défenses ou de restrictions avertissant les tiers qui voudraient, postérieurement à leur conclusion, faire inscrire d'autres actes sur le Livre foncier.

§ 4. — Baux, settlements et autres droits subsidiaires que les lois loncières ne donnent pas expressément pouvoir au propriétaire de créer.

L'immatriculation d'un freehold ou d'un leasehold n'a aucun effet sur la forme des baux, ni sur leur validité. Le pouvoir de concéder des baux n'appartient pas nécessairement, en Angleterre, au propriétaire inscrit sur le Livre foncier. Lorsqu'un bien est grevé de substitution notamment, l'immatriculé ne peut pas le plus souvent donner la terre en location.

Il importe cependant de protéger, d'une part, les bénéficiaires de baux contre les actes du propriétaire immatriculé, et de l'autre, d'avertir les ayants-droit de ces propriétaires de l'existence des baux qui ont été consentis. En effet, le louage de biens immobiliers se ressent de la constitution féodale de la propriété anglaise et revêt le caractère de véritables contrats emphytéotiques soumis à certains services fonciers. Assez rares sont en Allemagne les baux à très longue échéance. Le décret des 18-29 décembre 1790 (article V^), a interdit, en France, de consentir un bail pour une durée supérieure à 99 ans ou su-

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bordonné à plus de trois vies humaines. En Angleterre, au contraire, il existe des locations assez nombreuses subordonnées à plusieurs vies humaines ou à une durée de 999 ans : contrat surtout usité pour la construction sur le sol d'autrui (œdilicatio inaUeno solo ou building lease). Quant aux locations de 99 ans pour l'édification de maisons, de 60 ans pour l'exploitation de mines, ils sont en quelque .sorte d'un usage courant dans la pratique juridique.

Les lois de publicité se sont toujours occupées de ces baux de longue durée, car ils constituent une restriction du droit du propriétaire qui, tant qu'ils existent, ne peut jouir comme il l'entend de son immeuble. Il fallait donc porter à la connaissance des tiers acquéreurs l'existence de semblables contrats.

Que fallait-il entendre par baux de longue durée. La loi belge décide que doivent être considérés comme tels ceux qui ont été consentis pour plus de 9 ans. La loi française du 23 mars 1855 a fixé à 18 ans la durée minima des locations qui doivent être transcrites. Les articles 18 et 50 de la loi de 1875 décident que, pour être opposables aux tiers acquéreurs, les baux devront être mentionnés sur le registre, si leur durée est subordonnée à une ou plusieurs vies humaines ou excède 21 ans. Les locations de 18 ans en France sont tout à fait anormales, celles de 21 ans en Angleterre sont les plus longues qui soient, en général, usitées pour les biens agricoles ou les immeubles urbains. Les lois foncières paraissent donc n'avoir voulu prescrire la mention des baux sur les Livres fonciers que dans des cas exceptionnels. Cependant, les locations, mêmes consenties pour moins de 18 ou 21 ans, peuvent causer un sérieux préjudice à l'acquéreur, dont la jouissance se trouve contrariée par l'existence du bail en cours. Sans aller jusqu'aux dispositions, peut-être trop rigoureuses des décrets coloniaux français qui exigent l'inscription des baux de plus de 3 ans (1), la

(1) V. notamment art. 183 du décret du 16 juillet 1897, pour Madagascar; art. 41 'h\ H'^^ret du 28 mars 1899, pour le Congo français.

législation belge semble avoir tenu suffisamment compte des intérêts des tiers, en fixant à 9 ans, la période maxima pour laquelle aucune transcription n'est requise.

Toutefois, la législation anglaise, qui s'est montrée trop peu sévère pour les contrats emphytéotiques à long terme, a introduit, pour les baux de moins de 21 ans, une distinction qui enlève à la critique, dont elb est l'objet, une grande partie de sa force. Elle soumet, en effet, à la formalité de l'inscription, les locations de moins de vingt et un ans, lorsqu'il n'y a pas occupation en vertu de ces locations. Cette prescription se trouvait déjà formulée dans la loi prussienne de 1872. Les locations ne devaient être inscrites, en vertu de l'art. 12 de cette loi, que s'il n'y avait pas prise de possession de l'immeuble par le locataire. En effet, lorsqu'il y a occupation, une simple visite des lieux suffit pour se rendre compte de l'existence d'une location et lacquéreur, ainsi averti, peut s'enquérir auprès du vendeur de la durée et des conditions du bail consenti. Au contraire, lorsqu'il n'y a pas occupation, la publicité du contrat est le seul moyen donné à l'acquéreur d'en connaître la passation et les termes. Le législateur anglaiis avait subordonné l'obligation d'inscrire les baux à une durée trop longue de ceux-ci ; il a apporté, par cette nouvelle disposition, un correctif nécessaire et suffisant aux prescriptions qu'il venait d'édicter.

Le preneur doit, pour faire inscrire la mention de ses droits sur le Livre foncier, produire la convention et une copie certifiée de celle-ci, un plan de l'immeuble loué ainsi que le consentement écrit du propriétaire immatriculé. Si le propriétaire immatriculé se refuse à permettre qu'il soit procédé à l'inscription, le preneur peut s'adresser à la Cour, en vue d'obtenir l'autorisation de faire mentionner l'existence de son bail sur le Livre foncier. Après examen de la demande, la Cour peut, par une ordonnance, prescrire au Registrar de passer outre au refus du propriétaire immatriculé. La mention faite sur le registre indique seulement la durée et les principales conditions de la location, se référant pour le reste à la

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copie certifiée du bail et au plan y annexé qui sont con serves au Bureau d'immatriculation (1).

La mention du bail sur le Livre foncier ne confère au preneur aucun autre droit que ceux qu'il peut avoir en vertu de son contrat. La validité du bail lui-même dépend en effet du pouvoir du bailleur à le concéder ; or, le registre foncier ne peut pas, ainsi que nous l'avons vu, donner l'assurance que le propriétaire immatriculé bailleur a qualité pour faire une telle convention : celle-ci en effet ne rentre pas dans la catégorie des actes qui lui sont réservés par les Land Transler Acts. Le preneur doit donc ne pas se fier complètement aux énonciations du Livre foncier et rechercher si le propriétaire immatriculé peut lui concéder un bail ou s'il ne s'est pas déjà dessaisi du droit de le concéder en faveur d'une tierce personne. La mention du bail ne sauvegarde les droits du preneur que contre les actes faits par le propriétaire en vertu de ses pouvoirs légaux et dûment enregistrés.

Les lois sur l'immatriculation ont ainsi tenu compte des situations juridiques toutes spéciales qui se rencontrent dans le droit civil anglais, de ces démembrements de propriété qui enlèvent au propriétaire apparent la plupart de ses privilèges pour les confier à des tiers fidéicommissaires ou bénéficiaires.

La constitution des settlements, qui ne rentre pas non plus dans les pouvoirs spéciaux des propriétaires immatriculés, est soumise à toutes les règles de la législation antérieure. La propriété grevée peut être inscrite au nom du bénéficiaire viager, des fidéicommissaires ou de ceux qui, en vertu de l'acte, peuvent posséder sur ce bien le droit d'en disposer. La protection dés droits créés par la substitution a lieu par mention sur le Livre foncier de toutes défenses ou restrictions utiles. Le fidéicommissaire, ou à son défaut le Registrar, est chargé de veiller à l'accomplissement de cette formalité. Le plus souvent l'acte de settlement ou une copie certifiée est déposée au

(1) Art. 50 et 51, L. T. A., 1875, et art. 201 à 206, General Rules.

Bureau d'immatriculation, afm de permettre aux intéressés de s'y référer lorsqu'ils le jugent à propos. Mais le dépôt de l'acte de settlement ne saurait avoir pour effet d'entacher de nullité l'inscription d'un ayant-droit à titre onéreux qui n'aurait pas été averti par une mention expresse sur le Livre foncier des restrictions apportées par la substitution aux pouvoirs du propriétaire immatriculé (1).

La loi civile anglaise reconnaît enfin deux droits viagers d'une nature spéciale : le douaire et la courtoisie.

Le douaire est un usufruit reconnu au profit de la femme sur le tiers des biens du mari. Le contrat de mariage ou, en son absence, un acte entre vifs ou testamentaire peut modifier cette proportion. Le douaire doit être garanti par une inscription sur le Livre foncier contre les transmissions ou hypothèques contractées par l'immatriculé.

La courtoisie (tenure by the courtesy ol England) est un droit viager sur les biens de la femme, droit concédé au mari qui a eu, au cours de son mariage, un enfant né vivant. A la différence du droit de douaire, la courtoisie confère au bénéficiaire le pouvoir de vendre les immeubles sur lesquels elle existe. Le mari survivant peut donc demander à être inscrit sur le Registre terrier aux lieu et place de sa femme. Dans ce cas, mention doit être faite de telles défenses ou restrictions qui peuvent être utiles pour avertir les tiers de l'existence de la courtoisie.

Mais le bénéficiaire se contente le plus souvent de réserver, par une inscription semblable à celle opérée en cas de douaire, les droits qu'il peut faire valoir sur les immeubles immatriculés (2).

Tels sont les moyens donnés par les Land Transfer Acts aux divers intéressés pour porter à la connaissance des tiers un certain nombre d'actes ou de faits de nature à leur conférer des droits sur les propriétés inscrites au

(1) Art. 6, § 3, 6 et 7, L. T. A., 1897.

(2) Art. 52, L. T. A., 1875. V. pour le douaire et la courtoisie, Lehr, op. cit., p. 104.

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Livre foncier. La reconnaissance légale de la validité de ces conventions, présente plusieurs inconvénients. Elle tend à perpétuer l'existence des transactions occultes que tout le monde est unanime à condamner, mais que les hommes de loi, routiniers et conservateurs, conseilleront longtemps encore d'employer. Elle maintient ainsi dans la circulation générale des droits de propriété peu sûrs et paralyse les effets de la réforme précédemment adoptée.

De plus, elle peut avoir sur la constitution et le fonctionnement des Livres fonciers les plus déplorables effets. L'une des qualités par lesquelles se recommande le Registre terrier est la possibilité de connaître, par la simple inspection du feuillet, les droits du propriétaire et l'étendue de sa propriété. Les mentions, les restrictions, les défenses et les oppositions sont, semble-t-il, de nature à rendre les recherches plus difficiles et plus longues. Plus difficiles, car il faudra en déterminer la portée et se référer à des actes, dont le contexte n'est pas indiqué sur le feuillet ; plus longues, car elles impartissent, pour la plupart, des délais à observer en même temps qu'elles contraignent les parties à prendre à l'extérieur des renseignements indispensables.

Le Livre foncier idéal devrait permettre, sur simple production du certificat terrier et après constatation de la concordance de ce document et du Livre foncier, la conclusion immédiate de la vente ou de l'hypothèque. Le Livre foncier anglais est loin d'aboutir à une pareille simplicité. Il est vrai qu'il fallait tenir compte de l'existence de multiples droits aux formes les plus variées, aux conséquences les plus imprévues, aux manifestations les plus complexes. Le droit civil anglais^ plus qu'aucun autre droit, rendait délicate la tâche d'un législateur qui voulait, sans rompre avec des tradictions en quelque sorte sacro-saintes, faire cadrer le nouveau régime avec les institutions anciennes.

En conférant à l'immatriculé un pouvoir très étendu et en reconnaissant la validité erga omnes des contrats à titre onéreux passés par lui, les Land Transfer Acts ont

déjà gravement modifié la législation antérieure. D'importants effets peuvent en être attendus, non seulement pour le fonctionnement des Livres fonciers, mais aussi pour la transformation des mœurs juridiques du pays. Le libre exercice, par le propriétaire, des pouvoirs à lui conférés par les lois foncières, paraîtra bientôt au public être la situation normale de la propriété. Une évolution lente et une éducation progressive feront peut-être disparaître peu à peu ces démembrements étranges des droits immobiliers qui rendaient autrefois si difficiles les transmissions et qui ont contraint le législateur de 1875 et de 1897 à apporter à sa réforme des tempéraments qui l'ont, sur certains points, défigurée. Alors, le Livre foncier anglais, débarrassé de toutes les entraves actuelles, égalerait en clarté et en simplicité les Livres fonciers des autres pays.