LE FONDS D ASSURANCE

L'immatriculation des immeubles ou les inscriptions postérieures peuvent léser les intérêts des propriétaires ou de leurs ayants-droit. Tantôt l'omission d'une formalité quelconque, le retard apporté par le conservateur à faire une inscription détermineront une perte pécuniaire ; tantôt un concours de circonstances malheureuses mettront en défaut la perspicacité la plus clairvoyante ou rendront inutiles les plus rigoureuses prescriptions; tantôt enfin, un habile faussaire trompera les fonctionnaires du bureau d'immatriculation par la production de documents supposés. Bien que la nouvelle procédure apporte dans Jes transactions immobilières une sécurité jusqu'alors inconnue, il subsiste un minimum de chances d'erreur avec lequel il faut vivre et qu'aucune mesure législative ne saurait prévenir.

Des propriétaires qui ont demandé l'immatriculation de leurs propriétés, des contractants qui ont requis conformément à la loi leur inscription sur le Livre foncier peuvent se voir priver de la jouissance de droits qu'ils avaient légitimement acquis. Le principe de l'incommutabilité des mentions portées sur les registres immobiliers leur interdit, en effet, d'intenter une action en revendication des droits dont ils sont dépossédés. Une simple action personnelle contre l'auteur du préjudice leur est donnée pour se récupérer de la perte qu'ils subissent, réparation souvent illusoire car ils se trouveront en présence d'un insolvable ou ils se heurteront à la difficulté de prouver la responsabilité de celui qu'ils attaquent; moyen même quelquefois impossible, car l'erreur initiale n'a pas été commise par un particulier, mais est le fait d'un des fonctionnaires chargés de la tenue des Livres fonciers.

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Fallait-il laisser les propriétaires dans cette situation fâcheuse ? Après leur avoir promis monts et merveilles, fallait-il se retrancher derrière l'imperfection propre à toute œuvre humaine pour excuser les défauts révélés par la pratique et pour abandonner à leur malheureux sort ceux qu'un hasard regrettable aurait frappés ? N'y avait-il pas lieu surtout de prévoir que les fautes commises par les conservateurs dans l'exercice de leurs fonctions ouvriraient aux intéressés le droit d'intenter une action en dommages-intérêts contre ceux-ci ?

La législation d'Autriche-Hongrie n"a pas cru possible de rendre responsables de leurs actes les conservateurs; ces fonctionnaires judiciairey participent à l'immunité conférée aux membres des tribunaux. Leurs décisions sont assimilées aux autres jugements et comme tels ne donnent, à ceux qui sont lésés, droit à aucune indemnité en cas d'erreur.

Mais la plupart des autres lois foncières n'ont pas suivi cet exemple. Sans rappeler les principes de notre Code Civil qui rendent les conservateurs des hypothèques responsables de l'exactitude des mentions portées sur les registres des transcriptions ou des inscriptions, la loi prussienne a autorisé l'exercice d'une action en indemnité dirigée contre le Grundbuchrichter qui a, par son fait, causé le préjudice, et la loi tunisienne du 15 mars 1892 a adopté ce système (1).

Mais quelquefois la responsabilité encourue par le fonctionnaire est de beaucoup supérieure à son cautionnement ou même à sa fortune. Le propriétaire ne trouve donc, dans la garantie offerte par la loi, qu'un moyen insuffisant de se couvrir de ses pertes. Aussi la loi prussienne reconnaît aux intéressés, le droit de recourir contre l'Etat, lorsque le fonctionnaire est insolvable. Au lieu d'une action subsidiaire, la loi 'd'Alsace-Lorraine du 22 juin 1891 a même donné aux parties lésées, une action directe contre l'Etat. Lui seul doit être mis en cause et décide s'il doit demander au fonctionnaire le remboursement de l'indemnité à laquelle il est condamné. (1) De même dans les Décrets des Colonies françaises.

200 l'iNTRODI CTION HKS LIA RES FONCIERS EN ANGLETERRE

L'application de cette conception de la responsabilité de l'Etat, à raison d'un acte de la puissance publique, soulevait en Angleterre deux objections, une objection théorique et une objection pratique.

Une objection théorique, car c'est un principe fondamental du droit public anglais que le roi ne peut faire aucun tort : the King can do no wrong (1). Le roi, personnifiant ici l'Etat, ne pouvait donc être actionné en dommages-intérêts à raison des fautes de ses agents. L'objection pratique, présentée contre la responsabilité de l'Etat, consistait à faire remarquer qu'en imposant à la collectivité le paiement d'indemnités, on taxait le public au profit de quelques propriétaires; on employait les deniers du Trésor dans un intérêt purement privé (2).

Mais le propriétaire auquel était ainsi refusée une action directe contre l'Etat, pouvait-il tout au moins exercer contre les fonctionnaires du Bureau d'immatriculation le recours qui lui était reconnu par d'autres législations ? En principe, les fonctionnaires anglais sont responsables de leurs actes ; mais la jurisprudence a apporté de graves restrictions lorsqu'il s'est agi de reconnaître leur responsabilité. Il ne suffit pas, en effet, qu'ils aient commis des fautes, des illégalités, il faut que ces fautes soient lourdes, et qu'une véritable culpabilité puisse être relevée contre eux (3). Toutes les erreurs ou toutes les omissions qui auraient pu être imputées aux fonctionnaires du Bureau d'im.matriculation ne suffisaient pas par conséquent pour les faire condamner par les tribunaux à des dommages-intérêts envers les personnes lésées.

L'application des principes du droit public anglais aurait conduit à consacrer une situation analogue à la si-

(1) Cf. Laferrière, Traité de la Juridiction administrative, 2^ édition, T. I, p. 113 et suiv. Serjeant Stephen, T. III, 9^ édition, p. 666.

(2) Cf. Wolstenholme, Papier lu devant la Société Juridique le 10 mars 1862, (vol. II, p. 538 des Comptes rendus de la Société), cité par Brickdale, Registration of title to Land, p. 48.

(3) Laferrière, op. cit., p. 115.

LE FONDS d'assurance 201

tuation des propriétaires autrichiens. Le plus souvent ils n'auraient pu exercer que le seul recours contre l'auteur du délit ou quasi-délit civil.

La législation australienne, régie par la même jurisprudence, avait jugé nécessaire de déroger aux usages habituels et de conférer au propriétaire, lésé dans ses droits, une action en dommages-intérêts exercée contre l'Etat. Mais reconnaissant qu'il ne pouvait être question d'imposer au Budget public, le paiement de ces indemnités, elle avait créé un Fonds d'assurance alimenté par un versement minime, imposé aux propriétaires au moment de chaque opération. L'Etat, n'était donc pas, à proprement parler, responsable ; il n'était actionné que comme représentant, ou negotiorum gesior de tous les propriétaires, qui constituaient entre ses mains un fonds de réserve et le chargeaient de le gérer. C'était, en quelque sorte, la constitution d'une assurance mutuelle d'Etat. Le Trésor public n'intervenait que pour avancer au Fonds d'assurance le montant des indemnités qui dépasseraient les ressources dont celui-ci pouvait disposer.

La loi de 1875 n'avait pas cru devoir suivre cet exemple et avait laissé les propriétaires dans la situation quelque peu dangereuse, résultant pour eux de l'application du droit commun. Peut-être le législateur avait-il éprouvé la crainte manifestée par un auteur, et avait-il pensé « que dans les pays de vieille civilisation où des droits touffus et enchevêtrés ont poussé sur la terre, l'Etat ne pourrait s'obliger à une semblable garantie sans courir de gros risques (1) ». Mais ce système présentait de multiples inconvénients. Les fonctionnaires sachant qu'une faute ou une erreur pouvait irrévocablement priver le propriétaire véritable de ses biens exigeaient des preuves si minutieuses et si complètes que le coût et la durée des recherches étaient sensiblement augmentés. Bien au contraire, dans les colonies australiennes, grâce au Fonds d'assurance « le Registrar, afin de hâter l'expédition des affaires, est autorisé à courir un risque d'erreur (2) »,

(1) Gide, op. cit., p. 300.

(2) Further report on Australasian Colonies, 1881, p. 152.

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Aussi lorsqu'il fut question d'apporter des modification^! à la loi de 1875, les divers bills proposèrent toujours la création d'un Fonds d'assurance à l'instar de l'Australie, L'article 21, § 1, de la loi de 1897 a créé en conséquence un fonds de garantie.

Plusieurs moyens pouvaient être' employés pour le constituer. Il était possible comme en Australie de percevoir à l'occasion de chaque inscription une prime sur la valeur de la transaction. Fixée à 1/2 denier par livre sterling, soit environ 2 0/00, cette taxe avait largement suffi à indemniser les quelques propriétaires qui avaient été lésés. Le rapport sur l'application de l'Act Torrens dans les colonies paru en 1881 indiquait les résultats suivants: Dans l'Australie du Sud, en 22 ans, deux titres seulement avaient été annulés et une seule indemnité de 80 liv. st. avait été payée, le Fonds d'assurance s'élevait à cette époque à plus de 40.000 livres sterlings; au Queensland où le système était en vigueur depuis 18 ans et demi aucun titre n'avait été annulé, 1.500 livres sterlings avaient été payées à titre de dommages-intérêts el le Fonds d'assurance dépassait 11.000 livres sterlings. La Tasmanie, après 18 ans d'expérience, possédait un fonds de 3.600 livres sterlings (1), sur lequel aucun prélèvement n'avait encore été opéré. Dans la colonie de Victoria un titre annulé avait donné lieu à une indemnité de 924 livres; enfin dans les Nouvelles-Galles du Sud et Nouvelle-Zélande, les fonds d'assurance montant respecr tivement à 38.000 et 26.600 livres sterlings n'avaient jamais été assignés en réparation de dommages

M. Brickdale, dans son Livre paru en 1886, Registration of Title to Land, avait préconisé l'adoption en Angleterre d'un système analogue. Le propriétaire aurait fixé lui-même la valeur de son immeuble, la prime aurait été perçue sur ce chiffre et le propriétaire n'aurait jamais pu réclamer que la somme ainsi indiquée par lui. L'opération aurait revêtu, dans ce cas, le caractère d'un véritable contrat d'assurance.

(1) Le taux de la. prime en Tasmanie est seulement de 1/4 d. par liv. st., soit environ 1 0/00.

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Ce système ne fut cependant pas suivi. Au moment où le public se plaignait déjà des frais trop élevés de l'imixi^triculation, il n'était pas opportun d'imposer aux propriétaires qui allaient être obligés d'immatriculer leurs immeubles, des taxes supplémentaires même minimes. Le législateur se borna à décider que le Fonds d'assurance serait formé par un prélèvement opéré chaque année sur les excédents de recettes du Bureau d'immatriculation (1). C'est, en somme, faire payer d'une façon détournée aux Landlords la garantie qui leur est donnée. Les tarifs seront légèrement surélevés pour équivaloir à la prime d'assurance perçue en Australie. Les enseignements que l'on pouvait tirer des expériences faites dans les colonies anglaises permettent d'ailleurs de supposer que ces prélèvements n'auront pas besoin d'être importants.

Mais avant qu'il ait été possible avec ces prélèvements de constituer un fonds de réserve capable de satisfaire au paiement de toutes les indemnités, une responsabilité considérable peut avoir été encourue par le Bureau d'immatriculation et celui-ci peut se trouver dans l'impossibilité de payer les dommages-intérêts auxquels il peut être condamné. Certaines législations ont admis que le Fonds d'assurance pouvait ainsi faire en quelque sorte faillite et qu'en présence de son insolvabilité temporaire, ses créanciers perdaient leur droit à indemnité. La loi tunisienne de 1885 disposait à cet effet que le tribunal, ne pourrait jamais allouer une indemnité supérieure aux deux tiers des sommes acquises au Fonds d'assurance au jour du jugement (2). Cette limitation était certainement plus théorique que pratique. Néanmoins, elle aurait pu produire sur le public anglais le plus déplorable effet, en paraissant enlever aux intéressés la garantie à laquelle

(1) Art. 21, § 1, L. T. A., 1897.

(2) Art. 40, L. l^'" juillet 1885. Les dispositions relatives au fonds d'assurance ont été abrogées par la loi du 15 mars 1892. Les erreurs ont paru tellement insignifiantes qu'il n'a pas semblé utile de maintenir le fonds d'assurance. Cette décision est à notre avis plutôt malheureuse.

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ils avaient qualité de prétendre. Aussi le législateur de 1897, reproduisant presque textuellement les termes des lois australiennes, a admis qu'en cas d'insuffisance du Fonds d'assurance, le Trésor public lui avancerait les sommes nécessaires pour lui permettre de faire face à ses engagements. Ces avances seront récupérées sur les bénéfices postérieurs du Land Registry (1). Cette garantie qui sera, autant qu'on peut le prévoir, plutôt morale que réelle se justifie par deux raisons principales : l'immatriculation est sans doute, par son but immédiat, favorable aux propriétaires ; mais par ses effets indirects elle exerce sur la richesse générale du pays une influence certaine. Il y a donc un intérêt supérieur à assurer le bon fonctionnement de l'immatriculation : la certitude, donnée à un propriétaire évincé, de recevoir la compensation qui lui est due, est une des conditions les plus importantes de l'adoption et de l'emploi des Livres fonciers par les Landlords. De plus le Land Registry, administration de l'Etat, régi par des lois ou des règlements faits par les autorités de l'Etat, peuplé de fonctionnaires de l'Etat, doit donner la garantie de l'Etat aux propriétaires, comme juste compensation de l'ingérence des pouvoirs publics dans les affaires privées. Néanmoins, la consécration en cette matière de la responsabilité subsidiaire et illimitée du Trésor n'est pas l'une des innovations les moins curieuses de la loi de 1897. Elle substitue à l'irresponsabilité de droit commun de l'Etat à raison des actes de ses agents, la notion plus équitable de l'indemnité payée par hii pour les mesures prises par ses fonctionnaires au préjudice de leurs concitoyens.

Le principe du Fonds d'assurance se trouvant ainsi établi, il y a lieu de se demander dans quelles conditions les particuliers peuvent faire valoir leurs réclamations.

Toute personne, qui se trouve lésée par une erreur ou une omission existant sur le registre ou par une inscription obtenue par suite d'une faute ou d'une fraude, peut obtenir une indemnité lorsque le registre ne peut pas en

(1) Art. 21, § 2, L. T. A., 1897. ■-

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vertu des lois sur l'immatriculation être rectifié (1). La loi de 1897 a donc consacré l'incommutabilité des inscriptions prises sur les Livres fonciers. Cette disposition n'a cependant pas été adoptée sans avoir donné lieu à de vives discussions. Certains jurisconsultes auraient voulu voir, en effet, le propriétaire frustré de son bien restitué dans sa propriété ; ou tout au moins ils auraient désiré que l'autorité judiciaire soit appelée, suivant les cas, à décider s'il y avait lieu à rectification du registre au profit de la victime de l'éviction. Les personnes inscrites à tort sur le Livre foncier auraient alors reçu l'indemnité pécuniaire, réservée aujourd'hui au véritable propriétaire.

Les partisans de la restituiio in integrum faisaient valoir que, dans un pays déjà vieux, les bâtiments d'exploitation ont une grande valeur et existent en général depuis de longues années ; chaque mètre carré du sol a été amélioré par les générations successives qui l'ont défriché ou drainé, qui y ont apporté des engrais ou ont reboisé des endroits jusque-là nus et arides ; chaque propriétaire est attaché au coin de terre qu'il possède par un long passé de souvenirs et les biens-fonds ont, outre leur valeur marchande et propre, une valeur arbitraire, une valeur de convenance qui tient compte de tous les éléments matériels et de tous les éléments moraux. Est-il possible de compenser exactement la perte d'un morceau de terre par le don d'une somme d'argent ? Est-il possible de comparer à cette valeur sociale une valeur purement vénale ? Et l'on proposait de rendre au véritable propriétaire la terre dont il avait été provisoirement dépouillé et de donner l'argent au tiers acquéreur.

D'autres personnes faisaient avec juste raison remarquer que, dans certains cas, le tiers détenteur est depuis déjà longtemps en possession de l'immeuble, lorsque la réclamation se produit. Il peut avoir fait lui aussi des dépenses considérables d'améliorations ou de constructions ; il peut avoir modifié à tel point l'aspect de la pro-

(1) Art. 7, § 1, L. T. A., 1897.

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priélé que celui pour lequel on demande une sorte de prééminence ne reconnaisse plus son bien ou tout au moins ne puisse plus le faire servir à la destination qu'il avait antérieurement. Ce propriétaire évincé n'a-t-il pas en quelque sorte mérité le préjudice qui lui est causé, en laissant un autre individu prendre possession de son immeuble et y faire des changements considérables ? N'estil pas plus juste dans ces conditions de donner à l'autorité judiciaire le droit de statuer suivant les circonstances et suivant l'équité et d'accorder la propriété à la partie qui y aurait le plus d'intérêt ? Telles étaient les raisons invoquées en faveur de ce système, lorsqu'il fut proposé dans les bills de 1887, 1888 et 1893.

Mais les partisans du système australien qui accorde toujours l'indemnité à l'évincé faisaient valoir que l'immuabilité des inscriptions donnerait seule au public entière confiance dans les Livres fonciers ; seul ce système encourage par la sécurité l'emploi des capitaux aux améliorations foncières, seul il donne à certaines parcelles dont les titres sont irréguliers ou insuffisants leur valeur intrinsèque, en permettant à celui qui les achète de construire sur leur surface des maisons de rapport (1) ; seul, enfin, il facilite les transactions immobilières en simplifiant les recherches des parties sur la validité des titres produits.

Tout en adoptant ce dernier système, le législateur anglais a apporté au principe de l'incommutabilité des Livres fonciers deux restrictions. Les registres peuvent être rectifiés, lorsque l'acte en vertu duquel l'inscription a été requise était radicalement nul, ou lorsque la personne, qui se trouverait privée de sa propriété^ est encore en possession de celle-ci ou en perçoit régulièrement les revenus (2). Dans le premier cas, le vice du titre le rend en quelque sorte inexistant, et il n'a pas paru possible au législateur de couvrir la nullité dont il est entaché. Dans la seconde hypothèse, la plupart des raisons

(1) Cf. TORKENS, op. cit., p. 23.

(2) Art. 7, § 2, L. T. A., 1897.

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invoquées en faveur des tiers acquéreurs ne trouvent pas leur application. Le propriétaire véritable qui a continué à veiller sur son immeuble, à l'exploiter ou à l'améliorer avait droit à la sollicitude du législateur, alors que Tacquéreur qui n'a pas visité Fimmeuble qu'il achetait, qui, une fois la vente passée, ne se préoccupe pas de le mettre en valeur ni d'en percevoir les revenus ne paraît pas intéressant. Le deuxième paragraphe de l'article 7, est une concession faite aux partisans des projets antérieurs. Elle aura pour résultat de faire trancher le plus souvent par les tribunaux la question relative à l'attribution de l'indemnité. Ceux-ci auront, en effet, à décider quels sont les contrats qui doivent être réputés radicalement nuls, en même temps qu'ils auront à déterminer les faits et les actes qui constituent la possession et la perception des revenus. Si les inscriptions sur les Livres fonciers sont en règle générale définitives, elles semblent devoir être rectifiées dans un certain nombre de cas d'éviction.

Lorsqu'il y a lieu à rectification du Livre foncier, l'auteur du dommage qui se trouve ainsi dépossédé n'a droit à aucune indemnité ; mais il n'en est pas de même pour les tiers qui ont contracté à titre onéreux avec la personne qu'ils pouvaient, sur la foi du registre, considérer comme le véritable propriétaire. Ceux-ci auront qualité pour demander la réparation du préjudice qui leur est causé par la rectification du registre. Tel serait le cas notamment lorsqu'un propriétaire supposé aura obtenu, au moyen de faux documents, son inscription et aura, après cette inscription, consenti un mortgage à une tierce personne de bonne foi. Le créancier mortgagiste aura, dans ce cas, droit à une compensation pécuniaire (1).

Contre qui doivent recourir les parties lésées, propriétaire évincé ou propriétaire indûment inscrit ? Doiventils d'abord intenter une action directe contre Fauteur du

(1) Alt. 7, § 2 et 4. Ces dispositions de la loi admettent un principe contraire à celui de la législation australienne. Les tribunaux se fondant sur les termes des lois foncières avaient refusé, dans ce cas, d'indemniser le créancier mottgagiste. (Affaire Gibbs contre Messer, 1891, Colonie de Victoria.)

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dommage, et en cas d'insolvabilité de celui-ci une action subsidiaire contre lEtat ? Ou bien peuvent-ils mettre immédiatement en cause le Fonds d'assurance ? La législation prussienne et l'ancienne législation tunisienne n'admettaient la recevabilité des demandes en indemnité contre le Fonds d'assurance, qu'autant que le demandeur aurait, au préalable discuté les auteurs directs du dommage. LAct Torrens avait donné aux parties le choix entre l'action directe contre le Fonds d'assurance ou l'action seulement subsidiaire. Les poursuites intentées aux auteurs du dommage n'olïrent qu'une garantie généralement insuffisante, car ceux-ci n'ont, la plupart du temps, aucune surface. Aussi la loi de 1897 a autorisé les particuliers à s'adresser immédiatement au Fonds d'assurance (1). Mais l'Etat conserve toujours une action récursoire contre toute personne qui a causé la perte par son acte, sa négligence ou sa faute. Les particuliers se trouvent ainsi assurés de recevoir toujours l'indemnité à laquelle ils ont droit. Par l'application du recours contre Fauteur du. dommage se trouve sauvegardée, d'autre part, la règle que personne ne doit s'enrichir indûment.

(1) Il n'existe au principe posé par la loi qu'une exception pour les propriétaires évincés en vertu de la Législation sur les Small Holdings. L'art. 10 de la loi de 1892 sur les Small Holdings imposait aux Conseils de comté, l'obligation de demander l'immatriculation à titre absolu des propriétés achetées par eux en vue d'un lotissement. Cette obligation entraînait un examen des titres de propriété par le Bureau d'Immatriculation et l'accomplissement des rigoureuses formalités qui l'accompagnent. Elle détournait les Conseils de comté d'acheter des domaines. La loi de 1897 (art. 19), les a autorisés à requérir leur inscription avec tous les titres créés par la loi. Mais lors de chaque transfert partiel le titre conféré à l'acquéreur est toujours absolu, quel que soit le titre primitivement délivré. Si un propriétaire évincé réclame en se fondant sur un titre contraire à celui du Conseil de comté, il n'a jamais droit qu'à des dommages-intérêts, et ces dommages-intérêts devront être demandés directement au Conseil de comté. Dans ce cas, en effet, il ne peut pas y avoir de crainte d'insolvabilité.

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Les personnes lésées perdent leur droit à indemnité : lorsqu'elles ont contribué par leur acte, leur faute ou leur négligence à la perte qu'elles subissent ou lorsqu'elles ont omis de faire inscrire sur le registre les oppositions, défenses, restrictions ou autres mentions exigées par les lois sur l'immatriculation pour la protection de certains droits.

Les demandes en indemnité peuvent être directement adressées à la Cour comme une action ordinaire. Les particuliers peuvent, s'ils le préfèrent, requérir le Registrar de déterminer s'ils ont droit à indemnité et quelle somme doit leur être allouée. Cette procédure présente l'avantage d'être plus expéditive que la procédure judiciaire. Elle donne d'ailleurs une entière garantie, car les réclamants pourront appeler à la Cour de la décision du Registrar sans autres frais que leurs propres débours en cas de rejet du pourvoi (1).

Les créanciers du Land Registry ne pourront pas réclamer indéfiniment la fixation et le paiement des indemnités. Le § 7 de l'article 7 dit, en effet : « Une demande d'indemnité sera considérée comme une dette ordinaire et conformément au Statut de Limitation de 1623 (sur les prescriptions), le délai sera réputé courir du jour où le requérant a connu ou a dû connaître l'existence de son droit. » C'est donc au bout de six ans que l'action en dommages-intérêts se trouve prescrite. 11 avait été demandé au cours de la discussion que cette action fût assimilée à une cbarge réelle et ne fût en conséquence couverte par la prescription qu'au bout de douze ans. Mais les procès sont d'autant plus difficiles à juger que les circonstances de l'affaire remontent à une date plus éloignée. L'Etat a, pour cette raison, réduit au minimum la durée de la prescription. D'ailleurs le point de départ du délai laisse une grande latitude au Registrar ou à la Cour pour décider, suivant les espèces, à quel moment le réclamant a eu connaissance de son éviction.

Telles sont les dispositions principales de la loi de

(1) Art. 7, § 5, L. T. A., 1897.

210 L'li\TRODUCTIOx\ DES LIVRES FONCIERS EN ANGLETERRE

1897 créant en Angleterre un Fonds d'assurance. Cette partie de l'œuvre du législateur est une copie quelque peu adoucie de l'Act Torrens. Elle n'a fait que tenir compte de la nature spéciale de la propriété dans les pays à longue histoire, en apportant au principe de la compensation par une somme d'argent d'un droit immobilier, les atténuations nécessaires pour le rendre acceptable par le public anglais.