LONDRES

La première application de la nouvelle législation a été faite dans le comté de Londres. Il était dailleurs tout désigné pour servir en quelque sorte de champ d'expériences. L'enregistrement des actes fonctionnait déjà dans leAliddlesex. Grâce à cette administration, des statistiques avaient pu être réunies indiquant le nombre des transactions dans les paroisses métropolitaines. Il était facile d'en déduire quelles seraient les opérations à effectuer pour créer un registre terrier de la propriété londonnienne ; quel serait également le nombre des fonctionnaires nécessaire pour mener à bien l'immatriculation des immeubles ; quelles recettes enfin pouvaient être espérées de l'application du tarif fixé par le Parlement : toutes prévisions qui permettaient d'éviter les à-coups inévitables, lorsqu'il s'agit de créer de toutes pièces un organisme nouveau.

Le premier projet d'ordonnance préparé en exécution de la loi, déclarait que l'immatriculation serait obligatoire, dans tout le comté de Londres, à l'occasion des ventes contractées après le 1" juillet 1898. Avis de ce projet fut donné au Conseil du comté le 19 novembre 1897. Cette assemblée demanda aux paroisses et aux autres corporations intéressées du district de formuler leur opinion sur l'opportunité de cette mesure. La plupart de ces autorités se prononcèrent contre l'adoption de l'ordonnance.

222 l'iXTRODUCTION des livres fonciers en ANGLETERRE

A une réunion spécialement convoquée à l'effet d'examiner la question, le 15 février 1898, le Conseil du comté de Londres repoussa par 73 voix contre 35 une proposition tendant à s'opposer à la promulgation de l'ordonnance. Il résolut d'approuver le texte qui lui avait été proposé, mais sous réserve des modifications indiquées dans une lettre du secrétaire du Conseil privé en date du 18 janvier 1898 et ayant pour but d'appliquer la loi progressivement dans les diverses paroisses du comté (1). Conformément à la délibération du Conseil et aux propositions du Gouvernement, une ordonnance en Conseil privé fut rendue le 18 juillet 1898. Elle décidait que l'immatriculation deviendrait obligatoire :

1° Dans: les paroisses d'Hampstead, Saint-Pancras, Saint-Marylebone, Saint-George's Hanover Square, à partir du P"" novembre 1898 ;

2° Dans les paroisses de Shoreditch, Bethnal Green Mile End Old Town, Wapping, Saint-George's-in-the- East, Shadv^ell, Ratcliff, Limehouse, Bow, Bromley et Poplar, à partir du V mars 1899 ;

3*" Dans le reste du comté au nord de la Tamise sauf la Cité et North Woohvich, à partir du 1" octobre 1899 ;

4° Dans le reste du comté sauf la Cité, à partir du V' janvier 1900 ;

5° Dans la Cité de Londres, à partir du 1" juillet 1900.

Ces dates ont, depuis lors, été quelque peu modifiées. L'application de la contrainte légale n'a commencé que le P"" janvier 1899 ; une nouvelle répartition des paroisses a été faite qui a reporté au V novembre 1900 l'entrée en vigueur définitive de la loi dans tout le comté de Londres, exception faite toutefois pour la Cité. Enfin, depuis le P"" juillet 1902 la Cité de Londres a été soumise à l'immatriculation obligatoire.

Ayant ainsi déterminé les conditions d'application progressive de la loi, il s'agissait d'organiser le service (2).

(1) Brickdale and Sheldon's op. cit., p. 50.

(2) La plupart de ces détails ont été extraits du Report of the Registrar of the Land Registry on the first tbrec years (1899, 1900 et 1901), of the work of constructing a General Register of Title for the County of London, 1902.

D'après les renseignements fournis par le registre d'actes du Middlesex, le nombre des demandes en immatriculation devait être de douze en moyenne par jour pour les deux premiers groupes de paroisses et produire une recette annuelle de 9.800 livres sterlings. 2 registrars adjoints, 2 commis de V classe, et 4 commis de 3^ classe, parurent suffisants pour mener à bien ce travail, tout au moins provisoirement. Mais il fallait aussi organiser le service technique chargé de réviser et de tenir les cartes et plans. Il ne parut pas possible de laisser dépendre plus longtemps ce service du service général de la carte officielle. Les opérations techniques nécessitées par l'immatriculation étaient trop intimement liées aux opérations juridiques pour pouvoir être placées sous une direction différente de celle du Land Registry. Définitivement en janvier 1900, les agents de tous les services ont été réunis sous l'autorité directe du Registrar.

En même temps que Ton imposait l'immatriculation, il était nécessaire de procéder à une révision complète de la carte officielle. Si rapide avait été le progrès des constructions dans certains districts depuis la dernière révision de 1893-95, que la carte avait cessé pour des parties considérables d'être à jour et ne donnait plus que des renseignements absolument insuffisants. Commencé en septembre 1898, ce travail fut exécuté et terminé (sauf pour la Cité de Londres), dans les seize mois suivants ; 72.374 acres ont été ainsi relevés. Le plus souvent il ne fut nécessaire que de procéder à la révision de la carte. La réfection totale s'imposa, cependant quelquefois, surtout au sud de la Tamise où les transformations avaient été les plus importantes. Elle porta sur 5.591 acres soit 2.238,4 hectares, et 7, 7 0/0 de la superficie totale. La ca-rte officielle, bien qu'à grande échelle et révisée depuis peu de temps, n'a donc pas suffi comme base de l'immatriculation et il a fallu procéder à des vérifications complémentaires. Mais elle a beaucoup facilité les nouveaux levés en fournissant aux géomètres les points trigonométriques nécessaires pour l'exécution de leur travail (1).

(1) Des renseignements trop techniques pour être rappelés ici,

224 l'lMRODUCTION des livres fonciers en ANGLETERRE

A mesure que l'immatriculation obligatoire a été étendue aux diverses parties du comté, le nombre des demandes s'est accru. En 1901-1902 il avait atteint une moyenne de 60 par jour (1). Mais en même temps croissait dans une proportion inattendue le nombre des diverses conventions relatives aux immeubles immatriculés. L'application des Land Transfer Acts semble donc avoir favorisé et multiplié les transactions immobilières.

Pour satisfaire aux besoins du service, le nombre des fonctionnaires dût être augmenté progressivement. Voici quel était, au 31 décembre 1901, l'état du personnel employé exclusivement aux opérations d'immatriculation concernant le comté de Londres :

Appointements Grades totaux

2 Registrars adjoints Liv. st. 1.650

2 Commis de l''^ classe 1.121

7 — de 2^ ~ 1.955

16 — de 3« — 1.930

4 — auxiliaires 760

Service de la Carte :

2 Vérificateurs en chef 712

10 Vérificateurs 1.819

24 Géomètres 3.382

35 Dessinateurs adjoints 3.055

4 Surnuméraires 252

29 Hommes d'équipe 980

Service de tenue des Livres :

1 Chef de service adjoint 200

8 Commis aux écritures 820

14 Copistes à la machine à écrire 933

16 Expéditionnaires 624

Ce personnel est considérable, et représente une dépense de traitement très importante. Il est beaucoup plus

mais fort intéressants sont donnés dans le Report of the Registrar of the Land Registry de 1902, p. 19 et suivantes.

(1) Sur ce chiffre, 3 à 4 immatriculations par semaine sont opérées pour la Cité.

LE LI\ RE FONCIER DU COMTÉ DE LONDRES 22o

nombreux que dans tous les autres pays. II est juste de remarquer toutefois que le service de la carte figure dans ces chiffres, avec 104 employés et pour une dépense de 10.200 livres sterlings ; les travaux extraordinaires auxquels il a dû être procédé expliquent la présence d'aussi nombreux employés ; il est à présumer que, la révision de la carte étant complètement terminée, plusieurs d'entre eux n'auront plus d'emploi pour la continuation des opérations d'enregistrement et seront alors affectés à d'autres districts où l'immatriculation aura été rendue obligatoire.

Il semble néanmoins qu'en admettant même la nécessité d'un personnel plus nombreux au début de la création du senice, le Registrar anglais a sous ses ordres trop de fonctionnaires ; ce qui aura le' mauvais effet d'empêcher la réduction des droits, puisque les propriétaires doivent rembourser à l'Etat les dépenses du Bureau d'immatricula tion .

Toutefois cette organisation présente ravantage de rendre les opérations extrêmement rapides. 38 0/0 des demandes en immatriculation ont été solutionnées en moins d'une semaine, 75 0/0 en moins d'une quinzaine. Dans le nord de Londres, où les difficultés relatives aux limites sont moins fréquentes, ces proportions s'élèvent respectivement à 57 et 83 0/0. Les 9/10 des immatruculations qui ne peuvent pas être exécutées en une semaine, sont retardées par des discordances sérieuses entre l'état des lieux, tel qu'il est en réalité et tel qu'il résulte du plan qui a été fourni. Tantôt la surface est supérieure, tantôt le plan indique une toute autre parcelle que celle dont il s'agit, tantôt la position et la forme des limites n'ont pas été exactement indiquées, tantôt enfin, la désignation des tenants et aboutissants a été copiée sur un titre déjà ancien et n'ayant plus aucune corrélation avec la situation actuelle de la propriété.

Ces contradictions sont si fréquentes que dans 25 0/0

(1) Report of the Registrar of the Land Registry, p. 12, § 58. L. 15

220 l'i.MRODI CTION DES LIVRES FONCIERS EN ANGLETERRE

des cas, les géomètres doivent se rendre sur les lieux pour vérifier sur place 1 exactitude du plan fourni. Car il faut avant tout éviter les erreurs et veiller à ce qu'il ne soit pas nécessaire de rectifier les plans, lorsque les propriétés voisines viendront à être immatriculées. « Les propriétaires se rendent d'ailleurs compte, dit le Regis- Irar, de l'avantage qu'il y a pour eux, même au prix de quelque retard ou de quelque ennui, à connaître exactement l'étendue de la propriété dont ils sont en possession et aux(|uels ils ont droit. C'est un résultat qui ne peut être obtenu avec le système des transactions occultes et que la réforme leur procure (1). »

Les transactions opérées postérieure^ment à l'immatriculation ne nécessitent pas la vérification du plan (sauf lorsqu'il y a vente d'une parcelle) ; elles peuvent donc être plus rapidement conduites et, en général, cinq jours suffisent pour procéder aux inscriptions qu'elles nécessitent.

D'ailleurs, lorsqu'il y a lieu de procéder à l'immatriculation ou à des inscriptions dans des délais encore plus courts, les fonctionnaires se sont toujours efforcés de donner complète satisfaction au public.

La procédure d'immatriculation a été en pratique organisée de façon à causer aux particuliers le moins d'ennui possible. En général, une 1/2 heure à 1 heure de présence au Bureau d'immatriculation est suffisante. Le requérant n'a qu'à apporter l'acte sur lequel il se fonde pour demander l'immatriculation et une copie de cet acte. Il n'a besoin de faire aucun plan ni de rédiger aucune formule spéciale. Tout est fait au Bureau d'immatriculation. Pour cela, il s'adresse d'abord au service de la carte ; là, il indique la position de la propriété et donne les indications nécessaires pour la préparation du plan à annexer ; puis il passe au service de la rédaction des formules. Un commis lit l'acte, fait un projet d'immatriculation et le soumet à l'approbation du requérant. Il détermine également le montant des frais à percevoir.

(1) Report of the Registrar, etc., p. 13, § 61.

LE Ln RE EO.XCIER DU COMTÉ DE LONDRES 227

Dans un 3^ bureau, le requérant se procure les timbres représentant les droits payés et lés fixe sur le projet qui lui a été remis. Enfin, il va trouver un commis chargé de l'immatriculation, qui reçoit son acte ainsi que le projet d'immatriculation et inscrit sa demande sur un registre, inscription qui confère au requérant un droit de priorité.

Dès lors le requérant n"a plus qu'à attendre que son acte et le certificat terrier lui soient renvoyés. 6 0/0 des demandes seulement donnent lieu à correspondance entre les particuliers et le Land Registry.

Avant de procéder définitivement aux inscriptions sur le Livre foncier, l'acte et le projet d'immatriculation sont successivement examinés par plusieurs fonctionnaires, afin de s'assurer qu'aucune des particularités de la propriété n'a échappé aux divers employés qui ont eu les titres entre les mains. Concurremment aux opérations juridiques, le service de la carte constate la conformité du plan avec l'acte produit et, s'il y a lieu, avec limmeuble lui-même.

Le Land Certificate est enfin préparé ; le plan qui doit y être annexé est collé sur le verso de ce document et le tout, accompagné de l'acte qui a servi de base à Timmatriculation, est renvoyé au particulier dûment scellé.

Cette procédure qui a donné de bons résultats dans la pratique est rapide et sûre. Elle met en jeu la responsabilité de plusieurs fonctionnaires ({ui se contrôlent les uns les autres. Ils doivent signer de leurs initiales les pièces passées par leurs mains, ce qui permet de retrouver, lorsqu'une erreur est découverte, le fonctionnaire qui l'a commise : cette précaution est une garantie du soin avec lequel les opérations sont conduites. Ainsi se trouve résolue la difficulté d'assurer, dans un organisme central peuplé de nombreux employés la responsabilité de chacun pour les actes qu'il a faits.

Au 31 décembre 190L 54.143 demandes avaient été présentées au Bureau d'immatriculation ; sur ce nombre 82.268 avaient pour but d'obtenir l'immatriculation. Les propriétés ainsi immatriculées montrent une très grande

l'introduction des livres fonciers en ANGLETERRE

variété quant à leur consistance et quant à leur caractère. (( Ce sont des constructions de toutes natures et de toutes valeurs depuis les résidences somptueuses avec jardins de l'Ouest jusqu'aux plus pauvres habitations de l'Est, depuis les maisons de commerce des rues animées du centre, bâties depuis des siècles, dont le sol est vendu et mesuré au pouce carré, jusqu'aux fermes, aux vergers, aux jardins maraîchers des communes suburbaines éloignées et jusqu'aux terrains à bâtir avec des routes à peine marquées, des lots non délimités, encore dans le premier état de leur développement. Ce sont aussi des chapelles, des écoles, des théâtres, des hôtels, des manufactures, des étages, des caves, des parties d'appartement, des voûtes, des cours, des passages, des murs mitoyens, des docks, des entrepôts, des parcs, des cimetières, des chemins de fer, des rues, des tunnels, des passages souterrains, des droits de passage, des droits à la lumière ou à l'air, des droits de mitoyenneté, des servitudes de constructions, de' remblais, d'usage de jardins, des substitutions, des droits de propriété indivis ou conjoints, des freeholds, des leaseholds et des sous-locations de tous degrés de complexité, y compris des cas où les tenures sont embrouillées au point de ne pouvoir être distinguées (1).»

Malgré cette variété et la difficulté de quelques-unes des opérations, sur 54.000 décisions du Registrar,un seul appel fut porté devant la Cour et môme dans ce cas, la décision du Registrar fût confirmée.

Les rapports publiés annuellement par le Land Registry montrent la progression suivie par les demandes en immatriculation (2).

(1) Report of the Registrar of the Land Registry, p. 5, § 13.

(2) Returns of the Land Registry pour les années 1895-98, 1899, 1900, 1901 et 1902.

Immatriculations

lï^99

( avec titre ab-olu. . .

Freeholds < avec titre qualifié . .

( avec titre possessûire

(avec titre absolu...

Leaseholds 1 avec titre qualifié. . .

( avec titre possessoire

Total

Superficie (acres)

Valeur (Livres sterlings)

Les immatriculations à titre absolu sont, d'après ces statistiques, fort peu nombreuses. Les frais relativement élevés, perçus à l'occasion de cette opération, expliquent la répugnance des propriétaires à requérir l'immatriculation à titre absolu qui, seule cependant, les ferait bénéficier de tous les avantages de la nouvelle législation. Aucun titre qualifié de freeholds et seulement 10 titres qualifiés de leaseholds ont été délivrés. Les propriétaires ne tiennent pas, en effet, que les défauts de leurs titres soient en quelque sorte proclamés ouvertement : ils préfèrent, lorsqu'ils ne peuvent obtenir un titre gabsolu, demander seulement un titre possessoire. Ce sont, en effet, les titres possessoires qui sont de beaucoup les plus nombreux, ce qui s'explique par la simplicité des preuves à fournir et le bon marché des tarifs.

Remarquons, enfin, que les leaseholds sont de beaucoup plus nombreux que les freeholds et qu'il n'y a en moyenne qu'une immatriculation de freeholds pour 3 de leaseholds.

Alors qu'au 31 décembre 1898, il n'y avait que 1.910 propriétés immatriculées dont :

345 inscriptions originaires,

(1) La qualification indique seulement que le titre du bailleur n'a pas été examiné et est excepté des effets de l'immatriculation.

230 l'introduction di:s livrfs fo.ncikrs i;.\ Angleterre

1.101 inscriptions résultant de lotissements d'immeubles déjà immatriculés,

464 inscriptions par transfert du registre de la loi de 1862 sur le registre de la loi de 1875 ;au 31 décembre 1902, le Livre foncier comprenait 50.361 propriétés provenant pour :