APPRÉCIATIONS SUR LES LOIS ANGLAISES

plus éloignée la constitution définitive du Grand Livre terrier des Landlords anglais ; la possibilité donnée à ces propriétaires de ne requérir leur immatriculation qu'à titre provisoire laisse subsister, pour une période indéterminée, la plupart des incertitudes et des dangers dont souffre actuellement la propriété anglaise et que la nouvelle législation avait d'abord pour but de supprimer radicalement. La distinction quelque peu subtile entre les droits réels immobiliers, dont la transmission à titre onéreux rend ou ne rend pas nécessaire l'inscription sur les Livres fonciers, ouvre la porte aux conceptions et aux constructions juridiques des hommes de loi qui trouveront peut-être un procédé habile pour se soustraire aux prescriptions légales. Enfm, en consacrant le démembrement de la propriété en propriété légale et en propriété équitable, les lois de 1875 et de 1897 ont perdu complètement de vue le but principal de l'immatriculation qui est d'apporter aux titres de propriété toute la clarté et toute la simplicité désirables. Elles n'ont édicté comme pénalité pour le défaut d'enregistrement, que la perte, pour l'acquéreur, de la propriété légale, mais elles lui ont reconnu par là même, la possession de la propriété équitable, c'est-à-dire la jouissance presque complète de tous les avantages de la propriété légale. Elles ont même prévu certaines mesures de nature à sauvegarder ce droit et ont, par suite, restreint encore l'intérêt que peut avoir un propriétaire à immatriculer son bien. Ces prescriptions ont rendu encore plus aisées toutes les manœuvres, qui pourraient servir à tourner la loi. Des exemples montrent qu'en combinant les dispositions qui dispensent certains droits mobiliers de l'immatriculation et celles qui reconnaissent toujours à l'acquéreur non inscrit la propriété équitable, les immeubles vendus pourraient néanmoins échapper à l'application obligatoire des Land Transfert Acts. Malgré toutes ses clauses impératives, la nouvelle législation conserve un caractère en quelque sorte facultatif.

Si les termes de la loi de 1897 qui ont posé le principe de la contrainte légale peuvent être, à juste titre, criti-

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qués, bien d'autres dispositions soulèvent des objections graves et nombreuses. La création de trois catégories de titres absolus, qualifiés et possessoires n'est pas faite pour simplifier les transactions immobilières déjà fort embrouillées. Le titre possessoire notamment, soumis à toutes les revendications basées sur des droits acquis avant l'immatriculation, laisse la propriété livrée à toutes les luttes judiciaires auxquelles les Livres fonciers prétendent mettre un terme. Son établissement occasionne des frais au propriétaire, sans que celui-ci soit assuré de retirer un bénéfice appréciable des charges qu'il s'impose.

Postérieurement à rimmatriculation, les énonciations du Livre foncier ne sont pas absolument probantes. Pour n'avoir pas voulu admettre le principe de la légalité, et n'avoir pas édicté la nullité de tous les actes non inscrits, le législateur anglais a laissé subsister en dehors du Livre foncier un certain nombre de conventions valables, produisant des effets non seulement entre les parties, mais encore vis-à-vis de certains tiers. Il a ressuscité, après les avoir en théorie condamnées, toutes les transactions occultes dont il avait à grand fracas prophétisé la disparition. L'autorisation, donnée aux ayants-cause d'un immatriculé qui ne veulent pas enregistrer leurs actes, de sauvegarder leurs droits par certaines mentions ou oppositions portées sur le registre terrier, est une occasion de retards, de difficultés, de frais, qui annulent presque complètement les heureux effets de l'immatriculation. La plupart des acquéreurs, en présence de semblables mentions, se trouveront dans la nécessité de se référer aux conventions en vertu desquelles elles ont été opérées. Mais les actes produits seront, comme toute transaction occulte, inintelligibles aux profanes et le ministère d'un homme de loi devra être requis. Les Livres fonciers devaient permettre aux particuliers de faire leurs affaires eux-mêmes, d'économiser tous les frais accessoires payés jusque-là aux solicitors, vaine promesse que la législation nouvelle est loin de réaliser.

Enfin, les tarifs de frais aujourd'hui promulgués n'amé-